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　　最嚴(yán)厲的調(diào)控，最晦澀的漲價(jià)。由戴德梁行房地產(chǎn)顧問(深圳)有限公司發(fā)布的數(shù)據(jù)稱，2006年深圳房價(jià)大幅上漲，1~11月全市商品住宅均價(jià)達(dá)9081.24元/平方米，較2005年同期上漲30.37%。其中，豪宅同比增幅高達(dá)59.58%，普通商品住宅同比上漲20.37%。期待深圳樓價(jià)下降的消費(fèi)者們，又空等了一年。

　　戶型面積怎可左右樓市

　　2005年，深圳房價(jià)大漲，全年統(tǒng)計(jì)漲幅超過20%，深圳地產(chǎn)專家普遍認(rèn)為，這一撥的房價(jià)大漲，根源于豪宅大漲，也就是建筑面積超過144平方米的大戶型的“粘連效應(yīng)”帶來的全市性大漲。大戶型由此被認(rèn)為是房價(jià)上漲的源頭，是罪魁禍?zhǔn)?，由此也成為眾矢之的。深圳市政府部門顯然也持有同樣的觀點(diǎn)，因而連續(xù)出臺(tái)了嚴(yán)格限制大戶型的政策。但2006年的情況卻未因此而改變，保持了20.37%的漲幅。而造成這種情形的前提是，144平方米以下的普通商品住宅占到了全市住宅銷售總套數(shù)的88.53%。也就是說，戶型面積大小，在短期內(nèi)左右深圳樓價(jià)的能力極其微弱。

　　當(dāng)然，理論派專家認(rèn)為，“90/70”政策的最大變數(shù)，是減少了每一戶的單元面積，在市場供應(yīng)總量不變的情況下，增加了供應(yīng)市場的單位套數(shù)，給了更多深圳人選房的機(jī)會(huì)。

　　但據(jù)深圳中原統(tǒng)計(jì)，2006年深圳全市新增住宅供應(yīng)達(dá)6.7萬套單位，銷售面積700余萬平方米。與往年平均1000萬平方米上下的數(shù)量相比，實(shí)際上有較大幅度的減少。

　　而預(yù)測2007年深圳市的住宅供應(yīng)面積，戴德梁行的研究認(rèn)為，一方面2006年深圳的商品房施工面積同比只增長了1.32%，商品房新開工面積卻同比減少了28.30%，竣工面積增長30.14%的同時(shí)，全市商品房的空置面積卻降低了4.37%。這說明房子基本上都賣完了。另一方面，2006年深圳開發(fā)商用于土地購置及土地開發(fā)的投資分別同比減少了36.51%和75.02%(事實(shí)上，這種情況已持續(xù)多年)，無他，開發(fā)商囤積的土地快開發(fā)完了。由此，戴德梁行認(rèn)為，2007年深圳商品房竣工面積將進(jìn)一步出現(xiàn)縮減，從而一定程度上影響商品房市場供應(yīng)。

　　剛性需求無法逆轉(zhuǎn)

　　供應(yīng)在減少，需求又如何？

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)在深圳常住人口已突破1200萬，每年還有40萬至50萬的增量。假使每人消費(fèi)住宅30平方米，需求增量就是1200萬平方米，現(xiàn)在深圳每年新房銷售900萬平方米左右，缺口依然非常大。深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒認(rèn)為，深圳市可用于開發(fā)的土地面積約700平方公里，而目前已開發(fā)的就達(dá)500平方公里，土地供應(yīng)緊張的現(xiàn)實(shí)不可能有很大改觀。而現(xiàn)在深圳樓市中新增商品房市場的需求有65%來自新增人口，在存量市場中，來自新增人口的需求更占到90%。這說明深圳現(xiàn)在正處在一個(gè)全民置業(yè)時(shí)期，基本的置業(yè)需求至少還需要五年的時(shí)間才能得到一定程度的緩解。

　　值得一提的是，2007年是深圳真正全面執(zhí)行“90/70”政策的第一年，大部分項(xiàng)目將因此推出中小套型單位，而從2006年深圳招標(biāo)出讓的幾塊土地看，未來深圳樓市的新項(xiàng)目中中小戶型單位占到了95%以上，部分項(xiàng)目甚至全部是中小戶型?？偺讛?shù)是增加了，但供應(yīng)套數(shù)的增加在剛性需求面前，無異于杯水車薪。

　　而且，即使新增加出來很多可銷售單位，一戶深圳人也不可能只購買一套商品房。據(jù)深圳半求工作室統(tǒng)計(jì)，2005年深圳購買兩套及以上房產(chǎn)的購房者達(dá)7553人，在全市交易套數(shù)、面積、金額中的相應(yīng)比例分別為20.16%、16.5%、21.5%。2006年的具體數(shù)字尚未得知，但從市場的情況看，城投·七里香榭、西岸觀邸、宏發(fā)、領(lǐng)域、深業(yè)·新岸線等樓盤的投資客不在少數(shù)。

　　政府按照一個(gè)蘿卜一個(gè)坑來考量市場供求關(guān)系，而事實(shí)是，富人可能是一個(gè)蘿卜N個(gè)坑！炒風(fēng)不減，即使嚴(yán)格執(zhí)行“90/70”，市場供應(yīng)總套數(shù)增加，深圳普通老百姓可選擇的房源總量，也是要從大冬瓜變成小蘿卜，恰如王小二過年，一年不如一年。

　　另外，“90/70”究竟執(zhí)行到怎樣的程度，還依然是個(gè)問題。

　　在大多數(shù)富人依然偏愛大戶型，大多數(shù)開發(fā)商雖然不敢宣揚(yáng)“為富人建房”，卻在實(shí)際行動(dòng)上有所作為的情況下，2007年的深圳樓價(jià)究竟可能有多大的變化，似乎也就一目了然了。