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　　“宏觀調控對國外游資打擊很大，但對于基金仍未傷筋動骨。事實上，外資更加看好宏觀調控期間擠掉泡沫的中國樓市。”　　

       限制外資等政策出臺后，外資并未放緩進入中國房地產市場的步伐。專家認為，中國樓市仍是投資者感興趣的地區(qū)，如果資金充裕的外資基金頻繁買賣物業(yè)，可能對房價推波助瀾，亟待有關部門重點關注并加強監(jiān)管。

　　外資加快進入華南市場

　　2006年11月，RREEF，德意志銀行之房地產和基礎設施管理業(yè)務分支機構，宣布該公司通過投資在廣東省珠海市一個大型民用住宅項目，開始進軍中國房地產市場。

　　同年12月，香港南豐集團旗下資金在廣州土地拍賣市場掀起風云。位于廣州琶洲會展中心南側的地塊，被拍出了7.4億元的高價，刷新了土地拍賣的歷史記錄。

　　業(yè)內人士曾紀崇認為，京滬兩地房地產價格已經(jīng)相當高，增值空間有限，但華南地區(qū)相對而言潛力巨大。記者從仲量聯(lián)行獲悉，2006年廣州大宗土地(單宗交易額超過5000萬元)成交總額達170億元，比2005年增加372%，其中約6%來自包括香港的境外投資者。現(xiàn)存物業(yè)(非住宅)成交額達31億元，外國投資者占20%。

　　進入2007年，外資進入華南房市的步伐仍在加快。根據(jù)廣東省房協(xié)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，一季度，廣東房地產開發(fā)到位資金739.44億元，其中，外資為25.9億元，同比增長373.91%，與上年同期-52.82%的增長形成強烈對比。

　　涉足開發(fā)領域

　　在宏觀調控的政策壓力下，外資進入中國樓市的模式正在從簡單的“爆炒”一個或幾個熱點城市的樓盤，改為炒作區(qū)域性樓盤；從過去直接購買已建好的物業(yè)、單打獨斗為主，轉向更早介入開發(fā)、與內地開發(fā)商合作等模式。

　　業(yè)內人士曾紀崇認為，外資確實對有關限制政策心存疑慮，但在觀望后發(fā)現(xiàn)影響不大，于是迅速啟動。外資基金都預期有回報，強大的資金壓力下他們把目光集中到中國樓市。

　　仲量聯(lián)行廣州董事總經(jīng)理陳永輝說，在人民幣繼續(xù)升值的預期下，外資在加快進入中國房地產市場。2006年，在華南地區(qū)動作不多的摩根士丹利和漢國置業(yè)合作開發(fā)了廣州的北京南路商住項目。

　　此外，與以往購買物業(yè)管理出租的方式不同，外資開始進入風險較高、收益較高的房地產開發(fā)領域。

　　同時，跨國公司及本土企業(yè)的不斷擴充，也激發(fā)了廣州寫字樓市場的“熱情”。2006年，廣州甲級寫字樓租金上升3.1%，資本值增長11.3%。

　　專家建議重點關注“點火”基金

　　多位專家指出，目前《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》中的門檻——如“外商投資設立房地產企業(yè)，投資總額超過1000萬美元的，注冊資本金不得低于投資總額的50%。”對財力雄厚的基金影響不大，純粹購買現(xiàn)有物業(yè)、對樓價推波助瀾的“點火”基金，應成為關注的重要對象。

　　長期關注廣西、云南等地樓市的專家曾在旺認為，從投資分散風險的角度看，進入中國的外資在向中西部二三線城市轉移，其主要方式是尋找炒作題材。如廣西南寧的中國-東盟博覽會、云南的大湄公河次區(qū)域開發(fā)等，都是可以炒作的概念。

　　曾紀崇估計，總體房地產開發(fā)投資中，外資約占5%，但以物業(yè)買賣交易額計，外資則占10%至15%。雖然外資占整體內地房產市場比例不高，但在重點城市，所占比例可達20%。

　　上海房地產專家蔡為民認為，外資進入內地房地產業(yè)，對行業(yè)帶來不少正面作用，但一些房地產投資基金則純粹購買現(xiàn)有物業(yè)，對行業(yè)發(fā)展并無太大促進作用，反而對樓價推波助瀾。外資的風向標作用很強，1元的外資投入，可能帶來10元的內資跟進，從而推動房地產價格上漲。

　　根據(jù)日本及臺灣地區(qū)經(jīng)驗，本土貨幣升值過程中，房產和股票均會價格上漲，并吸引大量外資到房產及股票市場，從而進一步強化貨幣的升值需求。目前人民幣匯率改革已經(jīng)啟動，如果房地產價格不斷上漲，則意味國際資金將可通過投資內地房地產及炒賣匯率來賺取雙重利潤。

　　曾紀崇、陳永輝等專家建議，重點關注外資基金在房地產市場的投資動向，通過稅收、外匯管制、投資規(guī)模等手段，引導和限制基金進入內地炒作。同時，房地產政策的制定，要考慮人民幣匯率改革的進程，關注其他經(jīng)濟和社會問題的連鎖反應。

　　相關鏈接

　　去年90億美元外資涌入中國樓市

　　2006年7月，中央六部委聯(lián)合簽發(fā)《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》，對外資進入中國房地產市場進行規(guī)范和限制。隨后的數(shù)據(jù)顯示，“洋散戶”對中國高檔樓盤價格的拉升作用減弱，而境外機構投資者則成為外資炒樓的主力軍。

　　2007年3月，仲量聯(lián)行發(fā)布的全球房地產投資報告顯示，2006年外資購買中國房產的交易額創(chuàng)紀錄地達到90億美元，增長69%。其中，外資機構投資在新加坡和全球性基金的主導下，占到總投資的60%，成為外資進入內地樓市的絕對主力。