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　　繼去年10月分拆瑞安房地產(chǎn)(0272.HK)于香港上市之后，瑞安建業(yè)(0983.HK)再行分拆。

　　4月12日，公司年報(bào)發(fā)布會(huì)上，瑞安集團(tuán)、瑞安建業(yè)董事長(zhǎng)羅康瑞公布，擬將旗下停建房產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目(俗稱“爛尾樓”)打包，注入新公司“中華匯房地產(chǎn)有限公司”(ChinaCentralProperties(BVI)Limited，下稱中華匯),年內(nèi)分拆上市，地點(diǎn)或在歐洲或亞洲的交易所。“對(duì)香港的創(chuàng)業(yè)板也很感興趣。”羅康瑞表示。

　　羅康瑞透露，“連環(huán)分拆”的初衷是，很多國(guó)際機(jī)構(gòu)投資者對(duì)中國(guó)的停建工程有興趣，以往只能逐個(gè)項(xiàng)目談合作，而分拆上市則方便其入股，資金運(yùn)用也更加靈活。

　　目前，與瑞安建業(yè)在爛尾樓方面合作的國(guó)際機(jī)構(gòu)不少，諸如摩根大通、Spinnaker、ValuePartner、YidaGroup等等。

　　23億資產(chǎn)注入

　　羅康瑞透露，目前瑞安建業(yè)旗下已有的5個(gè)停建工程項(xiàng)目，凈資產(chǎn)約2.93億美元(約23億人民幣)，分別位于北京、大連、青島和成都四個(gè)城市。

　　瑞安集團(tuán)董事總經(jīng)理、瑞安建業(yè)行政總裁黃月良告訴記者，這5個(gè)項(xiàng)目類型包括寫字樓、商場(chǎng)和住宅，總樓面面積約為42.432萬平方米。

　　根據(jù)瑞安建業(yè)4月13日發(fā)布的公告顯示，公司計(jì)劃將上述5個(gè)項(xiàng)目注入到中華匯。

　　中華匯由瑞安建業(yè)與SpinnakerGlovalEmergingMarketsFundLtd.共同組建，各占50%股權(quán)。上述資產(chǎn)注入后，中華匯將專注在中國(guó)二線城市收購(gòu)因業(yè)主或開發(fā)商資金困難而擱置的中大型、部分完成物業(yè)項(xiàng)目。

　　目前，中華匯僅有兩名董事，其一為瑞安建業(yè)董事黃福霖。全面重組完成后，羅康瑞將再次主掌中華匯董事會(huì)大權(quán)，出任非執(zhí)行主席。

　　事實(shí)上，瑞安建業(yè)開始進(jìn)入爛尾樓項(xiàng)目不過從2005年11月開始。短短18個(gè)月，已經(jīng)拿下5個(gè)項(xiàng)目，且利潤(rùn)豐厚，去年9個(gè)月已賺800萬。黃月良透露，現(xiàn)有項(xiàng)目的回報(bào)率超過40%。

　　瑞安建業(yè)收購(gòu)的每一個(gè)爛尾樓項(xiàng)目中，均有外資財(cái)團(tuán)的身影。

　　舉例來看，去年已竣工的甲級(jí)寫字樓大連希望大廈，就由瑞安建業(yè)和摩根大通牽頭的投資財(cái)團(tuán)全資擁有。該項(xiàng)目總樓面面積8.8萬平方米，今年2月完工，辦公室及零售空間已經(jīng)開始出租，已完成出租比例25%。

　　青島的中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)(前稱中成大廈)，也是牽頭國(guó)際財(cái)團(tuán)共同投資，瑞安建業(yè)擁有50%權(quán)益。

　　北京的圣元中心(包括兩座各9層、18層的辦公大樓及3層停車場(chǎng))、成都的匯通大廈也將于2007年底前竣工或開始發(fā)售。

　　黃月良告訴本報(bào)，公司今后將視項(xiàng)目情況決定出售還是留作投資出租，相信兩者都會(huì)有，以增加公司現(xiàn)金流及穩(wěn)定收入。

　　他透露，公司目前正物色另外4個(gè)新爛尾樓項(xiàng)目，爭(zhēng)取上半年將總樓面面積擴(kuò)展到100萬平方米，而“這些新項(xiàng)目的投資回報(bào)也不會(huì)低于25%”，黃月良表示。

　　公告顯示，中華匯近期于3月15日和4月12日，又分別與獨(dú)立第三方訂立兩項(xiàng)收購(gòu)協(xié)議。

　　該協(xié)議將收購(gòu)北京楓橋別墅和北京華普中心3期若干單位升級(jí)工程，其中，前者收購(gòu)資產(chǎn)包括最少142個(gè)單位及會(huì)所，總樓面面積分別為77600平方米和7700平方米，而后者則為住宅及零售物業(yè)，總面積25500平方米。

　　“我們一般會(huì)在項(xiàng)目的后期介入，因而市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大減”，羅康瑞稱。

　　他透露，中華匯上市之前，瑞安建業(yè)及Spinnaker會(huì)分別向該公司注入11.9億和3.9億港元，瑞安建業(yè)將持有新公司35%-50%的股權(quán)。

　　瑞安建業(yè)成控股公司？

　　羅康瑞否認(rèn)了這一說法，雖然繼分拆瑞安房地產(chǎn)和爛尾樓項(xiàng)目上市之后，瑞安建業(yè)的主業(yè)越來越少。

　　該公司2006年年報(bào)顯示，瑞安建業(yè)去年僅有瑞安房地產(chǎn)的上市，就帶來將近30億的收益。目前，瑞安建業(yè)持有瑞安房地產(chǎn)17.8%的股權(quán)，以2006年12月31日收市價(jià)6.79港元計(jì)算，該筆投資市值已達(dá)50.7億港元。

　　該筆收入一部分計(jì)入盈利，一部分則直接增加儲(chǔ)備，同時(shí)大大減低了瑞安建業(yè)的負(fù)債比率。

　　瑞安建業(yè)的主要收入來源還包括創(chuàng)業(yè)基金。該公司目前持有兩個(gè)長(zhǎng)江創(chuàng)業(yè)基金65%和75%的股權(quán)。2006年，該基金投資的多家公司實(shí)現(xiàn)上市，給瑞安建業(yè)提供極佳的套現(xiàn)機(jī)會(huì)，去年9個(gè)月盈利7500萬。

　　除此之外，瑞安建業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)就只剩下水泥和建筑工程，其中，前者去年首次扭虧為盈，而后者的盈利貢獻(xiàn)也僅為3700萬元。

　　但即便如此，羅康瑞仍然堅(jiān)稱，瑞安建業(yè)今后不會(huì)變成一家控股公司，“她會(huì)有自己的主營(yíng)業(yè)務(wù)，我們還在繼續(xù)探尋。”