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>> 觀點(diǎn)網(wǎng) >> 研究院 >> 正文07年6月成都市房地產(chǎn)分析
成都市本月商品房交易量較上月大幅度上升，增加了3355套，交易總量為12212套，除了城西和市中心區(qū)域外，其他區(qū)域的住宅可售套數(shù)本月都有一定數(shù)量的減少；
本月廣告總共投放386此，其中投放次數(shù)較多的分別是：紫檀山(10次)、富麗花城(9次)、錦江.城市花園(9次)、錦天國(guó)際(8次)、紅牌樓廣場(chǎng)(8次)、天合凱旋城(8次)；
本月熱點(diǎn)信息包括：社科院經(jīng)濟(jì)研究所博士建議通過(guò)設(shè)置新稅種來(lái)抑制房地產(chǎn)價(jià)格；《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》立法聽(tīng)證會(huì)如期在市人大常委會(huì)辦公廳會(huì)議室舉行，焦點(diǎn)集中在是否允許"住改商"；
6月5日，上海市房屋土地資源管理局公布，對(duì)"湯臣一品"商品房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商司進(jìn)行檢查；國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究員、金融學(xué)教授巴曙松在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為現(xiàn)階段的股市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有推動(dòng)作用；
溫江區(qū)成為國(guó)內(nèi)首個(gè)獲得"中國(guó)人居環(huán)境金牌建設(shè)試點(diǎn)區(qū)"稱(chēng)號(hào)的城市行政區(qū)；北京小產(chǎn)權(quán)房熱度升溫，引起業(yè)界的關(guān)注和討論；商務(wù)部、外管局聯(lián)合發(fā)出＜關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知＞，再次加強(qiáng)對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的限制；省商務(wù)廳的消息稱(chēng)，今年前5月，全省外商投資合同額為10.68億美元；調(diào)查顯示，5月份70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.4%；
國(guó)土資源部發(fā)布了《第二次全國(guó)土地調(diào)查總體方案》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《方案》)，要求從今年7月1日開(kāi)始第二次全國(guó)土地調(diào)查工作；我省將立法設(shè)立商品房預(yù)售資金專(zhuān)用賬戶，并對(duì)商品房預(yù)售款進(jìn)行監(jiān)管；新特區(qū)政策確立后，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行活躍。
6月15日土地拍賣(mài)會(huì)上開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地，高新區(qū)和城南紅牌樓區(qū)域地價(jià)再創(chuàng)新高。
一、成都市本月商品房交易量迅速增長(zhǎng)，成交總量12212套
1、交易總量
據(jù)2007年6月1日-2007年6月30日的數(shù)據(jù)顯示，成都全市本月市場(chǎng)交易非?；钴S，總交易量同上月相比有相當(dāng)大幅度的增加，交易總量共12212套，增加了3355套。
其中，6月1日-6月10日交易總量為3559套；6月11日-6月20日交易總量為3450套；6月21日-6月31日交易總量為5203套。從數(shù)據(jù)上來(lái)看，本月各時(shí)間段的交易量相對(duì)于上月同期都有不同幅度的增加，特別是在6月21日-6月31日期間達(dá)到成交量的最高值，造成這一現(xiàn)象的主要原因應(yīng)該是樓市受新特區(qū)設(shè)立所刺激，在本時(shí)間段內(nèi)供需大量增加。
本月五城區(qū)可售套數(shù)為41872套，而2月份的可售套數(shù)為43259，可售套數(shù)減少了1387套，從本月的市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)來(lái)看，市場(chǎng)整體供銷(xiāo)兩旺，本月的銷(xiāo)售產(chǎn)品數(shù)量大于本月供應(yīng)產(chǎn)品的數(shù)量。
2、方位
從方位來(lái)看，市中心的可售住宅套數(shù)仍然是成都市各方位中最低的，本月共有3533套，但相對(duì)上月增加了865套，連續(xù)兩個(gè)月市中心可售套數(shù)都呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；6月城西可售樓盤(pán)套數(shù)最多，為13851套，在之前連續(xù)兩個(gè)月可售套數(shù)持續(xù)減少的情況下，相比上月增加了473套；城南可售套數(shù)為11917套，城東為6989套，城北4260套，可以看得出來(lái)本月除了城西和市中心之外，其他區(qū)域的可售套數(shù)都分別有一定數(shù)量的減少。
交易方面，本月城西的交易總量為3791套，仍然高于其他方位，結(jié)合之前的可售套數(shù)來(lái)看，本月城西供應(yīng)量和銷(xiāo)售量都比較大，在本月城東城北區(qū)域的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目激烈競(jìng)爭(zhēng)的情況下，本區(qū)域的項(xiàng)目仍然保持了一直以來(lái)較好的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)，說(shuō)明對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，城西仍然購(gòu)房的首選區(qū)域；
城東本月交易量為2863套，和上月的成交量相比增加了875套，本月城東開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目主要集中在建設(shè)路區(qū)域，愛(ài)這城、龍湖三千里等項(xiàng)目的火爆銷(xiāo)售這個(gè)成交量也驗(yàn)證了購(gòu)房者對(duì)于該區(qū)域的產(chǎn)品價(jià)值的認(rèn)同；
城南本月交易量為2220套，相比上月的交易量增加了548套，就本月城南區(qū)域的成交情況來(lái)看，由于整體開(kāi)發(fā)接近飽和，新上市項(xiàng)目數(shù)量明顯不如城東和城西區(qū)域，目前區(qū)域內(nèi)的紅牌樓片區(qū)項(xiàng)目新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目時(shí)間比較靠后，暫時(shí)不能對(duì)區(qū)域的整體成交量產(chǎn)生影響，因此區(qū)域總體成交量相對(duì)來(lái)說(shuō)要低于城西和城東；
城北區(qū)域本月的成交量有相當(dāng)幅度的上漲，同時(shí)可售套數(shù)減少幅度也相當(dāng)大，一方面是富麗花城這一優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目本月銷(xiāo)售火爆，拉動(dòng)了城北區(qū)域的整體行情，另一方面也說(shuō)明購(gòu)房群體本月對(duì)于城北項(xiàng)目的認(rèn)知度提升較大；
市中心本月的成交量和可售套數(shù)都大幅度增加，說(shuō)明本月市中心的項(xiàng)目供銷(xiāo)兩旺，增加的數(shù)量大于銷(xiāo)售的數(shù)量。
按慣例來(lái)看6月都是市場(chǎng)運(yùn)行中的淡季，在之前5月的成交數(shù)據(jù)相比4月份減少了1137套，銷(xiāo)售淡季的趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)，因此開(kāi)發(fā)商在面對(duì)6月的成都市場(chǎng)時(shí)顯得比較保守，因此6月前期新增上市項(xiàng)目的數(shù)量相對(duì)減少。新特區(qū)政策出臺(tái)之后，成交量和新產(chǎn)品上市數(shù)量呈現(xiàn)明顯上揚(yáng)趨勢(shì)，在沒(méi)有其它相關(guān)因素對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行影響的情況下，可以看出新特區(qū)對(duì)于成都樓市運(yùn)行的利好刺激。
(本版塊數(shù)據(jù)均采自成都房地產(chǎn)管理局公眾網(wǎng)信息發(fā)布平臺(tái)，由世家機(jī)構(gòu)情報(bào)分析部整理)
3、6月份住宅銷(xiāo)售排行
本月進(jìn)入住宅銷(xiāo)售排行表中各項(xiàng)目銷(xiāo)售數(shù)量達(dá)到3226套，想比上個(gè)月排行表中項(xiàng)目銷(xiāo)售總量1548套提升了1678套，整體成交量迅速上漲的態(tài)勢(shì)相當(dāng)明顯。
上個(gè)月住宅銷(xiāo)售排行中的項(xiàng)目都沒(méi)有進(jìn)入本月的排行表中，這也說(shuō)明了在本月內(nèi)市場(chǎng)上產(chǎn)品流通的速度相當(dāng)快，也證明了目前市場(chǎng)上產(chǎn)品的旺盛銷(xiāo)售勢(shì)頭。
在經(jīng)過(guò)1個(gè)月的銷(xiāo)售之后，來(lái)自建設(shè)路區(qū)域的愛(ài)這城、龍湖三千里和高地三個(gè)項(xiàng)目分別排在銷(xiāo)售排行 的第一、第二和第五位，說(shuō)明了建設(shè)路區(qū)域是本月成都交易最活躍的區(qū)域。
從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，藍(lán)光集團(tuán)的富麗花城1期、2期和皇后國(guó)際公寓在本月分別銷(xiāo)售了593、408和281套住宅，參考這兩個(gè)項(xiàng)目推出的產(chǎn)品數(shù)量來(lái)看，已上市的產(chǎn)品都基本進(jìn)入清盤(pán)階段，因此，藍(lán)光集團(tuán)無(wú)疑是6月份行業(yè)內(nèi)運(yùn)作最成功的公司。
本月銷(xiāo)售排行表上的項(xiàng)目都是各自區(qū)域的高端產(chǎn)品，可見(jiàn)在本月影響購(gòu)房群體意愿的是產(chǎn)品品牌的號(hào)召力。
二、本月廣告信息統(tǒng)計(jì)
本月廣告投放較為低迷，投放數(shù)量與上月相差不大，總共投放了386次。
最近2個(gè)月房地產(chǎn)廣告投放次數(shù)相對(duì)較低，主要原因是開(kāi)發(fā)商對(duì)于6月市場(chǎng)預(yù)期不高，前期新增項(xiàng)目數(shù)量較少，相應(yīng)的廣告推廣力度不足。
在新特區(qū)政策出臺(tái)之后，供應(yīng)量和成交量短期內(nèi)迅速上升，但是廣告投放數(shù)量變化不大，考慮到一般的營(yíng)銷(xiāo)推廣的工作計(jì)劃周期，預(yù)計(jì)在下一個(gè)月廣告投放數(shù)量會(huì)出現(xiàn)一定的增長(zhǎng)。
本月廣告投放次數(shù)最多的是紫檀山，共10次，其次是富麗花城和錦江城市花園各投放了9次。
結(jié)合前文的銷(xiāo)售排行來(lái)看，本月廣告投放次數(shù)較多的富麗花城和錦江城市花園的成交量相當(dāng)突出，說(shuō)明即使是在相對(duì)的銷(xiāo)售淡季，加強(qiáng)廣告宣傳力度也能對(duì)產(chǎn)品的推廣和銷(xiāo)售產(chǎn)生助推作用。
三、本月部分熱點(diǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)簡(jiǎn)析
富麗花城
基礎(chǔ)數(shù)據(jù)
項(xiàng)目地址 駟馬新區(qū)昭覺(jué)寺南路
占地 129畝
總戶數(shù) 4000
期數(shù) 1期1批次
產(chǎn)品形態(tài) 18層高層(1期：1、2、3號(hào)樓)
戶型區(qū)間 1期1批次：58-112(套一-套三)
開(kāi)盤(pán)時(shí)間 07年6月2日
基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析：
優(yōu)勢(shì)：
開(kāi)發(fā)商有實(shí)力和一定得知名度，特別在城北有一定影響力(基于已成功在城北開(kāi)發(fā)的富麗城、富麗錦城)。
地塊規(guī)模較大，目前城北開(kāi)發(fā)尚未完全啟動(dòng)，區(qū)域市場(chǎng)缺乏大盤(pán)支撐，本項(xiàng)目100多畝，在規(guī)模上屬前列。
項(xiàng)目處昭覺(jué)寺南路與三環(huán)路交界處，北部新城啟動(dòng)區(qū)，在規(guī)劃中有7000畝存量土地，未來(lái)將成為城北核心高尚住區(qū)。沙河水岸，新綠水碾公園、3000畝北湖公園、12平方公里的北郊風(fēng)景區(qū)、動(dòng)物園、熊貓基地、昭覺(jué)寺等文化風(fēng)景區(qū)使項(xiàng)目的居住優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)得相當(dāng)明顯。
現(xiàn)城北的商品房均價(jià)大體在4000以上，此項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)均價(jià)賦予了樓盤(pán)較高的性?xún)r(jià)比。從藍(lán)光操作過(guò)的富麗錦城來(lái)看，此項(xiàng)目采取的定價(jià)方式應(yīng)該同樣是低開(kāi)高走的方式(起價(jià)3400，開(kāi)盤(pán)均價(jià)4000)。
從戶型來(lái)看，以中小戶型為主，58-112的戶型區(qū)間，受眾面較寬。70多平米和80多平米的套二占到了一定比列，同時(shí)在大部分戶型中設(shè)置了可變更的1室，使產(chǎn)品的銷(xiāo)售更加靈活，可以看出戶型設(shè)計(jì)中充分考慮了總價(jià)控制。再次賦予了項(xiàng)目性?xún)r(jià)比。同時(shí)也與城北的大環(huán)境和消費(fèi)力相匹配。
抗性：
目前所處的東林片區(qū)生活配套環(huán)境較差，娛樂(lè)休閑設(shè)施缺乏。
距離市區(qū)較遠(yuǎn)。
(1)銷(xiāo)售狀況
營(yíng)銷(xiāo)周期表
新界
基礎(chǔ)數(shù)據(jù)
項(xiàng)目地址 武侯區(qū)武侯大道武侯山莊旁
占地 370畝
總戶數(shù) 152(1期1組團(tuán))
期數(shù) 1期1組團(tuán)(共3期)
產(chǎn)品形態(tài) 8層多層退臺(tái)電梯洋房
戶型區(qū)間 1期1組團(tuán)：107-154(退臺(tái)式)
開(kāi)盤(pán)時(shí)間 07年6月30
基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析：
優(yōu)勢(shì)：
開(kāi)發(fā)商有實(shí)力和一定得知名度，在成都已經(jīng)開(kāi)發(fā)多個(gè)優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目。
項(xiàng)目規(guī)模較大，按規(guī)劃共分三期開(kāi)發(fā)，目前即將面市的是1期1組團(tuán)，共約151套。
項(xiàng)目所處武侯大道武侯山莊旁，總共開(kāi)發(fā)面積超過(guò)300畝，是目前區(qū)域內(nèi)正在開(kāi)發(fā)的最大盤(pán)，項(xiàng)目所處位置較佳，距外雙楠和神仙樹(shù)片區(qū)的不到10分鐘車(chē)程。
本項(xiàng)目1組團(tuán)預(yù)計(jì)售價(jià)在5500-5900之間，在目前片區(qū)的開(kāi)發(fā)情況下，這個(gè)價(jià)格相對(duì)來(lái)說(shuō)略有一點(diǎn)高，但是項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)應(yīng)該能夠抵銷(xiāo)這個(gè)問(wèn)題。
1組團(tuán)的戶型以120左右的套三戶型為主力，其他還包括有1樓帶花園和2樓帶大陽(yáng)臺(tái)的154和144的大戶型，7、8層的106的較小戶型。
目前排號(hào)正在進(jìn)行中，已經(jīng)發(fā)放超過(guò)340號(hào)，從銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的情況來(lái)看，前來(lái)咨詢(xún)的90%以上是自駕車(chē)，多為30歲以上的人群，從咨詢(xún)的意向來(lái)看，大多集中在100平方米左右的戶型上，同時(shí)140以上的大戶型也有不少的追捧者，相對(duì)來(lái)說(shuō)，3-6層的120左右的戶型除了其中幾套能夠兩面面對(duì)景觀的戶型外，受到的注意就少很多。
6月30日新界項(xiàng)目1期1批次房源開(kāi)盤(pán)，從了解到的情況來(lái)看，1批次房源在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天清盤(pán)。新界項(xiàng)目1期共推出房源約320套，已知的誠(chéng)意客戶排號(hào)超過(guò)1500個(gè)，供需比例為1：5，而1批次房源共推出152套，銷(xiāo)售均價(jià)在5600以上，戶型區(qū)間在85-154平方米之間，推出的房源遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足客戶的需要，當(dāng)天清盤(pán)也在意料之中。根據(jù)咨詢(xún)，開(kāi)發(fā)商調(diào)整了優(yōu)惠卡的政策，1批次金卡不能帶入2批次使用，預(yù)計(jì)下一批次將在7月底亮相。
銷(xiāo)售狀況
營(yíng)銷(xiāo)周期表
皇后國(guó)際
基礎(chǔ)數(shù)據(jù)
項(xiàng)目地址 上蓮池以西、錦興路以南
占地 10畝
總戶數(shù) 699套
期數(shù) 6月9日1批次6月24日2批次
產(chǎn)品形態(tài) 33層電梯高層
戶型區(qū)間 61-95㎡
61-71㎡的套一(可改套二)、80-95㎡的套二(可改套三)
開(kāi)盤(pán)時(shí)間 1批次07年6月9日2批次07年6月24日
銷(xiāo)售狀況
營(yíng)銷(xiāo)周期表
項(xiàng)目基礎(chǔ)分析：
項(xiàng)目的位置是項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)之一，地處成都市核心區(qū)域，周邊完善、繁華的配套大大提升了本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售價(jià)值。
該項(xiàng)目前期準(zhǔn)備時(shí)間較長(zhǎng)，銷(xiāo)售價(jià)格市場(chǎng)預(yù)期較高，但是項(xiàng)目推出后，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售價(jià)格在7000-7500元/㎡之間，和之前市場(chǎng)預(yù)期的10000元/㎡以上的售價(jià)相差還是較遠(yuǎn)。而且項(xiàng)目的面積都控制在95㎡以下，由此可見(jiàn)皇后國(guó)際公寓還是一個(gè)堅(jiān)持總價(jià)控制原則的城市中高端小戶型住宅項(xiàng)目，而并非之前市場(chǎng)傳聞的都市豪宅項(xiàng)目。
皇后國(guó)際公寓的主力面積都在61-95㎡，在戶型設(shè)計(jì)上，該項(xiàng)目推出了一個(gè)"N+1"可墅空間概念，實(shí)際上就是在原有套型上加一個(gè)陰臺(tái)(計(jì)半面積)，即可作為戶型的一個(gè)生態(tài)空間配套又可改作一個(gè)房間。其次該項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)上基本都做到了明廚明衛(wèi)，這在小戶型住宅設(shè)計(jì)中還是比較難能可貴的。
由項(xiàng)目周邊的在售項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，7000-7500元/㎡的售價(jià)并不算高，該項(xiàng)目也是市中心少見(jiàn)的純住宅項(xiàng)目，并且項(xiàng)目在有限的規(guī)模上也配備了游泳池、會(huì)所等配套設(shè)施，加之藍(lán)光多年來(lái)樹(shù)立的品牌形象和口碑，皇后國(guó)際公寓在1批次開(kāi)盤(pán)后取得相當(dāng)好的開(kāi)盤(pán)業(yè)績(jī)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天即告清盤(pán)，半個(gè)月之后再加推2批次，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率也超過(guò)80%。
四、本月熱點(diǎn)信息
6月5日，上海市房屋土地資源管理局公布，對(duì)"湯臣一品"商品房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商和廣威房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司進(jìn)行檢查。湯臣一品項(xiàng)目從某種程度上來(lái)說(shuō)，更象是一個(gè)符號(hào)，作為最近幾年開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮中涌現(xiàn)出來(lái)的天價(jià)房，雖然在行業(yè)內(nèi)對(duì)該項(xiàng)目也存在相當(dāng)?shù)目捶ǎ豢煞裾J(rèn)的是，湯臣一品的出現(xiàn)，可以算作是給房地產(chǎn)行業(yè)的暴利行情提供了一個(gè)很好的注腳。因此，政府如果想對(duì)樓市進(jìn)行有效調(diào)控，這種負(fù)面形象過(guò)大的項(xiàng)目項(xiàng)目必須清除，而這也僅僅是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一步。精裝修也成為越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商增加產(chǎn)品附加值，吸引消費(fèi)者的重要手段，但目前關(guān)于精裝修各種標(biāo)準(zhǔn)還沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)范，因此購(gòu)房者需要謹(jǐn)慎面對(duì)。
在小戶型逐漸成為成都市場(chǎng)戶型主力的情況下，精裝修房必然也將成為將來(lái)消費(fèi)者的第一選擇，但是目前成都關(guān)于精裝修房還沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，使得消費(fèi)者對(duì)于精裝修房還存在相當(dāng)多的疑問(wèn)，在接受的時(shí)候也存在一定的障礙，因此，出臺(tái)一個(gè)統(tǒng)一規(guī)范是管理部門(mén)的當(dāng)務(wù)之急。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究員、金融學(xué)教授巴曙松在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)，股票市場(chǎng)，都是中國(guó)特定的發(fā)展階段，這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)帶來(lái)的一個(gè)必然結(jié)果，股市上漲對(duì)樓市有推動(dòng)作用?，F(xiàn)階段的股市行情是上一周劇烈動(dòng)蕩，成都樓市行情是價(jià)格漲幅放緩，但產(chǎn)品仍然保持較大的入市量。單純就兩個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行分析，并不能說(shuō)他們之間存在類(lèi)似于蹺蹺板一樣此消彼長(zhǎng)的關(guān)系或者說(shuō)兩者一定互相推動(dòng)，能夠肯定的是在目前整體經(jīng)濟(jì)保持高速增長(zhǎng)的前提之下，僅有股市和樓市兩種投資渠道是不能滿足投資需求，只為了獲取高額利潤(rùn)而投資這兩個(gè)市場(chǎng)必然存在相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)。
社科院經(jīng)濟(jì)研究所博士建議通過(guò)設(shè)置新稅種來(lái)抑制房地產(chǎn)價(jià)格。通過(guò)差別稅收方法，將生產(chǎn)高價(jià)豪華房和生產(chǎn)低價(jià)房的房地產(chǎn)商的利潤(rùn)拉平來(lái)改變房地產(chǎn)商的行為從理論上來(lái)說(shuō)還是行得通的：通過(guò)稅收手段調(diào)解了供給與需求，增加了低價(jià)房的供應(yīng)量，限制了過(guò)度需求，最終使整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格降下來(lái)。但是問(wèn)題在于目前市場(chǎng)仍然保持較旺盛的需求，整個(gè)行業(yè)利潤(rùn)還是偏高，僅僅靠稅收可能還不足以使開(kāi)發(fā)商自愿調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，總的來(lái)說(shuō)，抑制房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格還是需要多種調(diào)控手段共同作用。
《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》立法聽(tīng)證會(huì)如期在市人大常委會(huì)辦公廳會(huì)議室舉行，焦點(diǎn)集中在是否允許"住改商"。"住改商"是聽(tīng)證專(zhuān)題中與普通老百姓聯(lián)系最緊密、爭(zhēng)議也最大的一個(gè)。從法理的角度來(lái)說(shuō)，法律沒(méi)有禁止即等于允許，《物權(quán)法》等國(guó)家大法均沒(méi)有明確禁止住改商行為，因此，禁止住改商從法理上站不住腳。
從社會(huì)環(huán)境角度出發(fā)來(lái)說(shuō)，住改商必然影響周?chē)舻木幼…h(huán)境和質(zhì)量，對(duì)附近居民的生活產(chǎn)生不良的影響，但是不可否認(rèn)的是住改商在一定程度上方便了部分社會(huì)成員的生活?！段餀?quán)法》作為一部七次討論才通過(guò)的大法，之所以未對(duì)住改商進(jìn)行明確的禁止規(guī)定也正是看到住改商現(xiàn)象存在的必然性，因此，對(duì)于住改商，更多的應(yīng)該是限制和引導(dǎo)，而非直接禁止。
中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)人居環(huán)境委員會(huì)專(zhuān)家組在對(duì)溫江區(qū)江安河生態(tài)居住帶經(jīng)過(guò)為期兩天的考察論證后，人居委授予溫江區(qū)"中國(guó)人居環(huán)境金牌建設(shè)試點(diǎn)區(qū)"稱(chēng)號(hào)。溫江也由此成為國(guó)內(nèi)首個(gè)獲得該稱(chēng)號(hào)的城市行政區(qū)。一直以來(lái)，溫江的房地產(chǎn)發(fā)展都比較依托光華大道，溫江城區(qū)內(nèi)的住宅產(chǎn)品在價(jià)格上面和光華大道沿線的產(chǎn)品價(jià)格還是有一定的差距。而現(xiàn)在江安河生態(tài)居住帶概念的形成，可以帶給溫江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一個(gè)新的機(jī)遇，將江安河和光華大道的開(kāi)發(fā)結(jié)合起來(lái)，使溫江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提升一個(gè)檔次，這也需要政府和開(kāi)發(fā)商相互合作。
目前北京小產(chǎn)權(quán)房熱度升溫，盡管政府明確警示存在購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)，但僅相當(dāng)于北京四環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)25%至30%的低價(jià)格，令購(gòu)房者仍趨之若騖。所謂的小產(chǎn)權(quán)房是國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書(shū)的叫小產(chǎn)權(quán)，也就是說(shuō)在農(nóng)民的集體土地上，僅有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會(huì)的蓋章以證明其權(quán)屬，并沒(méi)有國(guó)家房管部門(mén)的蓋章，這種房屋被視為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，即小產(chǎn)權(quán)房屋。基于北京房?jī)r(jià)水平下，這種小產(chǎn)權(quán)房在北京已經(jīng)相當(dāng)普遍，雖然目前成都市場(chǎng)上尚不存在類(lèi)似的產(chǎn)品，但是隨著成渝成為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的批準(zhǔn)成立，成都房地產(chǎn)行業(yè)必然得到進(jìn)一步發(fā)展，而管理部門(mén)也將面臨各種新的情況，小產(chǎn)權(quán)房也有可能再將來(lái)出現(xiàn)，及早出臺(tái)相關(guān)的政策法規(guī)進(jìn)行監(jiān)管明顯會(huì)好過(guò)將來(lái)亡羊補(bǔ)牢。
由商務(wù)部、外管局聯(lián)合發(fā)出＜關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知＞，該文在去年171號(hào)文基礎(chǔ)上，就"外商申請(qǐng)?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)公司"等方面，作了嚴(yán)格的補(bǔ)充規(guī)定。這次的＜通知＞僅從字面看，在控制外商直接投資方面確實(shí)相當(dāng)嚴(yán)厲，＜通知＞在外資設(shè)立項(xiàng)目公司方面的新要求，其實(shí)反映了'限制外資基金投機(jī)模式、鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)投資模式'的導(dǎo)向意圖，基金純粹資本倒手房地產(chǎn)資產(chǎn)的行為才是有關(guān)部門(mén)要限制的，而那些進(jìn)入中國(guó)真正從事房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)行為并不被排斥，也就是說(shuō)前段時(shí)間外資基金在北京、上海等地收購(gòu)整棟物業(yè)的行為已經(jīng)引起了管理部門(mén)的重視，在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的前提下，外資的如此行為由明顯的利用人民幣升值套利的嫌疑，同時(shí)也助長(zhǎng)了投機(jī)資金的流動(dòng)，因此需要嚴(yán)格管理。
來(lái)自省商務(wù)廳的消息稱(chēng)，今年前5月，全省外商投資合同額為10.68億美元，同比增長(zhǎng)超過(guò)五成，其中投入房地產(chǎn)的外資近五成。統(tǒng)計(jì)顯示，前5月，全省房地產(chǎn)業(yè)合同外資和實(shí)際到位外資均超過(guò)制造業(yè)，列各行業(yè)之首。其中合同外資達(dá)50614萬(wàn)美元，實(shí)際到位外資金額38925萬(wàn)美元，均占全省外資總額五成以上。其中，合同外資增資額和實(shí)際到位外資增加額在3500萬(wàn)美元以上的全是房地產(chǎn)企業(yè)，包括萬(wàn)科成華、中海興業(yè)、四川雅居樂(lè)和愛(ài)美高實(shí)業(yè)等。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入公司實(shí)力比拼的情況下，必然會(huì)有越來(lái)越多的外資通過(guò)各種渠道進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
暑假將至，各大樓盤(pán)又開(kāi)始大打"名校牌"、"教育牌"，以教育配套為賣(mài)點(diǎn)吸引買(mǎi)家。同時(shí)，市場(chǎng)上也有很多買(mǎi)家為了解決子女的教育問(wèn)題而買(mǎi)樓。在目前成都市場(chǎng)上教育地產(chǎn)做得最成功的莫過(guò)于南延線的育才.竹島項(xiàng)目，依托育才七中的影響力，竹島項(xiàng)目上市之后一直受到熱烈追捧。這是因?yàn)榻逃禺a(chǎn)概念從根本意義上來(lái)說(shuō)符合了開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的需求，對(duì)發(fā)展商來(lái)說(shuō)，在樓盤(pán)硬件越來(lái)越同質(zhì)化的今天，教育概念增加了樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)和項(xiàng)目的附加值，有助于銷(xiāo)售，從而增長(zhǎng)利潤(rùn)；而對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，望子成龍是每個(gè)父母的心愿，多數(shù)人會(huì)選擇一些附近有名牌學(xué)校的樓盤(pán)，以解決子女日后讀書(shū)問(wèn)題。
調(diào)查顯示，5月份70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.4%，漲幅比上月高1.0個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.0%，漲幅比上月高0.3個(gè)百分點(diǎn)，深圳漲幅達(dá)12.3%受到重點(diǎn)關(guān)注。深圳市政府為應(yīng)對(duì)此次專(zhuān)項(xiàng)整治行動(dòng)而召開(kāi)前期預(yù)備會(huì)議。本次檢查的重點(diǎn)在于市場(chǎng)層面，即調(diào)查是否存在"非正常、非市場(chǎng)"性的因素推動(dòng)城市房?jī)r(jià)的快速上漲。這也意味著"房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治"即將正式啟動(dòng)，新一輪針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控已拉開(kāi)帷幕。
國(guó)土資源部發(fā)布了《第二次全國(guó)土地調(diào)查總體方案》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《方案》)，要求從今年7月1日開(kāi)始第二次全國(guó)土地調(diào)查工作。此次得土地調(diào)查主要是為了建立健全土地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和分析制度，對(duì)土地市場(chǎng)變化進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和及時(shí)預(yù)測(cè)、預(yù)警，確保土地調(diào)控更具有針對(duì)性。在目前的市場(chǎng)中，土地運(yùn)作環(huán)節(jié)作為房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的最基礎(chǔ)環(huán)節(jié)受到了管理部門(mén)和開(kāi)發(fā)商越來(lái)越多的重視，從管理部門(mén)的角度來(lái)說(shuō)，為了提高運(yùn)用地價(jià)手段參與宏觀調(diào)控的能力，就需要加強(qiáng)對(duì)城市特別是重點(diǎn)地區(qū)重點(diǎn)城市土地供應(yīng)、土地價(jià)格及其變化的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和分析，而對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，只有掌握有土地資源，才具有繼續(xù)發(fā)展的條件，而且作為不可再生資源，數(shù)量也只會(huì)越來(lái)越少，拿地的成本也會(huì)越來(lái)越高，因此，對(duì)于土地的需求也是越來(lái)越強(qiáng)烈。
為了維護(hù)購(gòu)房者利益，防止?fàn)€尾樓產(chǎn)生，我省將立法對(duì)商品房預(yù)售款進(jìn)行監(jiān)管，并設(shè)立商品房預(yù)售資金專(zhuān)用賬戶，防此款挪作他用。目前我國(guó)商品房預(yù)售制度，在相關(guān)法律和政策設(shè)計(jì)上還不完善，特別是缺乏對(duì)預(yù)售款使用的有效監(jiān)督，使商品房預(yù)售制度在運(yùn)行過(guò)程中，暴露出了一系列的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，直接導(dǎo)致購(gòu)房者利益和公共利益受損，建設(shè)廳將在今年出臺(tái)《四川省城市房地產(chǎn)交易管理辦法(草案)》中規(guī)定："房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)與金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)管理部門(mén)簽訂商品房預(yù)售監(jiān)管協(xié)議書(shū)，明確三方的權(quán)利、義務(wù)，并在金融機(jī)構(gòu)設(shè)立'商品房預(yù)售資金專(zhuān)用賬戶'"，這已作為商品房預(yù)售條件之一。在此看來(lái)，這樣的規(guī)定能在一定程度上有效控制商品房預(yù)售過(guò)程中所出現(xiàn)的問(wèn)題。
本周房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行活躍，明顯受新特區(qū)設(shè)立的刺激。成都成為"新特區(qū)"，將給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)深遠(yuǎn)影響：統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化，創(chuàng)新社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制，必將提高城鄉(xiāng)土地利用率，城鄉(xiāng)土地的拆遷安置成本上漲，地價(jià)也將隨之上漲，郊區(qū)縣房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)較大發(fā)展。成都"一圈城"中的華陽(yáng)、雙流、溫江、郫縣、新都、青白江、龍泉驛等城區(qū)，將伴隨快速通道、地鐵輕軌的建設(shè)，這些區(qū)域?qū)⒅鸩桨l(fā)展成為成都城市組團(tuán)分區(qū)。
日前，在成都和重慶雙雙入選"新特區(qū)"之后，不少大企業(yè)紛紛開(kāi)始選擇優(yōu)秀的寫(xiě)字樓入駐。成都繼上海浦東、天津?yàn)I海成為第三個(gè)"新特區(qū)"后，據(jù)成都市商務(wù)局提供的數(shù)據(jù)，繼全球500強(qiáng)企業(yè)荷蘭郵政和法國(guó)軒尼詩(shī)相繼落戶成都后，截至5月底，落戶成都的世界500強(qiáng)企業(yè)共有120家。500強(qiáng)企業(yè)這樣密集的入駐態(tài)勢(shì)，在促進(jìn)成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，勢(shì)必也會(huì)形成極大的對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓的需求趨勢(shì)，與年初相比，甲級(jí)寫(xiě)字樓的價(jià)格基本上出現(xiàn)了每平方米幾百元的上浮，而寫(xiě)字樓出租市場(chǎng)，目前的每平方米租金價(jià)格差不多上漲了10%-20%左右，總部城市經(jīng)濟(jì)效應(yīng)逐漸體現(xiàn)。
盡管政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控一直延續(xù)，但今年五月，新房和二手房銷(xiāo)售價(jià)格均創(chuàng)下二00六年以來(lái)最大漲幅。專(zhuān)家指出，有針對(duì)性的政策調(diào)控能夠緩解房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，但不會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)硬著陸。統(tǒng)計(jì)顯示，五月份全國(guó)七十個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲百分之六點(diǎn)四，而去年下半年，全國(guó)商品房新開(kāi)工面積、施工面積、竣工面積受宏觀調(diào)控和新政影響，同比增速持續(xù)低位運(yùn)行，因此今年上半年在居民住房需求持續(xù)上升的情況下，商品房供給能力相對(duì)減弱，這也是造成房?jī)r(jià)上漲的重要原因，從目前國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，房?jī)r(jià)下降的可能性很小。因此，即使當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)多多少少有一些泡沫，也只能盡量通過(guò)調(diào)控供求總量和供求結(jié)構(gòu)，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
6月25日，北京市國(guó)土資源局局長(zhǎng)安家盛表示，北京已經(jīng)部署開(kāi)展在全市范圍內(nèi)調(diào)查"鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)"、"小產(chǎn)權(quán)"等違規(guī)土地開(kāi)發(fā)建設(shè)，違規(guī)開(kāi)發(fā)建設(shè)的要停工停售。在關(guān)于北京小產(chǎn)權(quán)房熱銷(xiāo)的報(bào)道之后，整個(gè)行業(yè)都相當(dāng)重視這個(gè)新現(xiàn)象，而管理部門(mén)也迅速作出反應(yīng)，由建設(shè)部新聞發(fā)言人發(fā)布《關(guān)于購(gòu)買(mǎi)新建商品房的風(fēng)險(xiǎn)提示》，在其中明確表示"城市居民不要購(gòu)買(mǎi)在集體土地上建設(shè)的房屋"。因?yàn)?quot;非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋，將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。"不管是認(rèn)為低價(jià)的小產(chǎn)權(quán)房破壞行業(yè)結(jié)構(gòu)，還是小產(chǎn)權(quán)房本身就無(wú)法獲得合法的權(quán)益保護(hù)，都說(shuō)明了小產(chǎn)權(quán)房是被完全排除在現(xiàn)有的住房結(jié)構(gòu)體系之外，其實(shí)，從另外的角度出發(fā)考慮，小產(chǎn)權(quán)房未必不是現(xiàn)有住房結(jié)構(gòu)體系得一個(gè)補(bǔ)充，只是目前還沒(méi)有能證明需要這種補(bǔ)充的足夠的依據(jù)。
6月15日拍賣(mài)土地結(jié)果分析
6月主城區(qū)共拍賣(mài)土地7宗，且全部成交，總成交面積達(dá)247123.25平方米，合370.6844畝。其中高新區(qū)成交最多，3宗地共205.6901畝，其次為成華區(qū)和青羊區(qū)。
從方位看，城南共成交3宗地，總面積150.6238畝；城西雖然只成交2宗地，但是總規(guī)模超過(guò)城南，達(dá)186.6583畝，且這2宗地都位于三環(huán)外；城東的兩宗地都位于一～二環(huán)之間，位置相當(dāng)好，但地塊面積也很小。
從環(huán)域看，三環(huán)外繼續(xù)保持土地供需的熱點(diǎn)態(tài)勢(shì)，成交土地4宗，總成交面積313.7835畝。其中，有2宗地位于成南，2宗位于城西。從今年城南上市交易的土地來(lái)看，通過(guò)拍賣(mài)或掛牌方式成交的12宗地中，11宗地位于三環(huán)外，總凈用地面積達(dá)498.3459畝，占整個(gè)城南總成交面積的84%。由此可以看出，城南的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已基本上往三環(huán)外高新區(qū)轉(zhuǎn)移。隨著區(qū)域開(kāi)發(fā)的日漸火熱、配套設(shè)施的逐步完善以及品牌開(kāi)發(fā)商的不斷聚集，城南、三環(huán)外的市場(chǎng)價(jià)值正越來(lái)越獲得市場(chǎng)的認(rèn)同。與城南相比，城西三環(huán)內(nèi)尚有部分土地可供應(yīng)。
從交易結(jié)果來(lái)看，7宗土地中有6宗都處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的絕佳或熱點(diǎn)區(qū)域，
從成交土地單價(jià)看，一～二環(huán)的成交宗地單價(jià)平均為1110萬(wàn)/畝，二～三環(huán)的只有1宗地成交，成交單價(jià)為920萬(wàn)/畝，三環(huán)外成交的4宗地平均單價(jià)為690萬(wàn)/畝。
從樓面地價(jià)看，此次拍賣(mài)的成交的宗地的樓面地價(jià)都很高，均在2000元以上。。其中，樓面地價(jià)在3000元以上的宗地就有4宗，最高為紅牌樓西部汽車(chē)城地塊--5111元/平方米。
成交結(jié)果
1號(hào)宗地位于成華區(qū)雙林路新華公園對(duì)面，起拍價(jià)560萬(wàn)/畝，被福建六建建設(shè)集團(tuán)有限公司以1290萬(wàn)/畝的單價(jià)拍下，成交總價(jià)23154.21萬(wàn)元，樓面地價(jià)3870元/平米。
2號(hào)宗地位于東大街以南、二環(huán)路內(nèi)側(cè)豐田4S店對(duì)面，500萬(wàn)/畝起拍，被成都成房置業(yè)有限公司以930萬(wàn)/畝的單價(jià)拿走，成交總價(jià)14371.569萬(wàn)元，樓面地價(jià)2790元/平米。
3號(hào)宗地位于青羊區(qū)培風(fēng)村，280萬(wàn)/畝起拍，最終被興元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以750萬(wàn)/畝的高價(jià)拿下，成交總價(jià)81068.55萬(wàn)元，樓面地價(jià)2250元/平米。
4號(hào)宗地位于武侯區(qū)永豐鄉(xiāng)核桃村(西部汽車(chē)城旁)，350萬(wàn)/畝起拍，被武城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以920萬(wàn)/畝的單價(jià)拍下，成交總價(jià)21620.552萬(wàn)元，樓面地價(jià)5111元/平米。
5號(hào)、6號(hào)宗地都位于高新區(qū)花蔭村九組、十組、燈塔村八組，起拍價(jià)300萬(wàn)/畝，5號(hào)地塊被嘉里公司以840萬(wàn)/畝的單價(jià)拿走，成交總價(jià)58124.976萬(wàn)元，樓面地價(jià)3000元/平米；6號(hào)地塊同樣也被嘉里公司以850萬(wàn)/畝的單價(jià)拿走，成交總價(jià)49237.78萬(wàn)元，樓面地價(jià)3035元/平米。
7號(hào)宗地位于西部新區(qū)晨風(fēng)片區(qū)，120萬(wàn)/畝起拍，最終被芙華新大陸房產(chǎn)公司以320萬(wàn)/畝的單價(jià)拍下，成交總價(jià)25141.408萬(wàn)元，樓面地價(jià)達(dá)2000元/平米。
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