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　　位于廣州芳村的花園式小區(qū)――金鶴苑，鄰近地鐵，75平方米全新一手房，售價(jià)16萬(wàn)元。這套價(jià)錢便宜得驚人的房子屬于廣鋼石灰廠的一名普通工人――29歲的鐘炎雄。今年，小鐘就有望拿到新房的房產(chǎn)證。包括小鐘在內(nèi)的750名廣鋼普通工人，成為了廣鋼自建房的受益者。在廣州市停止單位福利分房后，廣鋼成為了廣州首個(gè)單位自建經(jīng)濟(jì)適用房的“吃螃蟹”者。

　　近日，廣州市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在“兩會(huì)”上透露，廣州市正在著手制訂新經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法，將允許符合條件的單位在貨幣分房和實(shí)物分房中二選一，只要該單位有土地，且符合城市建設(shè)規(guī)劃和土地使用規(guī)劃，該單位即可自行建房分給沒(méi)有享受實(shí)物分房和貨幣分房的住房困難職工。這意味著，單位自建房在多年后將重新開(kāi)禁。率先“吃螃蟹”的廣鋼一下子成為了各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　單位自建經(jīng)濟(jì)適用房的廣鋼模式是怎樣的，廣鋼的建房模式會(huì)否成為今后單位自建房的一種通行的做法呢？近日，記者專門來(lái)到廣鋼對(duì)此進(jìn)行調(diào)查，以期揭開(kāi)廣州首個(gè)單位自建經(jīng)濟(jì)適用房的內(nèi)幕以及它對(duì)其他單位的借鑒意義。

　　小鐘叫鐘炎雄，他住的金鶴苑小區(qū)位于芳村西村興漁路，距離廣鋼廠區(qū)3公里，步行10多分鐘可到地鐵總站。整個(gè)小區(qū)內(nèi)共建有多層住宅樓22幢，住房750套。

　　作為廣州市第一個(gè)由企業(yè)自建的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，金鶴苑小區(qū)于2005年10月竣工。2006年年初，2625名廣鋼職工和家屬紛紛搬遷入住。2006年1月21日，鐘炎雄告別了連續(xù)4年租房住的日子，帶著老婆搬入了剛建好的新房。月薪只有2000多元的他，僅僅上了5年班，就成為了廣州年輕的“有房一族”。

　　由于金鶴苑小區(qū)所處位置有些偏僻，加之整個(gè)小區(qū)實(shí)行全封閉管理，對(duì)于外人來(lái)說(shuō)，小區(qū)“面貌”如何一直是個(gè)謎。

　　近日，記者走進(jìn)小區(qū)里看到，小區(qū)內(nèi)有大片的綠地，還有假山、噴泉、綠樹(shù)，環(huán)境十分優(yōu)美。下午5時(shí)，小區(qū)的孩子們歡呼著在小區(qū)草地的滑梯上爬上爬下，大人們守在一旁聊天，還有保安不時(shí)地巡邏。

　　據(jù)介紹，由于單位自建經(jīng)濟(jì)適用房在廣州完全沒(méi)有先例，建設(shè)“金鶴苑”這個(gè)小區(qū)只能是摸著石頭過(guò)河。

　　土地來(lái)源閑置用地是歷史遺留下來(lái)的

　　單位自建房最關(guān)鍵的第一步就是土地，廣鋼歷史遺留下來(lái)的一塊自有土地，大約72畝，如何開(kāi)發(fā)用好該地是廣鋼經(jīng)?？紤]的事。到了1999年底，由于已經(jīng)停止了福利分房制度，市有關(guān)部門提議廣鋼參照北京、上海等地的做法，自建經(jīng)濟(jì)適用房，當(dāng)時(shí)廣州市還沒(méi)有單位自建經(jīng)濟(jì)適用房的先例。廣鋼將自建經(jīng)濟(jì)適用房的想法進(jìn)行了充分的研究并形成方案報(bào)了上去，得到了市政府有關(guān)部門的積極支持，同意廣鋼作為單位自建經(jīng)濟(jì)適用房的試點(diǎn)。

　　廣鋼集團(tuán)把金鶴苑職工安居小區(qū)建設(shè)定位在企業(yè)自身發(fā)展、關(guān)心職工切身利益、增強(qiáng)企業(yè)向心力、凝聚力來(lái)綜合考慮、決策，納入了企業(yè)發(fā)展壯大的民心工程。廣鋼集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)多次進(jìn)行了專題研究，并專門成立了項(xiàng)目建設(shè)辦公室，統(tǒng)籌小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和組織建設(shè)。

　　由于沒(méi)有相關(guān)的政策，更沒(méi)有現(xiàn)成的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，只能靠自己摸索。一面要考慮到房子的價(jià)格與職工的收入水平，一方面也要考慮建房的成本。為了使小區(qū)的建設(shè)符合“經(jīng)濟(jì)、適用”的要求，廣鋼集團(tuán)通過(guò)職代會(huì)、基層工會(huì)及公司內(nèi)部媒體廣泛宣傳，為小區(qū)征名，為小區(qū)設(shè)計(jì)征詢提案，廣泛征求職工的意見(jiàn)和建議。建房的方案幾次征求職工意見(jiàn)，改了又改，先設(shè)計(jì)的是12層的小高層，后來(lái)?yè)?dān)心員工的接受能力又改成了多層，最后又改成了現(xiàn)在的單元套間。

　　2004年3月28日，廣鋼的經(jīng)濟(jì)適用房正式開(kāi)工。

　　自己建房引入銀行按揭和公積金貸款

　　金鶴苑小區(qū)一共有750套住房，面積從70平方米～90平方米不等，均價(jià)為2050元/平方米。在確定這個(gè)價(jià)格之前，廣鋼集團(tuán)還專門向職工發(fā)出了意見(jiàn)征詢表。2004年，芳村一些地方的房?jī)r(jià)已經(jīng)賣到了4000元/平方米，廣鋼自建房的定價(jià)比周邊的房?jī)r(jià)便宜1000多元/平方米。

　　2005年4月，廣鋼開(kāi)始進(jìn)行自建經(jīng)濟(jì)適用房的預(yù)售。為了能盡快賣出房子，廣鋼專門請(qǐng)來(lái)了羊城房地產(chǎn)公司參與銷售宣傳策劃。當(dāng)時(shí)通過(guò)制作樓盤(pán)模型，派發(fā)宣傳單、在各個(gè)小區(qū)內(nèi)張貼大幅的售房海報(bào)等……還引入了銀行按揭和公積金貸款，只需要首付20%。一套10多萬(wàn)元的房子，只需要先付2萬(wàn)-3萬(wàn)元。

　　鐘炎雄也是在這個(gè)時(shí)候買的房。他的房子面積有70多平方米，總價(jià)約為16萬(wàn)元。為了節(jié)省利息，鐘炎雄首付了8萬(wàn)元，其中4萬(wàn)元是向親戚借的，父母也出了一點(diǎn)錢，剩下都是自己的積蓄。鐘炎雄說(shuō)，這套房子他打算供4年，平均每個(gè)月要供1280元。像鐘炎雄一樣，許多廣鋼職工報(bào)名參加了認(rèn)購(gòu)，房子很快就預(yù)售完了。

　　認(rèn)購(gòu)住房職工按分?jǐn)?shù)高低選購(gòu)住房

　　那廣鋼在經(jīng)濟(jì)適用房銷售過(guò)程中，是如何規(guī)避暗箱操作問(wèn)題的呢？

　　據(jù)了解，在充分考慮員工利益的基礎(chǔ)上，該項(xiàng)目嚴(yán)格按照廣州市經(jīng)濟(jì)適用房政策和廣鋼集團(tuán)職代會(huì)定出的既定成本，進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)和工程管理。廣鋼集團(tuán)職代會(huì)閉會(huì)期間，由職代會(huì)選舉產(chǎn)生的常務(wù)委員會(huì)代表職代會(huì)行使職權(quán)。2005年3月，廣鋼職代會(huì)常務(wù)委員會(huì)審議通過(guò)了金鶴苑小區(qū)的發(fā)售方案。在發(fā)售過(guò)程中，廣鋼集團(tuán)通過(guò)各單位的工會(huì)組織將認(rèn)購(gòu)表發(fā)放到每一位符合相關(guān)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房條件的員工手上，要求確認(rèn)是否購(gòu)買；購(gòu)房的員工要求本人填寫(xiě)資料后由單位確認(rèn)。根據(jù)制定的經(jīng)濟(jì)適用房的銷售方案，以本企業(yè)工齡及住房困難情況等作主要參數(shù)，進(jìn)行計(jì)分排名，經(jīng)公示后，按分?jǐn)?shù)高低依序選購(gòu)住房。廣鋼集團(tuán)將符合條件并登記購(gòu)房的員工的計(jì)分排名情況通過(guò)電子政務(wù)、廠情通報(bào)會(huì)、公布欄張貼等形式公布，并做到可以隨時(shí)查詢。由于整個(gè)過(guò)程公平、公開(kāi)、透明，整個(gè)發(fā)售過(guò)程，廣鋼工會(huì)未收到員工一宗有關(guān)的投訴。

　　位置偏遠(yuǎn)公共交通配套成為難題

　　金鶴苑小區(qū)所在的地理位置相對(duì)比較偏僻，由于住戶數(shù)量達(dá)不到廣州市交通部門有關(guān)規(guī)定的要求，所以到目前為止，沒(méi)有公交車直通小區(qū)門口。小區(qū)居民步行到最近的公交車站需要10多分鐘。禁摩之前，他們還可以騎摩托車上班，而禁摩之后就只能騎單車或者是步行了。

　　面對(duì)職工的意見(jiàn)，廣鋼物業(yè)管理負(fù)責(zé)人說(shuō)：“我們一直沒(méi)有放棄與政府部門的溝通，但是目前金鶴苑附近居住人口數(shù)達(dá)不到通公交車的要求，有很多事情不是企業(yè)單方面做得了的，還需要有關(guān)部門的支持。”

　　確權(quán)問(wèn)題房子能否上市細(xì)則尚未出臺(tái)

　　據(jù)了解，金鶴苑目前正處于“大確權(quán)時(shí)期”，房產(chǎn)證目前還沒(méi)有拿到，估計(jì)今年就可以辦妥，獲得“小確權(quán)”。

　　所謂“確權(quán)”就是經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)申報(bào)、登記注冊(cè)、發(fā)放證書(shū)等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項(xiàng)權(quán)利。大確權(quán)是確權(quán)到開(kāi)發(fā)商名下，隨后才是產(chǎn)權(quán)分割，即把開(kāi)發(fā)商名下的物業(yè)交易過(guò)戶到購(gòu)房業(yè)主名下，之后才可以申領(lǐng)房產(chǎn)證。對(duì)于金鶴苑來(lái)說(shuō)，獲得大確權(quán)就意味著廣鋼集團(tuán)獲得了金鶴苑22棟樓的使用權(quán)，即獲得了一張大房產(chǎn)證。產(chǎn)權(quán)分割后，一旦關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房上市的政策出臺(tái)，金鶴苑的業(yè)主們就可以憑借自己的房產(chǎn)證自由進(jìn)行房屋買賣。鐘炎雄對(duì)記者表示：“拿到房產(chǎn)證，我也不會(huì)賣房子的。我又不是老板，不炒樓，這是我自己的房子，不會(huì)輕易賣的。”

　　不允許有錢單位買地建房廣州正制定新管理辦法

　　對(duì)于廣鋼的經(jīng)濟(jì)適用房模式，廣州市國(guó)土資源局一位官員認(rèn)為這屬于企業(yè)的市場(chǎng)行為，作為政府部門不應(yīng)發(fā)表什么意見(jiàn)，但是他肯定，只要對(duì)群眾有好處，廣鋼的做法還是值得提倡的，同時(shí)他覺(jué)得經(jīng)濟(jì)適用房的出現(xiàn)對(duì)平抑廣州的房?jī)r(jià)會(huì)有一定的作用。

　　在廣州市剛剛結(jié)束的兩會(huì)期間，房地產(chǎn)問(wèn)題毫不意外地成了會(huì)上最熱門的話題。市長(zhǎng)張廣寧在參加市政協(xié)會(huì)議小組討論時(shí)說(shuō)，廣州市正在著手制定新經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法，將允許符合條件的單位在貨幣分房和實(shí)物分房中二選一，只要該單位有土地，且符合城市建設(shè)規(guī)劃和土地使用規(guī)劃，該單位即可自行建房分給沒(méi)有享受實(shí)物分房和貨幣分房的住房困難職工。

　　房管部門有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋，其實(shí)早在去年9月出臺(tái)的《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010)》中，就已明確將單位自建房與廉租房、新社區(qū)一同歸入“政府保障型”住房的供應(yīng)行列。以前單位分房，領(lǐng)導(dǎo)或許可以分到百來(lái)二百平方米，但今后自建房，戶型全部要在90平方米以下，且銷售對(duì)象也要符合經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定，只能面向本單位從未享受過(guò)住房福利的員工。

　　政府保障型住房共有三類

　　事實(shí)上，這一新的管理辦法已經(jīng)幾易其稿，目前尚未出臺(tái)。來(lái)自廣州市有關(guān)部門的最新信息顯示，正在制定中的新辦法有三大要素：一是建房主體為部隊(duì)、中央、省屬駐穗單位和本市國(guó)有大中型企業(yè)單位；二是這些單位要擁有自有土地、并且符合廣州土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃；三是項(xiàng)目建設(shè)限戶型(建筑面積小于90平方米)、限房?jī)r(jià)、限供應(yīng)對(duì)象(符合條件的部隊(duì)人員和中央、省屬駐穗單位和本市國(guó)有大中型企業(yè)單位住房困難職工)。但與以往最大的不同之處就是，在貨幣分房和實(shí)物分房之間，各單位可以二者擇其一，并且提高貨幣分房的金額。有地有錢的單位自建住房后可實(shí)行實(shí)物分房，而無(wú)錢無(wú)地的單位就實(shí)行貨幣分房。這也就意味著，從2000年以來(lái)停止的單位自建房又放開(kāi)了。

　　在2000年以前，廣州市實(shí)行實(shí)物分房，此后，廣州市停止了實(shí)物分房，開(kāi)始實(shí)行貨幣分房。但是，不少單位職工反映，停止了實(shí)物分房后，貨幣分房所能拿到的買房錢很少，不足購(gòu)買商品房。為此，廣州市在新的經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法中將解決這一問(wèn)題。

　　“由于涉及企業(yè)多，歷史用地又難于統(tǒng)計(jì)，目前符合條件的企業(yè)歷史地塊有多大、能夠解決多少住房困難戶的住房問(wèn)題，仍是未知數(shù)。但那些有錢的單位想買地建房的構(gòu)想則肯定是不能允許的。”廣州市國(guó)土資源局局長(zhǎng)簡(jiǎn)文豪在接受記者采訪時(shí)表示。

　　單位自建經(jīng)濟(jì)適用房不是開(kāi)歷史倒車

　　廣鋼集團(tuán)董事長(zhǎng)、黨委書(shū)記陳嘉陵接受記者專訪

　　記者：廣鋼是廣州市第一個(gè)自建經(jīng)濟(jì)適用房的企業(yè)，做到這一點(diǎn)在政策上是如何突破的？

　　陳嘉陵：當(dāng)時(shí)廣州市提出可以建經(jīng)濟(jì)適用房，我們覺(jué)得這是一個(gè)機(jī)遇，因?yàn)闊o(wú)論是建福利房還是單位自建經(jīng)濟(jì)適用房都是為了職工。于是我們馬上就向市里有關(guān)部門請(qǐng)示，市里很支持我們的想法，我們就抓住了這個(gè)機(jī)遇。

　　記者：為了建經(jīng)濟(jì)適用房，企業(yè)采取了哪些措施？

　　陳嘉陵：我們真是下了決心。指派了集團(tuán)的一位副總經(jīng)理親自去抓，同時(shí)專門成立了工作小組，而且把建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房作為一個(gè)重大的項(xiàng)目交給職代會(huì)，讓職工去充分討論。集團(tuán)的黨政聯(lián)席會(huì)議上也多次討論究竟如何保證建房的規(guī)模成本與效益，要盡可能讓職工感到滿意。從設(shè)計(jì)之初，我們就把圖紙、模型公開(kāi)給大家看，建設(shè)過(guò)程也反復(fù)讓大家去參觀、提意見(jiàn)。

　　記者：2050元/平方米的均價(jià)是怎么定的？

　　陳嘉陵：開(kāi)始也想按照當(dāng)時(shí)廣州市經(jīng)濟(jì)適用房的物價(jià)局批準(zhǔn)的下限標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行2300元/平方米的定價(jià)，后來(lái)我們將房?jī)r(jià)定在2000元/平方米左右。既然這是民心工程和經(jīng)濟(jì)適用房，那就要考慮職工的經(jīng)濟(jì)承受能力。比如本來(lái)我們打算蓋高層的，這樣從投資角度來(lái)講絕對(duì)不會(huì)虧損，而且還能增加許多住戶。但是高層需要安裝電梯，隨之而來(lái)就有電梯費(fèi)和管理費(fèi)及職工的承受能力如何等問(wèn)題，所以在聽(tīng)取職工意見(jiàn)后又修改了設(shè)計(jì)方案。

　　記者：廣鋼集團(tuán)在建房過(guò)程中賺到錢了嗎？

　　陳嘉陵：我們把建房成本算好后就直接公布給員工了，成本價(jià)和售樓價(jià)都先定了就不能再反悔。但是正好趕上原材料價(jià)格上漲，所以我們的壓力很大。在這種情況下我們還是堅(jiān)持不加價(jià)，經(jīng)過(guò)多方的努力和精打細(xì)算，最終剛好收支平衡。其實(shí)這也從另外一個(gè)方面說(shuō)明，正是由于由企業(yè)來(lái)自建，所以也逼著企業(yè)精打細(xì)算。

　　記者：作為企業(yè)不賺錢，又要花這么大精力去建房，是不是有些虧？

　　陳嘉陵：我們專門成立了一個(gè)班子來(lái)籌劃這件事，他們分工明確，工作做得很細(xì)致。作為企業(yè)，都會(huì)追求利益的最大化的，但從企業(yè)內(nèi)部來(lái)講，并不是所有的事情都為了賺錢。我們還要講求事業(yè)留人、待遇留人、感情留人，這不是單單從金錢角度講回報(bào)的。我們要打造一個(gè)和諧團(tuán)隊(duì)，提高職工的積極性、增加集團(tuán)的凝聚力。大家一起努力，和諧的氣氛就出現(xiàn)了，這也是帶給企業(yè)的一種效益。

　　記者：從以前的福利分房，到現(xiàn)在的單位自建經(jīng)濟(jì)適用房，是不是開(kāi)歷史倒車？

　　陳嘉陵：肯定不是。經(jīng)濟(jì)適用房與福利分房不一樣。經(jīng)濟(jì)適用房盡管是單位去建，但是從設(shè)計(jì)、投標(biāo)、制造成本、工程質(zhì)量直到售價(jià)等各方面已經(jīng)參與了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。我認(rèn)為政府現(xiàn)在允許單位自建房是兩全其美的事。第一，它解決了職工的居住問(wèn)題；第二，經(jīng)濟(jì)適用房在一定程度上也可以抑制廣州居高不下的房?jī)r(jià)。這不是開(kāi)歷史的倒車，而是螺旋式上升。

　　記者：你覺(jué)得廣鋼的經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)驗(yàn)?zāi)軌蛟趶V州市得到推廣嗎？

　　陳嘉陵：金鶴苑只是一個(gè)開(kāi)端，將來(lái)的企業(yè)和單位肯定會(huì)比我們做得更好。我們的做法只是一個(gè)借鑒，有用的可以采用，不完善的就不采用。如果由企業(yè)來(lái)自己建經(jīng)濟(jì)適用房，要嚴(yán)格控制成本，而且管理和策劃等要非常細(xì)致，否則很容易出現(xiàn)虧損。一種可行的做法是，在成本的基礎(chǔ)上加5%～10%左右的毛利，消化平均的費(fèi)用，讓企業(yè)沒(méi)有損失，職工也受益。

　　目前，市場(chǎng)的房?jī)r(jià)居高不下，歸根到底還是由供求關(guān)系決定的，要想把房?jī)r(jià)調(diào)下來(lái)，必須提供更多的廉價(jià)房，開(kāi)發(fā)商是不可能這么做的。建經(jīng)濟(jì)適用房是一個(gè)具體的措施，政府的新政策對(duì)于抑制居高不下的房?jī)r(jià)是一個(gè)很好的動(dòng)作。

　　記者：以后還會(huì)再建經(jīng)濟(jì)適用房嗎？

　　陳嘉陵：金鶴苑建好后，很多沒(méi)有分到房子的職工都希望集團(tuán)能夠再建新的經(jīng)濟(jì)適用房。但是目前我們沒(méi)有地了，而且現(xiàn)在土地使用很嚴(yán)格，不是想蓋就能蓋的。如果未來(lái)有地、政策又允許的話，我們還是可以再蓋經(jīng)濟(jì)適用房的，那個(gè)時(shí)候我們會(huì)做得更好、更完善，讓更多的員工能夠改善居住環(huán)境。