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　　林立人桌面上放著一尺多厚的申請(qǐng)表，這些表格來(lái)自近600名“擁躉”，在順利拿到位于寶安區(qū)沙井的兩棟公寓式單身宿舍后，林立人等人的個(gè)人合作建房運(yùn)動(dòng)受到熱捧，就在前天下午，他親自帶領(lǐng)400多名遞交申請(qǐng)集體購(gòu)買位于布吉的兩棟爛尾樓的84套住房的成員到現(xiàn)場(chǎng)考察，此后，再有近200名市民遞交申請(qǐng)表。而林立人和他的組織還將目標(biāo)鎖定到另外一幢即將被拍賣的樓宇。而在上次競(jìng)拍中，僅有81人遞交申請(qǐng)表，后來(lái)林立人不得不親自加入湊數(shù)。此前數(shù)日，廣東發(fā)展銀行深圳分行表示愿意為合作建房者設(shè)立監(jiān)管賬戶，從而突破了合作建房者資金安全的“瓶頸”。

　　林立人用“推倒了第一枚骨牌”來(lái)形容合作建房在深圳的未來(lái)。

　　首戰(zhàn)告捷，撿了一個(gè)便宜

　　上月26日上午10時(shí)，深圳沙井金橋工業(yè)區(qū)宿舍樓前熱鬧非凡，數(shù)十名參與深圳個(gè)人合作建房的人們首次競(jìng)拍到的兩棟宿舍樓正式移交。84名合作建房者通過(guò)抓鬮分配84套房產(chǎn)，通過(guò)合作買房的方式圓了安居夢(mèng)。盡管剛剛清空的宿舍尚未來(lái)得及刷上一層白灰，但是有些房主已經(jīng)忍不住將鋪蓋卷都搬進(jìn)了屬于自己的家。

　　林立人眼睛有些濕潤(rùn)，他說(shuō)，“這對(duì)于深圳乃至全國(guó)的個(gè)人合作建房的群體來(lái)講，都是一個(gè)值得紀(jì)念的日子”。

　　去年12月22日，經(jīng)過(guò)十幾輪競(jìng)買，以林立人為首的81名集資建房者以601萬(wàn)元的價(jià)格成功競(jìng)得的這兩棟宿舍樓位于寶安區(qū)沙井街道。兩棟樓均為宿舍公寓樓，因?yàn)閭鶆?wù)問(wèn)題被法院強(qiáng)制委托拍賣。兩樓宇建筑面積3880平方米，內(nèi)含84套單身公寓，單身公寓面積約為45平方米，有獨(dú)立洗手間和廚房。項(xiàng)目規(guī)劃占地面積7086平方米，建筑占地700平方米，其余為空地，使用年限為50年，從1992年1月到2042年1月28日止。

　　據(jù)了解，將契稅手續(xù)費(fèi)等成本攤進(jìn)購(gòu)買成本后，每位購(gòu)房者買入每套公寓的總價(jià)約7.5萬(wàn)元，均價(jià)為1623元／平方米。而附近正在銷售中的商品房樓盤均價(jià)都在6000元／平方米以上。

　　合作建房者明顯撿了一個(gè)便宜。

　　但問(wèn)題是，兩棟樓均為宿舍公寓樓，使用年限為50年，從目前其法定使用時(shí)間到2042年1月28日只有35年了。

　　“花7.5萬(wàn)元買這個(gè)物業(yè)值得嗎？”記者在采訪中了解到，附近民宅中，公寓出租每平方米的價(jià)格在17元左右，以此計(jì)算，每間公寓的出租價(jià)格為750元左右，每年的房租收入為9000元左右，八年左右將收回所有投入，剩余的27年將“坐地收錢”，其能夠獲得的利潤(rùn)是24.3萬(wàn)元。

　　四次試水，總是失之交臂

　　有著“五星級(jí)”義工頭銜的林立人，他的初衷是想讓跟隨自己多年的公司員工用更低的價(jià)格拿到商品房，“但是多次碰壁之后我們想到了個(gè)人合作建房，隨后大伙召集各自的朋友，組成一個(gè)競(jìng)拍中南大廈的團(tuán)隊(duì)。盡管我們的初衷是合作買地建房，但是后來(lái)我們發(fā)現(xiàn)買地的代價(jià)太大而購(gòu)買爛尾樓的操作性更強(qiáng)，于是決定在中南大廈上試水”。

　　但三次競(jìng)價(jià)的結(jié)果并不盡如人意。

　　林立人說(shuō)，直到今天，中南大廈仍是他心中的痛。“目前該樓宇的價(jià)格已經(jīng)漲到每平方米9000元，與當(dāng)時(shí)的價(jià)格相比，幾乎漲了一倍。這件事讓我們覺(jué)得，在有幾百人合伙做一件事情的時(shí)候，僅僅有熱情是不夠的，更重要的是要有團(tuán)隊(duì)精神和團(tuán)隊(duì)的正確決策”。

　　隨后，林立人和他的團(tuán)隊(duì)將目光轉(zhuǎn)移到位于羅湖區(qū)蔡屋圍的兩棟樓宇，但由于前期的炒作較多，導(dǎo)致參與拍賣的買家多達(dá)23家，雖然林立人團(tuán)隊(duì)將價(jià)格喊到5800萬(wàn)元，但對(duì)手以5900萬(wàn)元將兩棟樓宇攬入囊中。

　　熱情陡增，瞄準(zhǔn)下一棟樓

　　前天中午1時(shí)，深圳合作建房者發(fā)起人林立人的辦公室內(nèi)人頭攢動(dòng)，即使空調(diào)機(jī)高速運(yùn)轉(zhuǎn)，但百余名市民仍然揮汗如雨，正向工作人員“搶”表，申請(qǐng)加入拍賣布吉兩棟爛尾樓的行列。

　　下午2時(shí)，林立人帶著擴(kuò)音器向合作建房者作出說(shuō)明。“這兩棟爛尾樓位于龍崗區(qū)布吉街道辦布吉街蓮花山莊圍墻后面，產(chǎn)權(quán)從1992年到2042年，是住宅用地，一共84套房，其中28套房面積較大，有130多平方米，房產(chǎn)證是一棟樓一本的，兩棟樓房一直爛尾，玻璃窗等已經(jīng)被人偷走了，所以，即便拍賣下來(lái)，仍需再繳納一部分錢做裝修”。

　　林介紹說(shuō)，兩棟爛尾樓還剩下35年產(chǎn)權(quán)，但是因?yàn)槭亲≌玫?，有可能延期，此外，這兩棟樓沒(méi)有其它債務(wù)，僅欠有2萬(wàn)多元土地使用費(fèi)。待通過(guò)拍賣的方式取得這兩棟樓的產(chǎn)權(quán)后，可以試圖將一棟一本的房產(chǎn)證，轉(zhuǎn)變?yōu)橐粦粢槐镜姆慨a(chǎn)證。

　　但是968元一平方米的起拍價(jià)引爆了合作買房人的熱情。

　　在前往現(xiàn)場(chǎng)看樓前，林立人公布了一個(gè)好消息，廣發(fā)銀行深圳分行上步支行為合作建房者設(shè)立監(jiān)管賬戶。林立人說(shuō)，作為召集人，合作建房者的錢都是打入他個(gè)人賬戶的，這樣風(fēng)險(xiǎn)性大，而且不安全，此次廣發(fā)行解決了資金監(jiān)管的問(wèn)題，合作購(gòu)房者的資金安全問(wèn)題得以解決，打通了合作建房、購(gòu)房的障礙。

　　“欲參加此次合作購(gòu)房的人必須先往監(jiān)管賬戶打入5萬(wàn)元保證金”，林立人說(shuō)，假若拍賣成功，將按照合作購(gòu)房人繳納保證金的先后、交納余款先后、個(gè)人期待購(gòu)房?jī)r(jià)的標(biāo)底等因素綜合評(píng)價(jià)，再定出選房的優(yōu)先權(quán)。

　　最后，林立人透露了下一步的計(jì)劃，在籌謀拍賣布吉兩棟爛尾樓的產(chǎn)權(quán)后，位于華強(qiáng)北賽格工業(yè)園104棟的32套房進(jìn)入視野。林立人稱，深圳的合作建房組織更大程度上與溫州模式不同，“深圳個(gè)人合作建房聯(lián)盟這兩次省略了拿地、建筑等一系列困難環(huán)節(jié)。確切地講就是團(tuán)購(gòu)。但宗旨就是一樣的，就是一起買便宜的房子。”

　　溫州人林立人1992年來(lái)到深圳開了一家電子公司。

　　上世紀(jì)90年代中期，深圳樓市退潮，大量爛尾樓出現(xiàn)，每個(gè)生意人都在說(shuō)房地產(chǎn)的事情。“我和幾個(gè)朋友聯(lián)手買過(guò)幾次法院拍賣的負(fù)債資產(chǎn)，對(duì)相關(guān)的法規(guī)政策都比較了解，買爛尾樓的想法是我以前做生意時(shí)萌生出來(lái)的。”

　　在幾次小型房地產(chǎn)拍賣成功后，林立人熟悉了爛尾樓和負(fù)債資產(chǎn)的操作流程。2004年深圳樓價(jià)開始猛漲，林想到聚集朋友、員工和很多買房者的力量，把買房的成本降低。

　　“和購(gòu)買拍賣的房產(chǎn)相比，拿地的程序更加復(fù)雜，而建設(shè)過(guò)程更是有著不少環(huán)節(jié)是我們無(wú)法控制的，向大家交代起來(lái)也更辛苦，因此當(dāng)時(shí)操作起來(lái)還有難度，于是就走了合作買房的捷徑”。林告訴記者說(shuō)，但是隨著銀行愿意提供資金監(jiān)管，合作建房將邁出實(shí)質(zhì)性步伐。

　　聯(lián)合銀行，保證資金監(jiān)管

　　“按照深圳市土地房地產(chǎn)交易中心的起價(jià)428萬(wàn)元，競(jìng)拍者要交齊10%的保證金，湊起這40萬(wàn)元不難，難的是向每個(gè)人確認(rèn)錢的安全。我那兩天心怦怦跳。我在土地房地產(chǎn)交易中心旁邊的建設(shè)銀行里等著，每個(gè)人來(lái)銀行，把錢存進(jìn)我賬戶，或者轉(zhuǎn)賬給我，我現(xiàn)場(chǎng)趴在地上給他們寫個(gè)收據(jù)，旁邊還有一個(gè)律師簽上名字，然后我們一起去確認(rèn)他的錢是否已經(jīng)進(jìn)入銀行指定的保證金賬戶”。林立人試圖用13年義工的身份來(lái)解釋購(gòu)房者和他建立起來(lái)的信任，但是購(gòu)房者仍然心存疑慮。“有一個(gè)我完全不認(rèn)識(shí)的人跑到我這里交房款，我說(shuō)我要等一下才去銀行，他執(zhí)意把錢放下，拿著收據(jù)就走了。但一會(huì)兒又折身回來(lái)，說(shuō)還是和我一起去銀行，然后在走廊里看書等我”。

　　資金監(jiān)管的瓶頸隨著在上月29日與廣東發(fā)展銀行簽訂聯(lián)合競(jìng)拍樓房的資金監(jiān)管協(xié)議而得以突破。

　　林立人告訴記者，《資金委托監(jiān)管協(xié)議》由甲乙丙三方聯(lián)合簽訂，“甲方是聯(lián)合競(jìng)拍代表林立人；乙方是聯(lián)合競(jìng)拍參與人；丙方是廣東發(fā)展銀行股份有限公司深圳分行上步路支行。每位參與聯(lián)合競(jìng)拍樓房的個(gè)人均須作為乙方簽訂該協(xié)議。丙方設(shè)立了一個(gè)專門的聯(lián)合競(jìng)拍資金監(jiān)管賬戶，乙方將競(jìng)拍款存入該賬戶之日起，丙方自動(dòng)對(duì)資金進(jìn)行監(jiān)管。監(jiān)管賬戶款項(xiàng)用于定向支付給深圳市土地房產(chǎn)交易中心的相關(guān)賬戶”。

　　“競(jìng)拍成功，銀行將款項(xiàng)劃轉(zhuǎn)到深圳市土地房產(chǎn)交易中心的賬戶；競(jìng)拍未成功，銀行將監(jiān)管賬戶資金劃回乙方賬戶”。

　　廣東發(fā)展銀行深圳分行有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，提供資金監(jiān)管是銀行份內(nèi)之事，雖然相關(guān)方面對(duì)個(gè)人集資買房雖然還沒(méi)有明確說(shuō)法，但該負(fù)責(zé)人認(rèn)為銀行監(jiān)管資金是安全的，“因?yàn)橘Y金不會(huì)到組織者個(gè)人賬上，所以大家不用擔(dān)心出現(xiàn)非法集資那樣抽逃資金的情況”。

　　手續(xù)環(huán)節(jié)，讓他心驚肉跳

　　“我們的做法確實(shí)存在問(wèn)題。”林立人毫不隱晦合作建房的尷尬。“非盈利性的組織其實(shí)比公司復(fù)雜得多。個(gè)人合作建房是存在利潤(rùn)空間的。溫州提出了30%的概念。我們現(xiàn)在每戶只收7.5萬(wàn)元的購(gòu)房款，但這個(gè)過(guò)程中的費(fèi)工費(fèi)時(shí)跑腿應(yīng)不應(yīng)該支付報(bào)酬？這個(gè)組織不是公司，卻要做到專業(yè)化，有一定困難。我們?cè)?jīng)對(duì)買房者有一定資質(zhì)的要求，比如是否初次購(gòu)房，但是無(wú)法考察。而且我認(rèn)為，合理的利潤(rùn)也應(yīng)該讓買房者獲取。但要避免炒房，團(tuán)購(gòu)的模式肯定做不到。”

　　“如何保證分配的公平？特別是舊樓中存在的大量改動(dòng)問(wèn)題由誰(shuí)來(lái)埋單？更多的問(wèn)題還在買房以后。”不滿意房地產(chǎn)商可以打官司退房，而合作購(gòu)房之后的問(wèn)題顯然沒(méi)有對(duì)應(yīng)的權(quán)利實(shí)體。“深圳個(gè)人合作建房的原則是少數(shù)服從多數(shù)，但具體到每個(gè)人，利益都是100%的”，“個(gè)人合作建房聯(lián)盟既非公司，又不是社團(tuán)，松散流動(dòng)的人員結(jié)構(gòu)，不僅給組織管理帶來(lái)麻煩，責(zé)任歸屬也無(wú)法明確。”

　　盡管林立人還顧不上這些問(wèn)題的如何解決，但是他仍樂(lè)觀認(rèn)為“我們?cè)诜康禺a(chǎn)商之外創(chuàng)造了一種新方法”。他希望個(gè)人合作建房被納入體制內(nèi)。有明確的監(jiān)管方式和行事規(guī)范。“因?yàn)樯钲趥€(gè)人合作買房者的成功，承擔(dān)著政策和操作雙重風(fēng)險(xiǎn)。到現(xiàn)在，手續(xù)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都讓我心驚肉跳。”