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　　核心提示

　　漳州城區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)過近十年的快速發(fā)展，已逐步形成舊城、城東、江濱、城西等四大區(qū)域板塊。同時，在不同的區(qū)域市場內(nèi)又細(xì)分出多個各具特色的區(qū)域，如城東的新中心城區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，舊城區(qū)的商業(yè)中心區(qū)、延安北城區(qū)、廈門路老城區(qū)，江濱的休閑觀景區(qū)、休閑商務(wù)區(qū)等。這種區(qū)域化、板塊化的格局愈漸分明，并且逐步細(xì)化；隨著政府規(guī)劃的更新出臺，各板塊的優(yōu)勢與特性也日漸清晰，一場板塊之爭悄然拉開了序幕。2007年下半年，誰能成為漳州樓市的主導(dǎo)板塊，讓我們來共同關(guān)注……將有個別板塊發(fā)展成為城市的重點(diǎn)熱點(diǎn)區(qū)域。

　　【舊城板塊】

　　住房供應(yīng)持續(xù)放量　大戶漸成市場主導(dǎo)

　　“五一”黃金周期間，漳州樓市大約有3000套新建商品住宅供應(yīng)于市。錢隆首府、延安廣場、鑫榮花苑等幾個舊城大盤，除了中小戶型供應(yīng)量有所增加外，目前，130平方米的三房大戶型逐漸成為漳州樓市的主導(dǎo)戶型。向榮集團(tuán)的策劃經(jīng)理趙志杰談到，這一現(xiàn)象的出現(xiàn)歸根于市場的理性需求，有需求自然有市場供應(yīng)。隨著近年來房價的攀升，置業(yè)者對樓市的投資日趨理性。目前購買房的消費(fèi)者，多以自住為目的，改善住房條件成了這些購房群體的出發(fā)點(diǎn)。因此，旺盛的市場需求催生住房的持續(xù)放量，同時，高品質(zhì)社區(qū)為置業(yè)者營造了更為舒適的居住條件，也促進(jìn)了漳州樓市大戶型的走俏。

　　錢隆首府的銷售經(jīng)理潘為秋介紹，目前，縣城居民到市區(qū)購房的比例在不斷增加，這也促使了開發(fā)商根據(jù)市場需求不斷調(diào)整營銷策略。城市化促使縣城居民進(jìn)入市區(qū)的步伐加快，在市區(qū)置業(yè)成為這些具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的購房群體進(jìn)入城市的首選渠道。同時，出自三代同堂的居住習(xí)慣，這些購房群體通常會尋求三房或者三房以上的大戶型。因此，錢隆首府近階段頻頻地開展各個縣城的項(xiàng)目推介會，以期吸引更多的來自這些地區(qū)的購房群體。延安廣場已經(jīng)完成的項(xiàng)目銷售中，縣城居民也占據(jù)了一個很大的比例。此外，以小換大、以舊換新的二次置業(yè)者也不在少數(shù)，再加上就業(yè)漳州的外地置業(yè)者，由于長期的工作需要，為讓家人團(tuán)聚也多有考慮三房或者三房以上的大戶型。因而，舊城板塊90平方米以上的商品住宅占據(jù)市場的主導(dǎo)地位。

　　中心商業(yè)脈動　奏響創(chuàng)富旋律

　　目前漳州市區(qū)有39.99萬戶籍人口，非戶籍常住人口4萬，其中，70%以上的居民集中在舊城板塊，人口密集度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他的幾個新城板塊。人流的聚集為商業(yè)的發(fā)展帶來了更多的機(jī)會，南昌路、新華西商業(yè)街、新華東世紀(jì)廣場、延安北路、瑞京路女人街等幾個足以代表漳州商業(yè)發(fā)展的街區(qū)，聚集了漳州幾近過半的購物人潮，形成了城區(qū)中心商業(yè)核心區(qū)。然而受到傳統(tǒng)商業(yè)模式的限制，新華西商業(yè)街、瑞京路、延安北等幾條街道，受到道路、車流等方面的影響，商業(yè)發(fā)展一度到了瓶頸。而南昌路商業(yè)街區(qū)，得到了城市發(fā)展合理的規(guī)劃，逐漸發(fā)展成為舊城區(qū)商業(yè)的核心地段。

　　南昌路鑫榮商業(yè)街，隨著漳州樓市的逐步發(fā)展，成熟社區(qū)聚集了眾多更具消費(fèi)力的居民。據(jù)負(fù)責(zé)鑫榮商業(yè)銷售的趙經(jīng)理介紹，目前南昌路沿街的商鋪均價超過1.5萬元/平方米，比起沃爾瑪購物廣場段動輒2萬甚至2.5萬元/平方米的售價，生活氛圍已然成熟的鑫榮商業(yè)街顯然具有更高的性價比。近日，記者從鑫榮商業(yè)街售樓部了解到，目前南昌路沿街的店面都已經(jīng)售罄，而以休閑美食、潮流時尚為定位的鑫榮潮流天地商業(yè)街，自從開鋪銷售至今，業(yè)已取得了較高的銷售成績。上周末，有一位泉州籍的置業(yè)者，在選鋪的時候一并認(rèn)購了5間街鋪，總額逾500多萬，為項(xiàng)目的銷售留下了一段佳話。

　　【城東板塊】

　　中心城區(qū)緩步東移

　　所謂的城東板塊，并沒有很明顯的界分，但從近十余年漳州城市建設(shè)的方向來看，中心城區(qū)半徑在不斷地放大。20世紀(jì)80年代，市中心由最早的延安北十字路口，慢慢地轉(zhuǎn)向90年代勝利路與新華北交會的十字路口，再進(jìn)一

　　步轉(zhuǎn)向元光南與勝利東路交會(原四仙女)的十字路口。而如今，我們可以發(fā)現(xiàn)，以沃爾瑪購物廣場所在的南昌東路與丹霞路交會的十字路口，逐漸地成為新的城區(qū)中心。

　　新城區(qū)中心的形成歸功于“十五”期間城市的整體規(guī)劃以及道路網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)。房地產(chǎn)的發(fā)展，沃爾瑪購物廣場的進(jìn)駐，南昌路中段的貫通，無不為這個區(qū)域的成型做了巨大的貢獻(xiàn)。首先，在城區(qū)的東移過程中，房地產(chǎn)業(yè)作為城市建設(shè)的先行者，包括悅?cè)A集團(tuán)、金賓士、麗園、天下、煌盛等幾大開發(fā)商都極早地進(jìn)入了區(qū)域。悅?cè)A集團(tuán)通過不懈的努力，引進(jìn)了世界零售巨頭沃爾瑪，電器寡頭國美進(jìn)駐金賓士，豪客來、小肥羊、我佳咖啡等知名連鎖餐飲，都不約而同地布點(diǎn)南昌東路，這都說明了城區(qū)中心正在緩步東移，一個全新的中心城區(qū)正在成型。

　　沃爾瑪購物廣場邊的高尚居住區(qū)

　　正如巴黎的協(xié)和廣場、意大利的羅馬廣場、紐約的時代廣場、上海的正大廣場……一個城市的中心城區(qū)，必須要有一個能容納居民公共活動與休閑生活的中心場所，能夠凝聚開放、奮進(jìn)、和諧的城市精神，融會現(xiàn)代高科技與建筑藝術(shù)于一體的綜合性廣場。嚴(yán)格意義上，沃爾瑪購物廣場還只是一個提供一站式休閑購物的“ShoppingMall”，然而，悅?cè)A商業(yè)廣場逾80萬平方米恢弘的建筑群，與沃爾瑪購物廣場圍合縱深，正在形成漳州新城區(qū)中心的商業(yè)中心。

　　一個中心城區(qū)，不僅僅要有中心商業(yè)區(qū)，而且，它也必須是一個高端人流的聚集地。據(jù)悅?cè)A新房產(chǎn)集團(tuán)的營銷總監(jiān)沈建政介紹，丹霞路一直以來以專業(yè)市場為市場集群，逐漸地集結(jié)強(qiáng)大的人流、物流、信息流，在市區(qū)東部形成集商貿(mào)、文化、旅游為一體的現(xiàn)代商業(yè)中心。而近幾年不斷強(qiáng)化的居住生活品質(zhì)，把區(qū)域內(nèi)的許多項(xiàng)目開發(fā)推向了一個新的高度。南昌路中段的貫通，為城東新城區(qū)中心的發(fā)展注入了強(qiáng)心劑。住宅物業(yè)與商用物業(yè)同期發(fā)展是這個區(qū)域建設(shè)的一個特點(diǎn)，包含悅?cè)A、天下、麗園、金賓士、煌盛在內(nèi)幾大開發(fā)商，都在居住品質(zhì)的提升上大做文章。占據(jù)南昌中路核心地段的悅?cè)A·都市陽光將于明年交房，其建筑的品質(zhì)和區(qū)位的價值得到了置業(yè)者的一致認(rèn)可。君臨天下在得到市場的普遍認(rèn)可之后，并未止步于前期熱賣，D區(qū)以“未來城”的全新定位，旨在為業(yè)主營造一個城區(qū)中心未來的居住典范，項(xiàng)目也將于近階段逐步面市。而麗園君悅，以“地王·店王”的姿態(tài)，在一期得到全面熱銷之后，二期也將于近階段昂首推出，包括沿街商鋪在內(nèi)的一些物業(yè)，勢必再引起新的一波搶購風(fēng)潮。清華園自公開熱賣以來，銷售已完成65%以上，在9#樓即將封頂之際，大戶型的推出，有利于滿足置業(yè)者對該區(qū)域更高品質(zhì)生活的追求。眾多高尚社區(qū)一并發(fā)力，新中心城區(qū)活力綻放。

　　【城西板塊】

　　路網(wǎng)建設(shè)推動　房地產(chǎn)快速發(fā)展

　　現(xiàn)代人可以有兩種生活方式，一種選擇繁華鬧市，便捷而居；另一種是選擇離開鬧市，悠然而居。既要寧靜而又不脫離城市生活，正在崛起的城西高品質(zhì)住宅區(qū)就賦予漳州人這樣一種生活。2006年城西崛起，在薌城區(qū)政府的著力引導(dǎo)下，房地產(chǎn)有如一夜春風(fēng)，花落滿地，一系列市政規(guī)劃的展開和一個個高品質(zhì)樓盤競先亮相，讓我們對這里充滿了期待。城市發(fā)展，路網(wǎng)先行，縱觀城西的規(guī)劃，我們不難看出，這是一個后現(xiàn)代都市的規(guī)劃藍(lán)圖。廠西一路、廠西二路相繼通車，西洋坪路、西洋坪大橋加快施工，目前通往城西新區(qū)的幾條交通要道已基本拓通。以后進(jìn)入該區(qū)，既可選擇由江濱大道一路西行，亦可通過西洋坪大橋橫跨九龍江，再經(jīng)由規(guī)劃中的西洋坪路，貫穿城西南北。

　　路網(wǎng)的快速建設(shè)極大地推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，目前已經(jīng)開始銷售的城西項(xiàng)目，有向榮集團(tuán)的鑫榮嘉園、金源廣場、福星公寓等幾個項(xiàng)目，在房管局登記備案的也有永鴻集團(tuán)的永鴻·國際公館、龍華的綠洲富城、香江國際、鴻源鑫城、金品花園等多個項(xiàng)目，在未來的一年時間內(nèi)，城西有望成為城東之后置業(yè)投資的一方新熱土。

　　經(jīng)濟(jì)適用房　將帶動城西人氣

　　坐落于城西片區(qū)大學(xué)路以北、廠西路以東的“惠民花園”經(jīng)濟(jì)適用住房所在地塊，計(jì)劃投資2.6億元，總建筑面積139172平方米，建筑用地117.79畝。該項(xiàng)目由福建向榮建設(shè)集團(tuán)有限公司和漳州市城市改造建設(shè)公司聯(lián)合承建，規(guī)劃總套數(shù)約1550套，其中約1000套于年底完成開盤預(yù)售，社會售價預(yù)計(jì)在每平方米1750～2050元之間。目前該項(xiàng)目已完成基礎(chǔ)征地拆遷、地質(zhì)勘探、單體設(shè)計(jì)等前期工作，5月底或6月初預(yù)計(jì)將有6幢約300套住房進(jìn)行打樁基礎(chǔ)施工。

　　此次惠民花園的建設(shè)，將成為繼金峰花園之后，漳州歷年來規(guī)模較大的安置小

　　區(qū)。合理的小區(qū)規(guī)劃和低于市場水平的售價，不僅將加快解決漳州市區(qū)低保戶的居住問題，另外，也將為帶動城西人氣、繁榮城西做出極大的貢獻(xiàn)。

　　【江濱板塊】

　　濱江規(guī)劃　帶動沿江地產(chǎn)

　　近日，記者從相關(guān)部門了解到，漳州市江濱大道石堤段防洪堤新建和舊堤拆遷工程將作為今年市區(qū)城建的重點(diǎn)項(xiàng)目之一，計(jì)劃投資1.4713億元。江濱大道防洪堤石堤段原來為漿砌毛料石堤，位于江濱路外側(cè)。原有的位置和結(jié)構(gòu)無法滿足江濱大道建設(shè)集休閑、娛樂、觀景于一體的設(shè)計(jì)要求，為了打造能夠凸顯漳州風(fēng)情的江濱觀景帶，改造工程勢在必行。此次工程將把原有的石堤拆除，新建石堤往線內(nèi)移50米，按“百年一遇”的高標(biāo)準(zhǔn)修建新的堤防。新建的石堤為鋼筋混凝土材質(zhì)，墻身較薄，不占用很大的空間。建成后防洪堤軸線位于江濱大道內(nèi)側(cè)，距江濱大道中線21米，堤后、堤上設(shè)有8米寬的防汛通道和步行街。步行街緊鄰臨江大樓，堤前與江濱大道道路間設(shè)有6.5米的綠化帶，利于沿江景觀的協(xié)調(diào)，兩側(cè)非機(jī)動車道寬為4.5米，行車道寬為16米，為交通提供了便捷。石堤上步行街的設(shè)置既可允許大量人流的通行，又緊鄰商住大樓。江濱路連接美麗水岸風(fēng)光休閑帶，將和防洪堤上的步行街、蜿蜒而過的江濱路形成三層階梯狀，步行街上的游人可以盡情地欣賞九龍江沿岸的風(fēng)景。

　　沿江一線　豪宅頻出

　　江景是城市中的稀缺資源，人們對回歸自然的渴求、對居住品質(zhì)的追求，造就了江濱房產(chǎn)一貫的價值走向。“臨江遠(yuǎn)望，大戶而居”，江濱板塊的一線樓盤盡推大戶型，甚至是超大戶型，130平方米的戶型在這里是稀缺的，然而，盡管樓盤總價極高，依然有著孜孜不倦的置業(yè)者涌入。

　　依中天置業(yè)銷售總監(jiān)鄭詩德的看法，正由于超大戶型總價高了，所以，在這里置業(yè)的人群大部分以自住為主，社區(qū)居住品質(zhì)往往被居住的人群左右，而追求高品質(zhì)居住的人群具有更高的素質(zhì)。高素質(zhì)人群的聚集，帶來的將不僅是社區(qū)配套的完善、物業(yè)服務(wù)的提高、小區(qū)環(huán)境的優(yōu)化，更重要的他們將帶動區(qū)域的整體均衡發(fā)展。比如說對于區(qū)域商業(yè)的促進(jìn)、區(qū)域文化的渲染等。目前，漳州并不是所有地域都能做成高品質(zhì)的大戶型，九龍江這一優(yōu)越自然資源為成就江濱豪宅提供了必要條件。萬豪國際公館、外灘明珠以及上江名都等幾個項(xiàng)目，屆時都將以大戶型主導(dǎo)市場。同時，市場的需求與供應(yīng)要有一個平衡點(diǎn)，準(zhǔn)備于近期公開的漳州江景一線樓盤并不多，江畔御景、外灘明珠會在今年下半年推盤，作為目前江景一線唯一做純超大戶型樓盤———江畔御景，自然又得到了更多大戶需求者的更多關(guān)注。