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　　核心提示：今年以來，全國房價(jià)出現(xiàn)了大幅上漲的局面，北京、深圳的房價(jià)帶頭向上狂奔，上海的房價(jià)也出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈?？此破届o的南昌房價(jià)，從市場(chǎng)顯現(xiàn)的情況，其實(shí)也是進(jìn)入快速上升的通道。

　　對(duì)于南昌房價(jià)政府一直在宏觀上進(jìn)行了調(diào)控，針對(duì)市場(chǎng)出臺(tái)了一系列的舉措，但為近幾年的房地產(chǎn)調(diào)控不斷，房價(jià)不跌反漲呢？南昌房價(jià)不斷上漲之謎究竟是什么？

　　市場(chǎng)供求關(guān)系失衡

　　供求關(guān)系直接影響到商品的價(jià)格，房地產(chǎn)作為一種特殊商品，也同樣遒循這項(xiàng)市場(chǎng)規(guī)律。今年上半年，南昌市市區(qū)商品房預(yù)銷售面積208.5萬平方米，同比增長58.2%，銷售金額89.26億元，同比增長84.5%。從數(shù)據(jù)顯示，預(yù)售面積增加了不少，但竣工面積卻相比在萎縮，市場(chǎng)供求關(guān)系處于供不應(yīng)求的失衡狀態(tài)。

　　從南昌樓市顯示出的情況來看，上半年南昌可供應(yīng)的樓盤相比有所減少，一時(shí)間購房者發(fā)現(xiàn)手上持有現(xiàn)金卻難找到充足可多供選擇的房源。在市場(chǎng)上能有充分選擇的房源也只有在象湖新城，其他區(qū)域的樓盤推盤節(jié)奏明顯放慢，少量的房源推出帶來直接是房價(jià)的上漲。

　　記者通過采訪了解到，下半年南昌樓市此種格局會(huì)有所打破，近20個(gè)新盤會(huì)選擇在下半年全面推向市場(chǎng)。紅谷十二亭、藍(lán)天陽光、魏瑪峰尚、高氏音樂花園、曼哈頓風(fēng)情、綠府名城、力高國際、筑城奧斯卡等樓盤的全線推出，對(duì)于樓市的供求關(guān)系失衡會(huì)有所緩和，購房者可供選擇的房源會(huì)有所增加，更能如意地挑選到屬于自己的愜意居所。

　　地價(jià)上漲推高房價(jià)

　　大家一致的共識(shí)是房價(jià)高的原因是因?yàn)槌杀靖撸瑯?gòu)成房價(jià)最重要的成本自然是土地的價(jià)格，近幾年來南昌的土地價(jià)格不斷走高，地王不斷涌現(xiàn)，這直接影響到了房價(jià)的上漲。

　　2003年12月26日：由本土五家民營企業(yè)合資新成立的江西城開投資有限公司以單價(jià)311萬元/畝競得位于原江鈴制動(dòng)器廠地塊，成為當(dāng)年住宅用地標(biāo)王。2005年12月13日：江西恒茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以單價(jià)205萬元/畝，總價(jià)54860.255萬元競得原江西洪都鋼廠用地，成為當(dāng)年總價(jià)最貴地塊。2006年11月24日，南昌東方新宮置業(yè)有限公司以單價(jià)1202萬元/畝，總價(jià)6728.4354萬元成功競得中山西路以南、朝新路以西編號(hào)為DGC0644號(hào)的地塊，刷新了南昌地王的最高單價(jià)。

　　一直關(guān)注南昌地價(jià)的業(yè)內(nèi)人士徐寧先生告訴記者，如果純粹從單價(jià)去比較，2003年的住宅標(biāo)王311萬到2006年的1202萬，幾乎超出了3倍之多，而南昌住宅市場(chǎng)2003年最高價(jià)不過4000元/平方米左右，到今天，住宅市場(chǎng)拋開別墅產(chǎn)品，已經(jīng)突破7000元/平方米，但上漲幅度仍然不超過2003年一倍。顯然這個(gè)土地價(jià)格上漲的可以用“恐怖”來形容。

　　囤地捂盤惜售成風(fēng)

　　近幾年來南昌的商品房土地供應(yīng)在3000-5000畝之間，地塊不斷推向市場(chǎng)，逐步在進(jìn)行開發(fā)銷售，但有不少的土地因?yàn)槭峭ㄟ^競拍取得的，開發(fā)商的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，因而一而再，再而三地延期開發(fā)，2003年就拿到手地塊目前還有沒進(jìn)行開發(fā)的。還有另外一種情況囤地的是因?yàn)殚_發(fā)企業(yè)缺少開發(fā)資金，一直尋求合作開發(fā)伙伴的，最后一種情況就是囤地是為了等待土地升值好好撈一把的。據(jù)悉，近段時(shí)間南昌市總共查出土地囤積近6000畝，建筑面積高達(dá)800余萬平方米！

　　談及“捂盤”，應(yīng)該是目前最為熱門的話題。“捂盤”之說是在《國六條》出臺(tái)的背景下出來的，其操作技巧就是刻意放慢銷售節(jié)奏，或者干脆向客戶宣布“房子售罄”。今年以來南昌不少的樓盤放慢了開發(fā)與銷售的節(jié)奏，一是房價(jià)上升太快，還有就是開發(fā)商手上沒有后續(xù)可開發(fā)地塊，二個(gè)原因促使開發(fā)商“捂盤惜售”。

　　廣州凌峻地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理盧炳希告訴記者，目前樓市里普遍存在的捂盤惜售現(xiàn)象，在房價(jià)持續(xù)高漲的市場(chǎng)里，出現(xiàn)了一種奇怪的反現(xiàn)象：房子賣得越慢，開發(fā)商賺的錢反而越多。因此，開發(fā)商自然就改變了以前爭先恐后把房子賣掉的做法，改為有計(jì)劃有步驟地推出市場(chǎng)。而且在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候還通過人為的控制手段來制造所謂的“熱銷”和“供不應(yīng)求”的現(xiàn)象，這就是被通稱為“捂盤惜售”的現(xiàn)象了。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，資本總是逐利性的，開發(fā)商作為商人，其本性是要追求利潤最大化的。因此在房價(jià)持續(xù)高漲的市場(chǎng)里，就自然會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)行為主體通過調(diào)節(jié)市場(chǎng)行為來實(shí)現(xiàn)更高收益的現(xiàn)象。只要房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)發(fā)展，市場(chǎng)繼續(xù)有利可圖，那么捂盤惜售的現(xiàn)象就會(huì)繼續(xù)存在。這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然現(xiàn)象。目前政府對(duì)于拿地后的開發(fā)時(shí)間進(jìn)程和拿到預(yù)售證后的銷售時(shí)間進(jìn)度有明確的規(guī)定，但是這個(gè)規(guī)定并不能有效喊停開發(fā)商囤地捂盤惜售的行為。至多能夠短時(shí)間震懾一下，然后市場(chǎng)必將故態(tài)重發(fā)。

　　高房價(jià)該如何調(diào)控

　　近幾年來國家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的政策不斷，南昌相關(guān)部門同樣也出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，但房價(jià)依舊是漲勢(shì)依舊，這頗讓專家學(xué)者頭疼，房價(jià)究竟要如何調(diào)控，業(yè)界各具觀點(diǎn)。

　　采訪中業(yè)內(nèi)比較普遍的觀點(diǎn)，首先要加大土地的供應(yīng)，打破供求失衡的現(xiàn)象；二是要提高商品房按揭的首付比例，控制炒房者；三是盡快出臺(tái)物業(yè)稅；四是多推限價(jià)房。

　　對(duì)此盧炳希認(rèn)為，首先要從需求根本方面來理解高房價(jià)的原因，自住需求大量被釋放，投資需求也大量被激發(fā)。還要從供應(yīng)和管理方面來解釋高房價(jià)產(chǎn)生的原因。對(duì)于房價(jià)過高的如何來調(diào)控，他認(rèn)為，其實(shí)國家政府從來沒有明確提出過要“調(diào)控高房價(jià)”的說法。中國經(jīng)濟(jì)在近幾年的持續(xù)快速發(fā)展，在很大程度上是得益于房地產(chǎn)行業(yè)以及由房地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)的上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而地方政府特別是經(jīng)濟(jì)越不發(fā)達(dá)的地方政府，對(duì)于賣地增加財(cái)政收入這一財(cái)路，自然是不肯輕易給掐斷的。所以，無論從中央政府還是地方政府角度而言，都不可能在段時(shí)間內(nèi)有效地進(jìn)行所謂的高房價(jià)的調(diào)控的。