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　　早在上個(gè)世紀(jì)90年代末，“30萬(wàn)到深圳買套房”即成為香港工薪一族北上置業(yè)的投資概念，香港人也開始了第一撥到深圳置業(yè)的浪潮。如今，經(jīng)過(guò)近十幾年的演變，深圳的商品房大約有15%至20%賣給了香港人。

　　深港兩地的房?jī)r(jià)現(xiàn)在被人為地放大了差距，深圳有些高檔樓盤的確有香港人購(gòu)買，但放言“房?jī)r(jià)的上漲港人購(gòu)買是主因”不能不說(shuō)別有用心，想以此為提高房?jī)r(jià)尋找借口。

　　港人北上“搶房”

　　香港的張先生2000年在深圳關(guān)外的布吉榮超花園花30萬(wàn)元購(gòu)得了105平方米的一棟物業(yè)。“當(dāng)時(shí)還可以，現(xiàn)在看這里已經(jīng)有些落伍了，但房?jī)r(jià)還是漲到了近9000元，不想這幾年深圳房?jī)r(jià)上漲會(huì)這么快，真后悔當(dāng)初沒多買幾套。”6月24日，張?jiān)谒募抑薪邮苡浾卟稍L時(shí)發(fā)出了如是感嘆。

　　“近年來(lái)，隨著香港經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步復(fù)蘇，港人置業(yè)的能力也進(jìn)一步加強(qiáng)。另外，深圳整體的城市建設(shè)越來(lái)越完善，房?jī)r(jià)的迅速上漲給置業(yè)者帶來(lái)了極大吸引力。港人在深圳置業(yè)也由最初的貨車司機(jī)等經(jīng)常往來(lái)于兩地的工薪層轉(zhuǎn)向了各個(gè)階層，有錢人來(lái)深圳投資房產(chǎn)的也越來(lái)越多。”張先生分析說(shuō)。

　　今年第一季度的一項(xiàng)相關(guān)調(diào)查顯示，在深圳置業(yè)的港人業(yè)主中，近八成年齡在31歲至50歲之間，當(dāng)中以31歲至40歲的中年買家最多，占45%；擁有大學(xué)以上教育水平的占39%；職業(yè)方面，逾五成為專業(yè)、行政、自雇人士及商人，共占51%，其中商人和自雇人士占24%。

　　早在上個(gè)世紀(jì)90年代末，“30萬(wàn)到深圳買套房”即成為香港工薪一族北上置業(yè)的投資概念，香港人也開始了第一撥到深圳置業(yè)的浪潮。而接受記者采訪的張先生，正是香港第一撥來(lái)深圳置業(yè)的“排頭兵”之一。

　　皇埔雅苑就是一個(gè)典型例子。該小區(qū)是深圳中心區(qū)最大的一個(gè)樓盤，2001年首期以8000元起價(jià)開盤。這個(gè)從未做過(guò)任何廣告推廣的樓盤還是引來(lái)了許多香港人排隊(duì)購(gòu)房并很快售罄。2003年，第四期開盤時(shí)價(jià)格已飆升至每平方米1.2萬(wàn)元起。

　　一位業(yè)主告訴記者，前兩期中約有一半是香港業(yè)主，三四期雖然少了，但整個(gè)小區(qū)最少也有1/3是香港人，其他的都是一些成功的大老板，住在這里也是一種身份的象征。

　　“從當(dāng)時(shí)周邊的房?jī)r(jià)來(lái)看，皇埔雅苑的開盤價(jià)格可謂是天價(jià)，小區(qū)的開盤也開啟了深圳中心區(qū)房?jī)r(jià)的新坐標(biāo)。”

　　中心區(qū)一家房屋中介公司的業(yè)務(wù)員告訴記者，目前皇埔雅苑均價(jià)已達(dá)每平方米2.8萬(wàn)元，個(gè)別戶型價(jià)格已達(dá)每平方米4.5萬(wàn)元。目前，該小區(qū)二手房總放盤量還不到10套，但這些房源全部被一個(gè)香港人持有著，“幾年來(lái)，這個(gè)港人一直在這兒做著房產(chǎn)投資，據(jù)說(shuō)僅這個(gè)小區(qū)他就賺了上千萬(wàn)元。”

　　來(lái)自美聯(lián)物業(yè)的調(diào)查研究顯示，港人置業(yè)現(xiàn)已偏好品牌社區(qū)里的頂層復(fù)式大戶型，或處于羅湖、福田依山傍水的景觀較好的各類別墅，這些房子的總價(jià)大概在300萬(wàn)元至1000萬(wàn)元人民幣左右，而收入一般的港人則偏好安靜的居住型物業(yè)，總價(jià)在120萬(wàn)元人民幣左右。

　　深圳不少中介公司都發(fā)現(xiàn)，隨著地鐵的開通，港人在深圳購(gòu)房和消費(fèi)的半徑就更廣了。以前香港人在深圳主要是選擇羅湖口岸、皇崗口岸等地區(qū)，文錦渡和沙頭角也占一部分。其中，羅湖區(qū)是港人置業(yè)最集中的地區(qū)。地鐵開通后，遠(yuǎn)至寶安龍華等都有香港購(gòu)房者的身影。不少香港購(gòu)房者在決定于深圳常住后，買中大戶型、中高檔住房的增加了。

　　隨著深港一體化步伐的加快，現(xiàn)在在深圳工作、生活的香港人日益增多，以前因?yàn)樵谏钲诠ぷ鞫R時(shí)買房居住的置業(yè)行為開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，選擇長(zhǎng)期在深圳居住的港人已經(jīng)調(diào)整了置業(yè)方向——從以投資為主的小戶型向以自住為目的的中大戶型轉(zhuǎn)變；從集中在羅湖等口岸地區(qū)買房轉(zhuǎn)為在全市各區(qū)分散；從五六十萬(wàn)元的普通住宅為主向購(gòu)置中高檔住宅轉(zhuǎn)變。

　　其實(shí)，不僅是個(gè)人投資者有此沖動(dòng)，就連香港的一些地產(chǎn)巨頭也耐不住人民幣升值帶來(lái)的內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫的誘惑，紛紛把開發(fā)重心挪到了內(nèi)地。

　　“即使物業(yè)本身不升值，但匯率上升帶來(lái)的收益也好過(guò)銀行存錢。”星彥地產(chǎn)顧問的有關(guān)人士表示,人民幣將持續(xù)升值的預(yù)期、內(nèi)地樓市的較高投資回報(bào)率以及對(duì)深圳前景的看好，這些因素都導(dǎo)致港人加大了投資深圳房產(chǎn)的力度。

　　國(guó)信證券地產(chǎn)行業(yè)的一位研究員分析說(shuō)，以前港人置業(yè)的用途主要是為了自住或度假，但隨著人民幣的不斷升值，港人深圳置業(yè)開始明顯帶有因預(yù)期人民幣繼續(xù)升值而產(chǎn)生的投機(jī)目的。

　　戴德梁行發(fā)布的樓市報(bào)告《2006深圳房地產(chǎn)總體回顧》稱，2006年深圳寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入了集中放量期，1月至11月全市辦公樓竣工面積達(dá)到19.49萬(wàn)平方米，較2005年同期增加了198.83%。業(yè)內(nèi)人士分析，在寫字樓、商鋪等商業(yè)項(xiàng)目購(gòu)買方面，港人都扮演了積極角色。

　　香港人的后庭院

　　港人紛紛涌入深圳買房置業(yè)，一個(gè)核心背景是——深港一體化。

　　2003年6月底，中央與香港簽署的《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》(簡(jiǎn)稱“CEPA”)，緊密地將香港與內(nèi)地(特別是珠三角地區(qū))的經(jīng)貿(mào)關(guān)系聯(lián)系起來(lái)，深港關(guān)系開始進(jìn)入“蜜月期”。

　　2005年1月，深圳發(fā)布的《深圳市融入泛珠江三角洲區(qū)域合作實(shí)施方案》進(jìn)一步明確了“深港合作圈”深港經(jīng)濟(jì)合作的重要作用和地位。

　　面對(duì)“深港一體化”步伐的加快，大珠三角的融合會(huì)加速，深圳市內(nèi)已出現(xiàn)了前所未有的忙碌景象——建設(shè)西部通道、東部的鹽田港擴(kuò)建，還有深圳四大新城(光明新城、龍華新城、體育新城和東部新城)的規(guī)劃興建，一系列利好的消息接踵而至。

　　今年5月21日，深港兩地政府共同簽署了《“深港創(chuàng)新圈”合作協(xié)議》，標(biāo)志著雙方的合作邁入了新的歷史階段。在發(fā)達(dá)國(guó)家紛紛實(shí)施自主創(chuàng)新戰(zhàn)略的國(guó)際背景下，“深港創(chuàng)新圈”橫空出世、備受矚目。這也意味著，“深港一體化”的進(jìn)程將進(jìn)一步加速。

　　深圳市市長(zhǎng)許宗衡表示，《“深港創(chuàng)新圈”合作協(xié)議》的簽署掀開了深港兩地合作新的一頁(yè)。

　　按照深圳官方的說(shuō)法，從物理概念上說(shuō)“深港創(chuàng)新圈”具有特定的范圍，它是指以深圳皇崗口岸為圓心、1小時(shí)車程為半徑的區(qū)域，并以深圳和香港為創(chuàng)新中心城市，以2小時(shí)車程為半徑輻射珠三角地區(qū)。

　　深圳的房地產(chǎn)發(fā)展良好與其獨(dú)特的地理位置有著重要關(guān)系，未來(lái)，深圳與香港之間將會(huì)有七個(gè)口岸，其中僅羅湖一處每天通關(guān)人次即在30萬(wàn)左右，1小時(shí)左右便可往返于深港之間。

　　于是，深圳由過(guò)去“香港后花園”而升格為“香港后庭院”，經(jīng)貿(mào)、科技、人才、資金甚至生活圈也進(jìn)一步融合。深圳房?jī)r(jià)的港人推動(dòng)也在這一大背景下不斷發(fā)力。深港房?jī)r(jià)的博弈

　　與內(nèi)地的房?jī)r(jià)計(jì)算方式相比，香港則是以平方呎為單位進(jìn)行計(jì)價(jià)?模?平方米約合11平方呎。根據(jù)美聯(lián)香港公布的最新數(shù)據(jù)，今年6月香港樓價(jià)的平均水平為每平方呎3310港幣，折算后約合每平方米34355元人民幣。

　　根據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)的資料顯示，把香港房?jī)r(jià)折合成平方米來(lái)算，最便宜的大概每平方米1.5萬(wàn)元左右，不過(guò)這些都是地處元朗、緊靠深圳的低價(jià)房。一般來(lái)說(shuō)，普通香港市民住的是每平方米2萬(wàn)元到3萬(wàn)元的小戶型，大多是50平方米至80平方米，100平方米的房子可謂豪宅。像奧海城、太古城這樣的房子，每平方米5萬(wàn)元的單價(jià)并非是一般香港人能負(fù)擔(dān)得起的。半山豪宅與山頂別墅，前者大概每平方米10萬(wàn)元以上，后者每平方米單價(jià)則高于20萬(wàn)元。

　　受香港房?jī)r(jià)影響，深圳關(guān)內(nèi)每平方米低于1.5萬(wàn)元的房子已不多見，豪宅平方米單價(jià)多賣出3萬(wàn)元以上；關(guān)外城區(qū)物業(yè)單價(jià)也不低于9000元，偏遠(yuǎn)地區(qū)還能偶遇每平方米單價(jià)7000元的“芳蹤”。

　　據(jù)深圳一位業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計(jì)，從整體來(lái)看，目前深圳房?jī)r(jià)僅相當(dāng)于香港的45%。對(duì)比2006年的人均GDP水平，香港人均GDP為38127美元，而深圳的人均GDP只有8619美元，僅為香港的22.6%。換言之，忽略不計(jì)因常住人口與暫住人口造成深圳人均GDP統(tǒng)計(jì)的誤差，僅有香港人均GDP20%的深圳人卻承受了香港近50%的高房?jī)r(jià)。

　　現(xiàn)在香港工作的咼中校，曾因網(wǎng)文《深圳，你被誰(shuí)拋棄？》而一度走紅。他在近期的博客中認(rèn)為，如果以香港中區(qū)為中心來(lái)估算深圳關(guān)內(nèi)關(guān)外的價(jià)格可以發(fā)現(xiàn)，深圳關(guān)內(nèi)2萬(wàn)元的均價(jià)已經(jīng)超過(guò)了香港新界北區(qū)的水平，接近新界與九龍之間的水平，香港普通住宅也就是每平方呎2000港幣至3000港幣，相當(dāng)于每平方米2萬(wàn)元至3萬(wàn)元！

　　至于中上水平的高檔住宅，深圳則已完全趕上。咼中校說(shuō)，他辦公室附近所在的小西灣有一處高層住宅——藍(lán)灣半島，每平方呎價(jià)才4000港幣，相當(dāng)于每平方米41516元人民幣，類似的樓盤在深圳賣40000元一平方米是沒問題的。至于深圳其他豪宅，也正在趕超香港的水平。

　　究竟有多少香港人在深圳置業(yè)？至今仍沒有深圳官方的數(shù)據(jù)。與此相關(guān)的是，香港一家媒體曾報(bào)道說(shuō)：“目前有15萬(wàn)港人在深圳居住，深圳的商品房15%至20%都賣給了香港人。”

　　據(jù)可靠數(shù)據(jù)顯示，相當(dāng)多的港人在深圳買房不止一套，有的多達(dá)十幾套。

　　但中原地產(chǎn)的數(shù)字卻與之有很大出入——港人在深圳購(gòu)房的絕對(duì)數(shù)量持續(xù)增加，但相對(duì)數(shù)量較前兩年則有所減少，從10%下降到了6%至7%。

　　一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時(shí)表示，深港兩地的房?jī)r(jià)現(xiàn)在被人為地放大了差距，還有些地產(chǎn)商開發(fā)的高檔樓盤的確有一些香港人購(gòu)買，但放言“房?jī)r(jià)的上漲港人購(gòu)買是主因”不能不說(shuō)別有用心，想以此為提高房?jī)r(jià)尋找借口。

　　“開發(fā)商也在借機(jī)炒作。”該人士如是說(shuō)。