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　　十年一輪回。1997年?yáng)|南亞金融危機(jī)爆發(fā)，香港房地產(chǎn)商在內(nèi)地的第一輪“圈地潮”結(jié)束，距今正好十年。最近一段時(shí)間以來(lái)，以“四大天王”(長(zhǎng)和系、新鴻基地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)、九龍倉(cāng))為代表的港資地產(chǎn)商卷土重來(lái)，在內(nèi)地掀起第二波“圈地潮”。

　　種種跡象表明，港資地產(chǎn)商正在內(nèi)地掀起第二波“圈地潮”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，1992年到1997年間是港資在內(nèi)地的第一輪“圈地潮”。恒隆廣場(chǎng)、新世界大廈等香港地產(chǎn)商在上海投資的一些知名物業(yè)，大多是在這個(gè)時(shí)段購(gòu)入土地的，和黃目前在上海的在售項(xiàng)目，基本使用的也是這一時(shí)期儲(chǔ)備的土地。1997年?yáng)|南亞金融危機(jī)爆發(fā)，香港房地產(chǎn)商在內(nèi)地的第一輪“圈地潮”結(jié)束。

　　從時(shí)間上看，香港開(kāi)發(fā)商的新一輪“圈地”與中央宏觀調(diào)控的時(shí)段相吻合。“宏觀政策趨緊導(dǎo)致土地資源供應(yīng)日益緊張，成為大的地產(chǎn)公司融資圈地的根本動(dòng)因，”中金港股地產(chǎn)分析師白宏煒?lè)治觯?ldquo;得土地者得天下”，土地儲(chǔ)備維持在充足的水平是地產(chǎn)商成功的關(guān)鍵。2006年以來(lái)，人民幣持續(xù)升值，加速了抱定“資產(chǎn)性?xún)r(jià)格將上漲”決心的港資北上投資物業(yè)；密集出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策讓內(nèi)地中小地產(chǎn)商資金吃緊，使得資本實(shí)力雄厚的香港地產(chǎn)商大規(guī)模圈地成為可能。

　　國(guó)際注冊(cè)房地產(chǎn)投資師陳詠東則認(rèn)為，香港開(kāi)發(fā)商在內(nèi)地這一輪大規(guī)模“圈地”，背后其實(shí)是其投資策略的改變。香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)已面臨下調(diào)的壓力，而內(nèi)地二、三線城市將為香港開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造可持續(xù)發(fā)展的空間與機(jī)會(huì)。許多香港開(kāi)發(fā)商為了尋求公司未來(lái)發(fā)展的新方向，加大對(duì)內(nèi)地的投資，并開(kāi)始對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)進(jìn)行策略性考慮。中信泰富董事會(huì)的觀點(diǎn)很有代表性：公司未來(lái)的增長(zhǎng)將來(lái)自于內(nèi)地，因此新物業(yè)投資也主要在內(nèi)地，將集中于上海及鄰近的浙江、江蘇兩省的一些城市。因此，把香港開(kāi)發(fā)商這段時(shí)間的作為，看成是其策略安排與國(guó)家宏觀調(diào)控的一次時(shí)間上的巧合更合適，“宏觀調(diào)控只不過(guò)加快了他們的決定，以更合適的價(jià)格獲得土地。”

　　事實(shí)上，一些香港開(kāi)發(fā)商并不諱言趁低買(mǎi)進(jìn)的想法。恒基地產(chǎn)方面曾表示，央行收緊銀根的現(xiàn)況對(duì)于資金充足的香港及海外大型房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，反而是一個(gè)趁低入市、增加土地儲(chǔ)備、提高市場(chǎng)占有率的大好時(shí)機(jī)。

　　對(duì)于樓市調(diào)控本身，港資開(kāi)發(fā)商鮮有擔(dān)心。恒基地產(chǎn)在年報(bào)中表示，調(diào)控旨在抑制投機(jī)活動(dòng)、穩(wěn)定物業(yè)價(jià)格以及完善市場(chǎng)運(yùn)作，這其實(shí)更有利于集團(tuán)在內(nèi)地作長(zhǎng)遠(yuǎn)投資和發(fā)展。因此，它不斷擴(kuò)大在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備量。嘉里建設(shè)則認(rèn)為，調(diào)控措施主要針對(duì)住宅項(xiàng)目，而集團(tuán)用作銷(xiāo)售的住宅項(xiàng)目占整個(gè)物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目比例不高，所以對(duì)他們的影響有限。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于調(diào)控政策只作用于內(nèi)地開(kāi)發(fā)商，對(duì)香港開(kāi)發(fā)商幾無(wú)影響，這促使香港房地產(chǎn)企業(yè)近來(lái)在內(nèi)地不斷拿地，為其在內(nèi)地的全力拓展做準(zhǔn)備。未來(lái)幾年，將是香港開(kāi)發(fā)商在內(nèi)地快速發(fā)展階段，在這一階段，香港開(kāi)發(fā)商在內(nèi)地的市場(chǎng)占有率、投資額和利潤(rùn)占公司的比重均會(huì)大幅提高。

　　“四大天王”加速內(nèi)地“圈地”

　　3月下旬，香港多家地產(chǎn)上市公司的年報(bào)出現(xiàn)驚人的“內(nèi)容趨同”：內(nèi)地項(xiàng)目營(yíng)收、利潤(rùn)占整個(gè)公司的比重顯著提高，加速在內(nèi)地的土地收購(gòu)儲(chǔ)備成了上市公司的必然選擇。資金相對(duì)雄厚的香港地產(chǎn)商正在揮師北上“圈地”。

　　在北上“圈地”擴(kuò)張的香港地產(chǎn)商中，李嘉誠(chéng)旗下的“長(zhǎng)和系”一馬當(dāng)先。3月22日，“長(zhǎng)和系”兩家地產(chǎn)公司同時(shí)發(fā)布2006年業(yè)績(jī)公告：長(zhǎng)江實(shí)業(yè)(0001.HK)凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)29%，達(dá)180.75億港元；和記黃埔(0013.HK)大增40%，至200.3億港元。兩家公司的利潤(rùn)相當(dāng)一部分來(lái)自?xún)?nèi)地。

　　長(zhǎng)實(shí)(集團(tuán))網(wǎng)站顯示，眼下長(zhǎng)和系正在上海開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目還有3個(gè)：世紀(jì)大道項(xiàng)目，位于浦東新區(qū)陸家嘴金融中心區(qū)和花木行政文化區(qū)之間，地塊總占地面積逾5.47萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積23.25萬(wàn)平方米，計(jì)劃發(fā)展成高檔購(gòu)物中心、豪華酒店及甲級(jí)辦公樓于一體的大型物業(yè)。除現(xiàn)有項(xiàng)目外，“長(zhǎng)和系”還頻頻加速在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備。最近兩年來(lái)，“長(zhǎng)和系”在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備量已達(dá)到2000萬(wàn)平方米。

　　新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地的發(fā)展策略是“貴精不貴多”，現(xiàn)已儲(chǔ)備稀缺性高附加值土地逾200萬(wàn)平方米，集中于上海等一線城市的珍貴地段。以地價(jià)連建筑費(fèi)計(jì)算，該集團(tuán)于內(nèi)地項(xiàng)目?jī)r(jià)值達(dá)220億元，占集團(tuán)總資產(chǎn)約10%。其中位于上海的項(xiàng)目投資達(dá)167億元。目前，新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地的大型在建項(xiàng)目有4個(gè)，其中兩個(gè)位于上海，杭州和無(wú)錫各一個(gè)。

　　同時(shí)，新鴻基在上海還持有兩處位于繁華街區(qū)的大型物業(yè)：位處盧灣區(qū)淮海中路的中環(huán)廣場(chǎng)和位于徐匯區(qū)廣元西路的上海名仕苑。

　　恒基地產(chǎn)在內(nèi)地“圈地”的大手筆引人注目。除在北京、上海及廣州等一線城市儲(chǔ)地外，恒基地產(chǎn)在二線城市的地價(jià)投資累計(jì)已達(dá)41億元人民幣，土地面積近300萬(wàn)平方米。此外還有多幅已協(xié)議買(mǎi)入土地，正待落實(shí)程序，涉及地價(jià)共75億元。3月22日，恒基地產(chǎn)發(fā)布截至2006年底的業(yè)績(jī)公告稱(chēng)，若有關(guān)地塊能于2007年6月底前完成購(gòu)入程序，公司在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備將進(jìn)一步擴(kuò)大，將有可建樓面面積約1500萬(wàn)平方米。在這些土地儲(chǔ)備中，近八成為住宅用地。恒基地產(chǎn)現(xiàn)在北京、上海、廣州有多處物業(yè)用于出租。

　　九龍倉(cāng)在內(nèi)地土地儲(chǔ)備還要增加。3月21日，香港地產(chǎn)上市公司九龍倉(cāng)發(fā)布2006年業(yè)績(jī)年報(bào)顯示，九龍倉(cāng)于2006年底、2007年初，在成都、蘇州和無(wú)錫購(gòu)入多塊位置上佳地塊。目前在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備及投資物業(yè)也由2006年初的約158萬(wàn)平方米上升至464.5萬(wàn)平方米，分布在北京、上海等8個(gè)城市。九龍倉(cāng)副主席兼常務(wù)董事吳天海表示，集團(tuán)未來(lái)還會(huì)在內(nèi)地增加土地儲(chǔ)備。九龍倉(cāng)在上海的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備現(xiàn)有4個(gè)。九龍倉(cāng)在內(nèi)地已經(jīng)落成的商用物業(yè)還包括：北京首都時(shí)代廣場(chǎng)、大上海時(shí)代廣場(chǎng)和重慶時(shí)代廣場(chǎng)，用于出租。