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　　第一篇整體局勢(shì)

　　奧體板塊引領(lǐng)河西直逼銷售冠軍

　　根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，從5月1日起至5月30日為止，河西樓市的交易量一路領(lǐng)跑，銷售總套數(shù)高達(dá)2477套，僅次于江北板塊，成為本月各大板塊中的銷售套數(shù)總亞軍。

　　萬(wàn)科光明城市、西堤國(guó)際、拉德芳斯、新銳國(guó)際公寓、紫鑫中華廣場(chǎng)、嘉業(yè)陽(yáng)光城、宋都奧體名座等奧體板塊項(xiàng)目整體走強(qiáng)，成為河西樓市的主力軍。

　　三大因素激發(fā)奧體樓市

　　首先，以銀城西堤國(guó)際為首，大批新房源推出進(jìn)入市場(chǎng)。五一黃金周期間，萬(wàn)科光明城市、銀城西堤國(guó)際、拉德芳斯等樓盤都順勢(shì)推出一批品質(zhì)較好、價(jià)格適中的新房源，這些房源給購(gòu)房者提供了更多的選擇，吸引了很多購(gòu)房者。特別是素有品質(zhì)建筑之稱的銀城西堤國(guó)際在五月份共有1022套房源納入網(wǎng)上銷售，而截至5月31日，可售房源僅剩52套，成為推進(jìn)河西樓市的銷售量的重要力量。

　　其次，投資者追逐“新城學(xué)區(qū)房”的升值潛力。進(jìn)入招生時(shí)期的5月給河西樓市抹上了投資學(xué)區(qū)房的色彩。“5月底之前，河西新城的學(xué)區(qū)將會(huì)全面劃定”的計(jì)劃讓很多購(gòu)房者為之振奮，很多購(gòu)房者或是為了自己孩子上學(xué)，或是為了投資前景，紛紛往返于這些“學(xué)區(qū)房”，快速出手。盡管最終這計(jì)劃由于種種現(xiàn)實(shí)的原因在5月底被告擱淺了，但是當(dāng)人們反應(yīng)過來(lái)的時(shí)候已經(jīng)成為河西某樓盤的業(yè)主。

　　第三，政府團(tuán)購(gòu)提高樓市信心指數(shù)。今年年底建鄴區(qū)區(qū)委區(qū)政府將整體搬遷至河西CBD地區(qū)的新城大廈，為了方便上班，建鄴區(qū)政府組織了一場(chǎng)較大規(guī)模的團(tuán)購(gòu)，大量公務(wù)員選購(gòu)河西奧體板塊的房源不僅大幅增加了交易量，也給市場(chǎng)注入了信心，帶動(dòng)了普通市民的購(gòu)房行為。

　　第二篇熱點(diǎn)聚焦

　　(1)政府團(tuán)購(gòu)是把“雙刃劍”

　　事件背景：河西在售的6個(gè)主力樓盤及一個(gè)即將上市的新樓盤與建鄴區(qū)機(jī)關(guān)達(dá)成團(tuán)購(gòu)意向，團(tuán)購(gòu)規(guī)模多達(dá)1000余套。

　　分析：團(tuán)購(gòu)可以分為兩種，一種是以真實(shí)的自住需求為主的，另一種是以投資為主的。自住型團(tuán)購(gòu)對(duì)樓市的現(xiàn)在和未來(lái)是一種健康推動(dòng)，而投資型團(tuán)購(gòu)則易提高樓市風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。雖然，投資型團(tuán)購(gòu)是對(duì)該區(qū)域的未來(lái)升值潛力的看好和肯定，也能在短時(shí)間內(nèi)提高該區(qū)域的成交量，但是由于投資造成的空置率過高及過早透支產(chǎn)品的未來(lái)價(jià)值，會(huì)為樓市的健康發(fā)展埋下安全隱患，更不利于一個(gè)新城的建設(shè)發(fā)展，會(huì)影響新城的成熟時(shí)間。

　　從政府的團(tuán)購(gòu)案例來(lái)分析，這種團(tuán)購(gòu)行為會(huì)為整個(gè)奧體樓市注入強(qiáng)心劑，它的意義不單是在成交量上的支持，更重要的是給普通市民的信心支持。與此同時(shí)，政府大量團(tuán)購(gòu)對(duì)市場(chǎng)也產(chǎn)生了一些干擾。在這次政府團(tuán)購(gòu)中，由于價(jià)格比較優(yōu)惠，我們不能排除其中的投資性購(gòu)房，也不能阻止由這次團(tuán)購(gòu)引發(fā)的跟風(fēng)型投資購(gòu)房行為。過高的投資比例不利于樓市的健康發(fā)展。其次，由于團(tuán)購(gòu)的價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)會(huì)優(yōu)惠很多，如果團(tuán)購(gòu)規(guī)模比較大的話會(huì)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的正常走勢(shì)產(chǎn)生一定的影響。第三，分析列入被團(tuán)購(gòu)名單的項(xiàng)目，像中海、萬(wàn)科、朗詩(shī)、萬(wàn)達(dá)等這些市場(chǎng)性行為極強(qiáng)的公司并不在內(nèi)。這也是市場(chǎng)細(xì)分的一個(gè)過程，一些實(shí)力雄厚資金壓力不大的公司更愿意選擇面對(duì)市場(chǎng)，而不是通過團(tuán)購(gòu)迅速走量快速回籠資金。他們對(duì)自己的產(chǎn)品更有信心。

　　(2)投資“學(xué)區(qū)房”信心指數(shù)大起大落

　　事件背景：5月份，對(duì)于各中小學(xué)來(lái)說，正式開始招生之時(shí)，新城的教育資源一直被成為充足而豐富，如果加上現(xiàn)有的教育設(shè)施，到2010年，河西地區(qū)將有各類學(xué)校88所。建鄴區(qū)已經(jīng)明確將連續(xù)5年每年投入1000萬(wàn)元用于校舍建設(shè)、500萬(wàn)元用于教育設(shè)備，并納入?yún)^(qū)財(cái)政預(yù)算。就在如此強(qiáng)有力的政府投入支持下，各家樓盤開始以“靠某某學(xué)校近，按照就近劃分的學(xué)區(qū)劃分原則，很有可能是該學(xué)校的學(xué)區(qū)房”來(lái)銷售推廣，不少年輕夫婦購(gòu)房者和投資客為此在河西購(gòu)房，購(gòu)房者投資“學(xué)區(qū)房”信心指數(shù)不斷上升。然而，5月底，建鄴區(qū)教育局明確：由于種種原因，現(xiàn)在劃定學(xué)區(qū)條件并不成熟，新城業(yè)主子女上學(xué)改為“集中報(bào)名，統(tǒng)一分配”的方法，給熱情高漲的學(xué)區(qū)房投資潑了一盆冷水，投資“學(xué)區(qū)房”信心指數(shù)又驟然下滑。

　　分析：先前，由于政府利好消息的不斷傳出，加上老城區(qū)一些學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格早已飆升過萬(wàn)，購(gòu)房者對(duì)投資學(xué)區(qū)房產(chǎn)生了過高的期望，投資的信心猛然上升。然而建鄴區(qū)教育局宣布暫不劃分學(xué)區(qū)之后，市場(chǎng)的投資信心受到很大的打擊，信心指數(shù)又驟然下降。由此，也容易引起市民對(duì)整個(gè)河西的未來(lái)期望值貶值，不利于河西新城的發(fā)展。一旦信心指數(shù)受挫，要在培育會(huì)比較困難。

　　但是，通過這次事件，不管是開發(fā)商還是購(gòu)房者都會(huì)變得更加理性，從這個(gè)方面來(lái)說，也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟。

　　第三篇6月預(yù)測(cè)

　　河西交易量放緩

　　經(jīng)過5月火山爆發(fā)式放量，6月的交易速度將會(huì)放緩，交易量也會(huì)有所下降。一方面主要是因?yàn)?月大批量上市新房源的快速消化后，還需要一段時(shí)間才能推出新一批的房源。另一方面，受到新政的影響，以及“5月學(xué)區(qū)房劃定”擱淺影響購(gòu)房者信心指數(shù)，一部分購(gòu)房者會(huì)選擇持幣觀望，部分公務(wù)員可能退出政府團(tuán)購(gòu)，河西的成交量將會(huì)下滑。