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　　《觀點(diǎn)》雜志約我寫(xiě)這篇“南京地產(chǎn)二十年”的稿件，我還真的有些茫然。因?yàn)樵谖业挠洃浝?，南京地產(chǎn)談上是“房地產(chǎn)市場(chǎng)”、真正輝煌的只有五六年，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有二十年。

　　說(shuō)到這里，可能有些南京地產(chǎn)界的老人會(huì)笑話：年輕人沒(méi)見(jiàn)過(guò)世面，不知道過(guò)去的“艱辛”?？煞乙幌逻^(guò)去的記錄，發(fā)現(xiàn)還真的沒(méi)有人去寫(xiě)“南京房地產(chǎn)的歷史”。一個(gè)如今如此顯赫的行業(yè)居然沒(méi)有人記錄它的發(fā)展歷程，我也不知道該說(shuō)這個(gè)行業(yè)太浮躁、還是這個(gè)行業(yè)的人太坦白：因?yàn)樗嬲d起并沒(méi)有幾年，而且并不是“純市場(chǎng)行為”的結(jié)果，本就沒(méi)有夸大的必要。

　　沒(méi)有“買(mǎi)家”的房展會(huì)

　　以前我曾經(jīng)采訪過(guò)南京最早的、也是現(xiàn)如今經(jīng)驗(yàn)最老道的一批操盤(pán)手，他們的從業(yè)年限一般是在十一年左右，離二十年還遠(yuǎn)著呢。那么二十年前、也就是1987年南京房地產(chǎn)是什么樣子？南京房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處(房產(chǎn)局的下屬機(jī)構(gòu)、即房產(chǎn)交易中心)應(yīng)該是自始至終陪伴南京房地產(chǎn)成長(zhǎng)的單位，記者走訪了它的一位副處長(zhǎng)：他剛巧是1986年到處里工作的。在他記憶中，從他來(lái)處里開(kāi)始，南京就已經(jīng)有了房展會(huì)。

　　那是一種現(xiàn)在看來(lái)最“簡(jiǎn)陋”的房展會(huì)，大約2年前這種樣式的展會(huì)還能在蘇北看到，很容易讓人感覺(jué)它們的樓市剛剛興起、正在走南京初期的道路。那時(shí)的房展就在華僑路房產(chǎn)交易大廳里舉行，就象招聘會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)展位，幾張桌子，上面的統(tǒng)一標(biāo)簽標(biāo)著是哪個(gè)小區(qū)(那時(shí)連樓盤(pán)都談不上)；或者桌上鋪著桌布，布上用字標(biāo)明是什么房子。

　　“那時(shí)基本沒(méi)有二手房，用現(xiàn)在的話來(lái)講，基本都是開(kāi)發(fā)商剛建好的商品房。”據(jù)老處長(zhǎng)介紹，那時(shí)的參展“樓盤(pán)”大多都是區(qū)里的企業(yè)自己建的房子，大部分以拆遷或其它方式分出去了，還有部分及沿街商鋪只能賣(mài)。別看數(shù)量少、價(jià)格低，卻絕對(duì)有參展的必要，因?yàn)槟菚r(shí)普通老百姓基本都不會(huì)在市場(chǎng)上買(mǎi)房，因?yàn)楫?dāng)時(shí)福利分房買(mǎi)一套只要1-2萬(wàn)，就這樣，還有不少職工考慮是不是交租金劃算，拖了幾年發(fā)覺(jué)形勢(shì)不對(duì)才買(mǎi)。

　　集團(tuán)買(mǎi)房撐起的假樓市

　　1994年-2000年，南京最早的一批商品樓盤(pán)起來(lái)了。百家湖、棲霞建設(shè)、仁恒、長(zhǎng)發(fā)，他們?nèi)缃窨啥际悄暇┑?ldquo;品牌”開(kāi)發(fā)商了。開(kāi)發(fā)百家湖花園的利源集團(tuán)董事長(zhǎng)嚴(yán)陸根告訴記者：當(dāng)時(shí)百家湖花園的別墅基本都是第一批下海經(jīng)商的成功人士購(gòu)買(mǎi)。他們有的放棄了機(jī)關(guān)工作，下海掙了百萬(wàn)家財(cái)，卻失去了福利分房的待遇，為了取得心里的那份滿足，他們一擲千金買(mǎi)房。

　　南京仁恒地產(chǎn)總經(jīng)理助理厲方宏回憶當(dāng)年“怎么賣(mài)房”，也是不勝唏噓。“當(dāng)年我們都是捧著資料，小心地問(wèn)銀行、以及揚(yáng)子石化等大單位，有沒(méi)有時(shí)間見(jiàn)面認(rèn)識(shí)一下，看一下樓盤(pán)材料，因?yàn)楫?dāng)年都是這些大單位在買(mǎi)房，再分給員工。”厲方宏告訴記者：現(xiàn)在的梅花山莊是公認(rèn)的高檔社區(qū)，可當(dāng)時(shí)3000多元／m2都賣(mài)地那么“艱難”。

　　1997年的金融危機(jī)南京樓市還是受到了波及，地產(chǎn)老人們說(shuō)：當(dāng)年正是揚(yáng)子石化等一批大集團(tuán)“救”了南京房?jī)r(jià)。2000年前后，長(zhǎng)發(fā)集團(tuán)的漢府雅苑以6000元／m2的天價(jià)開(kāi)盤(pán)，涉外租賃出了名，房?jī)r(jià)迅速漲到了1萬(wàn)／m2以上?，F(xiàn)在的記者依然還能體驗(yàn)當(dāng)年豪宅的奢華，最近被地鐵公司以1萬(wàn)／m2回購(gòu)的利德家園，門(mén)是以色列進(jìn)口的，1萬(wàn)／扇，所有的外墻磚都是諾貝爾；還有已經(jīng)衰弱的愛(ài)達(dá)花園，有一批戶型設(shè)計(jì)連現(xiàn)在的樓盤(pán)也未必能比得上，當(dāng)年它也曾是“高檔”過(guò)。

　　5年前政策“搞活”了樓市

　　2000年南京就有了萬(wàn)元樓盤(pán)，可就在前年，主城樓盤(pán)還在為整體沖萬(wàn)而努力，因?yàn)闃鞘幸d起、要真正地整體興起，遠(yuǎn)不是件容易的事。

　　雖然1997年前后福利分房被正式取消，可2002年，南京仍需要出臺(tái)《進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》來(lái)激活市場(chǎng)。這份文件對(duì)如今的南京樓市具有里程碑式的意義。它第一次取消了房改房上市的審批，并“暫免收土地收益金”。還將2%的房產(chǎn)交易契稅減到了0.75%，由地產(chǎn)財(cái)政補(bǔ)貼1.25%；它還讓南京修改戶籍制度，外地人只要買(mǎi)房60m2以上就可以落三個(gè)戶口(父母帶孩子)。

　　這“一攬子”政策的出臺(tái)迅速攪熱了樓市。實(shí)施該項(xiàng)政策之前，2001年南京商品房年成交305萬(wàn)m2，可2004年就達(dá)到了600萬(wàn)m2上下，2005年800萬(wàn)m2，2006年、2007年均突破1000萬(wàn)m2。2001年南京商品房與二手房的市場(chǎng)份額比例事3.6：1，而2004年已經(jīng)達(dá)到6：4，也就是1.5：1，2005年后曾一度持平甚至二手房超過(guò)商品房。房?jī)r(jià)2002年南京主城房?jī)r(jià)不過(guò)3000元／m2上下，此后幾乎一年漲1000-1500元／m2。

　　南京掀起了一場(chǎng)全民賣(mài)房熱。街邊巷議幾乎每人人都在談買(mǎi)房，也幾乎人人都能對(duì)此談上兩句。

　　房?jī)r(jià)“上山容易下山難”

　　然而就在2004年，房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲已經(jīng)引來(lái)了“樓市調(diào)控”之聲，政策又開(kāi)始發(fā)生微妙的變化。首先就是南京契稅補(bǔ)貼1.25%以及賣(mài)舊換新的抵稅政策同時(shí)被取消，隨后就是高檔房、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、一直到如今的土地增值稅。

　　此間，房貸利率也在不斷調(diào)整。記者清楚地記得2004年的公積金年利率5年以上是4.05%、普通商貸是5.04%；可現(xiàn)在公積金利率已經(jīng)達(dá)到4.95%，而商貸即使打完85折也要6%以上。

　　其余政策，比如南京在全國(guó)率先出臺(tái)的期房禁炒令、以及物價(jià)核價(jià)一套一價(jià)等政策，都有力地規(guī)范了樓市，除了在二手房市場(chǎng)通過(guò)公證吃差價(jià)外，短期炒家?guī)缀踉跇鞘须y以生存。

　　但房?jī)r(jià)卻依然讓人揪心。除了2005年的第一波調(diào)控，曾使奧體樓市在2005年下半年多家樓盤(pán)出現(xiàn)了1000元／m2左右的降幅外，此后的調(diào)控風(fēng)聲再也難使購(gòu)房人信服。而且就在2005年下半年奧體樓市調(diào)整之后，2006年下半年、2007年上半年，奧體房?jī)r(jià)出現(xiàn)了瘋狂的反彈，在二年內(nèi)從5500元／m2一路飆升到9000元／m2，超過(guò)2000元一平米的年漲幅再次創(chuàng)下南京歷史之最。

　　如今的南京樓市，開(kāi)發(fā)商抱怨政府的土地供應(yīng)量太少，土地市場(chǎng)頻曝高價(jià)導(dǎo)致房?jī)r(jià)飛漲；而政府卻出臺(tái)了核價(jià)新政，制止房?jī)r(jià)隨土地拍賣(mài)瘋長(zhǎng)以及在銷(xiāo)售過(guò)程中隨意漲價(jià)。開(kāi)發(fā)商對(duì)此的反應(yīng)是“用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的手段來(lái)干預(yù)市場(chǎng)“，隨即捂盤(pán)惜售，等待下半年的房?jī)r(jià)反撲。一場(chǎng)“漲價(jià)反漲價(jià)”的博弈正在進(jìn)行，夜間零點(diǎn)開(kāi)盤(pán)、排隊(duì)搖號(hào)等新一輪搶房大戰(zhàn)又在上演。

　　江蘇蘇鼎研究所所長(zhǎng)宋堅(jiān)異常支持南京的核價(jià)新政，因?yàn)閷?duì)市民而言，政府“管總比不管好”。宋所長(zhǎng)認(rèn)為，對(duì)于房?jī)r(jià)政府并非沒(méi)有辦法，只是怕政策過(guò)于嚴(yán)厲，一下?lián)艨鍢鞘?，?duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生大的影響。但也有專家認(rèn)為：矯枉必須過(guò)正。如果政府早出手，或許樓市會(huì)摔得輕些，如果放縱其發(fā)展，那無(wú)異于等其達(dá)到購(gòu)房人的極限，然后自然崩盤(pán)。這究竟什么時(shí)候到來(lái)，年輕的南京樓市沒(méi)有人能說(shuō)得準(zhǔn)。

　　經(jīng)濟(jì)不是第一、文化卻令人仰慕，房?jī)r(jià)不低供應(yīng)量卻被牢牢卡住、以減少日后的泡沫，南京樓市的復(fù)雜與堅(jiān)強(qiáng)絕不下于國(guó)內(nèi)任何一個(gè)大城市。