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　　目前社區(qū)會(huì)所經(jīng)營(yíng)不善以及物業(yè)糾紛成為一個(gè)普遍性的問(wèn)題。毫無(wú)疑問(wèn)，產(chǎn)權(quán)問(wèn)題是此類問(wèn)題的核心根源。從產(chǎn)權(quán)的角度對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行剖析，分析問(wèn)題產(chǎn)生的根源，并結(jié)合目前可參照性的城市案例提出社區(qū)會(huì)所產(chǎn)權(quán)發(fā)展的方向性思考，具有重要意義。

　　一、社區(qū)會(huì)所發(fā)展核心問(wèn)題

　　1、會(huì)所產(chǎn)權(quán)官司不斷：會(huì)所產(chǎn)權(quán)不明激發(fā)矛盾

　　廣州某房地產(chǎn)發(fā)展公司于2005年4月，向廣州市房地產(chǎn)交易中心，申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的××花園會(huì)所的過(guò)戶手續(xù)，引起購(gòu)房業(yè)主的不滿，從而引發(fā)官司。其它項(xiàng)目因會(huì)所引發(fā)的糾紛不勝枚舉，產(chǎn)權(quán)不明成為會(huì)所一個(gè)核心問(wèn)題。

　　2、會(huì)所經(jīng)營(yíng)虧損嚴(yán)重

　　一個(gè)個(gè)驚心觸目的數(shù)據(jù)：深圳會(huì)所八成以上虧損、廣州會(huì)所九成虧損、北京會(huì)所六成虧損！目前長(zhǎng)沙市已進(jìn)入經(jīng)營(yíng)的樓盤會(huì)所還并不是很多，更多的是在興建和規(guī)劃的會(huì)所。其中進(jìn)入經(jīng)營(yíng)的會(huì)所，基本上只限于幾個(gè)中高端項(xiàng)目。但除了幾個(gè)位于城市核心位置的會(huì)所能經(jīng)營(yíng)下去外，其它一些基本上經(jīng)營(yíng)不善或者干脆任其關(guān)閉。而目前會(huì)所經(jīng)營(yíng)又主要存在以下五大核心難題：會(huì)所投入居高不下；會(huì)所定位普遍偏題；會(huì)所規(guī)劃求全不求好；會(huì)所只要面子不重節(jié)約；會(huì)所只會(huì)生不會(huì)養(yǎng)。

　　二、社區(qū)會(huì)所存在問(wèn)題

　　解析整合目前全國(guó)各地會(huì)所的實(shí)際情況，以及結(jié)合前面的分析，基本上可以歸納現(xiàn)在社區(qū)會(huì)所存在的普遍核心問(wèn)題，即：經(jīng)營(yíng)定位不準(zhǔn)；經(jīng)營(yíng)成本過(guò)高；缺乏專業(yè)管理；缺乏有效監(jiān)督。而導(dǎo)致出現(xiàn)這些問(wèn)題最核心的根源應(yīng)該歸納為：會(huì)所產(chǎn)權(quán)不明晰。產(chǎn)權(quán)的不清晰，導(dǎo)致會(huì)所定位缺乏指導(dǎo)；規(guī)模失去控制；經(jīng)營(yíng)沒(méi)有動(dòng)力；而管理也就失去監(jiān)督。

　　三、社區(qū)會(huì)所權(quán)屬研究思考

　　為了研究這最根本的問(wèn)題，我們首先分析下會(huì)所概念及目前對(duì)會(huì)所相關(guān)法律對(duì)會(huì)所權(quán)屬的界定。

　　1、社區(qū)會(huì)所界定

　　“會(huì)所”名詞解釋：最先源自《圣經(jīng)》之“會(huì)幕”，是拜祭耶和華的地方，意思是身份不凡人士聚會(huì)的場(chǎng)所。演變至今，會(huì)所已成為物業(yè)項(xiàng)目的配套設(shè)施之一，本質(zhì)為居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施聚集地。“產(chǎn)權(quán)”名詞解釋：產(chǎn)權(quán)是與財(cái)產(chǎn)有關(guān)的一系列權(quán)利，包括對(duì)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)、占有權(quán)、支配權(quán)和使用權(quán)。產(chǎn)權(quán)實(shí)質(zhì)上是一套激勵(lì)與約束機(jī)制。

　　2、我國(guó)目前對(duì)會(huì)所產(chǎn)權(quán)歸屬的相關(guān)法律界定

　　《物權(quán)法(草案)》第76條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外。會(huì)所、車庫(kù)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。”中華人民共和國(guó)物權(quán)法(2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)，2007.10.1正式施行)第七十三條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

　　3、物權(quán)法遺留問(wèn)題

　　從物權(quán)法草案分析中：商品房銷售合同中一般未涉及會(huì)所權(quán)屬；開(kāi)發(fā)商：會(huì)所未分?jǐn)偣裁娣e，成本屬開(kāi)發(fā)企業(yè)，產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸開(kāi)發(fā)商；業(yè)主：會(huì)所成本攤?cè)敕课蒌N售價(jià)格，產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主；而在正式頒布的物權(quán)法中，甚至就未涉及會(huì)所的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題。全國(guó)人大法律委員會(huì)再次研究認(rèn)為：“從實(shí)際情況看，提供健身、娛樂(lè)等服務(wù)的會(huì)所，絕大多數(shù)是作為獨(dú)立的房屋由開(kāi)發(fā)商出售或者出租經(jīng)營(yíng)的，一般不作為建筑物的附屬設(shè)施歸業(yè)主共有，草案關(guān)于“會(huì)所”的規(guī)定可以刪去。”

　　四、參照城市及項(xiàng)目會(huì)所權(quán)屬及經(jīng)營(yíng)

　　那么會(huì)所產(chǎn)權(quán)歸屬及其經(jīng)營(yíng)有沒(méi)比較好的參考案例？把眼光從國(guó)內(nèi)轉(zhuǎn)向其它城市，找到兩個(gè)可以用于借鑒的模式：

　　1、參照一：香港模式

　　1)香港會(huì)所背景：最早香港會(huì)所的概念也是從歐美等國(guó)家傳過(guò)來(lái)的。原為少數(shù)人身份、地位及特殊生活方式象征的會(huì)所90年代末由南至北，從香港傳到深圳、上海、北京等內(nèi)地城市，形成了一種風(fēng)氣。

　　2)香港會(huì)所分類。公共會(huì)所：由于地價(jià)的珍貴，這種形式是港式會(huì)所最普遍的存在形式。通常位于市中心，面積達(dá)萬(wàn)余平方米，面向社會(huì)招募會(huì)員。以盈利為目的。(以后的發(fā)展方向)社區(qū)會(huì)所：社區(qū)會(huì)所是一個(gè)完全的服務(wù)性公共設(shè)施，它的功能是為業(yè)主提供服務(wù)，從某種程度上來(lái)說(shuō)也是業(yè)主應(yīng)該享受的福利，基本上只存在于高檔小區(qū)。(值得借鑒)

　　3)香港社區(qū)會(huì)所參考點(diǎn)：權(quán)責(zé)明確，定位清晰，因此，社區(qū)會(huì)所規(guī)模得到控制，會(huì)所經(jīng)營(yíng)得到保障。

　　2、參照二：華遠(yuǎn)地產(chǎn)“業(yè)權(quán)分配”制

　　1)華遠(yuǎn)地產(chǎn)“業(yè)權(quán)分配”制背景：“華遠(yuǎn)”是中國(guó)第一家也是唯一一家在房地產(chǎn)銷售中實(shí)行了“業(yè)權(quán)”分配制度的企業(yè)。“華遠(yuǎn)”的“業(yè)權(quán)”分配解決的恰恰是《物權(quán)法》中“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”一章中所要界定與解決的問(wèn)題。“華遠(yuǎn)”所實(shí)行的“業(yè)權(quán)”分配制度是用契約的方式在中國(guó)有立法之前，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則自覺(jué)自律的維護(hù)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的平等，讓制度變得更為合理而確定的，也因此被全國(guó)消協(xié)評(píng)為最充分保護(hù)消費(fèi)者利益和信得過(guò)的企業(yè)。

　　2)華遠(yuǎn)地產(chǎn)“業(yè)權(quán)分配”制參考點(diǎn)：通過(guò)契約的形式首先明確權(quán)屬；通過(guò)傭金形式提高了物業(yè)管理公司的積極能動(dòng)性；業(yè)主權(quán)益分配有據(jù)可循。

　　五、社區(qū)會(huì)所產(chǎn)權(quán)歸屬發(fā)展建議

　　結(jié)合目前國(guó)內(nèi)社區(qū)會(huì)所實(shí)際存在的問(wèn)題，以及參照上述所提及的參照模式，針對(duì)社區(qū)會(huì)所產(chǎn)權(quán)問(wèn)題提出些看法，以供參考：

　　1、社區(qū)會(huì)所產(chǎn)權(quán)歸屬發(fā)展前提保證：A、會(huì)所權(quán)屬必須明確界定B、會(huì)所經(jīng)營(yíng)必須保證業(yè)主利益，發(fā)揮配套作用C、會(huì)所必須定位準(zhǔn)確、規(guī)模適當(dāng)、且前期經(jīng)營(yíng)良好，保證后續(xù)良性經(jīng)營(yíng)

　　2、社區(qū)會(huì)所產(chǎn)權(quán)歸屬發(fā)展建議：方向一：會(huì)所明確規(guī)定屬于全體業(yè)主所有即參照現(xiàn)有香港社區(qū)會(huì)所模式及華遠(yuǎn)業(yè)權(quán)分配制形式，由業(yè)主擁有會(huì)所所有權(quán)及收益權(quán)。這樣能充分保證業(yè)主享受被服務(wù)的權(quán)益，且業(yè)主通過(guò)業(yè)主委員會(huì)的形式聘請(qǐng)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，實(shí)現(xiàn)會(huì)所的自主經(jīng)營(yíng)。方向二：會(huì)所明確規(guī)定屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)所有確認(rèn)開(kāi)發(fā)商的所有權(quán)地位，這樣在會(huì)所興建前期，就利于會(huì)所的準(zhǔn)確定位、規(guī)模界定，以及在后續(xù)經(jīng)營(yíng)上都能有效控制。但開(kāi)發(fā)商在與業(yè)主簽訂銷售合同中，必須注明：業(yè)主使用會(huì)所享有優(yōu)惠；雙方共同確認(rèn)會(huì)所部分經(jīng)營(yíng)功能；在一定程度上保證業(yè)主利益。開(kāi)發(fā)商如果轉(zhuǎn)讓會(huì)所，與業(yè)主在銷售合同中的條款順延至受讓方，保證出現(xiàn)第三方時(shí)業(yè)主的合法權(quán)益。

　　3、社區(qū)會(huì)所產(chǎn)權(quán)歸屬發(fā)展方向的核心保證：當(dāng)然要保證上述兩個(gè)方向能順利實(shí)現(xiàn)，一個(gè)核心前提就是：在業(yè)主購(gòu)買房屋時(shí)，雙方有明確的關(guān)于會(huì)所權(quán)屬的契約規(guī)定，以及衍生出的對(duì)等的權(quán)利和義務(wù)。