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　　廣州首批“三限雙競”(限房價(jià)、限戶型、限銷售對象，競房價(jià)、競地價(jià))住宅用地昨日開標(biāo)，開發(fā)區(qū)科學(xué)城H4地塊被佛山的龍光房地產(chǎn)有限公司以低房價(jià)競得——該公司開出的最高房屋售價(jià)僅為4000元／m2，而萬科聯(lián)合體則以2635元／m2的樓面地價(jià)競得旁邊的H3地塊。

　　科學(xué)城H3和科學(xué)城H4地塊位于開發(fā)區(qū)廣汕公路以南、開創(chuàng)大道以東，距離中心城區(qū)15-20分鐘車程。兩地招標(biāo)文件要求，套型建筑面積90m2以下住房面積所占比重，必須達(dá)到住房開發(fā)建設(shè)總面積的90%以上。同時(shí)，參與競買的開發(fā)商要在6000元／m2的最高房屋售價(jià)基礎(chǔ)上向下競低房價(jià)。這些限價(jià)房今后只能賣給擁有廣州戶籍的市民。

　　房價(jià)越低地價(jià)越高得分越高

　　開發(fā)區(qū)的這兩幅地塊有著不同尋常的出讓歷程。早在2006年8月，兩地就以廣州首批限房價(jià)住宅用地的身份出現(xiàn)在廣州市國土房管局土地出讓公告中，成為廣州落實(shí)去年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控土地政策的先行者。

　　然而當(dāng)時(shí)6000元／m2的房屋最高售價(jià)頗受業(yè)內(nèi)人士指責(zé)，有人甚至認(rèn)為有抬價(jià)之嫌，相關(guān)部門隨即決定收回地塊，延期出讓。

　　經(jīng)過近半年的調(diào)整，去年底，兩幅地塊再次亮相，不僅增加了對銷售對象的限制，還制定了“低競房價(jià)，高競地價(jià)”的招標(biāo)評分標(biāo)準(zhǔn)。

　　昨日上午10時(shí)剛過，招標(biāo)主持人在監(jiān)察部門的監(jiān)督下，先后開啟了龍光、保利和萬科三家開發(fā)商的投標(biāo)文件。根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定，兩地投標(biāo)人房價(jià)報(bào)價(jià)比房價(jià)最高限價(jià)(6000元／m2)每低10元得1分，地價(jià)報(bào)價(jià)每高90萬或140萬得1分。

　　萬科策略：高地價(jià)、高房價(jià)

　　與龍光不同的是，昨日萬科的標(biāo)書走起了“高地價(jià)、高房價(jià)”策略，報(bào)出的房屋最高售價(jià)均為6000元／m2。根據(jù)計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)，萬科在房價(jià)評分中都計(jì)0分，只能依靠高地價(jià)的得分填補(bǔ)高房價(jià)的失分。

　　開標(biāo)后，來自廣州市國土局、增城市國土局、廣州市市政園林局、廣州大學(xué)和暨南大學(xué)等單位的5名評委在密閉的評標(biāo)室展開了將近1個(gè)半小時(shí)的緊張?jiān)u標(biāo)工作。最終，萬科地產(chǎn)以401分取得了科學(xué)城H3地塊的最高分競得該地，樓面地價(jià)為2635元／m2。龍光地產(chǎn)以382分取得了科學(xué)城H4地塊的最高分競得該地，樓面地價(jià)為1380元／m2。

　　萬科地產(chǎn)表示，萬科將按照政府的相關(guān)限令，適當(dāng)降低發(fā)展商自身利潤，嚴(yán)格控制售價(jià)，滿足政府的限價(jià)要求，預(yù)計(jì)可在2008年初推出1900多套住房。據(jù)了解，至此，萬科地產(chǎn)已經(jīng)在廣州擁有12個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　龍光策略：低地價(jià)、低房價(jià)

　　龍光地產(chǎn)報(bào)出4000元／m2的超低價(jià)位，不禁引發(fā)業(yè)內(nèi)人士對該公司開發(fā)運(yùn)做模式的猜想。怎樣才能用4000元／m2房價(jià)支撐該項(xiàng)目的開發(fā)呢？如果4000元／m2都做得來，那目前房地產(chǎn)市場的動輒8000甚至上萬元的房價(jià)是不是太離譜了呢？

　　據(jù)了解，科學(xué)城H4地塊是龍光地產(chǎn)進(jìn)軍廣州地產(chǎn)拿下的首幅土地，該公司此前曾5次進(jìn)軍廣州拿地都未成功。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，龍光地產(chǎn)為了進(jìn)入廣州地產(chǎn)而有意壓低房價(jià)。

　　龍光地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，報(bào)出4000元／m2的低房價(jià)，是根據(jù)市場關(guān)系，投資判斷和對計(jì)算公式的認(rèn)真研究，制定出“低地價(jià)，低房價(jià)”的策略。“具體利潤要做了才知道，雖然4000塊／m2的利潤不高，但是經(jīng)濟(jì)效益與社會效益相結(jié)合。”

　　近在咫尺售價(jià)相差2000元

　　寒桐(廣州)投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同(韓世同博客,韓世同新聞,韓世同說吧)指出，科學(xué)城H3和科學(xué)城H4地塊東西排列，距離很近，而最高售價(jià)卻相差2000元／m2，他認(rèn)為這將為今后的銷售提出新的難題。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，新的土地出讓模式正在改變開發(fā)商的盈利預(yù)期。

　　在高地價(jià)、低房價(jià)的雙重?cái)D壓下，開發(fā)商的利潤空間正在縮小。

　　值得注意的是，為了保障限價(jià)房不出質(zhì)量問題，相關(guān)部門還對這次出讓的“三限”地建筑質(zhì)量和裝修標(biāo)準(zhǔn)提出了具體要求，并推出了《主要材料品牌表》，要求開發(fā)商在建設(shè)和裝修中所使用的鋼材、陶瓷、涂料、衛(wèi)具等主要材料，應(yīng)選用該表所列品牌的材料，或與所列品牌同檔次的省內(nèi)、國內(nèi)知名品牌產(chǎn)品。