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>> 觀點(diǎn)網(wǎng) >> 其他 >> 正文新政影響未明，消費(fèi)者入市猶須謹(jǐn)慎
引言：當(dāng)前局勢(shì)下，中央政府的宏觀調(diào)控信號(hào)頻頻和廣大中低收入者的住房有效(有支付能力)需求日漸趨弱，而各地樓市卻仍在飄紅，房地產(chǎn)前景突然變得撲朔迷離，老百姓更是猶如在云里霧里，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么了？到底會(huì)怎樣走？應(yīng)該怎樣走？這里有太多的疑問(wèn)，太多的思考。
《觀點(diǎn)》(以下簡(jiǎn)稱“觀點(diǎn)”)：房地產(chǎn)從某種意義上說(shuō)也是整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)棋子，其所表現(xiàn)出的各種形態(tài)、衍生出的各種現(xiàn)象以及引發(fā)的各種相關(guān)政策的也都是由其所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境所決定的。當(dāng)前，影響我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的外部經(jīng)濟(jì)局勢(shì)是怎樣的？
顧海波(以下簡(jiǎn)稱“顧”)：在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策頻頻的2004年，我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值仍比上年增長(zhǎng)9.5%(計(jì)劃7%)，是1996年以來(lái)增速最快的一年；全國(guó)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資70073億元，同比增長(zhǎng)25.8%；國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2005年3月4日公布的數(shù)據(jù)顯示，2004年，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格上漲14.4%，漲幅比上年提高10.6個(gè)百分點(diǎn)，商品住宅平均銷售價(jià)格上漲15.2%。遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于GDP和人均可支配收入的增長(zhǎng)速度。積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策所帶來(lái)的投資乘數(shù)效應(yīng)，加上房?jī)r(jià)過(guò)高和大規(guī)模的城市建設(shè)帶來(lái)了GDP的持續(xù)高漲。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)當(dāng)前受到通貨緊縮和通貨膨脹的雙重?cái)D壓，投資渠道狹窄、負(fù)利率加上各級(jí)地方政府的竭力扶持，千軍萬(wàn)馬(政府、企業(yè)、個(gè)人)都上了房地產(chǎn)的“獨(dú)木橋”，嚴(yán)重扭曲了資本效率和房地產(chǎn)價(jià)格，房?jī)r(jià)飚升(尤其是長(zhǎng)三角地區(qū))、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)陡然增加，雖然樓市繁榮促進(jìn)了GDP增長(zhǎng)，卻在一定程度上掩蓋了資源能源浪費(fèi)、國(guó)有資產(chǎn)的流失、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理、投機(jī)盛行、產(chǎn)業(yè)能級(jí)不高及銀行潛在金融風(fēng)險(xiǎn)增加的可持續(xù)發(fā)展隱患。由于房地產(chǎn)在投資和消費(fèi)兩端都是高負(fù)債的典型行業(yè)，隨著房地產(chǎn)“新政”的逐步實(shí)施和國(guó)內(nèi)外加息周期的到來(lái)，中央政府、地方政府、開(kāi)發(fā)商、銀行、投資投機(jī)客(以租養(yǎng)房者)之間的博弈將加劇，如若任何一方資金鏈斷裂，均會(huì)引起樓市供需、樓價(jià)及人們心理預(yù)期的變化。普通老百姓(可能是接最后一棒者，也是最需要政府關(guān)心的弱勢(shì)群體)之間的博弈將加劇，如若任何一方資金鏈斷裂，均會(huì)引起樓市供需、樓價(jià)及人們心理預(yù)期的變化。
每個(gè)利益主體由于各自利益訴求不同，會(huì)發(fā)出不同聲音，“權(quán)力和金錢(qián)”基本上掌握了樓市的話語(yǔ)權(quán)(有“說(shuō)教型”、“隔靴搔癢型”、“隨風(fēng)型”、“不到翁型”、“事后諸葛亮型”等等)，尤其是我們當(dāng)前的樓市本質(zhì)上說(shuō)是政策市，有許多非市場(chǎng)因素和失真信息，老百姓又沒(méi)有話語(yǔ)權(quán)、始終處于弱勢(shì)，因此大家特別需要認(rèn)真甄別。
觀點(diǎn)：您覺(jué)得在當(dāng)前的政策因素和經(jīng)濟(jì)局勢(shì)的影響下，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的整體走勢(shì)如何？
顧：從長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)無(wú)疑是前景光明的，但就目前和今后1--2年來(lái)說(shuō)，樓市處于“高位縮量”的“階段性頂部”階段，樓市投資投機(jī)比例過(guò)高、房?jī)r(jià)上升速率過(guò)快、商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，如果調(diào)控不好是新一輪住宅開(kāi)發(fā)乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)積聚過(guò)程。“世界級(jí)城市”是未來(lái)數(shù)十年以后的事，而現(xiàn)在我國(guó)的樓價(jià)已有相當(dāng)程度的透支，這從居民房?jī)r(jià)收入比的數(shù)據(jù)就可明顯看出，國(guó)際平均為3—6倍，而我國(guó)大多數(shù)城市在十幾倍、甚至更高；樓價(jià)的上升應(yīng)該是盤(pán)整式或稱波浪式、螺旋式緩慢上升，不經(jīng)過(guò)小幅盤(pán)整而直線上升是不扎實(shí)的，否則樓價(jià)的大起必然隱含巨大的風(fēng)險(xiǎn)，況且房?jī)r(jià)的對(duì)比要考慮通貨膨脹、科技含量、裝修成本(全裝修)、公建市政文化教育配套、生態(tài)環(huán)境改善及利息(貸款)等因素并且要有參照系，不能簡(jiǎn)單論之。
未來(lái)幾年中國(guó)房地產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將步入一個(gè)高位盤(pán)整的階段，隨著舊區(qū)改造節(jié)奏的適度調(diào)節(jié)，隨著軌道交通網(wǎng)絡(luò)的健全和延伸，隨著中低價(jià)住宅供應(yīng)的增加和住宅結(jié)構(gòu)的日趨合理，隨著利率、稅收等政策的逐步市場(chǎng)化和房地產(chǎn)貸款政策的調(diào)整，房地產(chǎn)住宅將逐步步入一個(gè)理性發(fā)展期。就總體房地產(chǎn)住宅的價(jià)格而言隨著其內(nèi)在品質(zhì)的提高將穩(wěn)中微升，但其內(nèi)在結(jié)構(gòu)必定是有升有降，漲跌互現(xiàn)，除部分價(jià)格和價(jià)值相符的物有所值的高檔商品房繼續(xù)受國(guó)內(nèi)外成功認(rèn)識(shí)青睞及大量中低價(jià)位住宅因存在廣泛需求而價(jià)格堅(jiān)挺外，相當(dāng)一部分高價(jià)樓盤(pán)和環(huán)外配套不完善地方房?jī)r(jià)將首先面臨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的洗禮。
觀點(diǎn)：面對(duì)當(dāng)前的商品房市場(chǎng)和加息周期的來(lái)臨，處于弱勢(shì)的廣大消費(fèi)者該怎么辦？請(qǐng)您談?wù)勀目捶ā?/p>
顧：就我個(gè)人認(rèn)為，在房地產(chǎn)及整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的敏感期，建議消費(fèi)者必須密切注意當(dāng)前的政策(含住房保障、動(dòng)遷、信貸和稅收政策)、利率和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)(含物價(jià)、就業(yè)收入、住宅供需、租金)的變化，密切注意樓市的供需變化，并結(jié)合每個(gè)家庭的具體情況(資金、年齡、人口、就業(yè)、交通環(huán)境、教育、醫(yī)療、心態(tài)、心理預(yù)期等)，多看少動(dòng)、勤做“功課”；靜觀其變、擇機(jī)入市。具體講：
1、樓市“高位放量”到“高位縮量”說(shuō)明多空雙方意見(jiàn)分歧加大，具有明顯、至少是階段性“頂部”特征，切忌高位追漲“吃套”，近來(lái)樓市開(kāi)盤(pán)開(kāi)發(fā)商往往采取價(jià)格“一步到位”的方式，短期內(nèi)已沒(méi)有多少上升空間，除非是資金雄厚長(zhǎng)期投資。
2、此輪房地產(chǎn)調(diào)控可謂序幕剛開(kāi)，我們誰(shuí)都不能熟視無(wú)睹，因?yàn)檫@次政策調(diào)控來(lái)自中央政府。從這次房地產(chǎn)新政來(lái)說(shuō)，對(duì)比國(guó)際慣例還是相當(dāng)溫和的，例如利率還是負(fù)的，還沒(méi)有增值稅和物業(yè)稅，營(yíng)業(yè)稅也只有兩年，“遏制投機(jī)、抑制投資”更只是停留在文字，因此，政策調(diào)控還有相當(dāng)余地。再說(shuō)，這次調(diào)整的時(shí)間和幅度還無(wú)法預(yù)測(cè)，不宜匆忙進(jìn)場(chǎng)。
3、廣大中低工薪階層的資金鏈相對(duì)脆弱，買(mǎi)房應(yīng)量力而行、量入為出，切忌沖動(dòng)、趕時(shí)髦。首先也是最重要的是充分考慮未來(lái)收入(資金鏈)、支出增長(zhǎng)變化，要充分考慮未來(lái)就業(yè)的趨勢(shì)，要獨(dú)立思考。特別是最近各地房地產(chǎn)成交量大幅縮水、拋盤(pán)大增并拌有房松動(dòng)現(xiàn)象，前景不甚明朗，因此，可采取暫時(shí)觀望，多看少動(dòng)、靜觀其變。樓市在經(jīng)歷5年之久的上升通道尤其是近一、二年來(lái)的飚升后客觀上需要休養(yǎng)生息，這是常識(shí)也是客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律。
4、廣大的動(dòng)遷居民，由于是“無(wú)房一族”，近兩年又處動(dòng)遷高峰期，其買(mǎi)房具有明顯的“同步”及“整齊劃一”特征，表現(xiàn)為適合動(dòng)遷居民的低價(jià)房及“二手房”價(jià)格堅(jiān)挺、“穩(wěn)中有升”，但大家也不必“千軍萬(wàn)馬過(guò)獨(dú)木橋”，可考慮臨時(shí)租房、不一次到位等克服一下短暫困難，也可考慮“拍賣房”(此類物業(yè)會(huì)增多)；對(duì)“改善型”購(gòu)房者也應(yīng)三思而后行，避開(kāi)價(jià)格高峰期，待形勢(shì)明朗后再作決定也不遲。
5、廣大工薪階層在房屋買(mǎi)賣過(guò)程中，信息集取方面處于相對(duì)弱勢(shì)，在法律還不完善的情況下，買(mǎi)房應(yīng)盡量選擇現(xiàn)房，“眼見(jiàn)為實(shí)”嘛，期房火爆是賣方市場(chǎng)、是市場(chǎng)不成熟時(shí)期特有的產(chǎn)物。對(duì)虛假?gòu)V告和虛假承諾要謹(jǐn)慎鑒別、要有法律意識(shí)，謹(jǐn)防樓市“黑嘴”(聽(tīng)信股市“黑嘴”，教訓(xùn)十分殘痛)，警惕少數(shù)樓市不良“莊家”“拔高出貨”，以免導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)、精神雙重?fù)p失。
6、任何商品的的生產(chǎn)都要講求差異性，買(mǎi)房、投資房產(chǎn)亦不例外。象股市一樣人人都想進(jìn)去“掏金”的時(shí)候，就是風(fēng)險(xiǎn)最大的時(shí)候，套你沒(méi)商量，現(xiàn)在投資房地產(chǎn)大概也到了高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域，至少短期內(nèi)已沒(méi)多少空間；況且房地產(chǎn)的標(biāo)的和交易成本很大(不易兌現(xiàn))、投資回收期較長(zhǎng)，期間經(jīng)濟(jì)波動(dòng)(利率波動(dòng))、供求波動(dòng)不易掌握；另外由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還是一個(gè)年輕的產(chǎn)業(yè)，其觀念折舊、設(shè)計(jì)折舊及升級(jí)換代也較快。
7、樓市投資是個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要對(duì)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、統(tǒng)一規(guī)劃、配套建設(shè)(水電煤、產(chǎn)業(yè)、交通、商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化等)、供需等十分了解，這樣投資才能知己知彼、物超所值，但大多數(shù)投資者缺乏知識(shí)、信息滯后或不對(duì)稱，不易操作。
8、從投資意義上講“不漲就是跌、小漲也意味著跌”，投資樓市沒(méi)有10%以上的收益不算成功，巨額的投資本身就有巨大機(jī)會(huì)成本、利息，況且還不易兌現(xiàn)有巨大的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在漲幅如此巨大的情況下，房?jī)r(jià)還能漲多少？對(duì)那些靠貸款來(lái)多處投資的人來(lái)說(shuō)，要更多些風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，其有如期貨和股市中的透支行為，一旦進(jìn)入下降通道或“平倉(cāng)”或資金鏈斷裂，后果可想而知。任何投資都有風(fēng)險(xiǎn)，不可能沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的投資，樓市也不例外，上世紀(jì)90年代日本及香港、臺(tái)灣地區(qū)、我國(guó)東南沿海(包括上海)都曾遭到過(guò)樓市重創(chuàng)的教訓(xùn)(產(chǎn)生了一個(gè)“負(fù)資產(chǎn)階層”，日本及香港、臺(tái)灣地區(qū)的樓市購(gòu)買(mǎi)者至今仍深套其中，最高樓價(jià)跌幅達(dá)60%以上)，廣大投資者要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，要掌握好波段，順勢(shì)而為。
9、樓市的供需影響房?jī)r(jià)。但需指出，現(xiàn)在樓市的投資、投機(jī)客大增(上海樓市普遍在30%左右、個(gè)別高價(jià)樓盤(pán)的投資比例高達(dá)70—80%，空住率奇高)，她是虛擬需求而不是真實(shí)需求，一旦形勢(shì)逆轉(zhuǎn)虛擬的需求就會(huì)變成新的供給，加上今年上海住宅竣工量將達(dá)創(chuàng)歷史新高的3000多萬(wàn)平方米(去年3000萬(wàn)平方米)，土地的供應(yīng)也相當(dāng)充沛，加上大量投機(jī)、投資客拋盤(pán)的涌出，短期內(nèi)樓市供大于求的局面已經(jīng)形成。
10、如果自住，時(shí)刻準(zhǔn)備者，靜待低點(diǎn)出現(xiàn)，逢低吸納。
顧海波：上海市城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)、上海市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)員，《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》特約記者、特約撰稿人。
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