-
大家好，非常高興有機會來到美麗的大連，也很高興在這兒見到親朋故友，我對房地產的論述不會太多，因為我對這個行業(yè)不了解。所以今天跟大家討論業(yè)務擴張和融資安排這個問題，也是從金融角度給大家一些有用的參考吧。
我們看三個演講大概三個內容：一、房地產行業(yè)的基本趨勢，二、房地產企業(yè)的財務狀況，決定企業(yè)擴張能力，三、股權融資的方式和適用企業(yè)。除了自籌資金，銀行信貸和銷售匯款之外，那么，對房地產企業(yè)來講，能夠選擇的第四種途徑就是上市。怎么上市？對企業(yè)有什么影響？我們會介紹一下。
第一、房地產行業(yè)的特點是什么？房地產行業(yè)的特點主要看一下最關鍵的問題是：房地產開發(fā)投資增速不足，供給有限，需求膨脹。在這種情況之下，房價是很難調控的，或者說兩個因素推動房價上漲：一是地價的急速上升；二是非理性的需求和理性需求導致房地產需求旺盛，應該說房價是主要消費者買上去的，其次是炒出來的。
那么，從06年的10月份到現(xiàn)在，房地產的景氣指數(shù)垂直下滑，就是說差不多半年的時間，包括上海、北京等等城市，價格仍然在上漲。但是，一手房的供應量、銷售量都在急劇的萎縮，因此市場更小了。如果誰說地價和房價沒關系，請看圖，從圖中可看出這是有關系的，如果沒關系，開發(fā)商就不用擔心資金了。這是漲價的趨勢，05、06兩年的銷售金額都大于開發(fā)投資金額，既然是這樣，有兩個因素可以解釋：開發(fā)商更不樂意開發(fā)新樓盤；第二是開發(fā)建成的新盤在銷售價格超出開發(fā)商自己的預想，獲得了他們意想不到的價格，超過了他們預定的水平。
趨勢1：行業(yè)集中和項目公司
行業(yè)溫度的急劇上升，我們可以看一下日本、美國、英國房地產行業(yè)的行業(yè)集中，我們可以看一下中國和美國對比的集中度。中國海外、合身創(chuàng)展等大企業(yè)，其實他們在國內的市場份額是非常小，因此第一個趨勢是行業(yè)的集中度上升。我認為林總的講話可以改動一下，項目公司在獲得土地資源的靈活性非常大，所以小公司也有生存空間。
美國和中國房地產集中度比較
在城市化的過程當中，當你覺得住還不夠，還要吃喝玩樂帶來的就是一個商業(yè)地產開始興盛和繁榮，那么，這是三個產業(yè)的發(fā)展情況，我們可以看到，第三產業(yè)發(fā)展最快。因此，由于第三產業(yè)發(fā)展最快，住宅也罷，空間也罷，普通住宅仍然有很大的空間。是因為農村人口加速成為城市人口，所以就決定了他們只能支付普通住宅。
趨勢2：大規(guī)模住宅到商業(yè)地產
趨勢3：快速開發(fā)到部分持有
趨勢4：單一融資到多元融資
現(xiàn)在有一部分開發(fā)商可能會從快速開發(fā)到自己也愿意持有一部分核心地段的物業(yè)，從這個角度來看，畢竟地塊的決定是非常關鍵的，有一些地塊不可以再生。開發(fā)商有的資金實力雄厚，會愿意有持有性物業(yè)，第四是依賴銀行貸款支撐企業(yè)運作的模式，便成了多元化的公司。這是我們根據(jù)央行的房地產金融報告畫出來的圖，資金一塊主要是銷售匯款，資金的33%也是因為人民銀行規(guī)定項目投資應該是35%以上的資金，國內貸款18%，我們考慮銷售匯款的大部分，大約65%—66%，其實就是銀行的貸款，又考慮到自籌資金的開發(fā)商之間相互拆借，分一分類大約是這樣的整個的項目操作當中，開發(fā)商自有資金是10%，剩余的就是貸款，從民意看，杠桿是3倍，從實際看，開發(fā)企業(yè)的杠桿是10倍，怎么解決融資問題？那是有一定的渠道。股權和債權的融資，再就是做信托，信托的資金一般都是項目的，同業(yè)私募的形式。最后是大客戶的自募，在中國沒有發(fā)展但很有希望。
選擇一個設計公司的專業(yè)設計，他可能負責銷售，但是，要求一個開發(fā)商具有從有資金有土地能看懂規(guī)劃設計，完成銷售的產業(yè)鏈條的開發(fā)商，對開發(fā)商的要求過高，投資商與銷售商分離，在銷售環(huán)境，物業(yè)管理環(huán)境，全部撤離，這樣的話導致行業(yè)的內分工更細。這是我想講第一部分的內容。
第二是房地產企業(yè)的開發(fā)狀況，決定了他的開發(fā)能力。這是我的同學在清華研究的，他的資金來源，無非是自籌，銷售，貸款，還有就是上市融資，那么，在05年06年非常熱門的話題就是上市的關于不動產的投資基金，它在我們國內的生存空間是有限的，討論了半天也沒有看到效果。什么決定了房地產開發(fā)企業(yè)的業(yè)務擴張能力，從財務狀況來看，有四個指標。四個指標決定了開發(fā)商的生存還是被淘汰。
權益比例的杠桿被鎖定，不能用。其他三個可以用。
總的資產周全率一年不到0.4次，就完全不一樣的了，同樣的資金投入，萬科的每一塊錢都能掙錢，行業(yè)利潤率是一樣的，僅僅由于資金周轉率不一樣，萬科的盈利率就會強于其他公司。
目前上市公司的資本結構是怎么樣的呢？40%是股東權益，30%是游戲負債，我們把應付這塊扣掉，然后30%是其他的物系負債，行業(yè)的平均負債是0.3倍，這是一個很糟糕的。在這樣一個整個房地產行業(yè)的主要財務指標被鎖定為資產周轉率就是0.3，利潤率17%，游戲負債率30%，那么，我們計算出來的按照現(xiàn)金流量表可以平衡的，按照權益負債比是可以就是說，一家企業(yè)權益是大于負債的比率來看，實際上，中國的房地產企業(yè)，他在先進方面不發(fā)生困難，業(yè)務的增長極限大概在20%，非常低的一個數(shù)字，否則的話，這個企業(yè)的資本結構就惡化了。那么，在現(xiàn)在的年均20%的增長情況下，大多數(shù)企業(yè)，在5年之后就玩完，因為5年后負債比就降得非常低，這樣這個企業(yè)的所有權益都不足以償還凈負債肯定要出去，在30%業(yè)務的責任下，三年大企業(yè)都要完，在50%之內兩年這家企業(yè)就會破產。
我們可以看一下下面分別的情況，如果我們假定業(yè)務增長是20、30、50，就算是利潤率還是平均利潤率17，在這種情況下，資本結構在5年內一定會惡化，在30%的增長情況下，到第三年，這家企業(yè)已經是零資產，那么，這是一個，在50%資產負債資產增長下，兩年之內就降到1，三年就降到0.4%，所以很少有企業(yè)能支撐50%的三年以上的業(yè)務擴張，如果我假定有一個額外的融資，股權融資可以是私募，也可以是公募。
股權融資在負債率，以及在行業(yè)平均利潤率沒有平均上升的情況下，假定企業(yè)通過股權融資，權益比率，有一個很大的提升，那么，在50%的業(yè)務增速之下，實際上，我們最終的結論是什么，維持30%的增長五率，大多數(shù)的企業(yè)，在大規(guī)模的股權融資上，這次融資能夠制成5、6年，他又會陷入財政危機，企業(yè)的權益負債已經降到2.5%，就非常危險了。到了最后，我們說了，如果一個企業(yè)的權益比率是基本被鎖定的，利潤率，這個負債率，基本也是被鎖定的，差不多是30—40%，不會超過40%，那么能夠做文章的就是，兩個指標，一個是總資產的周轉率，一個是利潤率，應該說靠這兩個指標領先才會獲得，那么我們看如何來衡量這個對企業(yè)的影響，一個安全指標是我們所講的帕爾第比利，這是負債率不超過40%的企業(yè)結構，一個是資本結構不變的業(yè)務擴張安全性。
我們看到，如果你資產周轉率是0.1%，40%的負債率你的業(yè)務就不能擴張，如果你的要實現(xiàn)50%的高速擴張，總資產周轉在0.7倍左右，現(xiàn)在還沒有國內房地產企業(yè)達到這個標準。這是一個示意圖，大家有興趣可以看一下，我們算出來的實際增長和理論增長是這樣的。
這是我們對國內六家企業(yè)算的結果，另外一個就是，我們計算了銷售總資產周轉率等等情況然后出了一個圖，大家可能看不清，其中比較好的企業(yè)。
國際水準不是這樣，比如優(yōu)秀的房地產在1.1—1.2倍，在同樣的財務指標跟同行接近的情況下，這些外國企業(yè)是中國境內企業(yè)的4倍，那么怎么去改善房地產企業(yè)的財務狀況，并且提高收益呢？我們來看一下，一，提高項目的利潤率，我想無非兩點，一是安排銷售節(jié)奏，設計好你的產品。因此品牌是拼不過人家，資金實力也可能拼不過人家，你怎么立足，唯一能夠迅速趕上銷售的就是產品，好的產品和優(yōu)秀的銷售策劃，能夠提高一個項目的利潤率，降低項目的開發(fā)成本，提高總資產方面最有效的是土地齊全制，開發(fā)商不用把地價沉淀，今后若干的開發(fā)權利，如果在三年五年不行使權利將會作廢，土地行使五權利最有效率提高企業(yè)資產率，但是政府不采用，而采用不公平不公正的土地開發(fā)，導致土地開發(fā)難以收拾。
擅自的修改容積率，拖欠加寬，
三，提高的總資產率是什么，銷售的節(jié)奏太慢，因此如果有機構介入，這是一個比較好的方式。
盡量不給方面企業(yè)的股東分任何一分錢，把錢投入到下一輪開發(fā)，持有型物業(yè)有助于你的海外上市。還有做一些分拆，國內的優(yōu)秀企業(yè)，沒有對他的事業(yè)進行仔細的測算，有個房地產開發(fā)企業(yè)，有規(guī)劃設計部門，有社市場的建立部門，策劃部門，銷售公司，物業(yè)管理公司，你把每一個房地產企業(yè)的事業(yè)部單獨拉出來看一看，你的不同事業(yè)部的競爭能力是不一樣的，有的是可能帶來虧損的，比如說萬科物業(yè)是受大家肯定的，他真的能給萬科帶來提高嗎？他只是一個其他的物業(yè)部門對自身部門的交叉補貼。不同事業(yè)部的利潤偏激功能，小的事業(yè)單位也需要交叉補貼。我整個的自己來搞建筑事業(yè)，那么額就應該把他的工程看光，全部實體的外包，如果有自己來做銷售，那么房地產銷售的代理部門也應該撤銷，哪些行業(yè)是編輯在我這個后面的編輯部，應該僅僅保留幾個有最大貢獻的核心部門就可以了，這樣對房地產組織架構有一個很大的要求，我們講完了這些，我們來看一看，現(xiàn)在，股權融資。第三部分BBI模式，境外模式公司收購境內企業(yè)的資產，境外最終實現(xiàn)境外上市，業(yè)務經營基本不受影響是他的好處。因為沒有股改和上市的考慮。在新加坡上市，你只要滿足三個標準中任何一個標準，就可以去新加坡上市，近一年貨兩年，稅前利潤超過1千萬，如果從標準來看，我們國內的大多數(shù)的企業(yè)都可以去新加坡上市。香港上市的要求，也是達到一個就可以，我們可以稍微看一下，主要是對盈利和市值的要求。香港上市的難度不大，只要符合了一個就可以。第四問題買殼上市，房地產開發(fā)企業(yè)，這個買殼上市在現(xiàn)在的A股H股市場也不貴，尤其是ST的股票，買他們的殼也非常便宜。你從被收購對象，談到最后定下來就完成了，對于上市本身經過的一系列審批的環(huán)節(jié)很簡單。房地產企業(yè)在海外上市有一系列不同的要求，比如會計轉折不一樣。新加坡的銀行信貸是不需要抵押的。什么類似可以做股權融資？如果你不是自然企業(yè)，你的企業(yè)郵國有股國有股比較低，也是BBI上市，但是，上市的資產不包括境內上市的國有股，第三，如果公司是國有企業(yè)—那就糟糕了，最好采取香港或者新加坡上市，如果你是集體所有制企業(yè)，一定要先把家產分光才可以上市，要不然上不了市。很多人認為，我上市之后就可以取得業(yè)務發(fā)展的良機，事實上不是這樣的，因為上市給他帶來資金，也帶來了外部壓力。房地產企業(yè)上市一定要顯得自己資產很好，盈利能力很強，多次增殖控股，然后再拿IPO。公司治理當中，你發(fā)現(xiàn)不是一個人說了算了，董事會開會要投票，還要開決議，挺麻煩的事兒，你發(fā)展當家作主的主人不再自由。財務透明度，你的財務透明度會受到持續(xù)的監(jiān)管，因為你的財務報名要審計。法律管轄成本，你要服從當?shù)氐姆伞＿@都是對高官和股東的壓力。紅利政策也會對你有壓力，如果你不上市，估價的漲跌跟你沒有關系，但是上市就和你大有關系了。怎么分配當年的利潤也是你說了算，但是，上市之后就不同了，他有一定的特殊要求。所有的要求都是上市是能獲得資金，但是資金的獲得成本是比較高昂的，他不是單純的經濟成本，而是公司的管理，監(jiān)管方面的法律成本，
最后總結一下，第一，房地產行業(yè)的整個趨勢，現(xiàn)在處于調整，這是由于一系列的政策事物造成的，第二，如果房地產企業(yè)不注重自認的財務能力，他的業(yè)務擴張就會受到嚴重的損害，三，股權融資除了自籌資金銷售匯款，以及銀行貸款之外的非?，F(xiàn)實的或者說唯一能夠選擇的第四條途徑，如何使自己的企業(yè)，成為上市公司，有多種途徑，但是，只有優(yōu)秀的上市公司，解決了自身的財務問題，解決自身發(fā)展問題的，什么都不缺只缺欠的公私財可以上市，什么都缺就算是。
-
觀點網關于本網站版權事宜的聲明:
觀點網刊載此文不代表同意其說法或描述，僅為客觀提供更多信息用。凡本網注明“來源：觀點網”字樣的所有文字、圖片等稿件，版權均屬觀點網所有，本網站有部分文章是由網友自由上傳，對于此類文章本站僅提供交流平臺，不為其版權負責。如對稿件內容有疑議，或您發(fā)現(xiàn)本網站上有侵犯您的知識產權的文章，請您速來電020-87326901或來函guandian#126.com（發(fā)送郵件時請將“#”改為“@”）與觀點網聯(lián)系。
