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　　主持人：謝謝林先生對(duì)三亞美好的祝福。下面有請(qǐng)香港中原地產(chǎn)集團(tuán)中國(guó)區(qū)總裁黎明楷先生。他的演講題目是：宏觀下的市場(chǎng)——06小結(jié)，07展望

　　黎明楷：各位業(yè)界、媒體的朋友、領(lǐng)導(dǎo)你們好！我本身是做中介代理的，不是學(xué)者，所以分析能力是不強(qiáng)的。這次過(guò)來(lái)，因?yàn)楸旧淼搅四甑鬃鲂〗Y(jié)的工作，和大家簡(jiǎn)單的匯報(bào)一下，市場(chǎng)發(fā)生了什么事情。

　　也有簡(jiǎn)單的管理宏觀調(diào)控的解讀，還有我們有分公司的城市市場(chǎng)情況如何？還有07年的展望。

　　宏觀調(diào)控來(lái)講，從92天開(kāi)始有三輪宏觀調(diào)控，但是一輪還是二輪是隨你定義。粉色線(如圖)是房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)率。我們看第一輪宏觀調(diào)控之后就跌下去，在2000年左右開(kāi)始回升，引發(fā)第二輪宏觀調(diào)控，他們把2003、2004年算為第二輪、第三論。因?yàn)榈诙唩?lái)講本身是方向性的政策為主，就是指導(dǎo)方向，就是我出了什么問(wèn)題，應(yīng)該往哪些方面調(diào)。但是效果不太明顯，就變成三輪的硬性指標(biāo)。如果要分的話，二輪、三輪分為一輪也可以，就變?yōu)橐惠喌臅r(shí)間比較長(zhǎng)。

　　宏觀調(diào)控的政策變化很快，尤其是媒體、業(yè)界的朋友都知道，過(guò)去這兩年究竟發(fā)生什么事情。

　　很簡(jiǎn)單的歸類(lèi)，宏觀調(diào)控調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)。國(guó)六條提出調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)的方向，就是中小戶型的增加，怎么增加法，應(yīng)該到九部委15條細(xì)則提出要求，70%的90平米以下的住房里面。增加中低價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)。

　　剛開(kāi)始是從項(xiàng)目來(lái)講，后來(lái)就放松了，最后出現(xiàn)了只有兩個(gè)城市用最嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆椒?，就是深圳和大連以項(xiàng)目限制70%和90的規(guī)定，其他城市還是按照整個(gè)城市的供應(yīng)量來(lái)算。

　　供應(yīng)方面還有限外政策，到目前來(lái)講，我們說(shuō)是方向性的東西，各地暫時(shí)還沒(méi)有細(xì)則出臺(tái)，限制就是外地人購(gòu)房的方向是如何，如何限定、監(jiān)測(cè)這個(gè)人究竟買(mǎi)了多少套房，細(xì)則沒(méi)有出。沒(méi)出不表示各個(gè)城市是一樣的。從北京來(lái)講，七月份外地人基本是不可以購(gòu)房了。所以外國(guó)人想買(mǎi)也買(mǎi)不了，大家都在等細(xì)則出臺(tái)。上海也是一直等到9月左右，也有部分的區(qū)不辦了，外地人想買(mǎi)房也買(mǎi)不到了。因?yàn)槲覀兪亲鲋薪閷?duì)這方面比較敏感。除了這兩個(gè)城市以外，在南方的廣東、深圳，現(xiàn)在細(xì)則一方面沒(méi)有出臺(tái)，另一方面動(dòng)作也沒(méi)有。香港人的基業(yè)還在買(mǎi)，買(mǎi)多少都可以。其他城市我暫時(shí)沒(méi)有聽(tīng)到細(xì)則準(zhǔn)備出臺(tái)。

　　另外關(guān)于二手房交易個(gè)人所得稅是7月26日出臺(tái)，基本定了買(mǎi)賣(mài)房所得額的20%是要交稅。他留了一個(gè)頭出來(lái)，所以大部分城市都這樣執(zhí)行，如果不確定原值，就是不知道原來(lái)買(mǎi)這個(gè)房花了多少錢(qián)，可以按售價(jià)的1-3%征收。按理來(lái)說(shuō)，原值不可能不知道。所以大部分都說(shuō)我不知道原值，都按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收。大部分城市都是按下限，除了四川省是按照3%征收個(gè)人所得稅。

　　另外金融門(mén)檻步步提高。一方面在06年有兩次加息。人民幣的存款準(zhǔn)備進(jìn)增加，外匯存款也增加，同時(shí)發(fā)布三期定向票據(jù)，給銀行錢(qián)再收結(jié)，從貸款方面從政府角度是進(jìn)行限制。

　　總體影響來(lái)講，官方的看法是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體良好。在宏觀調(diào)控之下，也有積極的變化。變化方面一是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整有了良好的開(kāi)端，政府在70%和90限制開(kāi)始嚴(yán)謹(jǐn)。另外住房保障工作力度逐步加大；雖然現(xiàn)在還沒(méi)有見(jiàn)到，但是已經(jīng)開(kāi)始做了。稅收信貸土地政策穩(wěn)步落實(shí)，這也是好的一方面；房地產(chǎn)市場(chǎng)至虛有所好轉(zhuǎn)，表現(xiàn)在一直都說(shuō)開(kāi)發(fā)商有污盤(pán)不賣(mài)，現(xiàn)在預(yù)售證一出都要賣(mài)；還有證券市場(chǎng)方面動(dòng)作的習(xí)慣已經(jīng)有所調(diào)整。整個(gè)市場(chǎng)的秩序在宏觀調(diào)控下確實(shí)有好的發(fā)展。城鎮(zhèn)房屋的拆遷也有好的控制。

　　剛才講了很多的好，主要還有指標(biāo)就是房?jī)r(jià)還沒(méi)有談到。在全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額方面，我們會(huì)看到基本上在06年年中左右增長(zhǎng)率比較高，現(xiàn)在已經(jīng)在06年政策出來(lái)以后，全國(guó)的投資額開(kāi)始下降。

　　土地的購(gòu)置面積減少，一方面購(gòu)置面積代表土地的供應(yīng)方面其實(shí)也有所減少。整體的是宏觀調(diào)控政策方面的初步的解讀。

　　對(duì)于幾個(gè)重要城市的影響，一個(gè)是土地出讓成交萎縮。我們看到幾個(gè)大城市來(lái)講，北京應(yīng)該是算是比較好的，供應(yīng)還有保持。一月份賣(mài)地之后，9月份有次賣(mài)。廣州、深圳總體土地的拍賣(mài)量不多，一方面有政策剛出來(lái)，但是細(xì)則沒(méi)有出來(lái)，對(duì)于這方面地方政府比較謹(jǐn)慎。

　　現(xiàn)在看一下房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)分一手和二手。一手的住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格，上海是深藍(lán)色線（  如圖），起伏不定。很難說(shuō)有跌，但是升又沒(méi)有什么升。因?yàn)橐皇趾烷_(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)是什么類(lèi)型有關(guān)系，所以起伏可以理解。但是以北京、廣州、深圳三個(gè)城市來(lái)講，一手房?jī)r(jià)還是一路高走，從05-06年的現(xiàn)在，一直都是高走。跑得最快的是深圳。從2005年1月到現(xiàn)在確實(shí)漲了不少。

　　一手住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售面積，基本用比較平穩(wěn)可以來(lái)說(shuō)，上海波動(dòng)比較大而已，廣州、深圳、北京整個(gè)一手銷(xiāo)售住宅面積沒(méi)有大幅度下滑和增長(zhǎng)。所以可以看出，價(jià)格是在上海以外都是上升，但是銷(xiāo)售面積還是平穩(wěn)的。

　　看二手和一手有點(diǎn)類(lèi)似，從上海住宅來(lái)看，一手沒(méi)有什么變化，二手稍微有點(diǎn)下調(diào)的跡象。北京、深圳、廣州的二手房?jī)r(jià)也是一路攀升，還是以深圳本身的二手價(jià)格升得最快。這和一手也比較接近。

　　但是銷(xiāo)售面積來(lái)講，二手市場(chǎng)的銷(xiāo)售面積北京、廣州、深圳也算是比較平穩(wěn)，沒(méi)有什么跌，但是上海的住宅成交量有明顯的萎縮。今年上海是比較難過(guò)的一年。我們做中介感受是比較深的。

　　說(shuō)完幾個(gè)大城市，說(shuō)一下二線城市。從土地市場(chǎng)來(lái)講，幾個(gè)大城市在土地供應(yīng)商是有萎縮。但是從二線城市來(lái)講，受宏觀調(diào)控政策影響并不是很大，供應(yīng)還是比較正常，從重慶來(lái)講是比較豐富。其他城市，天津在年初的供應(yīng)比較少，后面的供應(yīng)業(yè)恢復(fù)了正常。土地市場(chǎng)方面主要因?yàn)槭且痪€重點(diǎn)城市，二線城市受這方面的影響不大。

　　從一手住宅，我們可以看到總體成交量是比較穩(wěn)定。就是一手的成交量和其他的大城市一樣，還是比較穩(wěn)定。波幅比較大的是成都。因?yàn)槊磕晡逶?、十月是交易?huì)，是交易的高峰期。所以看到五月份有非常高的成交量。從整體來(lái)講，成交量是平穩(wěn)的。從價(jià)格來(lái)看，因?yàn)橛幸皇质袌?chǎng)根據(jù)項(xiàng)目會(huì)有所變化不同?？傮w來(lái)講，幾個(gè)城市價(jià)格也是輕微的上升，上升的幅度不如北京、深圳那么明顯，其實(shí)也是升的，只是升的不太厲害。

　　二手住宅市場(chǎng)和上海差不多，都有所下跌，天津的二手量跌得比較厲害，其他的城市不太明顯，但是也可以看到，整體二手房的交易量是下跌的，價(jià)格來(lái)講是基本比較平穩(wěn)。為什么二手住宅市場(chǎng)萎縮這么厲害？就是因?yàn)閲?guó)家政策出臺(tái)之后，買(mǎi)方都有預(yù)期就是房?jī)r(jià)要跌，但是業(yè)主態(tài)度是比較強(qiáng)硬，不愿意降價(jià)，所以能成交的價(jià)格都是平穩(wěn)的，所以成交的價(jià)格收縮很多，因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)雙方的心理差距比較大。所以市場(chǎng)的交易量有明顯的萎縮。

　　未來(lái)，我們看發(fā)展趨勢(shì)，建設(shè)部也有宏觀調(diào)控取得一定的成果。但是我們看宏觀調(diào)控的基調(diào)還是存在的，主要反映在大部分城市的房地產(chǎn)價(jià)格還是比較高的，還是在比較高的水平。從政府要面對(duì)社會(huì)的輿論來(lái)上，老百姓輿論渠道比較多，反應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)不滿。另外土地的閑置現(xiàn)象依然很?chē)?yán)重，目前來(lái)看，很多的土地仍然在閑置。

　　大盤(pán)現(xiàn)象引起建設(shè)部門(mén)的注意，曾經(jīng)建設(shè)部有一個(gè)分析大樓盤(pán)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的影響，綜合是有好有壞，但是總體上來(lái)看，結(jié)論比較清楚，大塊土地批出來(lái)，給開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的行為是弊多于利，未來(lái)大規(guī)模的開(kāi)發(fā)也是有約束。

　　新一輪宏觀調(diào)控議論紛紛，大家都在猜，宏觀調(diào)控是不是繼續(xù)，如果繼續(xù)會(huì)有什么樣的措施。我們作為記者身份在這里沒(méi)有什么好猜測(cè)的，反正未來(lái)宏觀調(diào)控會(huì)繼續(xù)，什么措施不知道。

　　土地供應(yīng)方面是應(yīng)該向中低價(jià)位住房?jī)A斜，也與住房保障銜接，這方面地方政府的動(dòng)作會(huì)比較多。

　　另外偏向于中低價(jià)位、中小桃杏和政策性住房的土地供給也會(huì)傾斜。

　　住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)：70%總量控制為主。住房建設(shè)供應(yīng)總量規(guī)劃開(kāi)始透明化，因?yàn)檎€沒(méi)有出住房的計(jì)劃，可能以前沒(méi)注意，可能有出。現(xiàn)在的報(bào)道比較多?？吹绞晃宓挠?jì)劃，列舉幾個(gè)比較大的城市已經(jīng)公布，我們會(huì)看到比較有趣的現(xiàn)象，這里特別標(biāo)出紅色（如圖）  有年均規(guī)劃住房建設(shè)量，十一五建設(shè)總量是低于05年的銷(xiāo)售面積。如果按照這個(gè)規(guī)劃來(lái)繼續(xù)實(shí)行表明未來(lái)的供應(yīng)，現(xiàn)在是不足的。上海的情況也是住房建設(shè)量低于05年總體的銷(xiāo)售面積。應(yīng)該比較多的是廣州、深圳，他們規(guī)劃年均住房建設(shè)量是高于05年的平均水平，高的幅度也不多。我們有理由相信，06年比05年好一點(diǎn)，基本和需求持平的供應(yīng)量。重慶是比較偏低，如果按照規(guī)劃出來(lái)和銷(xiāo)售量相比，供應(yīng)是不多。幾個(gè)比較大的像南京、青島、鄭州，規(guī)劃出來(lái)的年均住房建設(shè)量和每年的銷(xiāo)售面積有比較大的差距。如果，我們純粹來(lái)看未來(lái)哪個(gè)城市值得投資？

　　總體來(lái)講，每個(gè)城市都不同，很難劃一條線，是升還是跌。因?yàn)檎w的供應(yīng)量是會(huì)增加的，土地的供應(yīng)集中在郊區(qū)。從這個(gè)角度判斷，郊區(qū)的物業(yè)有下跌的壓力，實(shí)際的供應(yīng)量是不是增出來(lái)，增出來(lái)有沒(méi)有這么多。所以我們有下調(diào)的壓力，下調(diào)的幅度有多少，也很難猜測(cè)。

　　從開(kāi)發(fā)商來(lái)講面臨資金壓力也是很正常的。小的開(kāi)發(fā)商面臨的壓力比較大，中介代理方面應(yīng)該機(jī)遇是比較大，因?yàn)樵絹?lái)越規(guī)范，以前不規(guī)范的中介公司是面臨壓力比較大。

　　至于房地產(chǎn)基金方面，也有限外政策，讓投資的過(guò)程麻煩一點(diǎn)。但是，不可懷疑的是，包括國(guó)內(nèi)也成立基金做房地產(chǎn)投資，在國(guó)外也非常注意國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上非常看好。今天剛收一個(gè)E-mail，有一個(gè)基金想投資這方面，所以未來(lái)房地產(chǎn)基金方面，會(huì)持續(xù)發(fā)展。

　　其他方面，國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)基金需要也增加，所以未來(lái)基金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)比較大。

　　謝謝大家！