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　　世聯(lián)地產(chǎn)董事總經(jīng)理周曉華談深圳地產(chǎn)

　　回首深圳房地產(chǎn)發(fā)展史，你一定會發(fā)現(xiàn)其與香港不可磨滅的融合痕跡。“港人北上置業(yè)”、“皇崗口岸24小時通關(guān)”、“港深邊境解禁”、“西部通道通車”……

　　深圳房地產(chǎn)在二十年的發(fā)展中，向香港學(xué)習(xí)了什么值得借鑒的經(jīng)驗？深圳在城市發(fā)展過程中經(jīng)歷過哪些定位的思考與探索？世聯(lián)地產(chǎn)董事總經(jīng)理周曉華在接受《觀點》專訪時談了自己的看法。

　　《觀點》：內(nèi)地房地產(chǎn)很大程度上學(xué)習(xí)了香港的做法，你贊同內(nèi)地房地產(chǎn)學(xué)習(xí)香港模式嗎？

　　周曉華：內(nèi)地的房地產(chǎn)應(yīng)該向香港學(xué)習(xí)，為什么呢？因為有很多相同之處，第一個就是人多地少，這個跟香港沒什么區(qū)別，香港現(xiàn)在是六、七百萬常住人口，上海是一千多萬了，深圳現(xiàn)在也是五、六百萬常住人口，未來肯定會呈現(xiàn)高容積率這個趨勢的。所以我是贊成學(xué)習(xí)香港的。

　　《觀點》：香港的模式是屬于高房價、高地價的模式，我們未來也會走向這個模式嗎？

　　周曉華：我推薦你去看看我們下一期《地產(chǎn)評論》，我們的主題就是討論高房價下的市場，在房價逐步增高之后，我們的地產(chǎn)該往哪個方向走，我們總結(jié)了十個定見，包括工業(yè)化、精裝修、小型化、高容積率、公共空間的利用，還有老房改造、租房族、城鄉(xiāng)一體化、公共住房、老人住宅、居住固定化，以及城市競爭力。這十點定見，基本上可以概括未來房價趨高后我們的房地產(chǎn)走向。

　　《觀點》：那么，中國內(nèi)地能否借鑒美國模式呢？

　　周曉華：我們和美國的情形不一樣，美國人少地多，而香港是人多地少。這也是為什么我們贊成學(xué)習(xí)香港的原因，我認(rèn)為深圳下一階段跟香港沒什么區(qū)別。所以根據(jù)香港的現(xiàn)狀，我也可以預(yù)測一下高房價之后會出現(xiàn)什么趨勢，這些趨勢都是香港曾經(jīng)經(jīng)歷過的。我有幾個觀點，在高房價以后，目前我們所面對的生活將全部改變。首先，城市要實現(xiàn)高容積率，要不就住不下這么多人了。我覺得高容積率就是高密集性，這是未來的一個趨勢。因為人多地少，現(xiàn)在回過頭來說，深圳中心區(qū)平均2點多容積率。這沒辦法的，人多，不可能不給人進(jìn)城。所以必須要保證人能住得下，這是一個趨勢。還有一個就是高房價以后，政府的70/90政策會成為非常適合現(xiàn)實的政策，房價一高，戶型自然就要變小，所以說，消滅大戶型最好的辦法就是高房價。

　　《觀點》：以前認(rèn)為深圳是比較中心的城市，但現(xiàn)在廣州跟香港的區(qū)域中心可能更大一些，深圳這方面就弱化了，跟以前的房地產(chǎn)有一些不一樣，定位的方向也不一樣了。

　　周曉華：你說的這個，實際上就是推動房地產(chǎn)的力量，按美國人的經(jīng)驗，就是推動房產(chǎn)的力量有三個。第一個是交通；第二個是產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移；另外還有一個就是人口的遷移，在美國這些國家是這樣發(fā)展的?；氐轿覀冏陨恚@三樣?xùn)|西落實到中國上，就是城市規(guī)劃。例如北京的規(guī)劃，經(jīng)過了7次，它在根據(jù)城市的發(fā)展和需要不斷地做調(diào)整。

　　《觀點》：有觀點認(rèn)為中國現(xiàn)在的城市發(fā)展實際上進(jìn)入到了多中心時期？如何理解多中心時期？

          周曉華：根據(jù)我們的研究，城市發(fā)展一般經(jīng)過幾個階段，第一個階段是港口城市，因為一個城市在崛起的時候最早是港口城市，特別是有海港的，像美國、歐洲，很多都是從港口建起來的。第二個階段是碼頭城市，像武漢、長沙比較明顯，包括南京在長江邊，秦淮河邊的就是城鎮(zhèn)中心，那叫碼頭城市。第三就是火車站城市，以火車站為中心形成的城市，深圳是這樣的，最早是人民南為主，口岸性的為主。包括廣州，以前廣州火車站很牛的，廣州火車站旁邊的什么配套，都在那個區(qū)域，所以火車站很發(fā)達(dá)。

　　火車站城市過后就到了現(xiàn)在的多中心，多中心以后就將是空港城市，就是機(jī)場投入大的時候。你發(fā)現(xiàn)沒有？一個城市發(fā)展最終是與什么有關(guān)？是這個城市與外面聯(lián)系的主要交通模式有關(guān)，港口、碼頭、火車站、多中心，多中心發(fā)展城市一定有一個必要條件，一定是軌道交通。這個城市有軌道交通才能形成多中心，CBD，沒有軌道交通是不可能成立的。

　　以深圳為例，若你在羅湖區(qū)上班，卻住在寶安，如果有軌道交通可能只需20分鐘，沒有軌道就要自駕車。但是資源有限，不可能人人都自駕車，一定要解決軌道交通才能實現(xiàn)。所以上海、北京、廣州都提出兩小時生活圈子、工作圈，這些的前提就是軌道交通。

　　《觀點》：深圳在城市發(fā)展過程中經(jīng)歷過哪些定位的思考與探索？對城市規(guī)劃有什么影響？

　　周曉華：深圳的城市發(fā)展，在定位上也經(jīng)過了很長時間，經(jīng)過了幾個轉(zhuǎn)變，最早是學(xué)新加坡叫花園城市，后來發(fā)現(xiàn)花園城市不行，為什么呢？深圳人口這么多，花園根本建不起來，不可能有很多綠化。最后的定位是國際都市，但又發(fā)現(xiàn)深圳不像國際都市，深圳的外國人少，就是路牌都是中文的，樓里面也看不到幾個外國人。比如說國際的500強，深圳有多少家，外國就業(yè)者在這個城市有多少，這個很少。現(xiàn)在定位為科技先鋒城市，這個定位還比較正確。這以后定位為區(qū)域金融平臺，區(qū)域的金融中心，我覺得這個也實在，但還說不上國際金融中心，因為還很難跟上海和香港比。

　　深圳的城市定位的轉(zhuǎn)變導(dǎo)致深圳市的城市規(guī)劃也跟著變。深圳最早是衛(wèi)星城，當(dāng)時深圳搞7個衛(wèi)星城，公布完規(guī)劃沒多久就取消了?，F(xiàn)在深圳有4個新城，光明新城，龍華新城，東部新城，龍崗的體育新城，我覺得這個就跟北京差不多。上海最早也是提出一城九鎮(zhèn)，現(xiàn)在上海也不提一城九鎮(zhèn)了，為什么？一城九鎮(zhèn)不符合大都市發(fā)生的模式。從中國的上海、北京、深圳的城市定位和規(guī)劃發(fā)生的變化看到中國的這些中心城市的城市化在逐漸走向國際城市發(fā)展的道路上，我覺得這是一個進(jìn)步。