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　　主持人：謝謝梁秘書(shū)長(zhǎng)，下面有請(qǐng)我們今天第一位也是一位重量級(jí)專(zhuān)家，他是錢(qián)國(guó)家建設(shè)部分房地產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)政策研究室主任，中國(guó)房地產(chǎn)住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)張?jiān)讼壬蠹覛g迎！

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　　尊敬的各位嘉賓，尊敬的各位媒體界的朋友們，城市觀點(diǎn)論壇已經(jīng)在好幾個(gè)城市舉辦了，在主辦單位和媒體的共同努力下，城市觀點(diǎn)論壇已經(jīng)打造成為一個(gè)品牌論壇。這次西安行我們想會(huì)對(duì)西安市的房地產(chǎn)，一個(gè)是給大家一些參考意見(jiàn)，第二個(gè)我想起到一些促進(jìn)作用。我的題目是強(qiáng)化住房保障是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的根本措施和宏觀調(diào)控的重大成果。

　　在認(rèn)真貫徹宏觀調(diào)控各項(xiàng)政策的形勢(shì)下，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)保持了穩(wěn)步快速的發(fā)展。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2006年1-10月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的走勢(shì)如下：

　　全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資12902億元，同比增長(zhǎng)24.3%。其中商品住宅完成投入9076億元，同比增長(zhǎng)29.5%。這個(gè)增長(zhǎng)幅度也是很大的。其中，經(jīng)濟(jì)適用房完成投入408億元，同比增長(zhǎng)8.9%。全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)完成土地開(kāi)發(fā)面積16342萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)34%。這個(gè)增長(zhǎng)幅度是很大的，增長(zhǎng)了三分之一。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)累計(jì)完成房屋施工面積16.33億平方米，同比增長(zhǎng)18%。其中住宅施工面積12.73億平方米，增長(zhǎng)19.6%。辦公樓施工面積6160萬(wàn)平方米，比增長(zhǎng)12.7%。商業(yè)用房面積2億平方米，增長(zhǎng)14.2%。一到九月份40個(gè)大中城市新建商品住宅累計(jì)成交面積同比增長(zhǎng)7.6%，我們成交面積也是在增長(zhǎng)的。由于消費(fèi)者對(duì)政策和市場(chǎng)的觀望，商品房的成交量在5月份和6月份、7月份以及到8、9月份開(kāi)始回升。8月份增長(zhǎng)14.3%，9月份增長(zhǎng)8.7%。

　　根據(jù)國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11月13號(hào)發(fā)布的數(shù)據(jù)，在10全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.6%，漲幅比上個(gè)月提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中北京同比上漲10.7%，廈門(mén)是10.5%，深圳是9.9%，沈陽(yáng)是9.9%，廣州是8.8%。下降的城市有兩個(gè)，一個(gè)是上海，下降了0.6%，一個(gè)是北海，下降了0.4%。

　　10月份70個(gè)大中城市新建住房中經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲1.5%，漲幅比上個(gè)月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。高檔住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.7%，漲幅比上個(gè)月提高0.7個(gè)百分點(diǎn)，普通住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.4%，漲幅比上個(gè)月提高提高0.1個(gè)百分點(diǎn)，二手住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.2%，漲幅比上個(gè)月提高0.3個(gè)百分。二手住房同比漲幅比較高的主要城市有大連，是12.7%，深圳是12.4%，北京是10.2%，鄭州是8.7%等等。

　　我剛才的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)比原來(lái)好得多，經(jīng)濟(jì)適用房高檔住房二手住房說(shuō)明價(jià)格趨勢(shì)分類(lèi)比較細(xì)。目前許多城市已經(jīng)公布了“十一五”住房住房建設(shè)規(guī)劃，各個(gè)城市的規(guī)劃有一個(gè)共同的特點(diǎn)，就是采取多種措施，強(qiáng)化住房保障。切實(shí)提出了經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房以及供應(yīng)限套型和房?jī)r(jià)的雙限商品住宅用地保障措施的指標(biāo)。

　　大家知道，宏觀調(diào)控有三個(gè)亮點(diǎn)。第一個(gè)亮點(diǎn)就是要調(diào)整商品住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，也就是大家所說(shuō)的90平方米以下，這是調(diào)整住房供給的。第二個(gè)亮點(diǎn)調(diào)整商品住宅的需求，保證控制投機(jī)性和投資性的住房需求。以及拆遷等被動(dòng)住房需求。第三個(gè)亮點(diǎn)是深入住房改革，強(qiáng)化住房保障。

　　這三個(gè)亮點(diǎn)我們“國(guó)六條”規(guī)定了一系列的經(jīng)濟(jì)政策，以及整個(gè)市場(chǎng)的要求，強(qiáng)化住房保障是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控調(diào)整取得的重大成果。我認(rèn)為具有多方面的重大意義。

　　首先強(qiáng)化住房保障將加快低收入家庭解決住房問(wèn)題的步伐，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的資料顯示，2006年1到9月份，全國(guó)完成商品住房同比增長(zhǎng)95%，其中經(jīng)濟(jì)住房完成投入408億元，同比增長(zhǎng)8.9%。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)說(shuō)明了兩個(gè)問(wèn)題，第一經(jīng)濟(jì)適用房投資連續(xù)幾年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的局面得到了抑制。我們前幾年經(jīng)濟(jì)適用房都是負(fù)增長(zhǎng)，從今年開(kāi)始出現(xiàn)了正的增長(zhǎng)，而且增長(zhǎng)幅度是8.9%。第二，說(shuō)明經(jīng)濟(jì)適用住房在整個(gè)住房投資中占的比重偏低，比重為4.5%。

　　隨著“十一五”住房規(guī)劃的落實(shí)，這個(gè)比重有望逐步提高。強(qiáng)化住房保障，將會(huì)加快住房制度的完善和加健全，要解決住房問(wèn)題最根本的辦法。通過(guò)深入改革建立起合理的科學(xué)的住房制度，這個(gè)住房制度在住房供應(yīng)方便要以市場(chǎng)為導(dǎo)向。使住房供應(yīng)機(jī)構(gòu)與住房消費(fèi)機(jī)構(gòu)相對(duì)應(yīng)。

　　大家知道我們住房需求總體思路是占了70%、80%，但是我們的供應(yīng)結(jié)構(gòu)中的高檔房子偏多，供應(yīng)和消費(fèi)嚴(yán)重錯(cuò)位，所謂我們的改革就是要把供應(yīng)結(jié)構(gòu)與消費(fèi)結(jié)構(gòu)對(duì)應(yīng)起來(lái)。在住房分配方面要努力實(shí)現(xiàn)住房分配城市化，就是高收入中增收入等各個(gè)層次，分層次供應(yīng)不同的住房。另外就是住房消費(fèi)梯度化，從小到大，從舊到新一個(gè)梯度消費(fèi)。另外就是住房消費(fèi)的模式的多樣化，可以買(mǎi)也可以租，這樣來(lái)有步驟解決全社會(huì)的住房問(wèn)題，最終建立起三個(gè)兩條腿走路的機(jī)制。

　　第一，市場(chǎng)性分配和社會(huì)保障性分配兩條腿走路；第二，買(mǎi)房和租房；第三，新房子；第四；市場(chǎng)和舊房市場(chǎng)兩條腿走路。

　　強(qiáng)化住房保障，從根本上有利于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，增長(zhǎng)保障性住房的供應(yīng)，是穩(wěn)定和平抑房?jī)r(jià)的根本性措施。一方面可以使房?jī)r(jià)的整體水平就是均價(jià)有所降低，更重要的是可以減輕對(duì)市場(chǎng)住房的壓力，從而穩(wěn)定和平抑市場(chǎng)性住房的價(jià)格，使住房保障制度越完善。有利于房?jī)r(jià)穩(wěn)定和平抑，這是不用懷疑的。

　　我們提出建立住房保障發(fā)展基金，專(zhuān)項(xiàng)用于經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)貼和廉租住房的補(bǔ)貼發(fā)放，廉租住房的構(gòu)建維修和物業(yè)管理，這個(gè)資金來(lái)源是多方面的，主要有預(yù)算安排的專(zhuān)項(xiàng)資金，住房公積金，政策中按規(guī)定提取的城市廉租住房補(bǔ)充資金，土地出讓凈收入的一定比例，低價(jià)位商品房土地出讓金補(bǔ)償資金，以及政府住房解困解?；鸬鹊?，通過(guò)這些渠道來(lái)建立我們的住房保障基金，住房發(fā)展基金北京市正在醞釀?wù){(diào)整經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的政策，就是已經(jīng)購(gòu)的經(jīng)濟(jì)適用房上市的時(shí)候不交綜合低價(jià)的比例，從原來(lái)的3%提高到10%。封閉運(yùn)作循環(huán)的好處是有利于控制住房對(duì)象，及時(shí)對(duì)銷(xiāo)售對(duì)象的審核不到位，也可以遏制投機(jī)購(gòu)房，現(xiàn)在大家反映有些經(jīng)濟(jì)適用房給富人買(mǎi)去了，北京是采取這個(gè)措施可以及時(shí)銷(xiāo)售對(duì)象審核不到位，也可以遏制投機(jī)購(gòu)房，同時(shí)政府在財(cái)力有限的情況下，通過(guò)封閉自身循環(huán)可以保證更多的低收入家庭能夠享受政府的補(bǔ)貼，而改善居住條件，如果能夠制定出一套合理的科學(xué)的實(shí)施細(xì)則，不妨通過(guò)試點(diǎn)來(lái)取得經(jīng)驗(yàn)。至于有些同志提到這些牽涉到產(chǎn)權(quán)的完整性問(wèn)題，我覺(jué)得這個(gè)產(chǎn)權(quán)完整性是不重要的，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房主要是解決有房住的問(wèn)題，而不是解決一定要有完整的產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題，這一點(diǎn)我們要加以明確，還有的城市提出經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行租售并舉的辦法，我覺(jué)得這需要仔細(xì)計(jì)算一下，因?yàn)樽饨鸶吡艘院蟮褪杖胝哓?fù)擔(dān)，租金低了以后，又會(huì)出現(xiàn)住房結(jié)構(gòu)改革前公房出租，供不養(yǎng)房的問(wèn)題，這樣又增加了一塊經(jīng)濟(jì)適用房的維護(hù)費(fèi)用，所以這個(gè)問(wèn)題要經(jīng)過(guò)一番計(jì)算。

　　前一段時(shí)間，建設(shè)部四部委對(duì)11個(gè)省區(qū)市作為房地產(chǎn)條件政策進(jìn)行了檢查，國(guó)務(wù)院專(zhuān)門(mén)召開(kāi)會(huì)議聽(tīng)取匯報(bào)，從各個(gè)檢查組匯報(bào)的情況來(lái)看，各地區(qū)貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院的政策，在穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格方面做了工作，情況總體是好的，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了積極的變化，比如我剛才講的經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)的正的增長(zhǎng)，有些地方住房上漲的趨勢(shì)緩和，但是要看到當(dāng)前少數(shù)城市住房?jī)r(jià)格上漲仍然較快，結(jié)構(gòu)調(diào)整任務(wù)艱巨，部分調(diào)控措施沒(méi)有到位，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序仍然需要進(jìn)一步規(guī)范在會(huì)上曾培炎副總統(tǒng)強(qiáng)調(diào)指出，第一要進(jìn)一步提高思想，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的責(zé)任要復(fù)起夫妻責(zé)任，第二鑒定政策不總要，繼續(xù)完善配套措施，繼續(xù)抓好貫徹落實(shí)，第三要做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，調(diào)整供應(yīng)機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)低收入家庭住房保障，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作，第四進(jìn)一步發(fā)揮，部級(jí)聯(lián)席會(huì)議的作用，深入研究有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的一些問(wèn)題。認(rèn)真總結(jié)住房制度改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)。我們相信，隨著調(diào)控政策的認(rèn)真落實(shí)，我我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一定能夠更加健康的持續(xù)快速的發(fā)展，最后我預(yù)祝我們西安市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。