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　　“廣州市一手住房均價首次突破7000元／平方米大關”。

　　“廣州樓市出現(xiàn)回暖”。

　　這樣的標題充斥了這兩天廣州媒體的版面。

　　根據(jù)陽光家緣的最新統(tǒng)計結果，廣州市10月份共有6149套新建住房簽約，成交面積為69.6776萬平方米，成交金額為48.9746億元，一手住房均價為7029元／平方米，比9月份陽光家緣統(tǒng)計出的一手住宅均價6570元／平方米漲了459元／平方米，漲幅達到7%。

　　這樣的結果，當然很有新聞價值。均價突破7000元/平方米，無論如何都算一個新紀錄。廣州房地產(chǎn)界和廣州市民都將面臨一個新的心理考驗。這個考驗的核心是：未來我們將面對什么樣的樓價？我們又能承受多高的樓價？

　　事實上，現(xiàn)在大家對樓價過于敏感。我一直不贊成用短時間(例如一個月的數(shù)據(jù))來分析樓市。因為目前廣州每個月一手樓的成交只有5000-7000套。很簡單的結構調(diào)整，都會讓成交均價產(chǎn)生很大的波動。

　　從7月到9月，廣州樓市平均成交價格微降，令一向期待樓價下跌的廣州媒體欣喜不已。10月數(shù)據(jù)一出來，廣州樓價馬上被打回原形。其實，升又何憂，跌又何喜？目前廣州樓市處于過渡期，變數(shù)很多。而且短短的一個月。什么問題都說明不了。

　　例如，廣州10月份樓價狂漲，主要原因在于高價格樓盤成交增多，低價位的樓盤成交量減少。天河、越秀、海珠、荔灣四區(qū)成交量為30.75萬平方米，占全市成交總量的44%。而9月份這四區(qū)的總成交量只有19.4萬平方米，占總成交量的比例為33.%。

　　這么一看，廣州樓市還是那個樓市，廣州樓價還是那個樓價。現(xiàn)在是真正的樓價相持階段。

　　昨天《南方都市報》的記者問我：樓價突破7000了，未來會怎樣？老百姓該怎辦？我明確地發(fā)表了意見：廣州購房者春節(jié)前很難買到便宜的房子。結果這句話又成了新聞的標題。其實，“春節(jié)前很難買到便宜的房子”還算是樂觀的估計，我很擔心廣州購房者“2007年都買不到便宜的房子”。

　　廣州媒體把我列為“唱漲派”，我也一直不諱言這一點。最近《羊城晚報》引用了我的一個觀點“廣州樓市，有促銷無降價”，“發(fā)展商們都在磨刀，而將被宰的購房者們卻自己等不耐煩了。這就是樓市的現(xiàn)狀。”

　　各位看官或許要問：宏觀調(diào)控5個月，廣州樓價為何堅挺？

　　主要原因有三點：

　　1、政府有政策、有規(guī)劃，但未到位。政府出臺了2006—2010住宅發(fā)展規(guī)劃，制定了7090這樣的嚴厲措施，但有助于樓價下降的措施，都還沒有落實到位。例如，宏觀調(diào)控后，新規(guī)則下的大量賣地計劃進展緩慢，估計2006年又完成不了指標。又例如，一度讓住房困難戶充滿期望的“新社區(qū)”現(xiàn)在還在圖紙階段，2009年前沒有建成的希望。

　　另一方面，7090措施，反而讓不少樓盤的建設進度拖緩。連一個經(jīng)濟系大學二年級的學生都知道，樓價是由供求關系影響的。此消彼長，樓價要降，很難，也不符合經(jīng)濟規(guī)律。宏觀調(diào)控畢竟是中藥，不是西藥。藥效要出來，有一個過程。

　　2、廣州一部分購房者們確實等不耐煩了。廣州有60萬房改房，住房升級消費的欲望強烈得很。10月份后，“冒死入市”的人多了。大家千萬別低估購房者的智商，7090政策之后會怎樣，他們看得比很多專家還要清楚。掏一百幾十萬買房的廣州人，房地產(chǎn)的感覺是很好的。

　　另外，廣州的“新富豪”階層正在壯大，5年前，廣州很多高檔物業(yè)樓價還羞羞答答不大敢突破150萬/套。現(xiàn)在，150萬，只能算天河、越秀樓盤的“基本消費”。

　　綜觀2006—2007，廣州人不缺購房的實力。如果大眾有升價的預期，樓價很可能還會竄升一段時間。

　　3、廣州房地產(chǎn)，是在為過去十年還債。

　　現(xiàn)在，大家很懷念過去“物美價廉”的好時光。很多潛在購房者，尤其是一些幾年前本想買，又沒買上的人，悔得腸子都青了。還有一些沒趕上“好時光”的年青人，對現(xiàn)在的“高樓價”充滿了憤怒和無奈。

　　事實上，廣州房地產(chǎn)“物美價廉”的時代一去不復返了。

　　(1)廣州過去十年的低樓價，是以政府少收地價為前提。(廣州房地產(chǎn)增加值占廣州GDP的比重大概為3%，政府過去十年賣地收入不到500億，均為超常規(guī)的低數(shù)據(jù))。國六條以后，這支歌唱不下去了。

　　(2)廣州過去十年的低樓價，是以發(fā)展商大量建設低檔、普通產(chǎn)品(或稱“草根產(chǎn)品”)為基礎的。廣州不缺房，但特別缺好房子。適合住房升級消費的，更少。房改已7—8年，該進入換房高峰期了。廣州房地產(chǎn)“還債”的時候到了?？上в峙龅?090政策，以后的游戲規(guī)則不一樣了。

　　(3)過去十年，廣州房地產(chǎn)走“低地價、低樓價、低政府行為”的路線。政府基本上“無為而治”。發(fā)展商賺到錢了，富力、合生等大企業(yè)還發(fā)展成100億大企業(yè)，全國性公司。老百姓住上房子了，人均住房已達20平方米。

　　“低地價、低樓價、低政府行為”當然也要付出代價。請簡單分析，中心城區(qū)土地為何幾近枯竭？“低地價、低樓價、低政府行為”當然是終極原因。

　　廣州房地產(chǎn)目前的矛盾已經(jīng)不是住房安居問題，而是升級換代的消費需求與供應不足的矛盾。恰恰這是十年來埋下的種子。

　　電影〈無間道〉有一句經(jīng)典對白：“出來混，始終是要還的”。

　　廣州當前樓價飛漲，其實是在為過去十年還債。

　　所幸目前廣州人基本已經(jīng)有房(人均20平方米)，二手房均價4000元/平方米，安居已無恙。

　　未來的廣州樓市，“低地價、低樓價、低政府行為”將轉變?yōu)椋?ldquo;高地價、高樓價、高政府行為”(香港模式)。

　　如果有人不愿意遵守“生活越來越好，房子越來越小”的未來規(guī)則，一味追求大房子，當了“房奴”，那是他自找的。

　　樓價上漲也好，“房奴”越來越多也好，廣州房地產(chǎn)沒有悲情，只有利益的博弈。