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　　本報(bào)記者連續(xù)數(shù)天調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前北京市場(chǎng)上小產(chǎn)權(quán)住宅熱銷有著內(nèi)在的利益推動(dòng)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)開(kāi)發(fā)銷售產(chǎn)業(yè)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)中的人群都獲得非常高的利潤(rùn)，在高利潤(rùn)的刺激和推動(dòng)下，各個(gè)相關(guān)部門的利益集團(tuán)前仆后繼。在相關(guān)監(jiān)管和法律制度不健全的情況下，尤其是冒險(xiǎn)收益大于冒險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，甚至冒險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)微乎其微的時(shí)候，小產(chǎn)權(quán)住宅僅僅依靠有關(guān)部門的針對(duì)購(gòu)買者的提醒是無(wú)法杜絕的。

　　大興區(qū)一位北京“城里人”購(gòu)買的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)住房。目前，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)住房以“舊村改造”、“新農(nóng)村建設(shè)”、“農(nóng)業(yè)園”等名義出現(xiàn)。

　　“我們這是農(nóng)民自住房，不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，”5月8日上午，通州云景豪庭項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人池(音)先生向前來(lái)看房的人說(shuō)。這幾乎是所有“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”項(xiàng)目的統(tǒng)一口徑，他們一般會(huì)明確地告訴買房人，自己就是“‘小產(chǎn)權(quán)’，將來(lái)也可以賣”。在低價(jià)的誘惑下，不少人選擇了買這樣的房子。

　　“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”熱銷的背后，是什么樣的力量在主導(dǎo)其進(jìn)入市場(chǎng)？其運(yùn)作模式和商品房開(kāi)發(fā)有何不同？開(kāi)發(fā)和銷售過(guò)程中存在什么樣的風(fēng)險(xiǎn)？大量的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”為何不在相關(guān)部門的監(jiān)管范圍之內(nèi)？購(gòu)房者買了這樣的房子后面臨怎樣的不確定性？在連續(xù)數(shù)天的調(diào)查中，本報(bào)記者試圖揭開(kāi)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”的神秘面紗。

　　記者調(diào)查獲悉，“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”一般由村委會(huì)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主導(dǎo)開(kāi)發(fā)，以“舊村改造”、“村鎮(zhèn)建設(shè)”、“新農(nóng)村建設(shè)”、“農(nóng)業(yè)園”等名義，利用存量宅基地或集體建設(shè)用地、甚至占用耕地建造住宅，滿足當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的居住需求后，將其余部分進(jìn)行銷售，所獲收益歸集體所有，向全體村民分紅，并由村委會(huì)進(jìn)行物業(yè)管理，安置村民就業(yè)等。

　　業(yè)內(nèi)人士透露，在這個(gè)開(kāi)發(fā)鏈條中，由于不用交納土地出讓金和各種稅費(fèi)，“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”的主導(dǎo)者———村/鎮(zhèn)可獲超額利益，合作開(kāi)發(fā)商也可按比例分成，一級(jí)代理公司最高可得5.5%的提成，而這個(gè)比例在商品房項(xiàng)目中最高僅為3.5%.

　　農(nóng)村集體用地開(kāi)發(fā)住宅出售

　　幾個(gè)月來(lái)，每逢有客戶到來(lái)，房山區(qū)琉璃河鎮(zhèn)濱水雅園項(xiàng)目業(yè)務(wù)員小湛都會(huì)拿上安全帽，帶著客戶進(jìn)入項(xiàng)目已建成的樓層中去看戶型，并會(huì)詳細(xì)介紹該項(xiàng)目的運(yùn)作。據(jù)他說(shuō)，項(xiàng)目是“小產(chǎn)權(quán)”，由鎮(zhèn)政府引進(jìn)房地產(chǎn)公司，進(jìn)行舊村改造，水電暖等設(shè)施一應(yīng)俱全，開(kāi)發(fā)商在獲得一定比例收益后，承諾未來(lái)由當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)進(jìn)行物業(yè)管理，優(yōu)先安置當(dāng)?shù)卮迕窬蜆I(yè)。

　　“他們蓋的是農(nóng)民自住房，不能出售，鎮(zhèn)里沒(méi)有參與，”雖然這種說(shuō)法隨后就遭到了琉璃河鎮(zhèn)政府的否定，但據(jù)記者調(diào)查，借新農(nóng)村建設(shè)、舊村改造名義，是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”目前最為普遍的運(yùn)作模式，其基本操作流程是，開(kāi)發(fā)商和村委會(huì)合作，或者村委會(huì)自行組織建設(shè)，在宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、公益設(shè)施用地，甚至違法占用耕地開(kāi)發(fā)住宅，委托銷售代理公司或者自行銷售，并向購(gòu)房者發(fā)放由村委會(huì)制作的“宅基地本”或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府制作的“房產(chǎn)證”。

　　另外，以農(nóng)業(yè)觀光園、農(nóng)業(yè)采摘園等農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)為名圈地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，也是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”的一種。這種模式是通過(guò)村委會(huì)租賃村里的土地，以農(nóng)業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為名，將一部分土地建設(shè)成為瓜果蔬菜、養(yǎng)殖等農(nóng)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)基地，另一部分則以農(nóng)業(yè)用房的名義開(kāi)發(fā)成為低密度產(chǎn)品出售；或者也是以農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)為名，個(gè)人到郊區(qū)租賃農(nóng)業(yè)用地，然后自己蓋別墅。這種地一般遠(yuǎn)離市區(qū)，商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值較低，租賃的時(shí)間也較短。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，與商品房開(kāi)發(fā)相比，以上幾種模式下的項(xiàng)目均處在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各部門的監(jiān)管之外，一般都沒(méi)有規(guī)劃許可、建設(shè)許可等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必備的證件，也談不上什么竣工備案、分戶驗(yàn)收。

　　村鎮(zhèn)主導(dǎo)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”開(kāi)發(fā)

　　通州區(qū)云景豪庭項(xiàng)目負(fù)責(zé)人池先生透露，車?yán)飰灤?993年就開(kāi)始舊村改造，開(kāi)發(fā)過(guò)云景里等商品房項(xiàng)目，以及一些臨街商業(yè)項(xiàng)目，目前這些商業(yè)項(xiàng)目出租后的租金收益，給每個(gè)村民的分紅每月可達(dá)到1000多元。

　　根據(jù)我國(guó)憲法規(guī)定，土地所有制分為國(guó)有土地所有制和集體土地所有制，農(nóng)村集體用地歸村委會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)所有。在池先生看來(lái)，云景里區(qū)域的這片土地都屬車?yán)飰灤寮w所有，在發(fā)改委立項(xiàng)、符合住宅規(guī)劃的基礎(chǔ)上，村里當(dāng)然可以自由處置，包括建設(shè)、租賃和出售。這也反映了大部分“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”開(kāi)發(fā)者的心態(tài)。

　　至于和開(kāi)發(fā)商合作的分成比例如何計(jì)算，池先生沒(méi)有透露。“完全由雙方協(xié)議決定，一般是按四六分成，”據(jù)一位在房山深耕數(shù)年的開(kāi)發(fā)商估計(jì)，開(kāi)發(fā)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的收益一般要超過(guò)商品房開(kāi)發(fā)，村委會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府可以截留利潤(rùn)，普通村民除自住房外也可獲得分紅，給代理公司的提成也可高達(dá)5.5%.“如果國(guó)家征收，只能給些青苗補(bǔ)償費(fèi)等，很低，村鎮(zhèn)也得不到好處，”這位開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，正是這樣的利益驅(qū)動(dòng)，導(dǎo)致“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”大量入市。

　　對(duì)于基層村鎮(zhèn)的“蓋房沖動(dòng)”，中國(guó)國(guó)土資源經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)政策法規(guī)室主任付英在接受媒體采訪時(shí)說(shuō)，對(duì)農(nóng)民在舊宅基地上蓋樓房，把空余的部分賣給城里人的行為，《土地管理法》并沒(méi)有明確規(guī)定，一些“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”就是在打“擦邊球”。但在此過(guò)程中，也出現(xiàn)了一些村莊打著舊村改造的旗號(hào)把耕地變成宅基地、開(kāi)發(fā)住宅出售的現(xiàn)象，不利于耕地保護(hù)，則是明確禁止的。近期房山區(qū)青龍湖別墅被拆就是一個(gè)典型的案例。

　　小產(chǎn)權(quán)住宅并沒(méi)有完全合法化

　　北京市建委此前做出風(fēng)險(xiǎn)提示，建議市民不要購(gòu)買“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。北京市有關(guān)主管部門人員接受記者咨詢采訪時(shí)表示，小產(chǎn)權(quán)住宅開(kāi)發(fā)往往借用一些其他名義進(jìn)行，因此一般很難察覺(jué)。但這種將集體所有制土地開(kāi)發(fā)商品房買給成立人的行為是違規(guī)的，同時(shí)，城里人買小產(chǎn)權(quán)住宅都不受到法律保護(hù)。國(guó)土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，對(duì)于成片開(kāi)發(fā)或單獨(dú)建設(shè)的所謂“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，目前并沒(méi)有合法化。購(gòu)房者如果購(gòu)買了此類住宅，將面臨兩大風(fēng)險(xiǎn)，一是土地征收，未來(lái)如果涉及到道路、市政等規(guī)劃變更，國(guó)家要對(duì)該片土地進(jìn)行征收，只能對(duì)土地的實(shí)際所有人———當(dāng)?shù)卮彐?zhèn)做出補(bǔ)償，而不對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行補(bǔ)償；二是此類購(gòu)房合同或協(xié)議不受目前的法律保護(hù)，村委會(huì)若說(shuō)要收回房子，購(gòu)房者在法院也得不到支持。

　　風(fēng)險(xiǎn)

　　面臨經(jīng)濟(jì)、法律、政策三大風(fēng)險(xiǎn)，在巨大的利益面前，村委會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)主導(dǎo)的住宅建設(shè)和購(gòu)房者同樣面臨著風(fēng)險(xiǎn)。

　　無(wú)法獲得銀行貸款

　　首先是資金方面，無(wú)法獲得銀行貸款，無(wú)法進(jìn)行抵押和擔(dān)保。據(jù)池先生說(shuō)，云景豪庭項(xiàng)目共投入2億元，全由村里自籌資金。這種情況下，如果發(fā)生合作方撤出，資金鏈斷裂，很容易爛尾，對(duì)買房人來(lái)講，投入的購(gòu)房款也“打了水漂”，且由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房買賣不受法律保護(hù)，很難追回?fù)p失；遇上那些違規(guī)操作占用耕地的村委會(huì)，矛盾會(huì)更多。

　　鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)不受法律保護(hù)

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，市場(chǎng)上存在三種小產(chǎn)權(quán)版本。第一種是由各區(qū)縣發(fā)放的房產(chǎn)證，這種情況在2000年左右比較多，當(dāng)時(shí)很多項(xiàng)目是掛靠在區(qū)縣進(jìn)行開(kāi)發(fā)，現(xiàn)在就很少了。第二種是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)放的“房產(chǎn)證”；第三種是由村委會(huì)發(fā)放的“宅基地本”。

　　然而除了第一種可以通過(guò)補(bǔ)交相關(guān)稅費(fèi)拿到真正的產(chǎn)權(quán)證外，其他兩種都不受法律保護(hù)。根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地只有使用權(quán)，他們將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護(hù)，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。

　　將來(lái)如果村委會(huì)單方反悔，購(gòu)房者無(wú)法主張自己權(quán)益；《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)必須使用國(guó)有土地。而“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房屋的買賣行為本身是把在集體所有的土地上修建的房屋上市交易，是一種變相的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為，是與現(xiàn)行法律相沖突的。

　　集體土地開(kāi)發(fā)商品房暫無(wú)政策

　　據(jù)接近國(guó)土資源部的人士透露，此前，國(guó)土資源部?jī)?nèi)部曾提出過(guò)農(nóng)民以非農(nóng)建設(shè)用地入股參與在農(nóng)村開(kāi)發(fā)商品房的思路，以改善農(nóng)村面貌和農(nóng)民居住條件。不過(guò)，由于這一思路涉及到先前私下流轉(zhuǎn)的非農(nóng)建設(shè)用地合法化的問(wèn)題，以及與農(nóng)民戶籍身份相關(guān)的宅基地分配制度，牽涉到的利益和關(guān)系很復(fù)雜，非國(guó)土資源部一家能解決，而至今未有定論。

　　另類

　　10萬(wàn)京郊蓋房30年后“扔掉”

　　2005年底，陳英(化名)和其他8位朋友聯(lián)合在京郊某處拿了一塊地，確切說(shuō)是租用，租期為30年。地是荒地，共有50畝，里面稀稀拉拉種著一些樹(shù)，和村委會(huì)簽訂的協(xié)議規(guī)定不能砍樹(shù)，“這個(gè)我們當(dāng)然愿意，”陳英說(shuō)，他們以“種植園”的名義租來(lái)，由于其中5畝地上有高壓線，他們9個(gè)人每人分到5畝地，開(kāi)始建造自己的小庭院，并且請(qǐng)了一個(gè)工程隊(duì)，把整片地蓋了圍墻圍起來(lái)，輪流在里面幫各家蓋房子。還設(shè)了門房和門衛(wèi)，以及打掃衛(wèi)生、照顧貓貓狗狗的工人。

　　“我們也種了很多果樹(shù)，挖了魚塘，也算是搞種植吧，”陳英說(shuō)，種植也得有工人、也得有房子住，他們現(xiàn)在蓋的房子就算是配套。

　　陳英和朋友們打算把這個(gè)作為自己的“郊區(qū)度假別墅”和“第二居所”精心建設(shè)，但花費(fèi)又不能太多，她打算總投入不超過(guò)12萬(wàn)，反正30年租期到了，就不歸自己了。

　　　“宅基地入市”難破法律障礙

　　記者咨詢建委、國(guó)土資源局等多個(gè)職能部門發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)上究竟有多少這樣的項(xiàng)目，并沒(méi)有一個(gè)權(quán)威的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，其建設(shè)、銷售、流通等也并未納入管理范圍，完全處于“灰色地帶”。國(guó)土資源部、建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，對(duì)這些已建成和入住項(xiàng)目，目前并沒(méi)有很好的處理辦法。

　　根據(jù)我國(guó)《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村集體用地屬集體所有，其使用、流轉(zhuǎn)在一定時(shí)期內(nèi)封閉在集體之內(nèi)；村民對(duì)宅基地只有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護(hù)。但隨著社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，允許農(nóng)村集體用地上市流通已是大勢(shì)所趨。一直以來(lái)，國(guó)土資源部都在做農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的整體調(diào)研。

　　2005年10月1日起施行的《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)規(guī)定：集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)入股(出資)，與他人合作、聯(lián)營(yíng)等形式共同興辦企業(yè)，視同集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓。但辦法同時(shí)規(guī)定，通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓和出租方式取得的集體建設(shè)用地，不得用于商品房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和住宅建設(shè)。

　　去年，國(guó)土資源部發(fā)布的52號(hào)文更進(jìn)了一步，首次明確提出將推進(jìn)農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地(包括宅基地)流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)工作。但據(jù)知情人士透露，該試點(diǎn)與現(xiàn)行《土地管理法》和《物權(quán)法》相沖突，短期內(nèi)難以逾越。