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　　當(dāng)資本進入中國快速崛起的、粗放發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)時，本土的房地產(chǎn)商面對專業(yè)的金融機構(gòu)，面對龐大的金融資本，突然舉足無措。

　　與此同時，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)中介顧問機構(gòu)面對突如其來的金融資本，和棘手的金融問題，以及復(fù)雜變化的金融市場，也感到無力應(yīng)對。綜觀發(fā)達國家成熟的房地產(chǎn)市場歷程，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，衍生出眾多的細分服務(wù)行業(yè)，而專業(yè)的房地產(chǎn)金融服務(wù)商則是其中不可或缺的重要力量，這從美國當(dāng)前最大的三家房地產(chǎn)金融運營機構(gòu)便可看出。

　　中國的房地產(chǎn)業(yè)走到2006年的節(jié)骨眼上，面對新的金融資本的挑戰(zhàn)，市場對房地產(chǎn)專業(yè)金融服務(wù)機構(gòu)出臺的呼聲越漲越高。

　　那么，面對巨大的需求反差，和行業(yè)語言的差異，我們的房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)機構(gòu)該如何把握？

　　兩類思維模式的轉(zhuǎn)變

　　我們認(rèn)為，新的房地產(chǎn)金融專業(yè)服務(wù)機構(gòu)必須精通兩類專業(yè)“語言”：一是房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)語言；二是金融行業(yè)的語言。這里所謂的“語言”，從其內(nèi)涵來說，更準(zhǔn)確的說法應(yīng)是思維方式。好的房地產(chǎn)金融專業(yè)服務(wù)機構(gòu)必須具備有效切換兩類專業(yè)問題的能力，即房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)運營管理的問題處理能力和金融投資問題的處理能力。

　　說到底，房地產(chǎn)金融所關(guān)注的主要問題即是房地產(chǎn)商的投融資問題。

　　從投融資本身來說，涉及到房地產(chǎn)的投融資問題主要集中于兩類，一類是公司類的融資決策，一類是項目類的融資決策。兩類問題有著迥異的操作手法。公司類的投融資決策涉及到公司財務(wù)及企業(yè)并購的財務(wù)處理，主要解決的問題包括財務(wù)處理、股權(quán)設(shè)置、公司估值、市場分析等諸多方面；而項目類的投融資決策則相對簡單，主要集中于項目本身的市場分析的判斷。

　　專業(yè)素質(zhì)和專業(yè)精神

　　專業(yè)的服務(wù)要體現(xiàn)專業(yè)的水平和專業(yè)的精神。其中，對各種金融工具的熟悉和掌握以及對相關(guān)財務(wù)法律問題的理解和認(rèn)識，是一個基本條件。綜合來看，我們認(rèn)為四大知識體系和經(jīng)驗的具備是有效操作房地產(chǎn)金融類業(yè)務(wù)的必備素質(zhì)，即：一是金融市場；二是公司財務(wù)；三是房地產(chǎn)行業(yè)知識；四是法律問題。每類知識體系都有著不同的框架內(nèi)容。

　　簡而言之，金融市場的知識體系包括各種金融工具和對資本市場的了解，不同資本市場的資金特性及操作方式，融資的操作流程；公司財務(wù)的知識體系則涵蓋對企業(yè)融資方式的把握和制訂投融資策略；房地產(chǎn)行業(yè)知識則涉及到方方面面的問題，包括對市場價格體系的理解，消費者需求偏好的掌握，政策影響的分析以及微觀市場競爭狀況的調(diào)研；最后，法律問題是任何項目成功操作的基礎(chǔ)。對市場法律環(huán)境的理解，對股權(quán)結(jié)構(gòu)的安排，對法律障礙的逾越，這些都需要專業(yè)的法律知識做支撐。

　　那么，為何說這四類知識體系是需要掌握的？我們認(rèn)為，從商業(yè)服務(wù)流程的角度來看，其中涵蓋著一個內(nèi)在的邏輯，即：從投資風(fēng)險的角度來看，服務(wù)機構(gòu)及研究機構(gòu)必須化解兩類風(fēng)險，一類是市場風(fēng)險，一類是運作風(fēng)險。處理兩類不同的風(fēng)險，就需要這四類不同的知識體系。簡單的說，我們對市場的研究判斷，需要專業(yè)的房地產(chǎn)市場知識；對項目及公司的審查，需要公司財務(wù)和運營方面的知識；對具體投融資操作流程和技術(shù)問題的處理，需要專門的金融知識；而這一系列工作都必須在合法、合規(guī)、合理的前提下進行，因此法律知識起到了一個疏通和保障的作用。

　　投資銀行的操作模式

　　如何運做房地產(chǎn)投融資類的投資銀行類業(yè)務(wù)，首先需要解決的問題是建立一個有效的平臺，這個平臺的功能是能夠在資本和項目雙方實現(xiàn)有效對接。與此同時，成功運做項目的另一個前提條件是，一個成規(guī)模的資本池和項目池。因此，背靠一個發(fā)達的資本市場，同時掌握資本市場中的最新動態(tài)，包括金融工具的創(chuàng)新、包括重大經(jīng)濟事件、包括對金融動態(tài)的及時掌握與反饋，這些都成為專業(yè)房地產(chǎn)金融服務(wù)機構(gòu)的日常工作。

　　另一個問題是渠道流程問題。一個項目產(chǎn)品在金融機構(gòu)來看，實際上是一個金融產(chǎn)品。房地產(chǎn)產(chǎn)品面對的市場是購房者，而金融產(chǎn)品面對的市場則是投資者，兩類不同的客戶，對房地產(chǎn)這一同一類事物的觀察角度也不同。如何將一個房地產(chǎn)產(chǎn)品包裝成一個金融產(chǎn)品，符合金融市場投資操作的慣例，獲得市場的對該類產(chǎn)品的投資青睞，這種商業(yè)化的操作流程也是處理這類業(yè)務(wù)的主要工作所在。

　　強大的研究平臺和專業(yè)的人員素質(zhì)

　　一個好的金融專業(yè)服務(wù)公司，研究平臺的建立是成功的根本。面對房地產(chǎn)這個融合了建筑工程、設(shè)計、消費市場、金融等諸多子行業(yè)的綜合性的新興產(chǎn)業(yè)，透徹的研究和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治鍪侵卮箜椖客顿Y決策的關(guān)鍵所在。因此，一個強大的研究平臺的建立涉及到對知識管理能力的高標(biāo)準(zhǔn)要求。如何有效的管理專業(yè)知識，恰當(dāng)?shù)氖褂脤I(yè)知識解決專業(yè)問題，這些是一個高效研究平臺的主要功能所在。

　　另外，在專業(yè)人員的招聘和培養(yǎng)上，需要選用有金融背景的、頭腦靈活、思路敏捷、心態(tài)開放的專業(yè)研究人員和項目操作人員。因此，此類專業(yè)人員的知識背景結(jié)構(gòu)和以往的房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)機構(gòu)有著較大的不同點。并且，從專業(yè)尊重的角度來說，公司的運做需要多類專業(yè)背景的人員，包括房地產(chǎn)、建筑設(shè)計、金融、企業(yè)管理等綜合類人員，構(gòu)造一個專業(yè)團隊去處理相關(guān)項目問題。

　　度身定做的個性化服務(wù)與開放的心態(tài)

　　面對市場，各類客戶的需求不同，企業(yè)本身的狀況也迥異，因此，深入到客戶企業(yè)內(nèi)部去分析和了解企業(yè)的實際情況和需求狀況，提出切實可行的融資策略和操作流程，為客戶進行度身定做的個性化服務(wù)，是專業(yè)的房地產(chǎn)金融服務(wù)機構(gòu)的工作原則和重點。與此同時，面對資本市場的開放心態(tài)，融通各類資金市場的專業(yè)能力，把各個資金資源和渠道有效的整合，為恰當(dāng)?shù)捻椖空业胶线m的資金組合做匹配，這些都是專業(yè)地產(chǎn)金融服務(wù)機構(gòu)應(yīng)該掌握的資源和渠道。其中的有效整合需要敏銳的金融信息和專業(yè)的方案制作能力是關(guān)鍵所在。

　　另外，金融服務(wù)機構(gòu)與投資方的對接也是個性化服務(wù)的另一個方面。如何根據(jù)各個投資方對資金風(fēng)險偏好的不同和流動性的要求，幫助大資金制訂投資策略、篩選投資項目、評估投資風(fēng)險、開拓市場渠道，這也是專業(yè)金融服務(wù)機構(gòu)必備的素質(zhì)。

　　未來的兩年，隨著中國金融業(yè)對外開放步伐的日趨加快，中國產(chǎn)業(yè)界最大的資金需求方--房地產(chǎn)業(yè)，將面臨最大的機會和挑戰(zhàn)。因此，成熟的、專業(yè)的房地產(chǎn)金融服務(wù)商的出現(xiàn)將是未來不可缺少的趨勢。成熟的市場呼喚成熟的機構(gòu)，在此我們衷心希望伴隨著產(chǎn)業(yè)化的進程的加快，中國的房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中將發(fā)揮更加重要的作用。