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　　從1988年虹橋第一塊土地批租標(biāo)志上海房地產(chǎn)正式走上歷史舞臺(tái)到今天，上海房地產(chǎn)業(yè)已邁過20載，這20年是上海城市建設(shè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的20年，也是房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的20年。

　　回顧上海房地產(chǎn)發(fā)展的20年，大致上經(jīng)歷了起步——快速發(fā)展——衰退蕭條——復(fù)蘇——持續(xù)上漲——調(diào)整發(fā)展階段這樣一系列歷程。如圖所示：

　　圖：上海市歷年房地產(chǎn)投資變化圖

　　起步發(fā)展階段(1988～1991年)——變革

　　隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的不斷深入，尤其是土地使用制度和住房制度上的改革突破推動(dòng)了上海房地產(chǎn)業(yè)的起步。上海房地產(chǎn)首先是從土地使用制度上著手的，以1986年、1987年相繼出臺(tái)的《上海市中外合資經(jīng)營企業(yè)土地使用管理辦法》和《上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓辦法》為起點(diǎn)，開始實(shí)行土地有償、有限期使用、出讓、轉(zhuǎn)讓，使土地成為地產(chǎn)。1988年8月，虹橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)首次以國際招標(biāo)的方式出讓一塊土地，這是上海市第一塊土地批租，開啟了出讓土地使用權(quán)的先河，標(biāo)志著上海土地制度改革取得實(shí)質(zhì)性突破，是上海房地產(chǎn)走向市場(chǎng)化的一大突破。1990年中央決定實(shí)施上海浦東開發(fā)戰(zhàn)略，促進(jìn)了上海城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的步伐。另外一個(gè)突破是1991年上海市通過并實(shí)施了《上海市住房制度改革實(shí)施方案》，其中開創(chuàng)全國先河的是率先推行住房公積金制度，增強(qiáng)了居民的購房能力。

　　快速發(fā)展階段(1992～1996年)——提速

　　以1992年鄧小平南巡講話為契機(jī)，加上我國確立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的改革目標(biāo)，以及浦東開發(fā)戰(zhàn)略進(jìn)入實(shí)施階段，共同引致上海房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入到快速發(fā)展階段。其具體表現(xiàn)在：一是房地產(chǎn)投資額從1992年的12.71億元增高到1996年的657.89億元，增長(zhǎng)了50多倍。二是土地批租量猛增，1992-1996年間共批租外資地塊1301幅，約9365公頃，分別是1988-1991年批租幅數(shù)和面積的108倍和9.6倍。三是商品房施工面積和竣工面積則分別從1991年的315萬平方米和108萬平方米提高到1996年的6005萬平方米和1208萬平方米，是1991年的19倍和11倍，達(dá)到整個(gè)90年代的最高峰。四是房地產(chǎn)行業(yè)增加值也大幅提高，從1992年的20.48億元提高到1996年的124.26億元，占全市的GDP的比重從1.8%上升到4.3%。

　　衰退-蕭條-復(fù)蘇階段(1997～1999年)——鼓勵(lì)這一階段全國的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整階段，上海沒有出現(xiàn)象海南、北海等地的房地產(chǎn)的泡沫，但是經(jīng)過前五年的超常規(guī)發(fā)展，投資熱潮中的大量項(xiàng)目竣工集中上市，而當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)吸納量明顯不足，又恰逢1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，導(dǎo)致從1996年后半年開始顯現(xiàn)商品房空置量和爛尾樓數(shù)量的攀升，這是上海房地產(chǎn)發(fā)展中的階段性和結(jié)構(gòu)性問題。針對(duì)這一狀況，上海市在貫徹1998年國務(wù)院新政的同時(shí)，積極出臺(tái)的一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的調(diào)控措施。如：1998年修訂并進(jìn)一步推行購房藍(lán)印戶口政策，鼓勵(lì)外地人和外籍人士購房；同年又出臺(tái)了實(shí)施購房退稅政策，鼓勵(lì)高收入者積極買房，規(guī)定凡1998年6月1日至2003年5月31日期間，在上海購買或差價(jià)換購商品住房并在上海繳納個(gè)人所得稅的中外籍個(gè)人，且是商品房產(chǎn)權(quán)證的法定擁有人，可在這一時(shí)期內(nèi)享受購房后起算的個(gè)人所得稅抵扣；為了進(jìn)一步鼓勵(lì)個(gè)人購房，拉動(dòng)住宅消費(fèi)，1999年7月，上海市政府又決定由地方財(cái)政補(bǔ)貼個(gè)人購房契稅的一半，即0.75%。減稅、降息、讓利，成為這一階段上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的三條主線。這一系列利好政策，刺激了住房消費(fèi)，進(jìn)而拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

　　持續(xù)高漲階段(2000～2004年)——高漲

　　通過推行減稅、降息、讓利等利好政策，到2000年上海樓市已經(jīng)復(fù)蘇，開始進(jìn)入新一輪快速發(fā)展期。房地產(chǎn)市場(chǎng)高漲表現(xiàn)在：一是房地產(chǎn)投資額從2000年的566.17億元提高到2004年的1175.46億元，五年間翻倍，并首次突破1000億元。二是房?jī)r(jià)漲幅比較快，全市商品房銷售均價(jià)從2000年的3565元/平方米上漲到2004年的6489元/平方米，漲幅超過80%。三是商品房施工面積和竣工面積創(chuàng)歷史新高，2004年施工面積達(dá)到了9481.6萬平方米，商品房竣工面積達(dá)到3443萬平方米，同比增長(zhǎng)38.2%。四是商品房銷售面積大幅增長(zhǎng)，上海2004年新建商品房的銷售面積達(dá)到3488.75萬平方米，與2000年相比增長(zhǎng)了124%；存量房市場(chǎng)，2004年成交面積達(dá)到2726.70萬平方米，是2000年成交量的3.5倍。五是房地產(chǎn)行業(yè)增加值也大幅提高，從2000年的251.7億元提高到2004年的666.30億元，占全市的GDP的比重從5.5%上升到8.3%，創(chuàng)歷史新高。

　　調(diào)整平穩(wěn)發(fā)展階段(2005～至今)——穩(wěn)定

　　針對(duì)前一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的房?jī)r(jià)上漲過快，投資增幅過大，住房結(jié)構(gòu)失衡等問題，尤其是關(guān)于市場(chǎng)泡沫的爭(zhēng)論成為焦點(diǎn)。面對(duì)這種形式，上海出臺(tái)了一系列控制措施：2005年3月5日，上海市出臺(tái)了《關(guān)于當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》，要求在適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對(duì)內(nèi)對(duì)外開放需要的同時(shí)，必須堅(jiān)持“以居住為主，以市民消費(fèi)為主，以普通商品住房為主”的原則，區(qū)別對(duì)待、分類指導(dǎo)。3月7日，對(duì)居住不滿一年的住宅交易開征營業(yè)稅及附加。3月28日，出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理的指引》，提高了投資和投機(jī)住房消費(fèi)信貸門檻。4月7日，上海商業(yè)銀行停止商品房的“轉(zhuǎn)按揭”。2006年2月開始清算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅行動(dòng)等等，綜合運(yùn)用金融信貸、稅收等手段來控制調(diào)控市場(chǎng)。同時(shí)再結(jié)合國家層面上的“國八條”，“國六條”和“十五條細(xì)則”，以及“70/90”政策來調(diào)控和引導(dǎo)上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向穩(wěn)定。2006年房地產(chǎn)年度投資增幅同比僅為2.3%,房地產(chǎn)年度投資增幅迅速回落表明上海房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過熱問題已經(jīng)得到有效控制。房?jī)r(jià)的增速也得到有效控制，在全國35個(gè)重點(diǎn)城市中，近一年來上海的房?jī)r(jià)增幅最小。

　　結(jié)語：2007年以來，上海房地產(chǎn)又顯現(xiàn)活躍跡象，6月份全市新建商品住宅成交面積達(dá)到266.3萬平方米，成交均價(jià)更是上漲到10520元/平方米，不斷攀升的成交量和成交價(jià)格，是否預(yù)示著進(jìn)入新的繁榮期，讓我們拭目以待。