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　　商品房對(duì)于中國(guó)投資者來(lái)說(shuō)，一直被認(rèn)為是比較穩(wěn)妥的投資方式。沈陽(yáng)市近幾年來(lái)房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，特別是在東北振興、地鐵建設(shè)等一系列經(jīng)濟(jì)發(fā)展有利因素影響下，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大。但是，在國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)的大背景下，也有人堅(jiān)定地認(rèn)為，房?jī)r(jià)會(huì)降，選擇此時(shí)投資風(fēng)險(xiǎn)較大。那么2007年，沈陽(yáng)房地產(chǎn)投資究竟是向左走還是向右走？

　　2007沈陽(yáng)房地產(chǎn)個(gè)人投資調(diào)查報(bào)告

　　調(diào)查對(duì)象

　　東環(huán)國(guó)際、鑫豐國(guó)際、富中U-SHOW、翔鳳·山水國(guó)際、泉涌新鎮(zhèn)、理想新城、瑞士風(fēng)情小鎮(zhèn)

　　調(diào)查統(tǒng)計(jì)

　　通過(guò)對(duì)各家地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的負(fù)責(zé)人及售樓處買(mǎi)房者的調(diào)查顯示，商住公寓由于其地理位置優(yōu)越、價(jià)格較寫(xiě)字樓便宜及開(kāi)發(fā)商承諾的高額回報(bào)率，仍然是投資者比較熱衷的產(chǎn)品類(lèi)型，在此類(lèi)產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)者當(dāng)中，用于投資的占到了六成左右，而且多為年輕人購(gòu)買(mǎi)；別墅由于其總價(jià)高、開(kāi)發(fā)量小，有很大一部分購(gòu)房者作為固定資產(chǎn)進(jìn)行長(zhǎng)線(xiàn)投資，投資比例接近30%；普通住宅的投資仍然集中在小戶(hù)型，投資比例在三類(lèi)產(chǎn)品中最低，僅占到購(gòu)房者的20%左右，另外，值得關(guān)注的是近郊大盤(pán)由于其價(jià)格低，開(kāi)始被一些投資者所關(guān)注。

　　記者也對(duì)售樓處的購(gòu)房者進(jìn)行了隨機(jī)采訪(fǎng)，被采訪(fǎng)的30人當(dāng)中，有21人表示對(duì)沈陽(yáng)房地產(chǎn)投資前景看好，如果有資金會(huì)投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，9人認(rèn)為不確定。30名購(gòu)房者當(dāng)中，有10名購(gòu)房者是購(gòu)買(mǎi)第二套住宅，有6人是用來(lái)投資，其余自住。

　　調(diào)查分析

　　別墅投資有上升趨勢(shì)

　　隨著國(guó)家不再新批別墅用地的政策出臺(tái)，別墅的投資增值空間被看好，除了新開(kāi)盤(pán)的別墅銷(xiāo)量看漲外，二手高端物業(yè)也被購(gòu)房者看好。

　　一般而言,房地產(chǎn)投資中別墅往往是最大的冷門(mén)。但如今，別墅的早期購(gòu)買(mǎi)者卻開(kāi)始嘗到增值收益的甜頭。

　　別墅最大的特征之一就在于對(duì)土地的占有，在各大類(lèi)型的房屋中，別墅單位占地的比例與面積是最大的，土地帶來(lái)的收益自然最大。

　　目前沈陽(yáng)的別墅投資市場(chǎng)并不像上海、北京那樣成熟，多數(shù)投資者只是當(dāng)做固定資產(chǎn)來(lái)投資，并沒(méi)有短期獲利打算。位于蒲河新城的翔鳳·山水國(guó)際的楊經(jīng)理表示，目前該項(xiàng)目一期已經(jīng)售出60%，其中投資者只占10-20%，多為中長(zhǎng)期投資，自國(guó)家相關(guān)政策出臺(tái)后，投資別墅者略有增加。“泉涌新鎮(zhèn)一期已經(jīng)售出90%，投資者僅為全部購(gòu)房者的30%。”泉涌新鎮(zhèn)尤總這樣對(duì)記者說(shuō)。另外，記者發(fā)現(xiàn)，這些投資者多為外地人士及海外華人。由此可見(jiàn)，沈城別墅購(gòu)買(mǎi)者仍以自住為主，國(guó)家出臺(tái)禁批別墅用地后，別墅市場(chǎng)投資出現(xiàn)了漸熱的局面，相信這種趨勢(shì)會(huì)隨著高檔住宅的稀缺而逐漸明顯起來(lái)。

　　普通住宅投資以小戶(hù)型為主

　　沈陽(yáng)屬于二線(xiàn)城市，不像北京、上海、廣州等發(fā)達(dá)城市惡意炒房現(xiàn)象明顯。沈陽(yáng)普通住宅投資具有自己鮮明的特點(diǎn)，同時(shí)自住兼投資比例較高。

　　記者隨意采訪(fǎng)瑞士風(fēng)情小鎮(zhèn)、理想新城等住宅項(xiàng)目，從各家反映的情況來(lái)看，沈陽(yáng)普通住宅投資比例不是很高，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)所占比例不到20%，大部分是用來(lái)自住，這個(gè)判斷主要是從各個(gè)樓盤(pán)的入住率來(lái)看的，自住的比例很高，用于出租的并不多。另外，記者采訪(fǎng)中了解到，瑞士風(fēng)情小鎮(zhèn)組團(tuán)購(gòu)買(mǎi)的現(xiàn)象很普遍。該項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人從了解的情況分析，具有投資心理的客戶(hù)通常會(huì)選擇面積在90平米以?xún)?nèi)的，位置稍好一點(diǎn)的房子來(lái)作為投資對(duì)象。另外，記者采訪(fǎng)的樓盤(pán)還出現(xiàn)了一家三代同在一個(gè)小區(qū)購(gòu)房的現(xiàn)象，這些客戶(hù)并不僅僅有一處房子，目的是為了兒女提前購(gòu)房，確保以后升值。記者從理想新城了解到，由于其整個(gè)項(xiàng)目需要5年左右的時(shí)間完成，大多數(shù)人認(rèn)為價(jià)格會(huì)慢慢走高，所以很多購(gòu)房者在此位置購(gòu)房是奔著投資去的。另外，據(jù)記者了解，近期有人到理想新城詢(xún)問(wèn)一下子購(gòu)買(mǎi)二三套房子的相關(guān)事宜，明顯有投資傾向。

　　調(diào)查中顯示，沈陽(yáng)人買(mǎi)房子投資具有自己獨(dú)特的特點(diǎn)，選擇自住兼投資的方式人群很多。

　　商住公寓仍是2007年投資熱點(diǎn)

　　作為商住項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)的另一個(gè)主體，中小型企業(yè)仍然保持比較旺盛的需求勢(shì)頭，主要是用于自住辦公。商住項(xiàng)目投資成本較純寫(xiě)字樓低，物業(yè)管理等日常費(fèi)用也較低，有利于企業(yè)節(jié)省辦公成本。因此，一些對(duì)企業(yè)形象要求不高或資金實(shí)力有限的企業(yè)熱衷于購(gòu)買(mǎi)商住項(xiàng)目辦公。

　　商務(wù)公寓的銷(xiāo)售情況代表了一個(gè)城市投資能力，東環(huán)國(guó)際作為鐵西區(qū)建設(shè)大路上較早開(kāi)發(fā)商住公寓項(xiàng)目的大盤(pán)，它的公寓目前已經(jīng)基本告罄，投資者占一半左右，而且多為35歲以下的年輕人。商住公寓的投資者實(shí)際得到的是由開(kāi)發(fā)商提供的“代客理財(cái)＋投資置業(yè)”的服務(wù)。

　　另外，一些熱點(diǎn)區(qū)域中的樓盤(pán)同樣是投資的集中地。例如購(gòu)買(mǎi)鑫豐國(guó)際的業(yè)主也是看重了項(xiàng)目的投資價(jià)值，開(kāi)盤(pán)以來(lái)，一半以上的公寓已經(jīng)售完，業(yè)主里有投資傾向的占了7成。位于地鐵一二號(hào)線(xiàn)交叉處的富中U-SHOW，一、二組團(tuán)一經(jīng)推出，就出現(xiàn)了搶購(gòu)的態(tài)勢(shì)，購(gòu)買(mǎi)者的投資傾向相當(dāng)明顯。

　　從今年商住公寓的供應(yīng)量和銷(xiāo)售情況來(lái)看，供應(yīng)量有增無(wú)減，但由于商業(yè)區(qū)土地儲(chǔ)備量有限，規(guī)劃明確，且該類(lèi)產(chǎn)品本身有諸多不利商、不利住的弊端，所以預(yù)計(jì)以后的供應(yīng)量增幅會(huì)減緩。