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>> 觀點(diǎn)網(wǎng) >> 其他 >> 正文和記黃埔：帝國(guó)新邊疆
資本市場(chǎng)的影響
在大多數(shù)人內(nèi)地老百姓，李嘉誠(chéng)和他的商業(yè)帝國(guó)更像是遙不可及的神話。
事實(shí)上李嘉誠(chéng)開(kāi)始在內(nèi)地的投資早已開(kāi)始，房地產(chǎn)投資始于上世紀(jì)90年代初，以持有性商用物業(yè)的投資為主。為此和記黃埔專(zhuān)門(mén)成立和記黃埔地產(chǎn)與原本以地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)一道在內(nèi)地聯(lián)手進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。90年代其目標(biāo)主要集中在商用物業(yè)領(lǐng)域，2000年以后開(kāi)始逐步涉及住宅業(yè)務(wù)。
2004年開(kāi)始，李嘉誠(chéng)除了在一線城市及部分沿海城市進(jìn)行布局外，開(kāi)始挺進(jìn)中西部中心城市，先后在成都、重慶、武漢、長(zhǎng)沙等中西部中心城市進(jìn)行以住宅為主的開(kāi)發(fā)，同時(shí)也進(jìn)行部分商用物業(yè)的開(kāi)發(fā)。盡管李嘉誠(chéng)的地產(chǎn)涉及到香港及英國(guó)倫敦，但僅土地儲(chǔ)備而言，和黃及長(zhǎng)實(shí)在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備已達(dá)李嘉誠(chéng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的94%。土地儲(chǔ)備達(dá)630余萬(wàn)平米。
在長(zhǎng)江實(shí)業(yè)2006年中報(bào)中，李嘉誠(chéng)這樣寫(xiě)道：“中央實(shí)施連串措施以規(guī)范及調(diào)控房地產(chǎn)投資活動(dòng)，預(yù)期將減緩內(nèi)地物業(yè)市場(chǎng)目前的發(fā)展速度，惟不會(huì)影響中長(zhǎng)期的置業(yè)需求。集團(tuán)將按既定長(zhǎng)遠(yuǎn)投資步伐擴(kuò)充內(nèi)地優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)及推展各項(xiàng)發(fā)展項(xiàng)目，持續(xù)強(qiáng)化于內(nèi)地的長(zhǎng)期發(fā)展。”
從這段表述中，我們基本可以判斷李嘉誠(chéng)在內(nèi)地的投資基本立足于長(zhǎng)遠(yuǎn)投資。此外，作為香港上市公司而言，其對(duì)公司資產(chǎn)的評(píng)估更看重土地儲(chǔ)備一項(xiàng)，一是看重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的可持續(xù)開(kāi)發(fā)的能力，二是土地本身是有價(jià)值的并具有升值空間，這將在資本市場(chǎng)上得到體現(xiàn)。豐富的土地儲(chǔ)備將影響投資者對(duì)上市公司的資產(chǎn)評(píng)估。因此，在資本市場(chǎng)上混跡的香港地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往注重土地儲(chǔ)備和能夠長(zhǎng)期帶來(lái)回報(bào)的商用辦公物業(yè)。
一位多年在香港從事地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士告訴《觀點(diǎn)》，類(lèi)似于和記黃埔和長(zhǎng)江實(shí)業(yè)這樣的公司，其可能更看重的是內(nèi)地業(yè)務(wù)在資本市場(chǎng)價(jià)值，而非土地及物業(yè)本身的價(jià)值。他們投資內(nèi)地所著重的點(diǎn)無(wú)非有三：一是對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有信心，二是看重人民幣升值的壓力，三是傾向于投資政策、法規(guī)相對(duì)透明的城市。而其認(rèn)為，作為香港地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，資金和技術(shù)是不成問(wèn)題的。一方面其對(duì)資本運(yùn)作本身的把握比內(nèi)地開(kāi)發(fā)商要強(qiáng)，另一方面他們有雄厚的資金作為后盾。
聯(lián)合式的綜合開(kāi)發(fā)
如果僅僅從區(qū)域及位置上來(lái)考慮，我們發(fā)現(xiàn)李嘉誠(chéng)在二線城市所獲得的地塊未必就是其年度中報(bào)中所稱(chēng)的“優(yōu)質(zhì)土地”，李嘉誠(chéng)在二線城市的土地資源大多在政府新近規(guī)劃的開(kāi)發(fā)區(qū)及郊區(qū)。
2004年，和黃在國(guó)內(nèi)一炮打響的成都“城南地王”的開(kāi)發(fā)期限是十年，保證了其開(kāi)發(fā)周期。但即便如此，面對(duì)1036畝的超級(jí)大盤(pán)和黃一直拖至今年5月才開(kāi)始動(dòng)工，取名“南城都匯”。雖然在漫長(zhǎng)的兩年當(dāng)中有拆遷因素的影響，但與該地塊隔路相望的123畝地塊去在今年4月由九龍倉(cāng)以7.8億拍得，平均每畝價(jià)格高達(dá)640萬(wàn)元，而和黃城南地王每畝均價(jià)僅206萬(wàn)元，因此，和黃遲遲不開(kāi)發(fā)“城南地王”讓人引起種種聯(lián)想，李嘉誠(chéng)是否在等待土地溢價(jià)？
我們所考慮的，李嘉誠(chéng)在內(nèi)地的投資除持久性商用物業(yè)外，其住宅多與商業(yè)的合成開(kāi)發(fā)。李嘉誠(chéng)對(duì)于“城南地王”考慮如果僅僅局限于土地溢價(jià)，固然可以在資本市場(chǎng)上獲利，但其土地是否成熟，能否與其當(dāng)初定位有一個(gè)準(zhǔn)確的吻合，無(wú)疑是作為立足于在內(nèi)地長(zhǎng)遠(yuǎn)投資的李嘉誠(chéng)所應(yīng)考慮的問(wèn)題，同時(shí)，李嘉誠(chéng)也許還要考慮到其旗下的零售業(yè)務(wù)是否能在該區(qū)域內(nèi)獲得良好的發(fā)展與回報(bào)。事實(shí)上李嘉誠(chéng)當(dāng)初開(kāi)始介入零售業(yè)務(wù)的時(shí)候，零售業(yè)務(wù)與地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)合，是其考慮的重要因素之一。
有一點(diǎn)是我們不會(huì)肆意去揣測(cè)李嘉誠(chéng)是否會(huì)在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行投機(jī)運(yùn)作，但作為一個(gè)資深而穩(wěn)健的實(shí)業(yè)投資者，不少商業(yè)評(píng)論對(duì)李嘉誠(chéng)的評(píng)價(jià)是他善于把務(wù)虛的東西做成務(wù)實(shí)。
一個(gè)邏輯是，李嘉誠(chéng)在拍下“城南地王”是對(duì)其判斷是也許這是一塊并不成熟的地塊，僅僅為規(guī)劃中的核心區(qū)域。在當(dāng)時(shí)的情況下進(jìn)行開(kāi)發(fā)，未必適合其開(kāi)發(fā)物業(yè)的需求。但李嘉誠(chéng)并不想用高昂的代價(jià)將“地王”周邊地塊完全收入囊中，進(jìn)行一家獨(dú)大的開(kāi)發(fā)。事實(shí)上李嘉誠(chéng)善于聯(lián)合香港及國(guó)際資本，他與香港多家公司合作成立置富信托將部分香港物業(yè)REITS上市即可看作是這種聯(lián)合的表現(xiàn)，此前李嘉誠(chéng)還聯(lián)合多家香港財(cái)團(tuán)將旗下商用物業(yè)在新加坡REITS上市。李嘉誠(chéng)與九龍倉(cāng)協(xié)作開(kāi)發(fā)內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)似乎在業(yè)內(nèi)看來(lái)是個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。九龍倉(cāng)與和黃共同做莊將土地炒熱升值，通過(guò)住宅、酒店、及商用物業(yè)的不同物業(yè)形式的組合將此區(qū)域開(kāi)發(fā)成一個(gè)成熟的高檔住宅及商業(yè)區(qū)域，這種方式似乎能最大限度的發(fā)揮九龍倉(cāng)于和黃的優(yōu)勢(shì)，并相互補(bǔ)充，也更符合李嘉誠(chéng)長(zhǎng)線投資內(nèi)地的初衷。而長(zhǎng)達(dá)十年的開(kāi)發(fā)期限，李嘉誠(chéng)考慮的是十年后該區(qū)域的價(jià)值。
事實(shí)是九龍倉(cāng)極其善于商場(chǎng)、寫(xiě)字樓及酒店開(kāi)發(fā)。在去年7月，九龍倉(cāng)已在成都中心區(qū)已7.78億的高價(jià)拿下一塊商業(yè)用地。
二線城市為和黃與長(zhǎng)實(shí)提供了大規(guī)模的土地進(jìn)行大盤(pán)開(kāi)發(fā)，其在長(zhǎng)沙望城縣圈地為67萬(wàn)平方米；在西安高新區(qū)項(xiàng)目則圈地968畝，定位于集高尚社區(qū)集商業(yè)于一身的大型社區(qū)，長(zhǎng)春凈月潭項(xiàng)目圈地92萬(wàn)平方米，定位高檔住宅，同時(shí)在長(zhǎng)春的南開(kāi)項(xiàng)目則有10.6萬(wàn)平方米的商業(yè)項(xiàng)目。
而和黃在武漢、重慶等地的項(xiàng)目則位于位置相對(duì)較好的中心城區(qū)，即便如此，項(xiàng)目規(guī)模亦大約在10萬(wàn)平米上下。在重慶、武漢等地，李嘉誠(chéng)的策略是明晰的，核心地段的核心物業(yè)，高端住宅兼商業(yè)配套，酒店及持有型商用物業(yè)。
李嘉誠(chéng)還不斷在武漢重慶等地拿地，其地塊如何組合我們無(wú)從所知。但盡管和黃在二線城市的定位各有不同，一個(gè)基本的考慮也許是面對(duì)國(guó)內(nèi)二線城市的高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下的長(zhǎng)線考慮。
必須說(shuō)明的是，和黃、長(zhǎng)實(shí)及李嘉誠(chéng)其他旗下企業(yè)在二線拿地并非就是李嘉誠(chéng)的主戰(zhàn)場(chǎng)，他北京、上海、廣州的腳步一直未曾停止，目前，李嘉誠(chéng)在上海的項(xiàng)目已經(jīng)多達(dá)12個(gè)。
謹(jǐn)慎的投資
盡管如此，我們依然可以看到李嘉誠(chéng)本身對(duì)內(nèi)地地產(chǎn)投資的謹(jǐn)慎態(tài)度。一方面，李嘉誠(chéng)旗下的旗艦集團(tuán)和記黃埔集團(tuán)(和記黃埔地產(chǎn)的母公司)更為看重的是全球的3G業(yè)務(wù)，而李嘉誠(chéng)賣(mài)掉手中的2G業(yè)務(wù)，投入到3G業(yè)務(wù)中去被看作是李嘉誠(chéng)人生經(jīng)歷當(dāng)中最為傳奇的片段之一，另一方面，李嘉誠(chéng)在內(nèi)地的投資并不僅僅是地產(chǎn)業(yè)務(wù)，還包括其零售業(yè)務(wù)(屈臣氏、百佳)和港口(和記黃埔)、高速公路業(yè)務(wù)等等。即便如此，李嘉誠(chéng)在中國(guó)大陸的業(yè)務(wù)也僅僅占到其全球業(yè)務(wù)的16%左右。而地產(chǎn)業(yè)務(wù)李嘉誠(chéng)的商業(yè)帝國(guó)中也僅占10%的份額。從某種程度上來(lái)說(shuō)，也許李嘉誠(chéng)更為看重的是地產(chǎn)業(yè)務(wù)因其實(shí)在的物業(yè)價(jià)值，可以在股市上得到的回報(bào)。
不少人認(rèn)為目前李嘉誠(chéng)對(duì)內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)的投資多少有些不暢，目前和記黃埔及長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在上海已有12個(gè)項(xiàng)目之多，但同時(shí)和黃在上海等地獲得土地的機(jī)會(huì)越來(lái)越小，姑且不說(shuō)新鴻基、凱德置地這樣同為在大中華地區(qū)赫赫聞名的資本集團(tuán)的競(jìng)爭(zhēng)，本土開(kāi)發(fā)商人脈優(yōu)勢(shì)亦非李嘉誠(chéng)所能夠比擬的。李嘉誠(chéng)曾多次在北京、上海、廣州、武漢等地受到本土開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)烈阻擊。年初，李嘉誠(chéng)旗下高置投資在北京工體北路4號(hào)院用地的競(jìng)價(jià)上曾與任志強(qiáng)率領(lǐng)的華遠(yuǎn)大戰(zhàn)162回合，最終已5.1億的不菲代價(jià)獲得開(kāi)發(fā)權(quán)，而下半年，武漢敗于世茂之手可稱(chēng)為世茂的經(jīng)典戰(zhàn)役。
但另一個(gè)方面的理解釋是，李嘉誠(chéng)多元化經(jīng)營(yíng)的商業(yè)帝國(guó)總中，和記黃埔集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)3G業(yè)務(wù)是李嘉誠(chéng)立足于全球發(fā)展的業(yè)務(wù)。同時(shí)，能源、零售、港口等業(yè)務(wù)為李嘉誠(chéng)帶來(lái)豐厚的現(xiàn)金流，3G業(yè)務(wù)的優(yōu)良發(fā)展勢(shì)頭可以讓李嘉誠(chéng)的商業(yè)帝國(guó)保持良好的發(fā)展前景及趨勢(shì)。而地產(chǎn)業(yè)務(wù)的優(yōu)勢(shì)是，通過(guò)住宅的開(kāi)發(fā)可以獲得短期的盈利及現(xiàn)金流，持久性商用物業(yè)和社區(qū)的綜合開(kāi)發(fā)則可以帶來(lái)持久的回報(bào)，多元化方式的組合可以為將為和黃在內(nèi)地帶來(lái)持久發(fā)展能力。因此，內(nèi)地的地產(chǎn)在李嘉誠(chéng)的多元化業(yè)務(wù)中將更多的服從于其商業(yè)帝國(guó)的整體發(fā)展，而不僅僅是內(nèi)地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)本身。
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