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　　一弘對(duì)06年枯燥無(wú)味的數(shù)字分析，希望能讓網(wǎng)友們能對(duì)07年深圳樓市有明晰的認(rèn)識(shí)。

　　█06年竣工面積雖增加,房?jī)r(jià)仍然漲

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示:

　　06年1-9月,商品房竣工面積380.2萬(wàn)平方米，同比去年同期比增長(zhǎng)6.57%。

　　10—11月，這二個(gè)月，商品房竣工面積猛增，達(dá)到148.37萬(wàn)平方米，是前九個(gè)月總竣工量的40%。

　　06年1-11月,商品房竣工面積528.57萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)30.1%，其中，住宅竣工面積375.54萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.7%。

　　商品住宅竣工是指新建住宅在取得商品房竣工備案證明文件時(shí)的建設(shè)投入量，也就是說(shuō)樓盤可以入伙了。

　　按南方地區(qū)施工期，從預(yù)售到竣工，大概在9個(gè)月左右。

　　參照05年的深圳市房地產(chǎn)商品住宅竣工面積僅有468.07萬(wàn)平方米，同比04年劇降39.4%。

　　06年1—11月的竣工總量，就比05年整個(gè)年度的竣工量多出60.5萬(wàn)平方米。當(dāng)然，在06年1-9月，并不明顯。重要的還是10—11月，這二個(gè)月。這說(shuō)明05年底到06年初，房產(chǎn)的供應(yīng)是增加的。

　　有的網(wǎng)友就不明白，供應(yīng)增加，那為什么房?jī)r(jià)反而上漲呢？

　　再讓我們回顧一下05年預(yù)售量，比起05年的銷售量，少了200萬(wàn)平方米，也就是說(shuō)05年的整個(gè)年度的預(yù)售量特別少，“房荒”也就開(kāi)始了。而05年底到06年初的增量，杯水車薪，對(duì)于壓抑房?jī)r(jià)，沒(méi)有任何意義。

　　06年初，深圳政府是全國(guó)最早看到房地產(chǎn)存在的問(wèn)題,也是全國(guó)最早主動(dòng)進(jìn)行宏調(diào)控的城市。但效果不明顯，房?jī)r(jià)漲幅長(zhǎng)期在全國(guó)前三名。

　　█新增面積銳減，07年供需失衡

　　06年1-9月新增開(kāi)工面積僅為579.7萬(wàn)平方米，較去年同期同比減少高達(dá)30.13%。

　　新增的開(kāi)工面積，反應(yīng)到市場(chǎng)來(lái)，已是10個(gè)月后了，也就是07年的上半年。若是這樣，一手房的供應(yīng)量嚴(yán)重不足，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，我們應(yīng)該怎樣辦？網(wǎng)友們是持幣觀望，還是快速下市？

　　剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確表示：“要注意加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理引導(dǎo)和有效調(diào)控”。這是“國(guó)六條”的又一次重要指示。

　　但市民面對(duì)著供不應(yīng)求的局面，政府又如何進(jìn)行引導(dǎo)呢？

　　按政府的規(guī)劃，2006—2010年，深圳將會(huì)推出將商品住房4930萬(wàn)平方米，政策性住房770萬(wàn)平方米，也就是年均供應(yīng)986萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房200萬(wàn)平方米，公共租賃住房(含廉租住房)570萬(wàn)平方米。

　　按上面數(shù)字實(shí)施的話，政府的宏觀調(diào)控目的就可能實(shí)現(xiàn)。但實(shí)際情況并非如此。就說(shuō)政策性住房，政府還能把控時(shí)間；商品住房的時(shí)間表，就受約于開(kāi)發(fā)商。當(dāng)然，有部分政策性用房也因與商品住房綁在一起出讓，同樣，受到開(kāi)發(fā)商限制。

　　就如2004年批的245宗，現(xiàn)在才建設(shè)92宗，那153宗土地現(xiàn)在進(jìn)展如何？批了土地，不開(kāi)發(fā)，這些就不是由政府說(shuō)了算！

　　在外資、地方游資作用下，深圳的房?jī)r(jià)問(wèn)題，已不能單獨(dú)放在深圳小范圍里討論，應(yīng)該是跟隨中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)大勢(shì)進(jìn)行分析。而房地產(chǎn)屬于經(jīng)濟(jì)組成部分。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)已有很長(zhǎng)一段時(shí)間沒(méi)有發(fā)生危機(jī)。新中國(guó)成立以為，曾發(fā)生了四次周期性經(jīng)濟(jì)危機(jī)。1958-1968年，1978-1986年，1988-1994年，這三次均為滯漲型，是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)發(fā)生的；1994-1995年，這一次為信用過(guò)度膨脹導(dǎo)致的通漲型危機(jī)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之手開(kāi)始發(fā)生作用。我們也發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)危機(jī)的周期一次比一起短，時(shí)間距離也是一樣。在1995年后的危機(jī)周期在階段性上可能更加難于明確劃分,高漲與危機(jī)同步,或復(fù)蘇與高漲同年。

　　這也就是說(shuō)發(fā)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)的時(shí)間，不好介定。海外經(jīng)濟(jì)界稱中國(guó)經(jīng)濟(jì)將于2008年崩潰，我當(dāng)然不信。

　　但從政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控水平來(lái)看，的確存在許多問(wèn)題。過(guò)份放任不管，或只出政策，不執(zhí)行或執(zhí)行中打了折，那也是不行。

　　07年，深圳房產(chǎn)市場(chǎng)供需將會(huì)嚴(yán)重失衡，深圳市若不出臺(tái)更強(qiáng)硬的政策；任由房地產(chǎn)市場(chǎng)自由發(fā)展，房?jī)r(jià)將會(huì)控制不了，民怨難平。

　　是限房?jī)r(jià)，限對(duì)象，或是征高稅，是抬首期等，是什么政策，我們將拭目以待！