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2007年成都二季度主城區(qū)土地市場分析
一、市場交易情況綜述：
一季度成都主城區(qū)(五城區(qū)和高新區(qū))土地市場共發(fā)布拍賣和掛牌土地33宗，總供地面積達1348497.5平方米，合計1857.1621畝；其中成交30宗，成交凈用地面積1247790.24平方米，合1706.1012畝；成交總金額1165451.015萬元。與上個季度相比，供應土地宗數(shù)增加了15宗，供應面積增加了165%，成交面積也增加了185%。
其中，拍賣方式供應土地24宗，成交23宗，總成交面積為1450.6134畝，同比增加達451%；掛牌方式供應9宗，成交7宗，總成交面積為255.4878畝，同比略有上升。
從流標的土地來看，本季度未成交的土地均為商業(yè)(服)用地，共3宗，總面積為151.0609畝。
從以上數(shù)據(jù)來看，整個二季度土地市場呈現(xiàn)供應—成交雙雙“井噴”之勢，政府對土地進行大范圍的放量，市場也對土地的大放量欣然地吸收。
2007年二季度主城區(qū)土地市場交易簡況
二、主城區(qū)土地供應特征
3.1供應月度走勢
從2季度各月五城區(qū)供應土地的走勢來看，各月的土地供應宗數(shù)都較為平均，基本上在10宗地左右，差異甚微，4月份的供應面積最多，為742.572畝；5月份的供應宗數(shù)最多，為12宗；6月份的供應數(shù)量和面積都最少。但總的來看，不管是同比還是環(huán)比，2季度每月的土地供應都有大幅度的增加。
3.2供應分布特征
從行政區(qū)域看——高新區(qū)供地數(shù)量和面積均居各行政區(qū)域首位
注：上圖中外圓環(huán)表示各形狀區(qū)域供應土地的數(shù)量占比；內(nèi)圓環(huán)表示各形狀區(qū)域供應土地的面積占比。
與一季度相似，本季度高新區(qū)仍是土地放量的大戶，供應土地宗數(shù)和面積分別為13宗、820.4485畝，分別占到了主城區(qū)的39.39%、44.18%；其次是成華區(qū)；二季度武侯區(qū)的供地數(shù)量和面積都是各行政區(qū)域中最少的，僅1宗地、23.5006畝。
從方位看——城南、城東仍是供應的熱點
注：上圖中外圓環(huán)表示各形狀區(qū)域供應土地的數(shù)量占比；內(nèi)圓環(huán)表示各形狀區(qū)域供應土地的面積占比。
與高新區(qū)作為供地主力區(qū)域相對應，城南仍然保持了供地的火熱之勢。2007年二季度城南的土地供應總量為12宗，供應總面積為686.5345畝，分別占主城區(qū)總供應的36.36%和36.97%。隨著成都成為“新特區(qū)”和領(lǐng)事館區(qū)的南遷，城南的建設步伐也在不斷加快。除城南外，城東、城西、城北的供應量都普遍偏多。
從環(huán)域看，三環(huán)外土地放量仍在繼續(xù)，二～三環(huán)供應也較充足
注：上圖中外圓環(huán)表示各形狀區(qū)域供應土地的數(shù)量占比；內(nèi)圓環(huán)表示各形狀區(qū)域供應土地的面積占比。
二季度各大環(huán)域均有不同數(shù)量的土地供應，從一環(huán)到三環(huán)呈遞增狀。三環(huán)外的土地供應數(shù)量和面積都是各環(huán)域中之最多的，同比數(shù)量增加13宗、面積增長575%，漲幅之大。其次，二～三環(huán)的供應也很充足，共計8宗地、533.2034畝。一環(huán)內(nèi)也有4宗地供應，但面積都較小，總凈用地面積才28.7878畝。
從環(huán)域和方位的交互看
各環(huán)域和方位土地供應交互圖
二季度主城區(qū)交易最活躍的區(qū)域為城東和城南。城東各個環(huán)域均有土地供應；城南的土地供應最多，主要分布在二～三環(huán)之間以及三環(huán)外；城西的土地供應則全部集中在三環(huán)外；城北三環(huán)外無土地供應；市中心供應土地2宗，共20畝。
3.3供應土地的用地性質(zhì)
住宅類用地仍是最主要的土地用途。在本季度供應的住宅類土地中，城鎮(zhèn)混合住宅用地最多，總量為22宗，面積為1423.9644畝；此外，純住宅用地1宗，凈用地面積為78.5669畝。10宗商業(yè)(服)用地大部分都位于三環(huán)外，總面積為354.631畝，成交7宗。
四、主城區(qū)土地成交情況；4.1成交土地概況
本季度成交土地的分布特征與供應特征完全一致，仍然是以高新區(qū)、城南、三環(huán)外為主要熱點區(qū)域。
4.2成交總金額
二季度主城區(qū)共成交土地30宗，成交總金額1165451.015萬元，與06年同期相比，成交地塊數(shù)量增加了15宗，總金額也增長了345%。其中一級市場(出讓)成交940026.3545萬元，二級市場(轉(zhuǎn)讓)成交225424.68萬元。
4.3平均成交地價
2007年二季度平均地價為737萬元/畝，而2007年一季度的平均土地成交價格則為604.53萬元/畝,二季度每畝上漲132.47萬元，增幅達21.91%。其中，拍賣成交土地的平均地價為772萬元/畝，掛牌成交土地的平均地價為622萬元/畝。
不同交易方式成交土地平均單價(萬元/畝)
本季度所有成交住宅類土地的平均樓面地價大約為2266元/平方米，具體價格分布如上圖，與一季度相比，樓面地價基本保持在穩(wěn)定。但是各地塊差異較大。樓面地價在2000元/平方米以下的有3宗；2000-3000元/平方米的共11宗，占了近一半的比例；3000-4000元/平方米的有7宗；4000元以上的也有2宗。其中，最低的樓面地價為974元/平方米(槐樹店巨峰玻璃廠地塊)；最高為紅牌樓西部汽車城旁的二手車市場地塊，樓面地價為5111元/平方米。
從環(huán)域來看，一環(huán)以內(nèi)、二～三環(huán)的樓面地價較一季度都有所下降，但三環(huán)以外的樓面地價卻上漲了59%。由此可以看出隨著三環(huán)內(nèi)可開發(fā)土地日漸減少，三環(huán)外的土地價值也正在被市場發(fā)掘，市場競爭激烈。
4.5.拍賣成交價比率
備注：①拍賣成交價比率＝(成交價-起拍價)/起拍價
②圖上標注的號碼為自編土地號代碼，具體地塊詳情見附表。本季度拍賣成交土地的拍賣成交價比率主要集中在0.8～1.8之間，最高為1.8。有2宗地的拍賣成交價比率都為1.8，且這兩塊地都位于高新區(qū)的花蔭村、都被來自香港的嘉里公司競得，起拍價都是300萬元/畝，一塊地以840萬元/畝成交，另一塊地的成交價則為850萬元/畝。由此可以看出實力房地產(chǎn)公司對城南高新區(qū)的認可和看重。
附表——本季度供應及成交宗地詳情
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