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           運(yùn)用反周期策略

　　1、房地產(chǎn)周期波動(dòng)與反周期對(duì)策

　　由于政策對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)有著較大的影響，因此人們就會(huì)考慮：當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)可能出現(xiàn)大起大落的異常波動(dòng)時(shí)，能否通過(guò)制定有效的經(jīng)濟(jì)政策，采用反周期對(duì)策，抑制周期波動(dòng)的負(fù)效應(yīng)出現(xiàn)，從而保持經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

　　反周期對(duì)策的思路是，如果擁有足夠且準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料，那么對(duì)以往房地產(chǎn)周期波動(dòng)的經(jīng)驗(yàn)分析應(yīng)當(dāng)是可信的，并且由此可以得出房地產(chǎn)周期波動(dòng)的經(jīng)驗(yàn)特征和長(zhǎng)度。這樣，對(duì)于今后的房地產(chǎn)周期波動(dòng)來(lái)說(shuō)，又勢(shì)必可以作出較為準(zhǔn)確的估計(jì)，特別是在短期波動(dòng)方面。所以，為了避免劇烈的房地產(chǎn)周期波動(dòng)所造成的經(jīng)濟(jì)損失，有必要通過(guò)政府的監(jiān)督來(lái)控制波動(dòng)的幅度，實(shí)施所謂的反周期政策。也就是說(shuō)，當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于擴(kuò)張階段時(shí)，政府應(yīng)當(dāng)采取必要的措施，抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱；而當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于衰退階段時(shí)，政府則采取相應(yīng)的擴(kuò)張政策，以刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

　　房地產(chǎn)反周期經(jīng)濟(jì)政策可分為兩類：與房地產(chǎn)周期波動(dòng)相關(guān)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策和直接針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的微觀政策。

　　在宏觀政策方面，政府確定宏觀經(jīng)濟(jì)政策的依據(jù)是貨幣理論和財(cái)政理論?，F(xiàn)代貨幣理論的一個(gè)基本觀點(diǎn)，是將包括國(guó)民收入變動(dòng)、通貨膨脹等幾乎所有宏觀經(jīng)濟(jì)的變化歸結(jié)為貨幣需求和供給變動(dòng)的結(jié)果。這樣，可以通過(guò)控制貨幣數(shù)量來(lái)達(dá)到監(jiān)控宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，防止或抑制通貨膨脹的目的。

　　財(cái)政作為政府的另一種控制工具，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行可以起到更為重要的作用。假定貨幣政策不變，如果政府增加財(cái)政支出，這種擴(kuò)張性財(cái)政政策不僅直接刺激了總需求的增長(zhǎng)，而且也相應(yīng)推動(dòng)了社會(huì)總供給規(guī)模的擴(kuò)張。相反，如果政府實(shí)施財(cái)政緊縮，則有利于抑制需求拉動(dòng)型的通貨膨脹。

　　在微觀政策方面，主要指對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資源的控制政策，如對(duì)土地資源的控制、規(guī)劃限制條件、稅費(fèi)政策和融資條件等。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性和土地資源的壟斷性，微觀政策的效果往往更直接和及時(shí)。例如，2004年初上海為了遏制房地產(chǎn)投資客的炒作，實(shí)施了“期房限轉(zhuǎn)”政策，在短期內(nèi)還是取得了很好效果。

　　2、控制動(dòng)拆遷的規(guī)模和速度

　　從某種意義上來(lái)說(shuō)，控制動(dòng)拆遷的規(guī)模和速度是減緩上海房地產(chǎn)周期波動(dòng)的穩(wěn)定器。上海房?jī)r(jià)在2003年、2004年出現(xiàn)飆升有其綜合原因，但是和動(dòng)拆遷的規(guī)模過(guò)大、速度過(guò)快有很大關(guān)系。

　　要控制本市拆遷規(guī)模和速度。從目前情況來(lái)看，本市動(dòng)拆遷的壓力還是非常大，一是世博會(huì)的動(dòng)拆遷盡管已近尾聲，但動(dòng)遷戶的安置壓力還沒(méi)有完全釋放；二是本市重大工程建設(shè)加速。近年來(lái)本市地鐵6、7、8、9、10號(hào)線相繼開(kāi)工建設(shè)，在2009年基本上都要完成投入運(yùn)營(yíng)，以滿足2010年上海世博會(huì)的交通需求；三是舊區(qū)改造任務(wù)依舊相當(dāng)繁重。

　　因此，在動(dòng)拆遷工作上也應(yīng)區(qū)分輕重緩急，對(duì)于世博會(huì)項(xiàng)目由于時(shí)間結(jié)點(diǎn)的關(guān)系必須限期完成，而對(duì)于舊城改造則可以相應(yīng)推遲。同時(shí)，應(yīng)視市場(chǎng)供需變化情況來(lái)控制動(dòng)拆遷規(guī)模，一旦市場(chǎng)供不應(yīng)求，應(yīng)減少動(dòng)拆遷數(shù)量；反之，則擴(kuò)大動(dòng)拆遷規(guī)模。這是因?yàn)閯?dòng)拆遷不但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到一個(gè)穩(wěn)定的作用，而且還有一個(gè)乘數(shù)效應(yīng)，就是當(dāng)動(dòng)遷戶去買(mǎi)二手房時(shí)，往往會(huì)引發(fā)賣房者的住房升級(jí)需求。因此，控制動(dòng)拆遷的規(guī)模和速度對(duì)于減緩上海房地產(chǎn)周期波動(dòng)的作用非常明顯。上海近年來(lái)房?jī)r(jià)波動(dòng)和動(dòng)拆遷的規(guī)模呈現(xiàn)出正相關(guān)關(guān)系。見(jiàn)下表：

　　資料來(lái)源：《上海統(tǒng)計(jì)年鑒(2006)》，市房屋土地資源管理局。此表的統(tǒng)計(jì)范圍為10個(gè)中心城區(qū)。

　　從上表可以看出，1995~2001年，上海動(dòng)拆遷戶數(shù)始終保持在7~9萬(wàn)戶之間，除1996年接近9萬(wàn)戶以外，其他年份都在8萬(wàn)戶以下，其中居民住宅占95%以上。然而在2002年，動(dòng)拆遷戶數(shù)一下子突破10萬(wàn)戶，居民占97.64%，創(chuàng)上海動(dòng)拆遷規(guī)模之最。2003年動(dòng)拆遷規(guī)模也超過(guò)8萬(wàn)戶，居民占97.80%。由于動(dòng)拆遷對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言是一種即期的剛性需求，對(duì)市場(chǎng)影響非常大。被拆遷居民雖然可以選擇實(shí)物安置，但從“十五”時(shí)期以來(lái)，隨著上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市規(guī)模的擴(kuò)大，許多實(shí)物安置的房源離中心城區(qū)越來(lái)越遠(yuǎn)，有點(diǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的動(dòng)遷戶大多選擇貨幣安置。而且貨幣化安置的比例逐年提高，從2001年開(kāi)始，這一比例超過(guò)50%。

　　即使以50%計(jì)算，2002和2003年由動(dòng)拆遷引發(fā)的住房需求就高達(dá)9萬(wàn)戶。如每戶以80平方米計(jì)，總面積達(dá)720萬(wàn)平方米，約占這兩年市場(chǎng)需求的15%以上。在大部分地區(qū)，只要一有動(dòng)拆遷消息，附近的二手房市場(chǎng)隨即上漲，而且漲幅驚人。因此，許多動(dòng)拆遷居民是“盼動(dòng)遷，又怕動(dòng)遷”。本文認(rèn)為，今后每年市區(qū)動(dòng)拆遷規(guī)模保持在4~5萬(wàn)戶是比較適宜的。

　　明確舊區(qū)改造和動(dòng)拆遷為政府行為。首先，市區(qū)兩級(jí)政府對(duì)舊區(qū)改造和動(dòng)拆遷工作的性質(zhì)要明確，它不是市場(chǎng)行為而是政府行為，政府作為拆遷人，承擔(dān)被拆遷人的安置問(wèn)題。因此，對(duì)今后舊區(qū)改造和動(dòng)拆遷工作的思路是：由毛地批租向熟地批租轉(zhuǎn)變，協(xié)議批租向招標(biāo)批租轉(zhuǎn)變，地塊平衡向綜合平衡轉(zhuǎn)變。將舊區(qū)改造全部納入市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)機(jī)制，不再采取認(rèn)定方式和土地協(xié)議出讓，對(duì)于不同狀況的地塊，將采取不同的改造辦法。如對(duì)市中心較好的房屋地塊，將提高改造審批要求，甚至保留保護(hù)不予拆除；對(duì)一些改造難度大、居民呼聲高的地塊，將采取收購(gòu)儲(chǔ)備政策，鼓勵(lì)市、區(qū)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)單獨(dú)或聯(lián)合對(duì)其進(jìn)行收購(gòu)，首先解決居民居住困難；對(duì)一些異常困難的舊改地塊，政府要進(jìn)一步給予政策支持。也可以實(shí)行舊區(qū)改造聽(tīng)證制度，如果該地塊大多數(shù)居民不愿動(dòng)拆遷，則由下一屆政府去解決。因此，建議成立區(qū)一級(jí)地產(chǎn)集團(tuán)，代表政府承擔(dān)舊區(qū)改造任務(wù)，并進(jìn)行動(dòng)拆遷，在由毛地變成熟地以后公開(kāi)向社會(huì)招投標(biāo)，或者進(jìn)行土地儲(chǔ)備。這樣，一方面可以使國(guó)有資產(chǎn)得到保值增值，另一方面也可以根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況對(duì)土地進(jìn)行調(diào)控。并努力做到三適應(yīng)，即城市舊區(qū)改造應(yīng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)、與城市規(guī)劃相適應(yīng)、與實(shí)現(xiàn)居住水平相適應(yīng)。

　　借鑒香港經(jīng)驗(yàn)，以熟地批租為主要方式。香港政府在出讓土地使用權(quán)時(shí)，以熟地批租為主要形式。上海在舊區(qū)改造過(guò)程中可以充分借鑒香港經(jīng)驗(yàn)，特別是在建成區(qū)內(nèi)的土地使用權(quán)出讓中，要以熟地批租為主。熟地批租的好處是：

　　可根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和可能有序地進(jìn)行，量力而行，防止盲目性和土地批而不用；

　　有利于把土地級(jí)差收益主要收歸土地所有者即政府和國(guó)家所有，防止流失，同時(shí)合理調(diào)控可分配部分；

　　有利于保證被動(dòng)遷者的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)安定團(tuán)結(jié)。熟地批租，政府需先墊付啟動(dòng)資金，由成立區(qū)級(jí)地產(chǎn)集團(tuán)操作。事實(shí)表明，政府的這筆資金不僅能做到良性循環(huán)，而且還能增加政府的實(shí)際凈收益。因此，建議以熟地批租為舊區(qū)改造的主要方式。

　　3、提高房地產(chǎn)業(yè)集中度

　　從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，一般大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或房企集團(tuán)是市場(chǎng)舞臺(tái)的主角，占據(jù)市場(chǎng)的絕大份額，如香港“五大”地產(chǎn)商，企業(yè)資產(chǎn)市值都在百億美元以上，占據(jù)了香港樓市的半壁江山。與國(guó)際經(jīng)驗(yàn)相比，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入門(mén)檻過(guò)低，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模過(guò)小。上海有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)3500多家，但是企業(yè)能級(jí)不高，產(chǎn)業(yè)集中度偏低。注冊(cè)資本僅500萬(wàn)元的資質(zhì)為三級(jí)、暫定三級(jí)或未定級(jí)的小企業(yè)就有近2000家，約占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總數(shù)的50%以上。

　　做大做強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)。從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，利潤(rùn)最大化是企業(yè)的終級(jí)目標(biāo)，而實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)必須要有相應(yīng)的規(guī)模。如果一個(gè)企業(yè)的規(guī)模使利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)最大化，那么，這個(gè)企業(yè)是最有效率，也是具有競(jìng)爭(zhēng)力的。

　　然而企業(yè)并非越大越好，這要視不同的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)而定。對(duì)產(chǎn)業(yè)集中度高的行業(yè)，企業(yè)規(guī)模趨大；對(duì)產(chǎn)業(yè)集中度低的行業(yè)，以中小企業(yè)為主。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言，規(guī)模的重要性顯得尤為明顯，因?yàn)橹挥羞m度規(guī)模的土地，才能有一定規(guī)模的小區(qū)，才能保證規(guī)模經(jīng)營(yíng)的成本下降，才能保證公共設(shè)施的充分供應(yīng)。如果沒(méi)有適度規(guī)模，一棟樓做得再精致，由于沒(méi)有土地做綠化以及學(xué)校、車庫(kù)、商店等配套設(shè)施，那么這棟樓的售價(jià)要大打折扣。就目前上海企業(yè)結(jié)構(gòu)狀況而言，是大企業(yè)少、中小企業(yè)多，而且有競(jìng)爭(zhēng)力的大企業(yè)少。發(fā)展方向是扶持一批實(shí)力雄厚的大公司和企業(yè)集團(tuán)，促進(jìn)中小企業(yè)向“專”、“精”方面發(fā)展，逐步形成以大企業(yè)為主導(dǎo)、大中小企業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的格局。因此，今后上海房地產(chǎn)企業(yè)有以下三個(gè)發(fā)展方向：

　　特大型企業(yè)集團(tuán)。這一層次企業(yè)是重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)。上海需要有若干集團(tuán)，它在上海房地產(chǎn)業(yè)中扮演著重要的角色。如新組建的上海地產(chǎn)集團(tuán)是上海近年來(lái)由政府投資組建，并實(shí)行國(guó)有資產(chǎn)授權(quán)經(jīng)營(yíng)的最大房地產(chǎn)企業(yè)，注冊(cè)資金達(dá)40億人民幣，堪稱地產(chǎn)界的“航母”。其主要任務(wù)是通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、實(shí)現(xiàn)土地增值，確保出讓中的政府收益，推進(jìn)具有房地產(chǎn)、住宅管理職能的部門(mén)分開(kāi)，組織和實(shí)施其所屬房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)有存量資產(chǎn)盤(pán)活，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)中國(guó)有資本退出，增強(qiáng)土地政府和土地儲(chǔ)備能力，承擔(dān)上海市政府涉及舊區(qū)改造、重大工程配套商品房建設(shè)等交辦任務(wù)。上海地產(chǎn)集團(tuán)將對(duì)上海土地一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控性經(jīng)營(yíng)，發(fā)揮土地市場(chǎng)供應(yīng)的“總龍頭”、“主渠道”和“蓄水池”的作用，從而在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)中建立政府主導(dǎo)型的土地儲(chǔ)備供應(yīng)機(jī)制，增加政府對(duì)土地市場(chǎng)的儲(chǔ)備能力和調(diào)控能力。但就上海房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，似乎一個(gè)上海地產(chǎn)集團(tuán)的發(fā)言權(quán)有點(diǎn)微不足道，隨著港資和外資進(jìn)一步進(jìn)入上海樓市，上海應(yīng)充分發(fā)揮市區(qū)兩級(jí)政府和積極性，成立區(qū)一級(jí)地產(chǎn)集團(tuán)，并行使相應(yīng)職能。

　　大中型房地產(chǎn)企業(yè)。這一層次的企業(yè)是骨干房地產(chǎn)企業(yè)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主力軍。如果說(shuō)第一層次的房地產(chǎn)企業(yè)的主戰(zhàn)場(chǎng)是一級(jí)市場(chǎng)的話，那么第二層次的房地產(chǎn)企業(yè)的主戰(zhàn)場(chǎng)則是二級(jí)市場(chǎng)，主要由一、二級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)?yè)?dān)任。市場(chǎng)發(fā)展、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)等任務(wù)都將由這些企業(yè)來(lái)完成，并且向規(guī)?；?、集團(tuán)化方向發(fā)展。如我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育較早的廣州市，目前已有約三分之一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)被淘汰出局，從最“輝煌”時(shí)期的1600多家，減少到現(xiàn)在的1000多家。上海排名前100名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，所占市場(chǎng)份額超過(guò)50%以上。今后這一比例還將會(huì)繼續(xù)提高。

　　中小型房地產(chǎn)企業(yè)。過(guò)去中小型房地產(chǎn)企業(yè)往往憑借其靈活的政策、不同的渠道和特殊的手段得到若干可供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地，在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中扮演著非常活躍的角色。隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求和產(chǎn)業(yè)集中度的提高，中小型房地產(chǎn)企業(yè)生存之道越來(lái)越艱難。隨著宏觀調(diào)控的逐步深入，使中小企業(yè)面臨巨大壓力，中小型房地產(chǎn)企業(yè)新一輪兼并重組勢(shì)在必行。因此，今后中小型房地產(chǎn)企業(yè)在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中扮演的角色主要是“小而精”、“小而專”。

　　大力促進(jìn)所有制結(jié)構(gòu)多元化。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的深入、國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)改革的進(jìn)一步深化，在鼓勵(lì)外資、非國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資房地產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，還要鼓勵(lì)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)兼并、聯(lián)合、重組、中外合資和相互參股等形式，促進(jìn)所有制結(jié)構(gòu)多元化，形成一批機(jī)制靈活、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的企業(yè)集團(tuán)。

　　黨的十六屆三中全會(huì)《完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》指出：“要適應(yīng)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化不斷發(fā)展的趨勢(shì)，進(jìn)一步增強(qiáng)公有制經(jīng)濟(jì)的活力，大力發(fā)展國(guó)有資本、集體資本和非公有資本等參股的混合所有制經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)投資主體多元化，使股份制成為公有制的主要實(shí)現(xiàn)形式。”“完善國(guó)有資本有進(jìn)有退、合理流動(dòng)的機(jī)制，進(jìn)一步推進(jìn)國(guó)有資本更多地投向關(guān)系國(guó)家安全和國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈的重要行業(yè)和關(guān)鍵領(lǐng)域，增強(qiáng)國(guó)有經(jīng)濟(jì)的控制力。其他行業(yè)和領(lǐng)域的國(guó)有企業(yè)通過(guò)資產(chǎn)重組和結(jié)構(gòu)調(diào)整，在市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)中優(yōu)勝劣汰。”因此，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言，今后政府的行政限制會(huì)越來(lái)越少，政策環(huán)境也將會(huì)越來(lái)越寬松，非國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力將日益強(qiáng)大，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)所擁有的行政優(yōu)勢(shì)將會(huì)逐步消亡。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)除了資產(chǎn)規(guī)模和開(kāi)發(fā)量可能保留一定時(shí)期的優(yōu)勢(shì)外，其他在資產(chǎn)效益、經(jīng)營(yíng)機(jī)制、經(jīng)營(yíng)方式、收益分配等方面都要求從制度上盡快進(jìn)行相應(yīng)改革。

　　從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，民營(yíng)化、多元化則是房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向，并將占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位。事實(shí)上，目前民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在市場(chǎng)基礎(chǔ)好、發(fā)育快的地區(qū)如浙江、廣州、深圳等地迅速崛起，“后發(fā)而先至”并逐步從市場(chǎng)的“少數(shù)派”向“實(shí)力派”發(fā)展。例如，在房地產(chǎn)國(guó)有企業(yè)比較強(qiáng)的上海，其2002年商品房銷售量排名前十的開(kāi)發(fā)商中，民營(yíng)企業(yè)也占四成；其中領(lǐng)頭羊就是新近崛起的民營(yíng)企業(yè)。

　　提高房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。黨的十六屆三中全會(huì)關(guān)于《完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》，標(biāo)志著我國(guó)將進(jìn)入一個(gè)新里程碑。當(dāng)前，我國(guó)正面臨著全面建設(shè)小康社會(huì)，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出了更高、更新的要求。房地產(chǎn)企業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，提高房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力是推動(dòng)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程、加快我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)步發(fā)展的根本之路。

　　提高房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)能夠長(zhǎng)期發(fā)展，并與進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的外資企業(yè)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)的有效方式，其中包含為市場(chǎng)提供所需的產(chǎn)品和服務(wù)能力。因此從房地產(chǎn)市場(chǎng)角度而言，提高房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)質(zhì)上是一個(gè)產(chǎn)業(yè)組織問(wèn)題。這就是說(shuō)，一個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)中的房地產(chǎn)企業(yè)或多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)所具有的競(jìng)爭(zhēng)力水平，決定了該國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力水平。而無(wú)論是房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力還是房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，都是產(chǎn)業(yè)中企業(yè)之間的關(guān)系。由此可見(jiàn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力是房地產(chǎn)業(yè)組織發(fā)展的基礎(chǔ)。

         那么，上海房地產(chǎn)企業(yè)如何提高競(jìng)爭(zhēng)力呢？

　　一是提高制度創(chuàng)新能力。制度決定機(jī)制，機(jī)制決定競(jìng)爭(zhēng)力。一個(gè)機(jī)制靈活、富有活力的企業(yè)，必須要有一個(gè)良好的企業(yè)制度。但是，制度必須不斷發(fā)展、創(chuàng)新，房地產(chǎn)企業(yè)同樣也是如此。當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，必須建立歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、保護(hù)嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度。為此，那些依托政府職能部門(mén)保護(hù)下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)盡快脫離出來(lái)，與主管部門(mén)徹底脫鉤，進(jìn)行股份制改造，實(shí)現(xiàn)真正意義上的符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則的獨(dú)立企業(yè)。必須強(qiáng)調(diào)的是，制度要根據(jù)實(shí)際需要而不斷創(chuàng)新，簡(jiǎn)單地模仿和復(fù)制是不能保持其優(yōu)勢(shì)的。因此，決定競(jìng)爭(zhēng)力不是制度的本身，而是制度的創(chuàng)新能力。

　　二是提高技術(shù)創(chuàng)新能力。所謂技術(shù)創(chuàng)新是指新產(chǎn)品、新工藝的創(chuàng)新。企業(yè)有較強(qiáng)的技術(shù)創(chuàng)新能力，就能夠占領(lǐng)企業(yè)所在領(lǐng)域的技術(shù)制高點(diǎn)；擁有自己的知識(shí)產(chǎn)權(quán)，就會(huì)有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力?？梢哉f(shuō)，企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新能力是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的提高，消費(fèi)者對(duì)住宅的要求也越來(lái)越高，對(duì)設(shè)計(jì)復(fù)雜多樣化、節(jié)能、生態(tài)環(huán)保智能化和可持續(xù)發(fā)展的要求，已成為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新的發(fā)展方向。我國(guó)目前房地產(chǎn)業(yè)普遍存在著技術(shù)水平低、科技含量少的情況，大部分住宅都是“秦磚漢瓦”和鋼筋混凝土，而技術(shù)水平高、科技含量多的鋼結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)產(chǎn)品則少之又少。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力就必須積極培育技術(shù)創(chuàng)新能力，加強(qiáng)技術(shù)創(chuàng)新的投入，為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)打好提前量，才能立于不敗之地。

　　三是進(jìn)一步鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)地區(qū)間的競(jìng)爭(zhēng)。由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性和區(qū)域性，因此也具有一定的壟斷性。隨著體制改革的深入，特殊性和區(qū)域性的特征依然非常明顯，但壟斷將逐漸被競(jìng)爭(zhēng)所取代。目前在我國(guó)各大城市中，“圍城”現(xiàn)象非常普遍，南方、北方的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛搶灘長(zhǎng)三角地區(qū)，而長(zhǎng)三角地區(qū)的開(kāi)發(fā)商又主動(dòng)出擊北方和中西部地區(qū)，形成梯度競(jìng)爭(zhēng)的良好局面。

　　四是提高房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。隨著我國(guó)加入WTO以后，國(guó)際上一些房地產(chǎn)巨子紛紛行動(dòng)，準(zhǔn)備進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。雖說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)具有本土化的特征，外資大規(guī)模進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)有一個(gè)準(zhǔn)備過(guò)程，但進(jìn)一步開(kāi)放我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，鼓勵(lì)外資參與競(jìng)爭(zhēng)，使國(guó)內(nèi)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中成長(zhǎng)，這是培育和增強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的根本方向。根據(jù)這一要求，鼓勵(lì)各種類型的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并優(yōu)勝劣汰的過(guò)程，形成更具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)型的房地產(chǎn)企業(yè)。上海綠地集團(tuán)已成功拓展國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)，在俄羅斯彼得堡開(kāi)發(fā)一個(gè)六十萬(wàn)平方米的住宅小區(qū)，這也標(biāo)志著上海房地產(chǎn)企業(yè)走向世界的開(kāi)端。