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　　業(yè)內(nèi)質(zhì)疑

　　從2005年，珠江投資宣布打造創(chuàng)展家居以來，這個“家居巨無霸”的誕生就一直一波三折，至用“風(fēng)雨飄搖”來形容也不為過。如今，創(chuàng)展家居終于要揭開神秘的面紗了，而面對這一來勢洶洶的強(qiáng)大對手，業(yè)內(nèi)人士提出了這樣的質(zhì)疑。

　　疑問一：市場容量能否釋放成本需要

　　從贏利模式上看，創(chuàng)展家居所謂的“超大規(guī)模”并非新的發(fā)明創(chuàng)造，其首期22萬平方米的經(jīng)營面積無非就是比目前北京現(xiàn)有的家居賣場更加集約化、大而全。

　　然而，對于這種高度集約化的模式早有業(yè)內(nèi)人士提出了質(zhì)疑：創(chuàng)展家居所提出的這些設(shè)想最終能否得到全部實(shí)施？在北京的家居賣場和香河家具城的共同作用下，整個北京及周邊市場的容量還能分化出多少來給創(chuàng)展家居？創(chuàng)展家居模式的實(shí)施是否確能讓入住企業(yè)的成本得到釋放？

　　退而言之，如果市場容量增幅不是特別大的話，創(chuàng)展家居怎樣利用自身的成本優(yōu)勢將銷售輻射半徑擴(kuò)散到預(yù)期的范圍？

　　更加最敏感話題就是價格。在這樣大規(guī)模的家居賣場，商家是否真正能夠降低自身成本從而制定足夠吸引消費(fèi)者的價格，能夠驅(qū)使顧客跑到數(shù)十公里外的北京邊緣來？

　　以上種種疑慮，都是決定創(chuàng)展家居未來命運(yùn)的決定性因素。

　　疑問二：距離太遠(yuǎn)能否引來城市消費(fèi)

　　應(yīng)該說，攤位制市場、家居MALL以及建材超市這三種業(yè)態(tài)彼此間相互補(bǔ)充，構(gòu)成了京城家居消費(fèi)者的主流消費(fèi)場所。而以“大面積、低成本、高檔次”為招攬的創(chuàng)展家居，在這三種業(yè)態(tài)面前并無出奇之處。因?yàn)闊o論是“大面積”、“低成本”，還是“高檔次”，都是這三種業(yè)態(tài)所各自具備的，創(chuàng)展家居唯一所做的就是打出了一記“組合拳”。

　　但是，拳法易學(xué)，招術(shù)難施。距離北京市區(qū)過于遙遠(yuǎn)，就是擺在創(chuàng)展家居面前的一個不小的問題。

　　創(chuàng)展家居位于六環(huán)外通州開發(fā)區(qū)的張家灣鎮(zhèn)。上周六，記者自駕體驗(yàn)了創(chuàng)展家居的交通狀況。

　　自東四環(huán)四方橋出發(fā)，沿京沈高速到東六環(huán)張家灣出口共25公里；再從張家灣出口到創(chuàng)展家居2公里，全程高速公路收費(fèi)15元。由于是周末，京沈高速公路上交通沒有什么阻礙，用時約25分鐘。但是，從張家灣出口到創(chuàng)展家居的103國道上大型車較多，導(dǎo)致交通并不通暢，2公里多的路程用時10分鐘左右。

　　簡單計(jì)算得知，東四環(huán)四方橋到創(chuàng)展家居往返全程總共54公里，用時七八十分鐘、過路收費(fèi)30元。

　　對于滿懷期待的商戶來說，這一交通成本是否會阻隔消費(fèi)者日常來往的數(shù)量，將是他們不得不擔(dān)憂的事情。

　　疑問三：巨大投入能否換來人氣奇跡

　　路程將直接影響客流量。創(chuàng)展家居規(guī)模雖大但位置較偏，這樣的家居賣場突然出現(xiàn)在北京郊區(qū)，是否能夠取得良好人氣？同為五環(huán)外新興家居賣場的萬家城總經(jīng)理古玉林對此頗不以為然。

　　“北京現(xiàn)在的家居市場早已不是砸進(jìn)去幾千萬的廣告費(fèi)就能成功的時代了。”古玉林認(rèn)為，一個市場的形成，特別是如此大規(guī)模的市場必須有其深厚的歷史背景，其規(guī)模應(yīng)該是與人氣同比增長起來的。

　　古玉林舉例說，包括香河和河北省霸州都是早在改革開放之初就已經(jīng)開始做相關(guān)行業(yè)，市場已經(jīng)經(jīng)歷了數(shù)十年的成長期，才形成足夠成熟和穩(wěn)定。而同樣位于北京外圍的創(chuàng)展家居，以這種高姿態(tài)出現(xiàn)未必能取得前者的效果。

　　“奇跡是不可能一下出現(xiàn)的。”閩龍?zhí)沾啥麻L陳進(jìn)林也持類似看法，他認(rèn)為香河家具城的模式在當(dāng)今的市場條件下不易再次復(fù)制。“因?yàn)橄愫赢?dāng)年是從低端市場開始起步的，經(jīng)過多年人氣的積累才逐漸走向高端和大規(guī)模集約化的經(jīng)營模式，這是一個長期的過程，很難一步成功。”

　　疑問四：“新興霸主”能否影響市場格局

　　22萬平方米的營業(yè)面積和相對低廉的租金對北京的家居賣場是否會造成足夠的沖擊，記者就此分別采訪了京城幾家大型賣場的高層后發(fā)現(xiàn)，對于創(chuàng)展家居的出現(xiàn)商家們并未有如臨大敵之感。

　　城外誠家居文化廣場副總經(jīng)理劉振宇認(rèn)為，創(chuàng)展家居這次宣布開業(yè)與前幾次不同，在行業(yè)方面已經(jīng)得到了一定的支持，所以不太可能“跳票”。“這家企業(yè)的開業(yè)會對目前北京市場產(chǎn)生一定影響，但這種影響決沒有到值得懼怕的程度。”劉振宇說，一個坐落在郊區(qū)的家居賣場可能會分走一部分郊區(qū)的客流，但是對于其他區(qū)域的客源，幾乎沒有影響。

　　劉振宇認(rèn)為，導(dǎo)致創(chuàng)展家居選址在通州區(qū)的主要原因，很可能與北京城市重心東移有關(guān)。“創(chuàng)展家居的經(jīng)營戰(zhàn)略與北京現(xiàn)有的家居賣場完全不一樣，他們是在用房地產(chǎn)的思路經(jīng)營家居賣場，主要考慮的是這一塊地的價值和長遠(yuǎn)的目標(biāo)。也就是說，即使家居做不成，作為一個成熟的地產(chǎn)持有者他們也不會賠錢。但是在家居行業(yè)方面，他們肯定沒有足夠的經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢。”

　　對家居業(yè)態(tài)頗有研究的百安居中國高級副總裁文東，對于創(chuàng)展家居的名頭更是顯得有些陌生。他認(rèn)為由于經(jīng)營模式不一樣，創(chuàng)展家居的介入對北京的家居建材超市不會產(chǎn)生任何影響。

　　疑問五：降低租金能否形成價格優(yōu)勢

　　在創(chuàng)展家居首期工程竣工典禮上，北京珠江投資開發(fā)有限公司總經(jīng)理劉斌表示：創(chuàng)展家居將以不到北京家居賣場平均租價三分之一至五分之一的租金成本來進(jìn)行低成本運(yùn)營。如此低廉的場租在與京城家居賣場的競爭中能否成為優(yōu)勢？

　　萬家城總經(jīng)理古玉林認(rèn)為，所謂三分之一或五分之一的場租優(yōu)勢，只不過是宣傳的噱頭。“家居業(yè)的經(jīng)營成本反映到消費(fèi)者可見的商品售價時，場租僅僅是非常小的比例，供貨渠道和生產(chǎn)成本才是價格競爭的關(guān)鍵。”

　　閩龍?zhí)沾啥麻L陳進(jìn)林認(rèn)為，由于創(chuàng)展家居的位置相對偏遠(yuǎn)，降低租金可能在短期內(nèi)對招商有刺激，但并非經(jīng)營者的長遠(yuǎn)利益所在。“供貨環(huán)境是價格成本的重頭。以閩龍為例，閩龍經(jīng)過多年的經(jīng)營，已經(jīng)建立了暢通的供貨渠道，多家知名品牌陶瓷企業(yè)的旗艦店就開在閩龍市場內(nèi)，這種渠道優(yōu)勢是一個新興市場所無法相比的。”

　　“而且你如果細(xì)算成本也不難發(fā)現(xiàn)，這種位置的新賣場也不太可能給消費(fèi)者帶來實(shí)際的好處。”陳進(jìn)林分析說，并不是場租低商品售價就一定低。對于新興賣場來說，短時間內(nèi)不可能有大量的流水，而商戶每天都在交著租金。單位時間內(nèi)銷售量小，必然造成商戶的運(yùn)營成本提高，那么反饋到消費(fèi)者的購買價格上就無實(shí)惠可言。

　　疑問六：供貨商是否確定按期入駐

　　在創(chuàng)展家居所宣傳的簽約商家中，包括了知名品牌華日家具。記者就此采訪了華日家具營銷總經(jīng)理翟鵬，得到的答案竟然是尚未確定。

　　翟鵬表示，此前與華日家具確實(shí)曾經(jīng)與創(chuàng)展家居商談過關(guān)于租用其一座主樓的意向，但是雙方在某些合作問題上仍未達(dá)成一致，所以談判至今沒有什么最新的進(jìn)展。據(jù)了解，目前華日家具已開始在北京西四環(huán)選址，開設(shè)華日家具京城旗艦店。

　　不過，對于創(chuàng)展家居的未來命運(yùn)，翟鵬則表示了樂觀的態(tài)度。他認(rèn)為，如果創(chuàng)展家居真的像其所宣傳的那樣“打造一個集生產(chǎn)、設(shè)計(jì)、研發(fā)、物流、服務(wù)、展示的技工貿(mào)一體化工業(yè)園區(qū)”，那么這種大規(guī)模產(chǎn)銷一體的家居賣場則是一種新的商業(yè)模式。目前上海、鄭州等外地大城市都已經(jīng)有了這種商業(yè)模式的雛形，創(chuàng)展家居應(yīng)該說是有一定的發(fā)展機(jī)會的。

　　但翟鵬同時也認(rèn)為，這種新興的家居賣場在短期內(nèi)不可能有大幅度贏利的可能，而且在三五年內(nèi)多半是會賠錢的。“只要他們能夠熬過這3到5年的起步期，前景應(yīng)該是好的。”

　　疑問七：遠(yuǎn)離社區(qū)能否獨(dú)自外圍發(fā)展

　　遠(yuǎn)在六環(huán)外的家居企業(yè)應(yīng)該采取什么樣的戰(zhàn)略，四下無人的真空地帶是否能夠突現(xiàn)業(yè)界“巨無霸”？萬家城總經(jīng)理古玉林認(rèn)為，附近沒有現(xiàn)成的消費(fèi)群體作為市場是該企業(yè)的一大弊端。今年1月28日正式開業(yè)的萬家城國際家居廣場，在近幾年來北京家具市場上可以說是體積上的“矮人”。3萬平方米的營業(yè)面積，連總經(jīng)理古玉林自己也承認(rèn)：“我們的面積在北京來說是排在最后幾名的”。然而就是這樣一個小型的賣場，業(yè)績卻足夠讓同行羨慕——開業(yè)前100%的招租率。

　　古玉林認(rèn)為，在北京目前家居賣場競爭已經(jīng)日趨殘酷的情況下，外圍的投資不應(yīng)該盲目，例如萬家城這樣一個相對較小的企業(yè)之所以成功就是因?yàn)橐豢苛嘶佚堄^這樣一個發(fā)展成熟起鉤買能力強(qiáng)的大社區(qū)，同時企業(yè)針對社區(qū)的特點(diǎn)制定了務(wù)實(shí)的自身戰(zhàn)略。不盲目求高求遠(yuǎn)，抓住眼前的市場，有針對性地促銷和宣傳，這是萬家城之所以能在回龍觀立足的原因。“必須承認(rèn)，你短時間內(nèi)在距離和品牌上相比居然、城外誠這樣的老品牌沒有任何優(yōu)勢，在價格上也絕對不可能比香河更加有優(yōu)勢，所以任何企業(yè)在制定戰(zhàn)略的時候都應(yīng)當(dāng)務(wù)實(shí)，這就是我們的指導(dǎo)思想，盲目求大是不理智的。”

　　疑問八：置地目標(biāo)是為經(jīng)營還是囤地

　　從2005年宣布開業(yè)至今，創(chuàng)展家居已經(jīng)經(jīng)歷了多次“跳票”。是經(jīng)營問題還是別有用意呢？

　　早在2005年，北京珠江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司首次宣布在通州張家灣興建260萬平方米的創(chuàng)展家居產(chǎn)業(yè)園之時，就有媒體質(zhì)疑其涉嫌“囤地”?！敦?cái)經(jīng)時報(bào)》曾分析說，在政府重心東遷以及通州商品房價上漲的背景下，如果北京珠江廉價拿地，就等于坐等土地升值后帶來的巨大收益。

　　有說法稱，這塊土地早在2002年便已被珠江拿下，但此后一直未見動作。直到傳出政府將收回閑置兩年未動工的土地的風(fēng)聲后，創(chuàng)展家居才開始真正緊鑼密鼓地忙起來。

　　甚至有開發(fā)商爆料：“慣于開發(fā)高端住宅、別墅和商住樓的珠江投資和合生創(chuàng)展，目前對租賃、建賣場的興趣不是很大，即使有興趣，它也沒有管理賣場的經(jīng)驗(yàn)。”他認(rèn)為，北京珠江會將部分土地用于住宅或其他商業(yè)開發(fā)。而這樣的家居投資幌子是因?yàn)?ldquo;是因?yàn)椴幌氤袚?dān)舊村改造的職責(zé)，未來更改土地用途時，遇到的公眾輿論阻力會小一些。”