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　　福田住宅供應(yīng)減少豪宅絕跡

　　在經(jīng)歷了春節(jié)前較為集中的推盤(pán)后，今年福田區(qū)剩余的全新樓盤(pán)已經(jīng)不多。經(jīng)記者調(diào)查，今年福田區(qū)能面市的項(xiàng)目，數(shù)量預(yù)計(jì)在10個(gè)左右，推盤(pán)時(shí)間較為分散。上述樓盤(pán)在區(qū)內(nèi)分布也較為分散，推盤(pán)面積多在5萬(wàn)平方米以下，豪宅項(xiàng)目基本絕跡。但依現(xiàn)在的市場(chǎng)狀況看，今年福田樓市的價(jià)格還將繼地產(chǎn)續(xù)走高。

　　上半年是開(kāi)盤(pán)高峰期

　　2007年元旦后，福田區(qū)連續(xù)推出四個(gè)樓盤(pán)，其中包括深圳大型舊改項(xiàng)目金地名津，此外還有頤林雅院、天寶物華、佳泰興苑等。春節(jié)后，福田區(qū)有一個(gè)短暫的平靜期，這一平靜在近一段時(shí)間將被打破——近期福田會(huì)有新盤(pán)推出，包括怡楓園二期、橄欖綠洲、高發(fā)·城馳等。據(jù)記者調(diào)查，今年年中，福田還將有一個(gè)推盤(pán)的小高潮，會(huì)有葵花公寓等4個(gè)樓盤(pán)推出。下半年，福田的推盤(pán)量都較小。

　　上述新樓盤(pán)的推盤(pán)套數(shù)，基本都不過(guò)千套，有的甚至不足百套，惟一推盤(pán)量較大的樓盤(pán)是新洲舊改項(xiàng)目——中城天邑花園，有十余萬(wàn)平方米。但該項(xiàng)目包括了酒店、住宅和商業(yè)，所以能銷(xiāo)售的住宅面積也十分有限.今年新盤(pán)分散在新洲、景田、梅林等區(qū)域，這種分散決定了各個(gè)樓盤(pán)都成為各自區(qū)域內(nèi)的“稀缺樓盤(pán)”，再加上基本都是“限量”提供，相信上述樓盤(pán)都將得到客戶(hù)的熱捧。不同于其他片區(qū)，福田樓盤(pán)大多選擇低調(diào)入市。記者也了解到，即將開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，積累的客戶(hù)已經(jīng)是推盤(pán)量的數(shù)倍。

　　目前暫無(wú)豪宅項(xiàng)目

　　2006年，福田區(qū)不乏香蜜湖1號(hào)、金域藍(lán)灣、蝴蝶谷、東海十八居這樣的豪宅項(xiàng)目，而在今年，大部分新盤(pán)都是獨(dú)棟中小戶(hù)型項(xiàng)目，豪宅項(xiàng)目基本絕跡。

　　據(jù)記者調(diào)查，今年福田新推項(xiàng)目的主力戶(hù)型，多是較為“迷你”的一房、兩房。在這樣的情況下，開(kāi)發(fā)商對(duì)自己的樓盤(pán)的戶(hù)型創(chuàng)新都下足了功夫，葵花公寓推出了全復(fù)式產(chǎn)品，泛華國(guó)際公寓戶(hù)戶(hù)贈(zèng)送雙層入戶(hù)花園，怡楓園二期隔層就有超大公共花園。

　　從價(jià)格上看，雖然今年很可能沒(méi)有豪宅項(xiàng)目的支撐，但產(chǎn)品的稀缺性還會(huì)拉高福田的樓市價(jià)格?，F(xiàn)在，福田居住條件已很成熟，加之口岸、地鐵等概念，預(yù)計(jì)今年的整體售價(jià)還會(huì)高于2006年。福田區(qū)新推樓盤(pán)整體均價(jià)將在1.3萬(wàn)元/平方米左右，而香蜜湖片區(qū)和皇崗片區(qū)或由于居住環(huán)境較好或由于配套成熟，售價(jià)估計(jì)會(huì)達(dá)到1.5萬(wàn)元/平方米。

　　南山大戶(hù)型今年最后瘋狂？

　　“不是說(shuō)以后都是小戶(hù)型多，大戶(hù)型才會(huì)有人搶?zhuān)瑸樯段蚁胭I(mǎi)小戶(hù)型卻買(mǎi)不到？”在科技園上班的羅衣最近一個(gè)月都在焦慮一個(gè)事情，她想買(mǎi)的一個(gè)南山小戶(hù)型樓盤(pán)，據(jù)說(shuō)已“內(nèi)定”出了很多，她很擔(dān)心買(mǎi)不到。和羅衣一樣有疑慮的估計(jì)還有很多人，因?yàn)榫陀浾呓鼛滋靸?nèi)收集到的2007年新盤(pán)資料顯示，南山今年將會(huì)是大戶(hù)型唱主角。原因在于去年70·90政策之后，很多開(kāi)發(fā)商都認(rèn)為“物以稀為貴”，能繼續(xù)推出大戶(hù)型樓盤(pán)將是今年的優(yōu)勢(shì)，因此大力推出大戶(hù)型。不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示，70·90政策之后，未來(lái)肯定還是90平方米以下的戶(hù)型為主，這也許就是南山大戶(hù)型的最后瘋狂了。

　　小戶(hù)型供量不足2000套

　　據(jù)了解，今年南山陸續(xù)將推出的新盤(pán)有半山蘭溪谷二期、御景東方二期東堤園、聯(lián)泰紅樹(shù)灣項(xiàng)目、中信紅樹(shù)灣四期、城市山林二期、澳城、博海名苑、陽(yáng)光華藝大廈、沙河世紀(jì)假日廣場(chǎng)、星海名城6期城中央等10多個(gè)項(xiàng)目，這些新盤(pán)多為大戶(hù)型樓盤(pán)。記者統(tǒng)計(jì)出具體數(shù)據(jù)的10個(gè)新盤(pán)里面，8個(gè)都為大戶(hù)型樓盤(pán)，只有沙河世紀(jì)假日大廈和方鼎華庭為純小戶(hù)型樓盤(pán)，加上中信紅樹(shù)灣四期中的300多套小戶(hù)型公寓，以及不在新盤(pán)列表里面的陽(yáng)光華藝大廈，2007年南山的小戶(hù)型總數(shù)不到2000套。

　　數(shù)據(jù)顯示，記者統(tǒng)計(jì)出的10個(gè)新盤(pán)，總建筑面積逾80萬(wàn)平方米，加上城中央和陽(yáng)光華藝大廈以及華僑城地產(chǎn)的波托菲諾四期三個(gè)新盤(pán)，今年南山總體的供應(yīng)量約在100萬(wàn)平方米左右，大戶(hù)型的供應(yīng)套數(shù)超過(guò)3000套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)小戶(hù)型的總體供應(yīng)套數(shù)。

　　高端新盤(pán)區(qū)域開(kāi)始分散

　　南山居住，卻在福田、羅湖上班，這越來(lái)越成為不少深圳人的一種生活方式，因此南山這幾年住宅飛速發(fā)展，去年區(qū)域房?jī)r(jià)更是超過(guò)羅湖和福田，且2006年很多南山新盤(pán)都因?yàn)樘珦屖侄那氖弁辏斐赡仙綐潜P(pán)越來(lái)越緊俏的局面，同時(shí)高端樓盤(pán)也開(kāi)始越來(lái)越多。

　　據(jù)記者分析，2007年深圳價(jià)格最高的樓盤(pán)和最大的戶(hù)型，預(yù)計(jì)都是在南山，其中聯(lián)泰紅樹(shù)灣項(xiàng)目、中信紅樹(shù)灣四期、御景東方二期東堤園三個(gè)新盤(pán)，無(wú)論從戶(hù)型面積還是價(jià)格上，都可能創(chuàng)下深圳樓盤(pán)價(jià)格新高，特別是聯(lián)泰紅樹(shù)灣項(xiàng)目，由于容積率超低，業(yè)內(nèi)此前就預(yù)計(jì)如果是打造別墅項(xiàng)目，日后單價(jià)就可能創(chuàng)下深圳記錄。

　　紅樹(shù)灣先天的地段優(yōu)勢(shì)導(dǎo)致的樓盤(pán)高端是理所當(dāng)然，但是今年南山高端新盤(pán)的區(qū)域已經(jīng)開(kāi)始分散。據(jù)記者了解，位于華僑城片區(qū)的東方花園別墅、波托菲諾后期項(xiàng)目，位于南硅谷片區(qū)的澳城，位于蛇口的半山蘭溪谷二期，位于后海的招商海月四期以及城市山林二期，這些樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商都將樓盤(pán)定位高端。

　　鹽田有頂級(jí)豪宅

　　羅湖小戶(hù)型占主流

　　鹽田、羅湖兩區(qū)緊密相連，供應(yīng)的產(chǎn)品卻相差甚大：2007年鹽田將出現(xiàn)中小戶(hù)型、大戶(hù)型、頂級(jí)豪宅百花齊放的局面，其中大梅沙片區(qū)，將有東部華僑城別墅、天琴灣3期、梅沙灣三大豪宅推出；而羅湖還將繼續(xù)近幾年來(lái)一直延續(xù)的風(fēng)格——以小戶(hù)型為主，只有蓮塘片區(qū)，才有大戶(hù)型項(xiàng)目。

　　【鹽田】

　　供應(yīng)量有望超過(guò)去年

　　2006年是鹽田樓市爆發(fā)的一年。從2006年至今，鹽田共有東海岸三期、泊岸、湖心島公寓、云頂天海、優(yōu)品藝墅、和亨中心廣場(chǎng)、裕達(dá)華庭、桐林半山、東部翠海軒、東埔海景花園三期A區(qū)共10個(gè)項(xiàng)目入市，以中小戶(hù)型項(xiàng)目為主，總推盤(pán)量近40萬(wàn)平方米。據(jù)記者調(diào)查，今年鹽田的供應(yīng)量有望超過(guò)去年。

　　2007年的鹽田樓市將呈現(xiàn)出中小戶(hù)型、大戶(hù)型、頂級(jí)豪宅百花齊放的局面。其中，歷來(lái)以豪宅集中地著稱(chēng)的大梅沙片區(qū)，將遭遇東部華僑城別墅、天琴灣3期、梅沙灣三大豪宅的貼身對(duì)抗。根據(jù)目前的施工進(jìn)度，東部華僑城別墅一期應(yīng)該會(huì)是這一片區(qū)最先亮相的豪宅項(xiàng)目。

　　鹽田港片區(qū)也將一改往年較為沉寂的局面，除了備受關(guān)注的中海半山溪谷一期正加緊施工，預(yù)計(jì)年中面世之外，還有深圳市鵬廣達(dá)實(shí)業(yè)有限公司兩個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)，預(yù)計(jì)都將在年內(nèi)推出。沙頭角，盡管目前僅有兩三個(gè)項(xiàng)目動(dòng)工，但僅藍(lán)郡推盤(pán)量就將近15萬(wàn)平方米，可以說(shuō)是鹽田近年來(lái)難得一見(jiàn)的大盤(pán)。

　　因此，根據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2007年鹽田的新盤(pán)整體供應(yīng)量可能會(huì)比2006年有所增長(zhǎng)，梅沙片區(qū)別墅的入市，深鹽第二通道年內(nèi)通車(chē)的利好，將對(duì)區(qū)域的整體價(jià)格起到一定的拉動(dòng)作用。

　　【羅湖】

　　只有蓮塘才有大戶(hù)型

　　受可供開(kāi)發(fā)的土地限制，羅湖近年來(lái)入市的項(xiàng)目以中小戶(hù)型為主，2006年有風(fēng)格名苑、紅桂皇冠等多個(gè)中小戶(hù)型項(xiàng)目入市。其中，公寓占大部分，均價(jià)基本都在萬(wàn)元以上，銷(xiāo)售速度十分迅速。

　　據(jù)記者調(diào)查，2007年，帶有投資性質(zhì)的中小戶(hù)型項(xiàng)目，仍然會(huì)是羅湖樓市的主流，如預(yù)計(jì)在年中推出的中航凱特公寓、春風(fēng)家園、合正錦湖苑等。上述樓盤(pán)所處地段成熟優(yōu)越、生活配套齊全、商業(yè)氛圍濃厚，預(yù)計(jì)都會(huì)受到市場(chǎng)的關(guān)注。

　　值得一提的是，繼2006年鴻景翠峰、東方尊峪兩大豪宅先后入市后，2007年的蓮塘片區(qū)將繼續(xù)成為羅湖新盤(pán)市場(chǎng)的豪宅大戶(hù)?？偨娉^(guò)7萬(wàn)平方米的航天·晴山月項(xiàng)目已趕在2007年元旦前正式開(kāi)工，有望在今年內(nèi)建成。在蓮塘片區(qū)西側(cè)，作為關(guān)內(nèi)罕見(jiàn)的純別墅項(xiàng)目，仙湖山莊二期·鳳凰谷也已拿到預(yù)售許可證，目前正接受客戶(hù)登記。隨著這些高端物業(yè)入市，以及隨之而來(lái)的商業(yè)和生活配套，將直接推動(dòng)蓮塘山居豪宅區(qū)的進(jìn)一步成型，提升片區(qū)的整體形象。

　　寶安今年西鄉(xiāng)龍華挑“重?fù)?dān)”

　　2006年，深圳西岸繼續(xù)成為深圳房地產(chǎn)暴風(fēng)眼。西岸觀邸、幸福海岸撕開(kāi)西岸樓價(jià)破萬(wàn)第一幕，深業(yè)新岸線、第五大道、君逸世家相繼銷(xiāo)售火爆的局面，使寶安中心區(qū)均價(jià)已穩(wěn)超9000元/平方米，年末宏發(fā)領(lǐng)域逼近1.4萬(wàn)/平方米的均價(jià)更是讓寶安片區(qū)與南山看齊。

　　2007年，寶安區(qū)熱點(diǎn)將逐漸轉(zhuǎn)移至西鄉(xiāng)和龍華，這兩個(gè)區(qū)域有望成為寶安樓市新一代的“話(huà)事人”。

　　寶安中心區(qū)向“精品”躍進(jìn)

　　寶安片區(qū)交通的進(jìn)一步改造可以看成是深圳城市秩序和城市發(fā)展空間的重建，寶安地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)久存在的二元化概念將被打破。目前，有關(guān)城市發(fā)展的規(guī)劃將資源利好大量向?qū)毎仓行膮^(qū)靠攏，一些樓盤(pán)的質(zhì)素直追關(guān)內(nèi)豪宅，入戶(hù)花園、廊橋、廊院等創(chuàng)新設(shè)計(jì)層出不窮，同時(shí)還擁有在關(guān)內(nèi)無(wú)法實(shí)現(xiàn)的“大社區(qū)、低密度、高綠化率”的物業(yè)開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，消費(fèi)對(duì)象直指中高端置業(yè)群體。2007年的高端住宅熙龍灣和寫(xiě)字樓項(xiàng)目龍光世紀(jì)大廈，預(yù)示著寶安中心區(qū)正在進(jìn)行功能分區(qū)的演變。

　　從去年的推盤(pán)情況來(lái)看，寶安中心區(qū)不少項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)與南山的距離進(jìn)一步縮小，這一方面表明民接受關(guān)內(nèi)外一體化的概念，另一方面也印證了西部濱海區(qū)后海—前海—南頭—寶安這一發(fā)展脈絡(luò)。目前的西岸恰似幾年前的深圳，正在醞釀著住區(qū)模式躍進(jìn)的變革。除了沃爾瑪已強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐君逸世家外，家樂(lè)福、吉之島等零售巨頭也正在與中心區(qū)地產(chǎn)商積極接觸。

　　區(qū)域中心效應(yīng)將帶旺周邊

　　隨著“破萬(wàn)”懸念的解開(kāi)，對(duì)于寶安中心區(qū)來(lái)說(shuō)，閘口時(shí)代逐漸成為過(guò)去，在港口經(jīng)濟(jì)和服務(wù)業(yè)中心的大背景下，西鄉(xiāng)和龍華將成為2007年寶安樓市的熱點(diǎn)。

　　目前，西鄉(xiāng)片區(qū)的整體均價(jià)已經(jīng)接近7000元/平方米，但與寶安中心區(qū)相比仍有近3000元/平方米的差距。深圳社科院城市營(yíng)運(yùn)中心主任高海燕表示：“隨著寶安中心區(qū)偏重商業(yè)、金融等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，居住用地會(huì)漸漸稀少，西鄉(xiāng)有望成為一個(gè)相對(duì)集中的純居住地帶。”中信、泰華、泛華均已瞄準(zhǔn)西鄉(xiāng)片區(qū)。

　　與此同時(shí)，龍華在經(jīng)過(guò)兩三年的蓄勢(shì)之后，有望在2007年?duì)幍藐P(guān)內(nèi)置業(yè)者眼球。在被譽(yù)為“深圳新富人區(qū)”的拓展區(qū)南區(qū)惟一在售項(xiàng)目圣莫麗斯的TOWNHOUSE均價(jià)已突破3萬(wàn)，二期疊墅產(chǎn)品正在推廣期，深國(guó)投別墅項(xiàng)目和鴻榮源“龍1號(hào)”雖未定具體入市計(jì)劃，但高端項(xiàng)目在二線拓展區(qū)三足鼎立的局面已經(jīng)成形。加上梅龍路沿線的住宅產(chǎn)品，龍華正在蓄積近百萬(wàn)的建筑體量沖擊深圳樓市。

　　中大戶(hù)型成為銷(xiāo)售主力

　　目前，寶安現(xiàn)有項(xiàng)目基本以中大戶(hù)型為主，復(fù)式、小豪宅產(chǎn)品一度出現(xiàn)搶購(gòu)局面。從深業(yè)新岸線、富通城直至集信名城等大體量的項(xiàng)目不難看出，中大戶(hù)型依然在關(guān)外市場(chǎng)有著強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力支撐。“我們低估了寶安中高收入者的數(shù)量和實(shí)力。”業(yè)內(nèi)人士表示，在高銷(xiāo)售率的前提下，寶安樓市似乎比人們想象的更有料道，2006年的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售事實(shí)也證明了這點(diǎn)。

　　龍崗中心城獨(dú)占半壁江山

　　“我今年準(zhǔn)備去龍崗中心城購(gòu)房。”在福田區(qū)工作的姚先生說(shuō)。進(jìn)入2007年，在申大成功、地鐵3號(hào)線修建等利好消息刺激下，越來(lái)越多的購(gòu)房者將目光投向了龍崗。不完全統(tǒng)計(jì)，2007年，龍崗?fù)票P(pán)量在300萬(wàn)平方米以上，其中龍崗中心城占據(jù)半壁江山，極有可能出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面。

　　推盤(pán)量與寶安不相上下

　　今年，龍崗?fù)票P(pán)量最大的是中心城片區(qū)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，有鴻榮源·公園大地、招商·依山郡2期、龍光·君悅龍庭、天健·現(xiàn)代城、東方明珠城、風(fēng)臨印象等超過(guò)16個(gè)項(xiàng)目推出，總推量逾170萬(wàn)平方米。在5月前將迎來(lái)第一波推盤(pán)高峰：鴻榮源·公園大地一期、招商·依山郡二期、天健·現(xiàn)代城以及東方明珠城四大項(xiàng)目將正式發(fā)售，推盤(pán)量大約51萬(wàn)平方米，提供住宅在3600套左右。

　　2006年，布吉是龍崗?fù)票P(pán)的大頭，以佳兆業(yè)·可園五期、六期，布吉生態(tài)新區(qū)的中海怡翠山居、慢城，坂雪崗的萬(wàn)科城、第五園及中海月朗苑、珠江旭景佳園等為代表，當(dāng)年布吉推盤(pán)量超過(guò)100萬(wàn)平方米。今年，雖然老大地位被龍崗中心城奪去，但布吉推盤(pán)量還是保持至少在70萬(wàn)平方米以上，重點(diǎn)項(xiàng)目包括萬(wàn)科第五園三期、中海怡瑞山居二期、佳兆業(yè)可園七期等，另外，坤祥花語(yǔ)岸花園以12.5萬(wàn)平方米的建面，成為布吉又一大盤(pán)。

　　龍崗另一傳統(tǒng)重點(diǎn)區(qū)域是橫崗，今年將有中海大山地和振業(yè)城兩個(gè)別墅項(xiàng)目和信義錦繡花園二期。中海大山地上半年推南區(qū)，近8萬(wàn)平方米，500多戶(hù)，以聯(lián)排別墅和疊墅為主，信義錦繡花園二期年中將推400多套單位，以?xún)煞亢腿繛橹鳌Ａ硗庠偌由峡康娜f(wàn)科17英里二期、平湖的和黃御峰園和錦冠華庭二期，今年龍崗的推盤(pán)量將超過(guò)300萬(wàn)平方米，超過(guò)2006年，接近今年寶安區(qū)推盤(pán)量。實(shí)際上，由于龍崗相對(duì)豐富的土地儲(chǔ)備，其推盤(pán)量占據(jù)全市越來(lái)越大的比例是一個(gè)必然趨勢(shì)。

　　中心城或拉動(dòng)整體價(jià)格

　　深圳申大成功的消息，給龍崗中心城房地產(chǎn)的發(fā)展又添上了一把柴，由此帶來(lái)的交通、公共配套設(shè)施、商務(wù)設(shè)施建設(shè)，將直接推動(dòng)樓市發(fā)展，開(kāi)發(fā)商們普遍對(duì)今年龍崗樓市前景抱樂(lè)觀態(tài)度。

　　申大成功對(duì)龍崗房?jī)r(jià)的刺激明顯而直接，“申大”成功第二天，龍崗中心城一項(xiàng)目便上調(diào)售價(jià)1000元/平方米，并使其均價(jià)在龍城率先突破了萬(wàn)元大關(guān)。根據(jù)深圳市國(guó)土部門(mén)信息統(tǒng)計(jì)，1月份龍崗成交均價(jià)8176元/平方米，比去年12月上漲10%。后續(xù)的2個(gè)多月，龍崗中心城將有大量樓盤(pán)面世，以目前形勢(shì)看，推盤(pán)量的上升，極有可能與價(jià)格上漲相互配合，導(dǎo)致量?jī)r(jià)齊升的局面出現(xiàn)。

　　“與最早預(yù)計(jì)的以本地客戶(hù)為主不同，來(lái)自關(guān)內(nèi)的客戶(hù)很多，各個(gè)區(qū)的都有。”龍崗中心城一項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向記者表示，據(jù)了解，這是龍崗中心城其他項(xiàng)目的普遍情況。值得擔(dān)憂(yōu)的是，大舉進(jìn)入的關(guān)內(nèi)客被認(rèn)為是以投資為主，這很可能會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)不合理地飆升，也難以帶來(lái)龍崗中心城人流量、居住人口的實(shí)質(zhì)增加，商業(yè)、商務(wù)等功能的完善和人氣提升。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，隨著龍崗中心城推盤(pán)量的大幅增加和價(jià)格的上漲，今年龍崗中心城將成為龍崗樓市龍頭，帶動(dòng)其他區(qū)域發(fā)展，就像寶安中心區(qū)一樣，通過(guò)比價(jià)效應(yīng)，拉高龍崗區(qū)其他片區(qū)價(jià)格。