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　　成都土地公開拍賣市場(chǎng)已經(jīng)成為“過(guò)江龍”的拼殺之地，大宗土地拍賣基本上都是萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)置地等巨頭收入囊中，成都本土很少有開發(fā)商能在資金實(shí)力上與外來(lái)巨頭爭(zhēng)土地。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2006年，僅深圳華僑城、中海、萬(wàn)科、華潤(rùn)置地四家外來(lái)開發(fā)商在成都拿地，就投資了近3l億元人民幣；上述巨頭有的已儲(chǔ)備了可供三至五年開發(fā)之用的存量土地。

      今年，在成都的拍賣現(xiàn)場(chǎng)，幾乎看不到本地開發(fā)商的身影。“我們當(dāng)時(shí)確實(shí)不敢再舉牌了，這么高的價(jià)格拿來(lái)的土地我們都不知道該怎么去做這個(gè)項(xiàng)目。”2007年在拍賣成都文化宮地塊的時(shí)候，作為成都市本土最有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商之一的成都置信實(shí)業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)楊毫，堅(jiān)持舉牌到1700萬(wàn)時(shí)，終于選擇放棄。在競(jìng)爭(zhēng)激烈的土地拍賣會(huì)上，他感覺(jué)到力不從心，該土地最終以1904萬(wàn)/畝被香港知名房地產(chǎn)企業(yè)華人集團(tuán)獲得。

　　今年五一前，在成都土地拍賣會(huì)上，七宗地塊有六塊被拍出，總成交價(jià)約32億元，是成都土地拍賣歷史上單日成交額的最高記錄。當(dāng)天拍賣中來(lái)自深圳的“兩中一萬(wàn)”(中航地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、萬(wàn)科地產(chǎn))囊括七幅中的五幅、占當(dāng)天出讓地塊總幅數(shù)的71%，而在成交的六幅中，則占83%。而深圳資房企業(yè)在本次拍賣中貢獻(xiàn)的成交額為31.5億，占總成交額的98.5%，基本囊括了本次拍賣。

　　過(guò)江龍融資效應(yīng)

　　過(guò)江龍給成都帶來(lái)的最大影響就是地價(jià)的上升。“成都三環(huán)以外的地價(jià)都已經(jīng)拍到300萬(wàn)/畝(三年前還只有大概80萬(wàn)/畝)，三環(huán)以內(nèi)更是飆升到800萬(wàn)每畝，”楊毫有點(diǎn)無(wú)奈，“由于外來(lái)地產(chǎn)巨頭高價(jià)在成都購(gòu)地，成都土地價(jià)格已經(jīng)成幾何數(shù)增長(zhǎng)，現(xiàn)在成都的地價(jià)與房?jī)r(jià)已經(jīng)極度不平衡，在成都市場(chǎng)拍賣的地價(jià)與北京相同地價(jià)的地段，成都的房?jī)r(jià)大約是北京房?jī)r(jià)的1/2。當(dāng)開發(fā)利潤(rùn)接近臨界點(diǎn)以至沒(méi)有利潤(rùn)了，開發(fā)商只能在建筑和管理上壓縮成本。本土開發(fā)商在資金實(shí)力上自然無(wú)法與他們相比較，我們就放棄競(jìng)爭(zhēng)土地，轉(zhuǎn)向復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)。”

　　據(jù)了解，在成都土地儲(chǔ)備最大的企業(yè)地王為中海地產(chǎn)，就在此次拍賣前不久的2007年4月17日，在香港聯(lián)交所成功發(fā)行5億美元可換股債券，主要用以在大陸發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。中海債券定價(jià)：3.8%的收益率，50%的溢價(jià)，是近期市場(chǎng)內(nèi)規(guī)模最大、香港市場(chǎng)公司股票掛鉤交易中獲得溢價(jià)最高、亞太區(qū)房地產(chǎn)公司股票轉(zhuǎn)換溢價(jià)最高的一次發(fā)債活動(dòng)。在一天便成功錄得超額認(rèn)購(gòu)10多倍，總額超過(guò)50億美元。強(qiáng)大的融資能力令中海在土地獲得方面也表現(xiàn)得更為進(jìn)取，以20.71億奪得兩幅地塊。由于人民幣升值因素，中海融資成本更低，在競(jìng)爭(zhēng)中融資成本優(yōu)勢(shì)更為突出，獲得土地增值、市場(chǎng)房產(chǎn)升值及人民幣升值三重收益。

　　2000年3月16日進(jìn)入成都的中海，在成都已經(jīng)擁有1.5平方公里土地儲(chǔ)備，已經(jīng)成為成都最大的外來(lái)住宅用地企業(yè)地主。

　　利潤(rùn)不分伯仲

　　根據(jù)政府部門的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，一季度成都主城區(qū)(五城區(qū)和高新區(qū))，成交的城鎮(zhèn)混合住宅用地按最高容積率計(jì)，平均樓面地價(jià)為2415元/平方米。樓面地價(jià)在2000元/平方米以上的占了六成，共7宗，其中地處一環(huán)內(nèi)、市中心的文化宮地塊和玉雙路5號(hào)地塊樓面地價(jià)均超過(guò)3500元/平方米。二環(huán)到三環(huán)之間的地塊樓面地價(jià)也大多在2000元/以上，尤其是14號(hào)永豐鄉(xiāng)太平村地塊和18號(hào)航天廠地塊，拍賣當(dāng)時(shí)也是爭(zhēng)奪激烈，樓面地價(jià)分別為2700和2445元/平方米。而按照5月23日當(dāng)日的全市平均價(jià)格統(tǒng)計(jì)，2000多元/平方米的地價(jià)加上建筑成本也大約為2000多元/平方米，開發(fā)商利潤(rùn)并不高。

　　“三年前，成都地價(jià)上漲前，成都房產(chǎn)銷售平均利潤(rùn)超過(guò)20%，現(xiàn)在只有10%多了。”置信地產(chǎn)總經(jīng)理黃曉進(jìn)說(shuō)。但是，成都的價(jià)格漲幅較大，2006年漲幅排名全國(guó)第三，漲幅為12.9%，如果按照此增長(zhǎng)幅度來(lái)看，兩年之后利潤(rùn)空間也并不低于30%。

　　而本地開發(fā)商也找到了他們的解決方法，利用與本地政府的良好關(guān)系，發(fā)展政企合作項(xiàng)目。楊毫表示，廉價(jià)地的逐步缺失使土地成本不再成為成都本土企業(yè)的優(yōu)勢(shì)時(shí)，成都置信走上了政企合作模式和項(xiàng)目運(yùn)作模式。工業(yè)園區(qū)地產(chǎn)和文化旅游地產(chǎn)成為了置信主要走向。成都置信目前已經(jīng)與四川省內(nèi)11個(gè)政府在合作。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，以每畝產(chǎn)稅收入來(lái)看，工業(yè)型和旅游型用地每畝產(chǎn)稅約170萬(wàn)元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅用地。

　　黃曉進(jìn)認(rèn)為，從長(zhǎng)期來(lái)看，政企合作方式的開發(fā)投入產(chǎn)出并不低于商品房開發(fā)。主要的區(qū)別在于回籠資金的時(shí)間，商品房開發(fā)顯然更為快速。但是通過(guò)與政府合作，置信可以廉價(jià)甚至免費(fèi)拿到綜合型地塊，雖然需要投入工業(yè)區(qū)的建設(shè)和旅游項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，但是工業(yè)園和游樂(lè)園有政府支持，拿地非常廉價(jià)，且有長(zhǎng)期穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)收入。

　　但是，目前本地開發(fā)商數(shù)量萎縮，被競(jìng)爭(zhēng)淘汰，而土地資源也正在加速集中在少數(shù)開發(fā)商的手中，尤其是以深資、港資為主的，以市場(chǎng)化運(yùn)作，融資能力強(qiáng)大的外來(lái)開發(fā)商。