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福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所

王阿忠博士 巫月娥 馮梅

海峽都市報(bào)《房產(chǎn)周刊》編輯部

 　　2006年，國(guó)家相關(guān)宏觀調(diào)控政策不斷出臺(tái)，而2007年，各項(xiàng)政策逐步落實(shí)，宏觀調(diào)控效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)增幅得到一定的控制。隨著近期房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治措施的推進(jìn)及限價(jià)房的推出，福州樓市在更加有序協(xié)調(diào)發(fā)展的同時(shí)，也讓中低收入者實(shí)現(xiàn)了“居者有其屋”的夢(mèng)想。

　　指數(shù)分析福房指數(shù)增幅放緩

　　由表1可見，本月福房指數(shù)為129.36點(diǎn)，與上月的129.31點(diǎn)相比增加0.05點(diǎn)，月漲幅為0.04%，與上年同期相比年漲幅僅為6.58%。這是繼上個(gè)月年漲幅低于9%的又一次突破，價(jià)格回落較為明顯。由此可見，福房指數(shù)增長(zhǎng)幅度步伐明顯放慢。我們有理由相信，在政府調(diào)控引導(dǎo)和市場(chǎng)機(jī)制的雙重作用下，市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)性矛盾將會(huì)得到有效緩解，面向中低收入者的商品住房和保障用房將會(huì)得到有效供給，而中高收入者對(duì)市場(chǎng)價(jià)的中高端商品住宅的需求也會(huì)在市場(chǎng)供求關(guān)系機(jī)制下得到滿足。保持經(jīng)濟(jì)社會(huì)和諧發(fā)展，調(diào)節(jié)住宅供給結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，讓平民百姓也能買得起房子，有房可住將成為未來(lái)住宅市場(chǎng)健康發(fā)展的主旋律。

　　量?jī)r(jià)分析一手房?jī)r(jià)跌量升

　　從表2可以看出，本月福州一手房市場(chǎng)呈價(jià)跌量升的態(tài)勢(shì)，交易均價(jià)為5242元/m2，比上個(gè)月下跌了525元/m2。根據(jù)分析，主要是由于占全市交易總量34.50%的金山板塊本月的交易均價(jià)為4020元/m2,大大低于上個(gè)月份的5293元/m2。盡管均價(jià)下跌明顯，但由于本月金山板塊成交量的增加及戶型面積為180m2以上成交量的增加本月成交量比上月增加了5.46萬(wàn)平方米，為33.22萬(wàn)平方米。

　　由圖2也顯示出，2007年福房成交量波動(dòng)性強(qiáng)，本月成交量為33.22萬(wàn)平方米，比增-39%。較去年同期54.66萬(wàn)平方米的成交量有較大的差距，這說(shuō)明五一黃金周購(gòu)房熱情不高，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。此外，由于目前股市紅火，部分資金從樓市流向了股市。

　　板塊分析交易均價(jià)多有下跌

　　根據(jù)表3數(shù)據(jù)顯示，本月各大板塊中，多數(shù)板塊交易均價(jià)有所下降，其中最為突出的為金山板塊，環(huán)比下跌24.05%，降幅最大。此外，在交易均價(jià)上漲的板塊中，五四北板塊的漲幅最為明顯，相對(duì)上月16.40%的跌幅，本月轉(zhuǎn)為上漲11.48%，結(jié)合前幾個(gè)月該板塊交易均價(jià)的漲跌情況，可以看出，五四北板塊交易均價(jià)極不穩(wěn)定，漲跌幅跳躍性明顯。而從所有板塊的漲跌幅數(shù)據(jù)來(lái)看，板塊均價(jià)跌幅絕對(duì)量明顯高于漲幅絕對(duì)量，這也是導(dǎo)致本月全市交易均價(jià)低于上月交易均價(jià)的主要原因。

　　[五四北板塊]五四北板塊5月份的交易均價(jià)為5351元/m2,與4月份的4800元/m2相比，有較大幅度的上漲,主要原因是：該板塊樓盤———北尚本月的交易量占整個(gè)板塊交易總量的67.97%,而上個(gè)月僅為17.51%,本月其交易均價(jià)為5734元/m2，高于五四北板塊的整體均價(jià)。

　　[東區(qū)板塊]東區(qū)板塊5月份的交易均價(jià)為4393元/m2,明顯低于4月份的4932元/m2,這是由于該板塊中交易均價(jià)比較高的兩個(gè)大盤———福晟錢隆首府和大景城本月的交易量明顯低于上個(gè)月。

　　[金山板塊]金山板塊本月均價(jià)下跌的主要原因是：交易均價(jià)較低的樓盤———匯創(chuàng)名居本月的交易量較大，為21.95%，而其價(jià)格卻僅為2364元/m2，拉低了板塊整體的交易均價(jià)。

　　[北江濱板塊]北江濱板塊5月份的交易均價(jià)為8721元/m2，低于4月份的9274元/m2，這與融僑錦江G區(qū)占整個(gè)板塊交易總量的比例從89.02%下降到83.70%有很大關(guān)系。

　　[西區(qū)板塊]西區(qū)板塊本月的交易均價(jià)為4776元/m2，低于4月份的4852元/m2，這是位于該板塊的仁文·大儒世家本月的交易量比上月交易量增多的緣故。

　　[倉(cāng)山板塊]倉(cāng)山板塊本月的交易均價(jià)為5346元/m2，明顯高于上個(gè)月的5085元/m2。主要原因是：該板塊中兩個(gè)交易均價(jià)高于5500元/m2的樓盤———金輝·萊茵城和欣隆盛世本月的交易量較上月均有所增加。

　　[市中心板塊]市中心板塊本月的均價(jià)為7329元/m2，高于上個(gè)月的7145元/m2。這是因?yàn)閹讉€(gè)均價(jià)在7000元/m2的樓盤(如書香大第、福晟錢隆天下、群升國(guó)際2期等)本月的交易量比上個(gè)月均有所提高。

　　產(chǎn)品分析成交排行榜分析

　　從表4的數(shù)據(jù)顯示，本月位居榜首的是棕櫚泉國(guó)際花園，成交金額達(dá)到22165萬(wàn)元，成交套數(shù)為183套，均價(jià)為8127元/m2。不論從成交金額、成交面積還是從成交套數(shù)、成交均價(jià)來(lái)看，本月的棕櫚泉國(guó)際花園都領(lǐng)先于上月位居榜首的書香大第，成交金額是它的2.21倍，成交套數(shù)較上月上漲幅度為59.13%。

　　值得關(guān)注的是，本月排名第三的金山板塊的匯創(chuàng)名居二期，均價(jià)為2366元/m2，致使本月金山板塊均價(jià)低于上月，也導(dǎo)致全市交易均價(jià)的回落。限價(jià)房的上市，表明了在政府的宏觀調(diào)控下，住宅價(jià)格結(jié)構(gòu)優(yōu)化正在逐步進(jìn)行，多元化的住宅將滿足不同層次的購(gòu)房需求。

　　中小戶型交易占主導(dǎo)

　　從表5來(lái)看，這個(gè)月成交總套數(shù)為2801套，與上月相比，增加了266套，增幅達(dá)10.49%，而90平方米以下的戶型的成交套數(shù)與上個(gè)月的956套相比，減少為846套，這也是導(dǎo)致本月90平方米以下的戶型所占比例由上個(gè)月的37.7%跌落至30%的原因，另外，90平方米以下的成交金額也由原來(lái)的20.9%下降到19%。

　　根據(jù)數(shù)據(jù)分析，在絕對(duì)數(shù)上，90平方米以下戶型的成交套數(shù)在排行上仍遙遙領(lǐng)先，120～150平方米的戶型以成交763套位居第二，與上月相比稍有上漲，可是在成交金額上還是保持領(lǐng)先的優(yōu)勢(shì)。

　　從表6來(lái)看，本月成交面積的三大主力軍分別處于3000元/m2以下、4000～5000元/m2和7000元/m2以上這三個(gè)價(jià)位段，其中處于3000元/m2以下和4000～5000元/m2成交價(jià)段的成交套數(shù)有較大幅度上揚(yáng)，與此同時(shí)，本月中等價(jià)位的成交套數(shù)比重較上月而言也有所上漲。但與此相反的是，本月7000元/m2以上的成交套數(shù)和成交金額有一定幅度的下降，這是導(dǎo)致本月均價(jià)下降的原因之一。

　　二手需求日趨旺盛

　　根據(jù)建設(shè)部要求，各市、縣房地產(chǎn)管理部門對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將開展一次全面的清理整頓。相關(guān)宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行，體現(xiàn)了政府加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的管制力度，但同時(shí)也引發(fā)了市場(chǎng)的觀望情緒，因此，受到各種原因的影響，二手房交易量較上月有一定萎縮，本月二手房交易量為47418萬(wàn)元，下跌了4.66%；交易均價(jià)上漲了75元/m2。

　　與房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)的政策和相關(guān)規(guī)定限制了市場(chǎng)上的投機(jī)行為，二手房?jī)r(jià)格平穩(wěn)所形成的穩(wěn)定市場(chǎng)局面將有助于二手房有效消費(fèi)需求的回歸。因此，從最近3個(gè)月一手新房與二手房的成交量來(lái)看，二手房成交量平均占一手新房成交量的58.33%，即二手房占市場(chǎng)總交易量的36.84%,由此來(lái)看，二手房市場(chǎng)還有較大的發(fā)展空間。

　　別墅成交量有所上揚(yáng)

　　從表8的數(shù)據(jù)顯示來(lái)看，5月份別墅的價(jià)格較上月有明顯的上漲，由6417元/m2增加到7696元/m2，漲幅為19.93%。而4月份別墅的價(jià)格較3月份降了1564元/m2，減幅達(dá)到19.60%，僅兩個(gè)月的時(shí)間，別墅的均價(jià)發(fā)生了不同方向的變動(dòng)，且變動(dòng)幅度較大。

　　從福州別墅價(jià)格走勢(shì)圖可以看出，2006年5月至2007年5月別墅價(jià)格上下波動(dòng)較明顯，由此可見，福州別墅價(jià)格較不穩(wěn)定。而從上表別墅成交面積數(shù)據(jù)中可以看出，本月別墅成交面積較上月有明顯的增加，盡管增加的絕對(duì)量不多，但是增幅竟達(dá)到153.54%，根據(jù)分析，五一黃金周期間，諸多存量的別墅項(xiàng)目推出市場(chǎng)，滿足了不少購(gòu)房者的需求，因此，本月別墅成交量有所增加。

　　熱點(diǎn)分析政府首推限價(jià)房

　　5月，福州市首批限價(jià)房開始申購(gòu)，雖然只有394套，但體現(xiàn)了政府對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控的執(zhí)行力開始凸現(xiàn)。此次限價(jià)房的申購(gòu)對(duì)象必須已婚，且夫妻中的一方具有福州市五城區(qū)常住居民戶口，限價(jià)房申購(gòu)人在交房一年內(nèi)必須入住，未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)入住，收回已售的住房，原價(jià)退還購(gòu)房款，而購(gòu)買該項(xiàng)目商品房住宅后5年內(nèi)不得上市出售。由此可見，限價(jià)房的推出主要以解決本地居民的住房問(wèn)題為主，“嚴(yán)進(jìn)緊出”將成為限價(jià)房一個(gè)基本遵循的原則，從根本上避免違規(guī)購(gòu)買、牟取不正當(dāng)利益及投資炒房的行為。目前福州市14幅社會(huì)保障房項(xiàng)目建設(shè)用地已全部開工建設(shè)，預(yù)期將為市民提供近3萬(wàn)套保障房，其中，130萬(wàn)平方米社會(huì)保障房將于今年年底前交付使用，而另外125萬(wàn)平方米明年6月底前交付使用，這對(duì)穩(wěn)定福州市房?jī)r(jià)將起到重要作用。

　　專項(xiàng)整治逐步落實(shí)

　　5月起，國(guó)家拉開了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的專項(xiàng)整治工作的序幕，整治工作圍繞著房地產(chǎn)開發(fā)和交易中容易發(fā)生違法違規(guī)、權(quán)錢交易問(wèn)題的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和重點(diǎn)部門展開，有關(guān)部門將對(duì)有投訴舉報(bào)和檢查中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的項(xiàng)目或企業(yè)依法進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查、審計(jì)和處理；檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自改變項(xiàng)目立項(xiàng)和用地性質(zhì)，違規(guī)轉(zhuǎn)讓存量土地、未批先建、少批多建，未經(jīng)許可擅自預(yù)售，囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等情況；同時(shí)，還將檢查房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假信息、騙取中介費(fèi)，利用執(zhí)業(yè)便利炒賣房屋等違法違規(guī)行為。隨著政府的專項(xiàng)檢查逐步落實(shí)到位，房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序?qū)⒅鸩揭?guī)范，一個(gè)健康、有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)也將指日可待。

　　股市樓市相輔相成

　　紅五月無(wú)法擋住股市的瘋狂，“全民炒股”、“全民持股”的討論不絕于耳，經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)已從“談房”轉(zhuǎn)向了“論股”，福州全市商品住宅交易總量較去年出現(xiàn)了較大的回落，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。從宏觀來(lái)看，整個(gè)社會(huì)的流動(dòng)資金過(guò)剩，如此龐大的資金量，無(wú)論是樓市股市“蹺蹺板”的哪一方，都容納不下，結(jié)果很有可能是兩頭一齊熱。對(duì)于目前的中國(guó)來(lái)說(shuō)，短期內(nèi)股市持續(xù)火爆，在股市與樓市之間舉棋不定的投資者明顯減少，放棄購(gòu)房計(jì)劃的投資者紛紛走向股市，期望賺得盆滿缽滿，再回歸樓市，必將促使一股新生購(gòu)買力的誕生。相對(duì)股市來(lái)說(shuō)，樓市投資風(fēng)險(xiǎn)較低，收益較穩(wěn)定，相信不久以后，市場(chǎng)的觀望氣氛將被打破，而新的購(gòu)房熱潮也將到來(lái)。