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　　如果說(shuō)“國(guó)六條”的出臺(tái)，為小戶型的大量涌現(xiàn)埋下了伏筆，那么，城中村的改造則促使這一伏筆的功用變的愈加明朗。

　　“目前，鄭州市場(chǎng)上在銷(xiāo)的擁有獨(dú)立樓層的小戶型樓盤(pán)有60多個(gè)。”一名房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者。相對(duì)于鄭州這個(gè)并不算太大的市場(chǎng)，如此眾多的小戶型樓盤(pán)集中投放，所帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)壓力無(wú)疑是巨大的。

　　小戶型紅海已然在鄭州成形，小戶型在市場(chǎng)上已然大行其道，但消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)積極性卻并沒(méi)有如開(kāi)發(fā)商預(yù)料中的熱情高漲，小戶型住宅的銷(xiāo)售暖春遲遲沒(méi)有到來(lái)。

　　鄭州進(jìn)入小戶型紅海

　　自從著名學(xué)者錢(qián)·金教授和莫博涅女士的《藍(lán)海戰(zhàn)略》問(wèn)世以來(lái)，紅海與藍(lán)海這兩個(gè)詞匯開(kāi)始被頻繁提及。“紅海”指在已知市場(chǎng)空間的血腥競(jìng)爭(zhēng)；“藍(lán)海”則指開(kāi)拓新的市場(chǎng)空間。不難看出，鄭州小戶型市場(chǎng)正處在“紅海”時(shí)代。

　　2001年的時(shí)尚PARTY驚鴻出世，掀起了鄭州小戶型的“十月革命”。此后，小戶型在鄭州一路高歌猛進(jìn)，發(fā)展態(tài)勢(shì)迅猛。如今，王鼎國(guó)貿(mào)、思達(dá)·數(shù)碼國(guó)際公寓、曼哈頓廣場(chǎng)、清華SOHO廣場(chǎng)、中凱·華府、鑫苑都市公寓、博客工社、非常國(guó)際、咖啡公寓等，就仿佛千樹(shù)萬(wàn)樹(shù)梨花開(kāi)一般，小戶型的井噴之勢(shì)已然呈現(xiàn)。這些項(xiàng)目分布在鄭州的各個(gè)行政區(qū)域，既有體量較小的單體項(xiàng)目，又有作為城市綜合體項(xiàng)目的一部分而存在，價(jià)格多在3500元／平方米到6000元／平方米之間，項(xiàng)目平均價(jià)格要高于同區(qū)域的多層住宅。

　　在河南道豐溝通地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)行銷(xiāo)總監(jiān)晁杰看來(lái)，引起小戶型開(kāi)發(fā)火熱的原因主要有兩點(diǎn)：一是“90平方米以下房屋必須占到新建項(xiàng)目戶型比例的70%”的政策限制；二是投資者及年輕買(mǎi)家對(duì)小戶型的旺盛需求。

　　“原本小戶型的誕生是把購(gòu)房末梢的邊緣客迅速拉進(jìn)購(gòu)房置業(yè)的隊(duì)伍里，讓更多暫時(shí)住不上大戶的人群，有一個(gè)更多元化的選擇；方便多方面的人居需求，如贍養(yǎng)老人、為孩子上學(xué)等。”晁杰說(shuō)，如今很多的小戶型已背離了這一最初的目的，“現(xiàn)在的小戶型是小戶型的戶，大戶型的型。”

　　小戶型井噴帶來(lái)的并不僅僅是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的升溫，同時(shí)也產(chǎn)生了不少問(wèn)題。一些新入行的開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)小戶型的開(kāi)發(fā)，讓消費(fèi)者為其支付昂貴的學(xué)費(fèi)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)了“賺一筆就走”的“如意打算”。小戶型同質(zhì)化現(xiàn)象同樣令人堪憂，相同的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、相同的物業(yè)配套、相同的管理模式……這無(wú)疑違背了小戶型因人而異的初衷。

　　一名房產(chǎn)專(zhuān)家曾指出，大部分小戶型產(chǎn)品單層面積大，單層戶數(shù)少則十多個(gè)單位，多則二十多個(gè)單位，造成了在有限的空間里，廚、廁得不到合理解決，通風(fēng)采光差等現(xiàn)象，且很多項(xiàng)目也沒(méi)有雙氣，“因此，部分差的項(xiàng)目或差的戶型出現(xiàn)滯銷(xiāo)現(xiàn)象便也不難理解了。”

　　小戶型市場(chǎng)在哪里？

　　到底誰(shuí)在購(gòu)買(mǎi)小戶型？或許這句話能回答這個(gè)問(wèn)題：“20歲的人用來(lái)住，30歲的人用來(lái)玩，40歲的人用來(lái)投資”。作為過(guò)渡性和投資性的產(chǎn)品，小戶型的確吸引了許多新新人類(lèi)和投資者關(guān)注的目光。但同樣也正因?yàn)槿绱?，小戶型讓很多消費(fèi)者望而卻步。

　　出于經(jīng)濟(jì)考慮，李小姐一開(kāi)始就把目光鎖定到了小戶型，最終選定了一個(gè)郊區(qū)的樓盤(pán)。雖然這個(gè)樓盤(pán)當(dāng)時(shí)還處于挖坑階段，周?chē)挥幸粋€(gè)漂亮的售樓部挺立其間，但在售樓小姐的游說(shuō)下，她還是買(mǎi)下了其中一套房?？僧?dāng)房子蓋好后，她發(fā)現(xiàn)無(wú)論是戶型結(jié)構(gòu)還是小區(qū)環(huán)境，都和她設(shè)想的有很大差距。同時(shí)，李小姐正準(zhǔn)備結(jié)婚，小戶型的房子已經(jīng)不能滿足生活需要，而且家人也希望她買(mǎi)一套長(zhǎng)期居住的大房子。于是，她想將房子賣(mài)了，但并不容易出手；想將其出租，但由于位置的原因，租房的人并不多。

　　李小姐如今一提到這套房子就犯愁，她告訴記者，當(dāng)初買(mǎi)房子時(shí)花了20萬(wàn)，做了30年的房貸，月供700多元，“按照鄭州的行情，那個(gè)位置的小戶型月租很難上700元。”她說(shuō)，房子現(xiàn)在成了她食之無(wú)味、棄之可惜的“雞肋”。

　　小戶型與中國(guó)人傳統(tǒng)的安家置業(yè)夢(mèng)想是有出入的。李小姐說(shuō)，小戶型用于暫時(shí)居住還可以，一結(jié)婚生子就要換更大房子。這時(shí)候小戶型的出路只能是轉(zhuǎn)手賣(mài)掉或是出租。“可誰(shuí)也不敢保證幾年之后的二手房市場(chǎng)，或者房屋出租市場(chǎng)會(huì)是什么樣子，所以購(gòu)買(mǎi)小戶型還是應(yīng)該慎重。”

　　樓市投資資金需求量大，回報(bào)周期長(zhǎng)，而近段時(shí)間來(lái)股市的火暴也吸引了不少分流的房產(chǎn)投資資金。記者采訪中發(fā)現(xiàn)，許多年輕人也覺(jué)得目前股市總體仍算穩(wěn)定，因此想“下水”試試。正想進(jìn)入股市的許先生告訴記者，“我手頭資金只有幾萬(wàn)元，投資小戶型壓力比較大?，F(xiàn)在想選業(yè)績(jī)比較好的股票或者基金試試，應(yīng)該是最好的投資方式了。現(xiàn)在股市比較牛，即使不漲應(yīng)該虧得也不會(huì)很多。”

　　市場(chǎng)期待高品質(zhì)小戶型

　　其實(shí)早在去年，不少專(zhuān)家就已作出預(yù)測(cè)：2007年中小戶型將集中投放，并極有可能形成扎推格局，隨之供大于求的局面也將產(chǎn)生。盡管實(shí)際情況并非全如專(zhuān)家所言，但鄭州小戶型項(xiàng)目銷(xiāo)售的不理想?yún)s已成現(xiàn)實(shí)。

　　河南財(cái)經(jīng)學(xué)院教授劉社指出，對(duì)小戶型住宅的需求各個(gè)城市是有差別的，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人才流動(dòng)比較大的大都市對(duì)小戶型的需求量較大，而內(nèi)地城市或人才流動(dòng)比較小的中小城市對(duì)小戶型的需求則相對(duì)比較小。“目前鄭州市場(chǎng)上的小戶型住宅常常定位于高端年輕白領(lǐng)階層，但這部分人群遠(yuǎn)沒(méi)有開(kāi)發(fā)商想像的那么龐大，也比不上北京、上海的小戶型消費(fèi)者富有，他們很在意房?jī)r(jià)，還沒(méi)有富有到‘甘愿出高價(jià)以免除精裝修勞役之苦’的程度。”

　　在劉社看來(lái)，鄭州小戶型市場(chǎng)距離成熟還有一段距離。“開(kāi)發(fā)商需要在改進(jìn)戶型設(shè)計(jì)、增進(jìn)居住的舒適性方面下工夫，同時(shí)將精裝修變?yōu)楹?jiǎn)裝修以降低房?jī)r(jià)，并增加70～90平方米的戶型，將面向高端白領(lǐng)的市場(chǎng)定位改為面向普通消費(fèi)者。”她認(rèn)為這樣才有利于小戶型市場(chǎng)的良性發(fā)展。

　　一名業(yè)內(nèi)人士曾直言不諱地表示，關(guān)鍵還是要看房?jī)r(jià)，相比周邊省會(huì)城市來(lái)說(shuō)，鄭州的房?jī)r(jià)還不算太高，多數(shù)消費(fèi)者還有能力購(gòu)買(mǎi)面積大一點(diǎn)的房子。“如果鄭州房?jī)r(jià)再繼續(xù)上漲下去，消費(fèi)者也許只能買(mǎi)得起小戶型了，那時(shí)小戶型市場(chǎng)肯定會(huì)一片飄紅。”