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　　由觀點機(jī)構(gòu)、第一財經(jīng)日報、搜狐網(wǎng)、焦點房地產(chǎn)網(wǎng)、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會共同主辦的2007博鰲房地產(chǎn)論壇于8月17日上午在海南博鰲盛大開幕。2007年，中國房地產(chǎn)跨入資本時代，這是大家對中國地產(chǎn)的共同理解。在一個資本時代里，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣有效的控制資金并駕馭資金成為大家面臨的共同問題，8月18日下午，2007博鰲房地產(chǎn)論壇繼續(xù)圍繞資本話題進(jìn)行討論。以下為圓桌演講聶睿演講實錄。

　　聶睿：大家下午好！我想今天這個論壇已經(jīng)進(jìn)行了很長的時間，大家能夠?qū)Ｐ穆犖已葜v，我非常感謝。我今天要講的這個話題，其實非常的簡單，和精英對話辯論的話相對起來非常簡單。今天主要介紹一下海外資本市場能夠給國內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展商，提供一個快速發(fā)展的作用，國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展從土地競爭到資本競爭，這個話題我想在之前一些演講者都已經(jīng)提到了，在目前的這種市場競爭的狀況之下，擁有資本的房地產(chǎn)具有巨大的優(yōu)勢，能夠有效的利用海外資本市場的是獲得競爭資本重要的渠道之一。我們可以在這一頁上看到，中國房地產(chǎn)企業(yè)香港和新加坡融資的一種情況。我們可以看到，目前在香港和新加坡已經(jīng)上市的規(guī)模，中國房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模差不多市值在十個億港幣以上，這些企業(yè)在過去的22個月通過各種金融形式的產(chǎn)品，在國際市場融資達(dá)到了116億美元，而這種不同的各式各樣的融資產(chǎn)品，其中包括了首次公開發(fā)行，后續(xù)發(fā)行的融資包括配股以及債券，債券可以高收入債券的形式，或者可轉(zhuǎn)債權(quán)的形式，還有一個產(chǎn)品在這業(yè)沒顯示出來的就是房地產(chǎn)信托了，也有三家國內(nèi)企業(yè)在國外以房地產(chǎn)信托的形式上市。但是可以看到巨大的資金海外上市的發(fā)展的企業(yè)，在國內(nèi)的競爭獲得了巨大的優(yōu)勢，在搶占土地資源這樣一個過程當(dāng)中，走到了其他發(fā)展商的前面。我在這里為什么著重在講這個海外資本市場的杠桿效應(yīng)，當(dāng)然之前也有演講者提到了。股票的估值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過香港市場，當(dāng)然香港市場的市盈率還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到這個水平，但是海外市場能夠給中國房地產(chǎn)開發(fā)商提供更加靈活快捷以及可靠的來源，在這樣一個市場里面，我們可以通過不同的融資方式，首次公開發(fā)售本身就是一個融資的方式，在發(fā)售之前就是用IPO之前的融資，首次公開發(fā)售之后，又可以通過配股的形式再度在市場融資。而且產(chǎn)品的總量多樣化，可轉(zhuǎn)債、高負(fù)債以及房產(chǎn)信托，對于一個地產(chǎn)商來說資金靈活性行業(yè)可靠是一個最大的優(yōu)勢。在我們很多客戶當(dāng)中，曾經(jīng)看重一塊地非常的誘人，需要大量的資金來支持它，贏得這塊土地的競標(biāo)，利用了海外資本市場化，可以在一、二個星期內(nèi)獲得幾十億資金的數(shù)額，這樣給他們大量靈活和擴(kuò)張的支持。

　　在這個第二頁上面，我用“雅居樂”和我們銀行做一個案例，到底國內(nèi)發(fā)展商，怎么樣向海外市場進(jìn)行擴(kuò)張和發(fā)展。我們可以看到，在2005年上市之前，“雅居樂”近有的土地儲備只有422萬，通過首批公開發(fā)行債券的發(fā)行和股票的配售，以及最近我們銀行給“雅居樂”的貸款，國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營模式與國際資金資本市場接軌最大的杠桿效應(yīng)，“雅居樂”也從當(dāng)時主要集中于廣東中山地區(qū)，以及廣州一個區(qū)域的發(fā)展商擴(kuò)展全國各地，包括這次在海南也購來一塊超過兩百萬平方米的土地。在目前這種土地的競標(biāo)逾發(fā)透明，擁有如此盈利的房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，在將來競爭當(dāng)中擁有巨大優(yōu)勢。我已經(jīng)在很多企業(yè)對話當(dāng)中提到，現(xiàn)在參與一些大的項目競標(biāo)主要企業(yè)，基本上都是資本市場或者是香港或者在國內(nèi)，擁有一個自己融資品牌的企業(yè)，只有這些企業(yè)才能夠在新一輪競地價格透明和上漲事態(tài)之下，擁有這樣的資金能夠長期獲勝。在下一頁上，大家可以看到我說一些其他的案例，也是國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展商通過資本市場的運作，包括19億美元的公開發(fā)行。

　　這一頁給大家演示是中資地產(chǎn)股表現(xiàn)。大家可以看到，雖然中國政府不斷地有宏觀調(diào)控政策的出臺，中國的中資房地產(chǎn)股份在香港的表現(xiàn)，在過去一年的時間非常突出，大大地超過了整體市場的表現(xiàn)，應(yīng)該來說，國際投資人的話，目前對中國的房地產(chǎn)企業(yè)是非常的接受，他們清楚看到了，一個能夠在香港上市，擁有國際融資平臺的房地產(chǎn)企業(yè)，擁有了巨大競爭優(yōu)勢，將是未來行業(yè)的勝出者，所以將一些資金提供給房地產(chǎn)商，在國際上所有的房地產(chǎn)企業(yè)，一個國際上通用估值標(biāo)準(zhǔn)，是MAD，就是我們說相當(dāng)于凈資產(chǎn)值，應(yīng)該說現(xiàn)金流折線凈資產(chǎn)值，我還記得當(dāng)時2007年福利發(fā)行的時候，整個香港市場對中國房地產(chǎn)商不是非常的看好，是質(zhì)疑的一種態(tài)度，但是現(xiàn)在這種態(tài)度已經(jīng)完成的改變，到現(xiàn)在種子地產(chǎn)股，相當(dāng)于自己30%幾的折扣。而中國的中資地產(chǎn)股在香港平均市盈率都有20倍，而且從國際投資人的角度來看，目前有這么20多家已經(jīng)在香港上市的房地產(chǎn)股，有的非常好的了解。有的企業(yè)認(rèn)為，是不是一定要有很大的土地儲備才能夠上市，要有一個什么樣的規(guī)模。其實海外上市，我建議有任何想法，有這些計劃的企業(yè)家們，你要提前考慮這個問題，不但是在上市通過融資，我們在上市之前就可以通過對沖基金，在上市的時候把盤子做得更大。而且目前在海外上市比較有空氣，對國內(nèi)注冊的企業(yè)比較大，如果在海外上市需要提前開始做這方面的籌備工作。

　　最后，做一個小小的廣告。我們匯豐銀行不但是一家投資銀行，而且也是一家商業(yè)銀行，我們商業(yè)銀行比一些銀行力量更大，資金雄厚，我們是一家香港銀行，在1997年金融風(fēng)暴來的時候，平穩(wěn)地渡過了風(fēng)暴。希望與在海外進(jìn)行融資的企業(yè)家進(jìn)行合作，處理業(yè)務(wù)量也是做得比較好。最近完成了一些項目，包括瑞士中國房地產(chǎn)信托，包括瑞安房地產(chǎn)上市等等。

　　好的，由于時間的關(guān)系，我今天就講到這，謝謝！