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        莫春：今天是我們激情的對話上半場，我們邀請到七位對話嘉賓，他們分別是：國家發(fā)改委研究所中心主任王小廣先生；國家發(fā)改委經(jīng)濟研究所主任、北京師范大學金融研究中心主任鐘偉先生；西安市國土資源局政策法規(guī)處處長鄭世驊先生；西安市房管局信息中心主任李朝東；中誠地產(chǎn)許定耀董事長；厚土機構(gòu)主席林少洲先生，以及五合國際的劉力先生。

        今天是一個非常難得的機會，我們可以向嘉賓提出一些問題，大家在工作中有什么問題可以和嘉賓進行交流。所以許多人給我說你能不能多了解一些西安的情況。我們又可能會到北京之外去做房子，在宏觀調(diào)控下西安是一個什么情況，我想首先請李朝東先生介紹一下西安的開發(fā)情況。

　　李朝東：大家好！很榮幸參加這個論壇，剛才聽了各位教授和領導對我們西安市場的分析，我在這里向大家介紹一下西安目前的現(xiàn)狀。

　　西安市的開發(fā)商有西安的特殊性，因為從國家政策來講，它是統(tǒng)一的，就是一刀切。但是咱們今天作為一個論壇，西安又是一個二線城市，就是說不管是一線還是二線城市，國家政策應該是分別對待的。但是政策沒有分別對待，所以說有非常大的矛盾。

　　開發(fā)商的比例，大開發(fā)商有實力開發(fā)商，據(jù)我們的了解不超過10%。也就是說90%的西安開發(fā)商都是中小開發(fā)商。這樣的話就是西安市的開發(fā)商對房地產(chǎn)市場的這種貢獻主要是來自中小開發(fā)商。還有就是剛才我們已經(jīng)提到了國家大的方向是非常好的，就是調(diào)控是非常好的。真正要解決中低地收入的話，就是要大力推行廉租房，因為西安有西安經(jīng)濟的狀況。基本上現(xiàn)在就是這樣。

　　莫春：剛才我聽到一個非常重要的信息就是90%的企業(yè)是中小型企業(yè)，但是市場活躍度非常高，面臨新一輪的宏觀調(diào)控他們的生存和發(fā)展成了問題，我也希望今天來的嘉賓能夠從理論的層面和實踐的層面來之支一下招。我接下來想問鄭世驊一個具體的問題，您覺得這個政策他的政策情況以及對市場的一些影響情況是會是什么樣的？

　　鄭世驊：據(jù)我所了解，西安從今年六月國務院常委會之后，就從規(guī)劃的角度，新設計審批的樓盤，就是從經(jīng)濟適用房和商品住房這塊，制訂了細則。在9月份西安市出臺了一個相關政策，就是貫徹國務院實施辦法，所以現(xiàn)在很多經(jīng)濟適用房集資建房，還有就是商品房都是按照重新規(guī)劃審核來執(zhí)行。

　　剛才幾位教授也談到了，有些大的開發(fā)商要做大盤，分期實施，比打一槍換個地方利潤要高，效果要好。但是從國家政策來講，他不會提供給開發(fā)商囤積土地，現(xiàn)在就是閑置一年以上，要收取限閑置費，滿兩年要無償收回。我們西安市從04年開始對閑置土地處理，截至目前收回了52宗。所以從這個大的形勢上來說，必須對現(xiàn)有的存量用地發(fā)揮最大效應，這是政府的職能。

　　謝謝大家！

　　莫春：謝謝鄭處長，剛才你介紹當中介紹到土地供應情況，有透支，但是土地在開發(fā)商手里沒有形成有效的房子供應。

　　接下來有請兩位經(jīng)濟學家。其實我聽了剛才兩位的演講，其實也是在做一種交鋒，也在進行一些觀點的交鋒。這是我們今天希望看到的情況，就是大家可以在這個場合能夠?qū)⒏鞣N觀點剖析出來，能夠讓我們在各種方面有所收獲。接下來想請王小廣先生講一下房地產(chǎn)具體的發(fā)展情況?，F(xiàn)在面臨宏觀調(diào)控的問題，以及中小企業(yè)短缺資金，你覺得對于中小企業(yè)未來發(fā)展是推出還是聯(lián)合還是多種方式，給我們具體講一下。

　　王小廣：我想剛才講經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，這是一個好的時期，說明市場競爭比較充分，所以房價相對來講比全國低。我非常高興，實際上房地產(chǎn)的發(fā)展，經(jīng)濟的發(fā)展都和價格增長相關系。我覺得競爭就是在一種壓力下的競爭，你充分的競爭要通過聯(lián)合的辦法，也可以通過淘汰的辦法，取決于你的生存之道。你適應市場和政策，不一定非要兼并和合并。比如說西安只有三個或者幾個大開發(fā)商，這樣都不好，最后是要市場來解決。

　　莫春：接下來請問鐘偉先生兩個問題?，F(xiàn)在銀行在收縮銀根，對于中小企業(yè)來說如何進行有效融資，就是在未封頂資金的問題上，已經(jīng)成了一個很大的矛盾，以及面臨的問題在這方面你能否給我們揭曉一下銀行的建議。接下來你剛才介紹了四種平抑房價的辦法，第二個你提到限制高收入階層購買住房，這里面有一個知情操作的問題，你是怎么看的？

　　鐘偉：第一，我想說一個城市的開發(fā)商數(shù)量和一個城市房價沒有多少關系，第二，關于中小開發(fā)商，嚴格執(zhí)行三年前制定的按揭制度和金融風險的關系，非常不確定。剛才我已經(jīng)講封頂之后再按揭，這個抵押物是清晰可見的。

　　第三，要解決高收入階層有多套住房而中低收入者階層沒有住房的問題。富人你去投資房地產(chǎn)，房子并沒有增值。現(xiàn)在看起來，有可能執(zhí)行一條辦法，就是通過商業(yè)銀行的對高端客戶的所謂財富中心區(qū)購置一些房地產(chǎn)，這樣子可以解決房子的空置問題。

　　莫春：謝謝鐘偉先生，今天我們還請到了兩位實力派的老總，這位是厚土機構(gòu)的主席，他此前在萬科工作過，而且在全國各個城市都有開發(fā)項目，以及對城市文化房地產(chǎn)產(chǎn)品都有研究。我想有請林少洲先生，我知道你在北京開發(fā)了一個中式別墅產(chǎn)品，應該說北京和西安有相象的地方，文化底蘊非常豐厚，你認為在錫恩有什么樣的產(chǎn)品在開發(fā)中會比較好，你有什么感受也給我們說一下？

　　林少洲：謝謝！西安是一個非常令我激動的城市，最近我前前后后來了10幾趟。我和西安很有緣分，西安這個城市我來這么多次，我是因為它的歷史文化資源而來的。來到西安我有兩個感受，第一個就是不到西安不知道中華民族的偉大，要真正知道中華民族偉大你就來西安。我前幾天看到袁純清省長在鳳凰衛(wèi)視上講大明宮。

　　最近人文盛典，講了一個當年唐代三大宮殿之一——大明宮，它面積是北京故宮的四倍。還有宴會廳同時容納5000人，這些數(shù)字都是非常震撼的。第二個感覺不到西安還感覺不到，到了西安之后另外一個問題就是使命感，包括緊迫感。就覺得我們現(xiàn)在在世界舞臺上，你說北京上海那種角色，跟當年的唐代長安在世界舞臺上的角色差距甚大，就是使命感緊迫感非常強烈。

　　關于中國建筑的問題，我做了五六年的研究，也提出了一些思路，最后也寫了一些東西出來。我覺得是現(xiàn)代的生活同時是中國文化的基因，在這點上，我有幾句話跟大家提一個建議，我覺得西安這個城市受歷史積淀太深，地下的東西很多，地上的東西也深多。為什么到咸陽，就是因為積淀太多，成本很高。每個人心中的包袱很重，大家有強烈的擺脫和突破的欲望，但是實際上在行動上非常保守和固執(zhí)。我在西安這么多年深有體會，也有強烈的欲望！回到原地非常保守和固執(zhí)，經(jīng)?；氐綉T性里面去，在這里做成一件事兒非常不容易。我有很多朋友他們都抱這雄心壯志，但是很難突破。

　　我覺得歷史文化資源的產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)變是一種綠色資源，是一種可持續(xù)發(fā)展東西。我自己想在西安做旅游地產(chǎn)，因為中國現(xiàn)在城市化動力主要是靠工業(yè)化，西安現(xiàn)在已經(jīng)落后，跟華南和華東比起來差距已經(jīng)很大了。雖然現(xiàn)在有很好的科技資源，這個可以放大。但是我覺得借助歷史資源來實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化的轉(zhuǎn)換，也來提高這個城市的價值，也給各位體更多的發(fā)展價值。

　　莫春：謝謝林少洲先生，我也有體會，我去年來西安的時候?qū)ｉT看了大雁塔和小雁塔，我覺得西安真是一個文化底蘊非常濃厚的城市。剛才林先生的建議也是出于他多年的思考，我們知道現(xiàn)在很多外來開發(fā)商已經(jīng)搶灘西安。比如說萬科綠地、富力等企業(yè)，我們知道很多企業(yè)進入了西安，也是看到了西安未來的城市發(fā)展，今天我們對話多了，原來在寧波做開發(fā)資源企業(yè)的老總他就是忠誠地產(chǎn)的許定耀。

　　許總，您到西安來開發(fā)，我想問一下你當初為什么選擇西安這個地方，以及到了西安這個地方后，你到一個陌生地方的感受是什么？你現(xiàn)在感受的最重要的幾個因素是什么？

　　許定耀：謝謝各位領導，我是浙江寧波人，我到這里來開發(fā)的主要原因是把寧波的新的想法帶到臨潼來開發(fā)，制造美好家園。大家都知道，關鍵是爭取領導的理念，也要得到積極的支持。房地產(chǎn)開發(fā)的好壞關系到整個城市的好壞，以及城市的形象問題。

　　莫春：我不太了解西安，但是我覺得西安政府非常重視房地產(chǎn)開發(fā)，比如說我們今天的就請到了兩位政府部門的領導參加，想兩位領導也可以作出這樣的承諾，就是我們對外地企業(yè)和本地企業(yè)是一視同仁的。

　　今天我們還請到了國內(nèi)知名的建筑設計師，他也是在英國留學，他是劉力先生。他是多年研究建設計的，其實對于一個房地產(chǎn)來說，產(chǎn)品特色很重要。尤其是在現(xiàn)在競爭非常激烈的情況下，其實已經(jīng)走入了產(chǎn)品競爭的層面，產(chǎn)品說到很多設計層面和科技地產(chǎn)的層面，請劉力先生給詳細詮釋一下他的觀點。

　　劉力：我對西安市場也算比較熟悉，在這里做了幾個項目，主要是做前期。最近房產(chǎn)市場確實感受到一些變化，主要是三個方面。目前來找我做的很多是大牌，找我們來做前期的評估或者是調(diào)研或者交策劃，因為投入很大，輕易不敢來。

　　隨著各地有一些變通的手法，不管是利用陽臺計算方法，或者是什么用。長期來說肯定會起作用，所以設計范圍會變得非常窄，現(xiàn)在包括用料包裝都要深入。90平米以下的小戶型我們統(tǒng)計過有21種，其中好用的有10種，所以還可以創(chuàng)新，沒準會做出五居室，或者是六居室。所以開發(fā)商不必再做戶型設計了，如果再找設計院來做，沒有用了，過去可以做躍層腐符式等等。但是現(xiàn)在90平米以下戶型上已經(jīng)沒有創(chuàng)新了，于是設計院你提供的設計還是這樣的，已經(jīng)沒有設計意義了。下面要做的工作是什么，就是超越國家的設計規(guī)范和標準圖紙，做以前開發(fā)商和設計院不做的設計。比如說外窗放在外墻的中軸線，做到外墻上和內(nèi)墻是不一樣的。

　　我們剛才完成的一個項目，主要是一個是低能耗及高精度。作為的門把手開關都在1.5米的高度上，你關了燈都可以摸到。還有衛(wèi)生間的馬桶設計，是干凈衛(wèi)生間。我在國外生活很多年，人家沒有滴漏，地下沒有衛(wèi)生死角，完全是干凈的。衛(wèi)生間里所有的磚沒有板塊的，因為是調(diào)整過的，我們做了雙軸線。

　　舉個例子，風尚全國知名，是個小公司，只做了兩個項目就全國知名。還有星河灣。所以你有產(chǎn)品的精度，你會博覽品牌和資本。比如說風尚，堅持了兩年半，最后得到了美國美林銀行的入股，以它的技術和品牌博來了資本。這是個啟迪。

　　主持人：謝謝劉總，前面大家說的都是資本和品牌問題，最后是產(chǎn)品和資本問題。今天非常難得有這個機會和領導、專家坐在一起有個對話，我想機會難得，大家有什么問題，可以提問臺上的嘉賓。