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 　　由觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)、第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)、搜狐網(wǎng)、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)共同主辦的2007博鰲房地產(chǎn)論壇于8月17日上午在海南博鰲盛大開(kāi)幕。經(jīng)過(guò)2004年到2006年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控之后，中國(guó)房地產(chǎn)依然欣欣向榮。然而關(guān)于宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的爭(zhēng)議導(dǎo)致我們對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái)依然充滿了困惑。我們不知道中國(guó)是否面臨真實(shí)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的挑戰(zhàn)，不知道或?qū)⒌絹?lái)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)將給中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)什么？我們不知道未來(lái)的行業(yè)規(guī)則會(huì)有怎樣出人意料的轉(zhuǎn)變，也不知道下一輪更為猛烈的宏觀調(diào)控會(huì)落在那里？面對(duì)越來(lái)越高的信貸門檻，與越來(lái)越高的土地價(jià)格，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)的接軌將把行業(yè)導(dǎo)向何方？在2007博鰲房地產(chǎn)論壇中，或許能找到答案。以下為2007博鰲房地產(chǎn)論壇8月17日上午楊慎演講實(shí)錄。

　　楊慎：尊敬的各位嘉賓，下面我就接著剛才搜狐網(wǎng)的負(fù)責(zé)同志和我們大會(huì)的主持人提出的"尋找中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)"這個(gè)主題講一點(diǎn)個(gè)人的意見(jiàn)。

　　上個(gè)禮拜（8月5號(hào)），我在北京開(kāi)了一個(gè)會(huì)，都是北京市及有關(guān)單位的大力開(kāi)發(fā)商在中央黨校開(kāi)的。會(huì)上大家講了一下開(kāi)玩笑的話：房地產(chǎn)商現(xiàn)在是人民公敵；第二個(gè)有幾個(gè)大的開(kāi)發(fā)商說(shuō)，我們現(xiàn)在賺錢賺得我們自己都頭暈了，不知道怎么賺就有點(diǎn)害怕。這兩個(gè)問(wèn)題就引起了我的思考。

　　下面是我要講的第一個(gè)問(wèn)題：如何評(píng)價(jià)房地產(chǎn)業(yè)，如何正確評(píng)價(jià)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)形勢(shì)。

　　第一點(diǎn)，我國(guó)的住房建設(shè)經(jīng)過(guò)20多年的快速發(fā)展，取得了巨大的成就。如果就簡(jiǎn)單的話來(lái)講就是，令國(guó)人驚嘆，令世界矚目。為什么這樣講，我們僅僅用了20多年的時(shí)間，基本上解決了13億人口大國(guó)的住房問(wèn)題。使全國(guó)的人均住房水平達(dá)到了發(fā)展中國(guó)家的前列。

　　第二點(diǎn)，住房建設(shè)的發(fā)展，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、促進(jìn)了國(guó)家的財(cái)富的增加、促進(jìn)了個(gè)人財(cái)富的積累，現(xiàn)在個(gè)人的金融資產(chǎn)力量大體上40%-50%都是房地產(chǎn)。

　　第三點(diǎn)，住房建設(shè)的發(fā)展，它作為經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的改革，深刻的主導(dǎo)了我們的生產(chǎn)關(guān)系和上層建筑，主導(dǎo)了我們法律法規(guī)的制度建設(shè)。

　　同志們大家都知道，中國(guó)的憲法和有關(guān)的法律規(guī)定，除國(guó)家的財(cái)產(chǎn)這是絕對(duì)不能動(dòng)施，土地更是任何人不能動(dòng)一點(diǎn)的。我們通過(guò)八十年代住房改革，通過(guò)大家的共同努力，首先在土地上的對(duì)憲法進(jìn)行突破，以及87年的全國(guó)人民代表大會(huì)第一次會(huì)議，首先修改了憲法，土地從過(guò)去的任何人不能占用，改為可以通過(guò)有關(guān)的規(guī)定依法進(jìn)行扭轉(zhuǎn)，最后建立了比較完善的土地化。特別是今年，人代會(huì)正式通過(guò)了物權(quán)法，經(jīng)過(guò)八次審議討論，由此引發(fā)了國(guó)內(nèi)甚至全世界的驚訝和關(guān)注，使得這些國(guó)家，他們過(guò)去對(duì)我們的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度不贊成甚至有疑問(wèn)、質(zhì)疑，變?yōu)檎J(rèn)為中國(guó)是真正的改革，現(xiàn)在承認(rèn)中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)地位的國(guó)家越來(lái)越多。這是來(lái)自于住宅建設(shè)不動(dòng)產(chǎn)的改革，我們除對(duì)上層建筑和生產(chǎn)關(guān)系重大突破，沒(méi)有比這個(gè)更大的。我們對(duì)國(guó)家，對(duì)老百姓，對(duì)社會(huì)做的貢獻(xiàn)，比我們做的財(cái)富貢獻(xiàn)大得多，所以我們對(duì)我國(guó)住房建設(shè)已取得的成就應(yīng)有一個(gè)充分的基本看法。

　　上面的問(wèn)題是我們的住房建設(shè)和住房改革的主流和基本面。但是有問(wèn)題，問(wèn)題在什么地方，大家提出的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等等一些其他的問(wèn)題。對(duì)這些問(wèn)題，我們通過(guò)逐步的改進(jìn)，能夠得到解決，不能把這些問(wèn)題看得過(guò)分嚴(yán)重。我們解決有一個(gè)過(guò)程，我不同意現(xiàn)在有些人說(shuō)的"教育、醫(yī)療、住房是中國(guó)改革的三座大山"的觀點(diǎn)。把貸款買房、貸款租房、分期付款說(shuō)是"房奴"，我不同意這種情緒化的觀點(diǎn)。應(yīng)該客觀的實(shí)事求是來(lái)看，我們?nèi)〉玫某删秃蛦?wèn)題。我在這里進(jìn)行三組數(shù)據(jù)的說(shuō)明。

　　第一，1949年以前，全國(guó)的城鎮(zhèn)住房面積一共2.16億平方米，建國(guó)以后我們加快了住房建設(shè)，那個(gè)時(shí)候正在蓋工廠，建工業(yè)，沒(méi)有那么多錢建房子，因此與老百姓需求差距較大，從1956年開(kāi)始到1980年，30年的時(shí)間蓋了7億平方米的房子，一共1400萬(wàn)套，按50平方米一套折算，蓋了1400萬(wàn)套，平均每年47萬(wàn)套，105個(gè)人才能分到一套住宅。

　　第二，1980年以后，鄧小平發(fā)表講話，把住宅建設(shè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)資本產(chǎn)業(yè)大加快住房建設(shè)。從那以后我們一步一步的改革，從1981年開(kāi)始，到2006年至今已有26年，蓋了88.6億平方米，解決了一億一千一百萬(wàn)戶老百姓住房問(wèn)題。按照80平方米一套來(lái)折算，過(guò)去按50平方不算現(xiàn)在提高了，現(xiàn)在按照90平方米一套解決了9430萬(wàn)套住宅。這個(gè)成績(jī)只有在共產(chǎn)黨的領(lǐng)導(dǎo)下才能做到。所以我們住房建設(shè)的成就還存在的問(wèn)題應(yīng)該有一個(gè)客觀的評(píng)價(jià)。

　　現(xiàn)在大家提的困難主要是低收入住宅，中國(guó)的房?jī)r(jià)從來(lái)不管農(nóng)村的，這是我們制度上的大毛病，中國(guó)一講住宅就是城市住宅，哪個(gè)國(guó)家是只管城市，你應(yīng)該是城市農(nóng)村都管。城鄉(xiāng)一體化是我們的政策，所以我們最近這幾年的房子又在整改，有很大的改進(jìn)，所以我們當(dāng)前解決低收入的問(wèn)題。我們國(guó)家的住房保障制度，應(yīng)該在住房制度開(kāi)始就應(yīng)該解決。為什么呢？中國(guó)原來(lái)的工資太低，中國(guó)改革開(kāi)放以后人員工資一個(gè)77塊錢，買一套房子幾萬(wàn)、幾十萬(wàn)，哪來(lái)買一套房子4-6倍的比例就可以買一套房子，中國(guó)沒(méi)有這樣的規(guī)律。國(guó)內(nèi)是工資，國(guó)外是收入，收入包括自己的工資、股票、第二職業(yè)等等，中國(guó)的工資就是每月幾十塊錢。

　　在這種情況下，從原來(lái)的福利分房改到住商品房，單人購(gòu)買。不動(dòng)工資對(duì)不對(duì)，不對(duì)，哪里都沒(méi)有這個(gè)規(guī)律，應(yīng)該先動(dòng)工資。當(dāng)時(shí)就有人提出建議，而應(yīng)該限制工資制，而應(yīng)該算出具體的帳出來(lái)，這是當(dāng)時(shí)大家沒(méi)有認(rèn)識(shí)到，即使低收入住宅本身也在變化年當(dāng)中，以前我們建設(shè)部和統(tǒng)計(jì)局的組織了73萬(wàn)人做了調(diào)查，結(jié)果顯示：人均住房1046萬(wàn)戶，住房面積2-4平方米是標(biāo)準(zhǔn)，4平方米以下不解決。

　　現(xiàn)在我們低收入住宅，每人8-10平方米，現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)就是這樣的。雖然也是低收入者，但是我們也是這樣算的。說(shuō)明大家都在進(jìn)步，生活水平都在提高，都在發(fā)展。所以我經(jīng)常思考用什么樣的公式，什么樣的說(shuō)法、什么樣的道理來(lái)說(shuō)明我們住房短缺的問(wèn)題。住房天天短缺，價(jià)格天天上漲。最后我總結(jié)兩條道理：第一，人均住房消費(fèi)及其價(jià)格，同人均GDP成正比，同恩格爾系數(shù)成反比。這進(jìn)一步說(shuō)明我們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)不斷增長(zhǎng)，我們的收入不斷提高，人們對(duì)住房的需求量就不斷的提高，房?jī)r(jià)也就自然上漲。第二個(gè)道理，住房消費(fèi)和價(jià)格同城市化的進(jìn)程成正比，同自然經(jīng)濟(jì)的收入方式成反比?，F(xiàn)在中國(guó)處在進(jìn)程化當(dāng)中，每年的進(jìn)城人口過(guò)去20年以前是一年1560萬(wàn)，最近2006年以后每年是2000萬(wàn)，每年有將近2000萬(wàn)的人口進(jìn)城，住房的需求能不緊張嗎，價(jià)格也能不上漲嗎？本身處在城市化進(jìn)程當(dāng)中，農(nóng)村人口進(jìn)來(lái)了，也需要房子。但是如果在農(nóng)村住就不一定，因?yàn)槭亲匀唤?jīng)濟(jì)。蓋一套房子一輩子不搬家，房屋也不流動(dòng)，房屋不流動(dòng)就不會(huì)有整治。房地產(chǎn)要害在流動(dòng)，在流通當(dāng)中，保值甚至整治，整治甚至保值，農(nóng)民蓋房子一輩子不流通哪來(lái)整治、升值？

　　所以住房?jī)r(jià)格、住房消費(fèi)在這個(gè)問(wèn)題上我們要從大的方面來(lái)看，大的方面理解問(wèn)題就不至于產(chǎn)生這樣的那樣的疑問(wèn)質(zhì)疑，甚至對(duì)一些開(kāi)發(fā)商的不太公正的指責(zé)，對(duì)黨和國(guó)家政府所做的努力，我們應(yīng)該客觀的理解和評(píng)價(jià)黨和政府對(duì)堅(jiān)決住房所做的努力。盡管2004年、2005年連續(xù)兩年的調(diào)控，沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果、目的，但是他使我們?cè)谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)的大學(xué)校里受到了鍛煉和提高。

　　第二個(gè)問(wèn)題，怎么樣去創(chuàng)造未來(lái)，現(xiàn)在大家質(zhì)疑最多的問(wèn)題是房?jī)r(jià)高，這樣的房?jī)r(jià)怎么接受，房?jī)r(jià)問(wèn)題的根源在什么地方？考慮明天、考慮未來(lái)，講一些大道理沒(méi)有用，報(bào)紙?zhí)焯熘v，關(guān)鍵是誰(shuí)能拿到藥方來(lái)解決。

　　現(xiàn)在有一個(gè)問(wèn)題需要大家討論，我們住房?jī)r(jià)格問(wèn)題主要采取什么樣的方針，我個(gè)人意見(jiàn)采取加法的辦法，就是增加供給量，涉及時(shí)間的問(wèn)題我就不往下講了。

　　第三個(gè)問(wèn)題，講第三點(diǎn)意見(jiàn)，加強(qiáng)我們現(xiàn)在的統(tǒng)計(jì)制度建設(shè)?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)出現(xiàn)一些亂子，有工作原因還和我們現(xiàn)在的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不準(zhǔn)備、不正確不完善有很大關(guān)系。因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在用的統(tǒng)計(jì)基本上還是過(guò)去的固定資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，沒(méi)有真正的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)，因此我們的房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，客觀講叫做大氣，可信度相當(dāng)不高。如果說(shuō)我們通通與現(xiàn)在的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全是以這些數(shù)據(jù)評(píng)判房地產(chǎn)熱不熱，價(jià)格高不高就會(huì)出現(xiàn)這樣的問(wèn)題，原因就在于我們國(guó)家還沒(méi)有一套完善正規(guī)的科學(xué)合理邏輯，非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆康禺a(chǎn)統(tǒng)計(jì)制度。房地產(chǎn)包括哪些項(xiàng)目，沒(méi)有人說(shuō)清楚?，F(xiàn)在房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資很大，在全國(guó)來(lái)看大部分占17-18%，去年的數(shù)據(jù)是17.8%。但是這個(gè)數(shù)字有問(wèn)題，我舉個(gè)例子，北京市去年連續(xù)三年數(shù)據(jù)：23、24、25，每年占固定房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)比例是54%，上海每年占固定房地產(chǎn)投資比例38%。這樣算來(lái)所有住宅、工廠、商店、學(xué)校、醫(yī)院特別是工廠，還有土地基礎(chǔ)設(shè)施，幾乎是12類全部都算在房地產(chǎn)里面，造成一種滿城竟是房地產(chǎn)的加價(jià)，不明確。所以這樣應(yīng)該對(duì)我們現(xiàn)行的統(tǒng)計(jì)制度、統(tǒng)計(jì)方法、進(jìn)行完善和修改。

　　因此去年03年4月份，我正式向國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的主要所領(lǐng)導(dǎo)，要建立和修改完善我們現(xiàn)行統(tǒng)計(jì)局的建議。我認(rèn)為如果我們的基礎(chǔ)統(tǒng)計(jì)制度本身有問(wèn)題，計(jì)算方法有問(wèn)題，我們的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)有問(wèn)題，我們?cè)谶@個(gè)基礎(chǔ)上判斷規(guī)模大小，房?jī)r(jià)是高是低，投資規(guī)模是冷是熱，最后我們就變成直接混戰(zhàn)一場(chǎng)。將來(lái)有時(shí)間大家共同討論，發(fā)言到此為止，謝謝大家。

 鏈接：楊慎簡(jiǎn)介
    楊慎先生作為推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的標(biāo)志性人物，親歷了中國(guó)房地產(chǎn)二十年的發(fā)展。先后任建筑工程部、國(guó)家建委處長(zhǎng)、副局長(zhǎng)，國(guó)家建工總局辦公廳副主任，城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部局長(zhǎng)、副部長(zhǎng)。楊慎先生現(xiàn)擔(dān)任全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)。