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　　“民營(yíng)銀行之父”徐滇慶

　　7月13日?qǐng)?bào)道半年上漲50%和均價(jià)突破2萬(wàn)，兩個(gè)小小的數(shù)字讓深圳樓市成為全國(guó)關(guān)注的風(fēng)暴眼！在引起國(guó)土資源部等數(shù)個(gè)國(guó)家部委關(guān)注的同時(shí)，全國(guó)媒體的焦點(diǎn)也瞄準(zhǔn)了深圳。

　　“中國(guó)股市和深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)向何處去？”前晚，在深圳會(huì)展中心舉行的全球通VIP俱樂(lè)部名家講堂上，知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐滇慶的演講吸引了近千名深圳聽(tīng)眾，他們當(dāng)中的很多人此前從未聽(tīng)說(shuō)過(guò)“徐滇慶”這個(gè)名字，不過(guò)“股市”和“房地產(chǎn)市場(chǎng)”這兩個(gè)在2007年深圳最敏感的詞匯，已經(jīng)足夠讓可以容納700人的會(huì)堂爆滿。

　　“深圳房?jī)r(jià)上漲理由充分”

　　盡管談?wù)摰亩际顷P(guān)乎每個(gè)人切身利益的敏感問(wèn)題，前晚，徐滇慶呼吁聽(tīng)眾應(yīng)該拋棄主觀情緒，用“經(jīng)濟(jì)學(xué)的科學(xué)邏輯和分析”，來(lái)看待高漲的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)與中國(guó)股市。

　　徐滇慶認(rèn)為，購(gòu)房者，擁有住房的人，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，地方政府和新聞媒體是推動(dòng)房?jī)r(jià)上升的力量，“這些力量都很強(qiáng)大，所以沒(méi)有不漲的理由。”徐滇慶認(rèn)為。“產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，經(jīng)濟(jì)蕭條，利率和匯率上升，土地政策放松，政府干預(yù)和金融危機(jī)，是房?jī)r(jià)下跌的幾個(gè)主要原因。”徐滇慶認(rèn)為，目前看來(lái)，房?jī)r(jià)下跌的因素都不具備，而最可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅度下跌的是金融危機(jī)，現(xiàn)在更是沒(méi)有數(shù)據(jù)可以顯示會(huì)到來(lái)。

　　此外，徐滇慶堅(jiān)持認(rèn)為，人們?cè)陉P(guān)注房?jī)r(jià)近期上漲的同時(shí)，忽視了改革開(kāi)放近30年來(lái)，收入水平是在持續(xù)不斷增長(zhǎng)。“不能只看最近一兩年房子漲價(jià)，30年收入漲了多少？很多人漲了100倍、200倍。”徐滇慶說(shuō)。

　　“炒房無(wú)罪，是稅法沒(méi)跟上”

　　今年5月，深圳市中心區(qū)福田區(qū)的一手商品住宅成交均價(jià)突破每平方米2萬(wàn)元。

　　“深圳房?jī)r(jià)2萬(wàn)元(每平方米，下同)一點(diǎn)都不高，一手房均價(jià)2萬(wàn)不是一個(gè)可怕的數(shù)字，根本用不著慌張，沒(méi)有必要人云亦云驚慌失措。”目前深圳房?jī)r(jià)上漲，“好不好？應(yīng)該是好事！2萬(wàn)元不是一個(gè)可怕的數(shù)字，要看人民的幸福指數(shù)。”徐滇慶說(shuō)。

　　徐滇慶認(rèn)為，任何一個(gè)市場(chǎng)都是由真實(shí)需求和投機(jī)需求共同組成的，“炒房無(wú)罪，炒房也就是一種普通的商業(yè)行為和投資行為。”徐滇慶說(shuō)，關(guān)鍵在于目前我國(guó)的稅法沒(méi)有跟上，富人擁有住房的成本非常低。

　　“絕不能補(bǔ)貼中等家庭買(mǎi)房”

　　“現(xiàn)在很多政策制定者經(jīng)濟(jì)學(xué)沒(méi)畢業(yè)！”徐滇慶認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂的根本原因，是政策出發(fā)點(diǎn)不清晰，“有些政府部門(mén)該管的沒(méi)管好，又去管了不該管的”“要幫助解決中低收入家庭住房問(wèn)題”，這一政策是目前幾乎所有關(guān)于住房政策的文件所強(qiáng)調(diào)的。徐滇慶認(rèn)為，政府決不能夠去補(bǔ)貼幫助中等家庭買(mǎi)房，“住房秩序混亂的根源，追根究底，很可能就在這里。”徐滇慶說(shuō)。

　　徐滇慶認(rèn)為，從政策角度來(lái)講，只有兩大類住房：社會(huì)保障性質(zhì)的住房和商品房。前者是需要政府來(lái)管，來(lái)照顧窮人和社會(huì)上的弱勢(shì)群體。“中等家庭應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)，積累財(cái)富購(gòu)買(mǎi)商品房，自己逐步解決自己的問(wèn)題。有限的資源，只能照顧5%最窮的窮人”。

　　“我們到底需要什么樣的住房供應(yīng)體系？首先要建立起有效的市場(chǎng)區(qū)隔。”徐滇慶說(shuō)，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，政府做好提供住房保障的事情，目前國(guó)家批給經(jīng)濟(jì)適用房的土地，只有1／3建成經(jīng)濟(jì)適用房推向市場(chǎng)，2／3被各級(jí)政府以團(tuán)購(gòu)的名義分下去了，“嚴(yán)重不合法”。

　　“說(shuō)4000點(diǎn)是泡沫沒(méi)根據(jù)”

　　“我最頭疼的是，明明沒(méi)有根據(jù)的話，也有人敢出來(lái)說(shuō)，語(yǔ)不驚人死不休。”談到中國(guó)股市，徐滇慶認(rèn)為，有人說(shuō)中國(guó)股市是個(gè)大泡沫，有人說(shuō)股指4000點(diǎn)太高了，“我看不出這樣的說(shuō)法有什么理論根據(jù)”。

　　徐滇慶分析，從中國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本面來(lái)說(shuō)，股市還有很大的發(fā)展空間，今后股指達(dá)到6000點(diǎn)，8000點(diǎn)都是可能的。“但是應(yīng)該好好診斷一下股市的增長(zhǎng)速度是不是正常的”。

　　“有些人巴不得股市每天都漲幾百個(gè)點(diǎn)，別老惦記自己手里的那幾只股票，要想想為什么國(guó)家要發(fā)展股票市場(chǎng)。”徐滇慶說(shuō)，國(guó)家發(fā)展證券市場(chǎng)目的有兩個(gè)，一是給企業(yè)籌資，再就是為資產(chǎn)定價(jià)改善資源分配的效率，“瘋漲的市場(chǎng)根本起不到資源優(yōu)化配置，投資風(fēng)實(shí)在太熱了”。

　　“股指暴漲，國(guó)家得不到任何好處，可是孕育的風(fēng)險(xiǎn)卻越來(lái)越大。”徐滇慶分析，暴漲之后必然暴跌，也會(huì)讓中小股民成為受害者，“政府的態(tài)度很明確，放任自流死路一條，行政打壓和推倒重來(lái)也不合適，穩(wěn)步發(fā)展證券市場(chǎng)是國(guó)家的國(guó)策，”徐滇慶說(shuō)，這樣我們就沒(méi)有理由對(duì)中國(guó)股市過(guò)于悲觀。

　　對(duì)話

　　“深圳房?jī)r(jià)肯定是向香港看齊”

　　記者：伴隨著深圳房?jī)r(jià)的上漲，企業(yè)外遷和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)明顯，也在影響對(duì)人才的吸引力，如何看待房?jī)r(jià)上漲對(duì)城市整體經(jīng)濟(jì)的影響？

　　徐滇慶：房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本上升，員工對(duì)工資的要求越來(lái)越高，幸福指數(shù)也在下降，企業(yè)外遷和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移是正常的，也是我們由窮變富必須走過(guò)的過(guò)程，亞洲四小龍無(wú)一不是這樣，這是符合歷史發(fā)展規(guī)律的好事。

　　“限制港人買(mǎi)房，太笨了”

　　記者：近期出現(xiàn)一種分析，認(rèn)為炒高深圳房?jī)r(jià)的原因之一就是香港人北上買(mǎi)房炒房，應(yīng)該限制港人買(mǎi)房炒房，你怎么看？

　　徐滇慶：深圳和香港僅一河之隔，在深港一體化的背景下，深圳房?jī)r(jià)肯定是向香港看齊，要阻止這個(gè)趨勢(shì)，只有一條路可走：關(guān)閉深港間所有通道！有些政策的制定者沒(méi)腦子，太笨了，根本行不通。

　　深圳房地產(chǎn)價(jià)格的天花板就是香港房?jī)r(jià)?，F(xiàn)在提倡粵港一體化，勞動(dòng)力和消費(fèi)自由流通越來(lái)越明顯，不僅是深圳和香港，整個(gè)粵港的房?jī)r(jià)，都有看齊的趨勢(shì)。

　　年輕人要從租小房間開(kāi)始

　　記者：我是上世紀(jì)80年代的人，現(xiàn)在在深圳買(mǎi)房的話，近20年內(nèi)就將背負(fù)很大壓力，我肯定會(huì)選擇去其它地方買(mǎi)房，深圳房地產(chǎn)還會(huì)有剛性需求嗎？

　　徐滇慶：我跟你說(shuō)，買(mǎi)不起房子是很普遍的，商品房的消費(fèi)者本來(lái)就不應(yīng)該是剛剛畢業(yè)的(上世紀(jì))80年代的年輕人，年輕人應(yīng)該多培養(yǎng)艱苦奮斗的精神，不要幻想一步登天，要從租小房間，甚至是租地下室開(kāi)始，逐步改善。

　　到明年，肉價(jià)估計(jì)也不會(huì)降

　　記者：最近豬肉雞蛋等都在漲價(jià)，牛肉面都在限價(jià)，是不是通貨膨脹和泡沫？

　　徐滇慶：這個(gè)問(wèn)題根本不用慌張，現(xiàn)在全社會(huì)600多種產(chǎn)品，570多種都是供過(guò)于求。豬肉價(jià)格上漲，是在通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制為農(nóng)民提高收入，通過(guò)價(jià)格機(jī)制來(lái)調(diào)配資源，這正是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢(shì)所在，最遲到明年，豬肉肯定供求平衡，但是肉價(jià)估計(jì)也不會(huì)降。

　　深圳房?jī)r(jià)暴漲背后有何秘密

　　18個(gè)月以來(lái)，深圳經(jīng)歷了一次沒(méi)有前例的房?jī)r(jià)狂飆：平均房?jī)r(jià)從2005年的7000元／平方米上漲到接近16000元／平方米，僅今年頭6個(gè)月，房?jī)r(jià)就上漲了50%。

　　利潤(rùn)高得讓開(kāi)發(fā)商不好意思

　　“現(xiàn)在樓盤(pán)的利潤(rùn)率已經(jīng)高到讓我們不好意思的程度了。”6月29日，一名開(kāi)發(fā)商私下如是對(duì)南方周末記者坦承。

　　“如果說(shuō)，2006年深圳樓市是瘋狂，那么，今年則是癲狂。

　　”6月22日，世華地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)肖小平對(duì)南方周末記者說(shuō)。在她的記憶中，瘋狂源自2005年下半年。

　　推力更多地來(lái)自深圳之外。2005年前后，“流動(dòng)性過(guò)剩”成為描述中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)時(shí)出現(xiàn)頻率最高的詞匯之一，它的意思是：錢(qián)太多了。這意味著，“留什么在手上都比留人民幣好。”一名前地產(chǎn)中介說(shuō)，從2005年開(kāi)始，她替自己和幾位無(wú)暇親力親為的朋友投資深圳房產(chǎn)，至今，獲利數(shù)倍。

　　2005年7月，另一個(gè)大事件更將深圳人推向了投資一途——

　　人民幣開(kāi)始匯率改革。“人民幣一升值，我們就意識(shí)到，深圳將接過(guò)上海、北京的接力棒，成為房產(chǎn)投資的又一個(gè)資金洼地。房?jī)r(jià)上漲無(wú)可避免。”一名房地產(chǎn)策劃師回憶道。

　　炒家控制近30%二手豪宅？

　　今年4月，深圳市社科院公布《深圳藍(lán)皮書(shū)：中國(guó)深圳發(fā)展報(bào)告(2007)》稱，去年置業(yè)者中有超過(guò)30%在取得產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)轉(zhuǎn)手。

　　“炒家讓一切都失去了平衡！看不懂，居然可以炒到這么高！”深圳規(guī)劃局的一名官員直言。

　　而在中介圈內(nèi)，一則傳言廣為流傳：8000個(gè)炒家控制了深圳將近30%的二手豪宅。

　　目前的深圳樓市，租金已不足以支付利息，推動(dòng)房?jī)r(jià)的原動(dòng)力已主要是投機(jī)和轉(zhuǎn)手。

　　“售租比(售價(jià)／月租)、房?jī)r(jià)與家庭年收入比兩項(xiàng)指標(biāo)都已經(jīng)到達(dá)警戒線?？偟膩?lái)說(shuō)，不樂(lè)觀，有蠻大風(fēng)險(xiǎn)。”深圳發(fā)展銀行住房與消費(fèi)信貸部總經(jīng)理柳博說(shuō)。他們已經(jīng)開(kāi)始上調(diào)風(fēng)險(xiǎn)控制的尺度。

　　柳博問(wèn)道：“有誰(shuí)能保證，房?jī)r(jià)在未來(lái)沒(méi)有20%的可能下跌三成？”到那時(shí)，房貸就已經(jīng)不安全。他借用巴菲特的名句——只有在退潮時(shí)才能看得出誰(shuí)在裸泳，“我希望那時(shí)我們都穿著衣服。”

　　地產(chǎn)商：明年年底前出清存貨

　　許多人在準(zhǔn)備衣服。一些炒房客也認(rèn)為房?jī)r(jià)太高，數(shù)十人甚至上百人的深圳看房團(tuán)一批一批地?fù)硐蚧葜?、東莞、桂林、長(zhǎng)沙、武漢等地，繼續(xù)著淘金神話。

　　地產(chǎn)商們依舊在享受著樓盤(pán)的高價(jià)和搶購(gòu)，依舊在以天價(jià)競(jìng)拍土地。但有的大地產(chǎn)公司已決定，在明年年底前出清存貨，不論什么價(jià)格。

　　“下跌是一定的，也許就在明年，也許不那么快。”一名地產(chǎn)商私下坦言，他現(xiàn)在做的所有事情，都是在為將要到來(lái)的寒冷期準(zhǔn)備。

　　“如果那個(gè)日子來(lái)了，很難有人逃得過(guò)”，他喃喃自語(yǔ)。