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　　社區(qū)關(guān)注隨著業(yè)主維權(quán)意識日益加強(qiáng)，近年來，業(yè)主將開發(fā)商告上法庭多有發(fā)生，然而，10日，我市一家小區(qū)的業(yè)主委員會卻坐上了被告席，而原告席上坐著的倒是小區(qū)開發(fā)商，為“當(dāng)今小區(qū)管理第一難”———停車問題，對簿公堂

　　數(shù)月來，潤德半島花園小區(qū)內(nèi)新聞不斷：開發(fā)商聘經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)入小區(qū)賣車庫；業(yè)主委員會結(jié)束前期物業(yè)、公開招聘新物管公司；開發(fā)商在地下車位上安裝地鎖，導(dǎo)致部分已付該車位租賃費(fèi)給物業(yè)公司的業(yè)主無法停車……咿咿呀呀，你方唱罷我登場，這出由開發(fā)商、業(yè)委會、物管公司共同“出演”的好戲終于在本周四升級，當(dāng)天上午，由于開發(fā)商一紙?jiān)V狀，三方分別成為原、被告，大戲在天寧區(qū)法院的第五審判庭繼續(xù)熱鬧上演。

　　數(shù)月來，潤德半島花園小區(qū)內(nèi)新聞不斷：，開發(fā)商聘經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)入小區(qū)賣車庫；，業(yè)主委員會結(jié)束前期物業(yè)、公開招聘新物管公司；，見業(yè)主不交費(fèi)給自己，開發(fā)商在地下車位上安裝地鎖，導(dǎo)致部分已付該車位租賃費(fèi)給物業(yè)公司的業(yè)主無法停車……咿咿呀呀，你方唱罷我登臺場，這出由開發(fā)商、業(yè)委會、物管公司共同“出演”的好戲終于在本周四升級，當(dāng)天上午，由于開發(fā)商一紙?jiān)V狀，三方分別成為原、被告，大戲在天寧區(qū)法院的第五審判庭繼續(xù)熱鬧開上演。

　　陳年舊事未決一朝對簿公堂

　　今年四月中旬，潤德半島的業(yè)委會和該小區(qū)“管家”蘭花物業(yè)突然收到法院傳票，——蘭花物業(yè)共同收到了來自天寧區(qū)法院的傳票，傳票上赫然寫著，雙雙被開發(fā)商——潤達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已將他們告上法庭，而他們的“罪名”是他們“侵權(quán)”了。，原告認(rèn)為，由于兩個被告多次張貼公告阻撓，致使許多業(yè)主對購買原告正在銷售或租賃的地下車位心存疑惑，導(dǎo)致銷售和租賃業(yè)績很差情況不甚樂觀，原告希望被告能盡快消除這種影響，同時此外，原告聲稱明，該小區(qū)？？？地下平方米地下汽車車車庫車位所有權(quán)歸原告所有，如何處置與兩個被告無關(guān)。

　　收到傳票，業(yè)委會和物管公司并不感到驚訝，事實(shí)上，由于潤德半島開發(fā)過程中產(chǎn)權(quán)分割不清，該小區(qū)地下車庫車位權(quán)屬問題一直懸而未決，對此，早在05年6月，由小區(qū)唯一合法自治組織——業(yè)委會，召集開發(fā)商和物管公司，開了一次會議，當(dāng)天的“會議紀(jì)要”記錄中有這樣的約定：產(chǎn)權(quán)爭議擱置，由業(yè)委會統(tǒng)一管理，業(yè)委會委托物管公司對小區(qū)所有車庫車位代收代繳停車費(fèi)。

　　然而早在去年下半年，早在今年新春業(yè)委會選定新管家前，新《物權(quán)法》還在熱議中，開發(fā)商就已經(jīng)“深謀遠(yuǎn)慮”地將目光瞄準(zhǔn)了地下車庫資源，而開發(fā)商與業(yè)委會和新物管之間的恩怨由來已久。

　　06年12月過年前，在沒有通知業(yè)委會的情況下，開發(fā)商宣布，將聘經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)入小區(qū)到處擅自張貼公告，出售、出租許多業(yè)主正在使用的地下車庫。，一時間，許多早已習(xí)慣按時向物管公司繳納停車費(fèi)汽車停在地下的業(yè)主非常困惑：自己明明按月向物管繳納了停車費(fèi)，為什么要再向開發(fā)商繳納費(fèi)用？怎么現(xiàn)在又說想停在這里必須再交筆費(fèi)用給開發(fā)商呢？業(yè)委會和物管業(yè)公司發(fā)現(xiàn)這一情況后，多次在小區(qū)張貼公告，告之業(yè)主，對于小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)不明的的車位，早在05年6月就有了約定。當(dāng)時，由小區(qū)唯一合法自治組織——業(yè)委會，召集開發(fā)商和宣稱物管公司，開了一次會議，當(dāng)天的“會議紀(jì)要”中記錄中有這樣的約定目前小區(qū)地下車庫和車位由：業(yè)委會委托物管公司對小區(qū)所有車庫車位進(jìn)行統(tǒng)一管理，代收代繳停車費(fèi)。告示再三提醒業(yè)主，為保護(hù)自身合法權(quán)益不受損害，不要將停車費(fèi)用交給他人，更不要購買產(chǎn)權(quán)不明的車位。

　　“一件商品，兩個賣家。”混亂的場面讓買家——開車人陷入了云里霧里。一段時間后，有人不明就里地乖乖交給開發(fā)商一筆費(fèi)用，在本來就“僧多粥少”車位緊張的小區(qū)內(nèi)或租或買了個地下車位了事，但更多人堅(jiān)持只認(rèn)業(yè)委會和物管，導(dǎo)致開發(fā)商的如意計(jì)劃算盤被迫被擱置。

　　那么，該小區(qū)地下車庫原先由誰在經(jīng)營，情況如何？開發(fā)商為什么突然跳出來宣稱車庫歸自己所有，并承擔(dān)經(jīng)營職責(zé)呢？

　　一切緣由業(yè)委會更換了物業(yè)公司。2002年，潤德半島小區(qū)交付使用后，先后有三家物業(yè)公司入駐，均由開發(fā)商選定，今年過年前，小區(qū)內(nèi)居民對原物業(yè)不滿，業(yè)委會按法定程序找了新“管家”。“把我給你選的管家換了？”對于業(yè)委會這一合理合法的做法，開發(fā)商雖不樂意，但也找不出理由反對，然而開發(fā)商緊接著發(fā)現(xiàn)自己的利益受到損害了。原來，潤德半島小區(qū)地下車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬一直沒有一個明確的說法，按以往慣例，開發(fā)商委托物管公司代為管理，業(yè)主交費(fèi)給物管公司，再由物管向開發(fā)商繳納一定數(shù)額的費(fèi)用。“以前的管家是自己人”，凡事好商量，但現(xiàn)在……面對新情況，開發(fā)商單方面提出，由自己經(jīng)營車庫，并請來了經(jīng)紀(jì)公司。住戶黃女士告訴記者，小區(qū)停車一向井然有序，車位費(fèi)一直交給物管公司。今年2月10日入駐的蘭花物管老總王琦向記者證實(shí)，公司被業(yè)委會聘用后就一直延續(xù)著05年“會議紀(jì)要”的約定和做法。

　　不過，無論是業(yè)委會、物管還是開發(fā)商，心中都清楚，目前的做法都只是權(quán)宜之計(jì)，因?yàn)?，小區(qū)地下車庫車位權(quán)屬問題不清會帶來許多麻煩。大家都期盼著新《物權(quán)法》的施行，屆時，權(quán)屬不明的車庫車位將歸全體業(yè)主所有。

　　對此，開發(fā)商迅速想出對策，

　　開發(fā)商計(jì)劃強(qiáng)硬接受其委托的經(jīng)紀(jì)公司管車庫在小區(qū)不斷打電話、上門向業(yè)主推銷。，業(yè)委會和物管得知情況后，繼續(xù)張貼公告，提醒業(yè)主堅(jiān)持按慣例辦，并多次找開發(fā)商，，業(yè)主不知所措但均無結(jié)果。，矛盾在小區(qū)愈逾演愈逾烈，造成管理爭執(zhí)數(shù)番之后混亂。，正在業(yè)委會和物管公司尋求對策之際，不意開發(fā)商竟將他們推上了選擇對簿公堂。

　　法庭上四大焦點(diǎn)分歧較大，爭論不休

　　四大焦點(diǎn)，急論不休

　　庭審當(dāng)天，小區(qū)業(yè)委會的全體成員幾乎悉數(shù)到場，將旁聽席坐得滿滿的。

　　原告聘請來江蘇常州東晟律師事務(wù)所的周旭東，被告委托了江蘇常州達(dá)文律師事務(wù)所的黃志敏。開庭后，從提供證開始提證質(zhì)證據(jù)到法官宣布休庭，原被告的爭論一直就持續(xù)不斷，充滿濃濃的火藥味。

　　【焦點(diǎn)一】：

　　業(yè)委會是否具有訴訟主體做被告是否適格資格

　　黃志敏對于業(yè)委會是否有資格做被告提出質(zhì)置疑，他說，根據(jù)民法，作為被告，要有獨(dú)立財(cái)產(chǎn)，而業(yè)委會只是民間自治組織，沒有獨(dú)立財(cái)產(chǎn)，因此不具備訴訟主體資格。周旭東反駁，業(yè)委會做原告的案例已屢見不鮮，既然可以做原告，也可以做被告，此外，將于10月實(shí)施的《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)委會一旦違法，是可以做被告的。針對此這個，黃志敏笑著強(qiáng)調(diào)，《物權(quán)法》不是民事訴訟法，且還未實(shí)施，尚未生效，而且《物權(quán)法》規(guī)定也是指在特殊情況下，并不是泛指。

　　【焦點(diǎn)二】：

　　業(yè)委會和物管是否侵權(quán)

　　周旭東認(rèn)為，被告在小區(qū)內(nèi)張貼公告，宣稱產(chǎn)權(quán)歸屬不清，影響了阻止業(yè)主購買或租賃地下車庫，侵害了原告在小區(qū)內(nèi)出售車庫車位的權(quán)利，導(dǎo)致原告經(jīng)營情況不良，要求被告盡快消除影響。對此，被告認(rèn)為，2006年5月我市消費(fèi)者協(xié)會定期會發(fā)布06年第五號消費(fèi)警示，提醒消費(fèi)者，衡量車庫可否銷售的唯一標(biāo)準(zhǔn)是能否辦理產(chǎn)權(quán)證(或有無預(yù)售許可證)，消費(fèi)者在購買車庫時一定要注意索要產(chǎn)權(quán)證，若購買的車庫不能辦理產(chǎn)權(quán)證，則說明該車庫是不能銷售的。小區(qū)公用場地、計(jì)入公攤面積的車庫屬全體小區(qū)業(yè)主所有，人防工程等配套設(shè)施也是禁止買賣的，開發(fā)商或者物業(yè)公司無權(quán)出售出租。這類車庫可以由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會委托物業(yè)公司租給業(yè)主使用，出租收益扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)維修資金。，被告認(rèn)為，自己而自己作為自治組織，有小區(qū)內(nèi)唯一合法的自治機(jī)構(gòu)，有義務(wù)權(quán)提醒特定的消費(fèi)者，即本小區(qū)業(yè)主注意一些消費(fèi)購買車庫時的陷阱。

　　【焦點(diǎn)三】：

　　開發(fā)商是否有處置地下車庫的權(quán)力利

　　周旭東現(xiàn)場原告委托代理人指出，土地所有權(quán)歸國家，開發(fā)商在取得產(chǎn)權(quán)證后自然擁有使用權(quán)，他出示了一份2004年整個小區(qū)的土地產(chǎn)權(quán)證？？？，他強(qiáng)調(diào)指出，除了業(yè)主已購買的土地以及必要的人防設(shè)施外，原告擁有其余土地的使用權(quán)，其中包含地下車庫。被告委托代理人指出，這份產(chǎn)權(quán)證恰恰說明：“產(chǎn)權(quán)是你開發(fā)商的，但又不完全是。”，房屋出售后，大產(chǎn)權(quán)已經(jīng)分割為歸各業(yè)主所有的小產(chǎn)權(quán)，因此2004年整個小區(qū)的土地權(quán)證整個小區(qū)的土地產(chǎn)權(quán)證已自動經(jīng)失效，不能作為證據(jù)證明開發(fā)商擁有車庫產(chǎn)權(quán)。原告繼續(xù)舉證，2004年常州市多家單位聯(lián)合發(fā)116號文件；。——《關(guān)于小區(qū)公建配套設(shè)施權(quán)屬問題的確定？？？》規(guī)定了“誰開發(fā)，誰經(jīng)營，誰收益”，原告認(rèn)為，自己對地下車庫享有獲得利潤的權(quán)利。對此，被告認(rèn)為，根據(jù)國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，小區(qū)公建配套設(shè)施可分為人防設(shè)施、經(jīng)營性設(shè)施、和非經(jīng)營性設(shè)施，只有經(jīng)營性設(shè)施才可以“誰開發(fā)，誰經(jīng)營，誰收益”，被告多次要求原告提供書證，說明小區(qū)內(nèi)哪些設(shè)施屬于人防、哪些屬于經(jīng)營性、哪些屬于非經(jīng)營性，而目前原告至今未向業(yè)委會和物業(yè)管理公司移交清楚，事實(shí)是按原告所主張的其擁有產(chǎn)權(quán)的地下車庫車位之外，本小區(qū)竟無一個公建配套的為全體業(yè)主所有的地下車庫車位。而既然原告指出“所有權(quán)歸國家”，被告出示的產(chǎn)權(quán)證又不能證書其擁有使用權(quán)，那么是誰批準(zhǔn)被告可以出售車庫的？對于這點(diǎn)，原告代理人認(rèn)為，土地產(chǎn)權(quán)證由國家各級機(jī)關(guān)頒發(fā)，《房屋權(quán)屬登記管理辦法》中規(guī)定，“產(chǎn)權(quán)證是唯一合法憑證”，自己對地下設(shè)施的使用權(quán)不需再由哪方開具證明。

　　【焦點(diǎn)四】：

　　地下車位今后如何處置

　　原告堅(jiān)持要將地下車庫車位的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)收歸自己所有，而被告當(dāng)庭出示了2005年6月的一份？？？“會議紀(jì)要”，堅(jiān)持“紀(jì)要”中約規(guī)定，關(guān)于地下車庫車位“產(chǎn)權(quán)爭議擱置，由業(yè)委會？？？統(tǒng)一管理”，被告期望繼續(xù)，即使在產(chǎn)權(quán)明晰之后，本小區(qū)的一切管理事務(wù)也必須按程序由業(yè)委會授權(quán)物管公司進(jìn)行，不允許出現(xiàn)第三方擅自介入的情況。按？？辦事。原告仔細(xì)查看？？后提出，沒有自己的簽字，拒不承認(rèn)。原告又出具簽字當(dāng)天與會者的簽名，原告當(dāng)即反駁：“到會不一定同意這種做法。”隨即原告話鋒一轉(zhuǎn)，“我們開發(fā)商也不希望訴諸法律，其實(shí)大家都是業(yè)主……”旁聽席上立即有人反問：“你說自己是業(yè)主，有沒有交過物業(yè)管理費(fèi)和維修基金？”話畢，旁聽業(yè)主們發(fā)出一陣會心的笑聲。

　　被告委托代理人指出，車庫買賣不是一筆簡單的交易，交易完成后，此后長期的管理與維護(hù)費(fèi)用由誰承擔(dān)？這個問題還沒有明確，所以，即使原告有權(quán)出售車庫，也必須向業(yè)委會交代并協(xié)調(diào)好這些善后事務(wù)，而非一賣了之。