男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　在某種意義上，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)還不夠充分的市場(chǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該理解并支持政府的調(diào)控行為。但是，在政府調(diào)控的方式上，限房?jī)r(jià)的弊端已通過(guò)廣州開(kāi)發(fā)區(qū)地塊顯露端倪。

　　日前，廣州市國(guó)土房管局掛牌出讓位于開(kāi)發(fā)區(qū)的兩個(gè)住宅地塊，要求建成90平方米以下中小戶(hù)型。據(jù)悉，這兩塊地每平方米的建筑面積價(jià)格為1173元。為了保證最后能建成符合要求的中小戶(hù)型，規(guī)劃對(duì)住宅建筑套密度、住宅面積凈密度也做出了嚴(yán)格的要求：這兩幅地最終必須建成至少4603套限價(jià)中小戶(hù)型住宅，每套房建筑面積的最高價(jià)不能超過(guò)6000元/平方米。開(kāi)發(fā)商必須在簽合同后的3個(gè)月內(nèi)向規(guī)劃部門(mén)報(bào)送符合本地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)和相關(guān)規(guī)范的用地規(guī)劃方案，6個(gè)月內(nèi)動(dòng)工建設(shè)，兩年內(nèi)全部完成本地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

　　這個(gè)消息出來(lái)之后，一時(shí)成為業(yè)界及社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。這是廣州乃至全國(guó)首先推出的限價(jià)房，最讓人們關(guān)注的是限定的價(jià)格為6000元/平方米，因?yàn)檫@個(gè)區(qū)域目前的商品房均價(jià)不到5000元/平方米，在居住環(huán)境、容積率方面也比“限價(jià)房”好很多。因此，這次推出的限價(jià)房不僅沒(méi)有起到平息民怨的作用，反而激發(fā)了新的民怨。不少人認(rèn)為這樣的限價(jià)沒(méi)有意義，有的網(wǎng)友、包括業(yè)內(nèi)人士甚至認(rèn)為政府沒(méi)有限價(jià)簡(jiǎn)直就是在抬價(jià)，目的是把地賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)；有專(zhuān)家認(rèn)為政府擔(dān)心土地流拍，也有人認(rèn)為“限房?jī)r(jià)”本身就與商品房的市場(chǎng)化自相矛盾——以一種行政上的調(diào)控，干涉市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，只能說(shuō)是政府始終放不下“地主”身份的權(quán)力運(yùn)作，不肯犧牲地價(jià)……

　　我認(rèn)為，在中央政府大力提倡中低價(jià)位商品房的今天，與其以這樣一種沒(méi)有實(shí)際意義的方式限制房?jī)r(jià)，不如通過(guò)限制開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)。

　　這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)都有對(duì)口的專(zhuān)業(yè)公司代為打理——從拿地時(shí)的土地價(jià)值評(píng)估，到拿地后設(shè)計(jì)、規(guī)劃、園林、景觀等各類(lèi)專(zhuān)業(yè)公司的協(xié)助，直至建設(shè)時(shí)的建筑商介入，以及建成后策劃代理公司代理銷(xiāo)售……可以說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司本身并不具備太多的技術(shù)含量。但是，受土地和資金等方面的局限，房地產(chǎn)行業(yè)不是誰(shuí)想進(jìn)入就能進(jìn)入的，因此，容易形成價(jià)格的操控。在這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)不充分的行業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)還不夠充分的市場(chǎng)。

　　既然競(jìng)爭(zhēng)不充分，那么，在行業(yè)發(fā)展到一定程度、集中出現(xiàn)了一系列問(wèn)題的時(shí)候，政府介入進(jìn)行調(diào)控就理所當(dāng)然，行業(yè)應(yīng)該理解并支持政府的調(diào)控行為。但是，在政府調(diào)控的方式上，限房?jī)r(jià)的弊端已通過(guò)廣州開(kāi)發(fā)區(qū)地塊顯露端倪；而且，針對(duì)限定的同一個(gè)價(jià)格，不同的開(kāi)發(fā)商也可能做出不同的選擇：有良知、重信用的開(kāi)發(fā)商不會(huì)通過(guò)降低產(chǎn)品品質(zhì)來(lái)降低成本、謀取利潤(rùn)，但是，如果是缺乏良知、不重信用的開(kāi)發(fā)商，則會(huì)通過(guò)降低產(chǎn)品的品質(zhì)來(lái)降低成本，從而達(dá)到謀取盡可能多利潤(rùn)的目的。如此一來(lái)，限價(jià)房的質(zhì)量就很難得到保證。由此可見(jiàn)，限制房?jī)r(jià)并不是唯一的也不是最好的解決辦法。

　　事實(shí)上，限房?jī)r(jià)不會(huì)成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主旋律，它只能在現(xiàn)階段這個(gè)特定的時(shí)期起到有限的作用，而且，其效果受地方政府執(zhí)行力度的影響較大。如果地方政府只是為了應(yīng)付中央政府的政策，在所限定的價(jià)位上為開(kāi)發(fā)商預(yù)留大量空間的話(huà)，那么，即使是在現(xiàn)階段，限房?jī)r(jià)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)所能起到的作用也是極其有限、甚至不會(huì)起到實(shí)際效果的。

　　通過(guò)為開(kāi)發(fā)商限定合理的利潤(rùn)來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題，效果會(huì)明顯好過(guò)限房?jī)r(jià)。眾所周知，房地產(chǎn)的成本主要由四塊構(gòu)成：土地價(jià)值、建筑成本、稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，這四塊都是政府可以控制的。政府可以組織相關(guān)專(zhuān)家根據(jù)地塊位置、功用以及周邊配套等因素確定土地價(jià)值，根據(jù)建筑材料、人力成本等因素確定建筑成本，稅費(fèi)則按現(xiàn)行的稅率進(jìn)行計(jì)算，剩余的一項(xiàng)未知數(shù)就是開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。在土地價(jià)值、建筑成本、稅費(fèi)三項(xiàng)數(shù)據(jù)都是已知的情況下，政府可以限定拿到該地塊的開(kāi)發(fā)商獲取利潤(rùn)的比例，比如10%、15%或者20%的利潤(rùn)(具體可以根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，制定一個(gè)相對(duì)合理的利潤(rùn)率)，通過(guò)這種方法，計(jì)算出合理利潤(rùn)的房?jī)r(jià)。

　　這種方法的好處是：政府可以通過(guò)控制利潤(rùn)，把開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)控制在一個(gè)合理的區(qū)間內(nèi)，保證開(kāi)發(fā)商有利可圖的同時(shí)，有效去除了過(guò)往房地產(chǎn)行業(yè)中的暴利因子，避免暴利對(duì)行業(yè)、對(duì)大眾以及對(duì)行業(yè)自身的傷害。

　　同時(shí)，限制利潤(rùn)比起過(guò)往房地產(chǎn)業(yè)謀取到的暴利相差較大，但是還是會(huì)有很多的企業(yè)愿意來(lái)做。雖然曾有個(gè)別開(kāi)發(fā)商宣稱(chēng)過(guò)“不建房”，但那并不是由衷之言，即使是，有一部分開(kāi)發(fā)商退出這個(gè)市場(chǎng)，也并不代表這個(gè)市場(chǎng)沒(méi)有人愿意做——現(xiàn)在已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商主動(dòng)介入中低價(jià)位商品房的建設(shè)，就是一個(gè)例證。

　　因此可以說(shuō)，限利潤(rùn)既能促進(jìn)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展，又解決了老百姓的安居問(wèn)題，保證有需求的老百姓能夠買(mǎi)得起，至少買(mǎi)得不像現(xiàn)在這么吃力，在一定程度上可以緩解目前房地產(chǎn)市場(chǎng)緊張的供需矛盾?？胺Q(chēng)是一舉兩得。只是在操作層面上會(huì)比簡(jiǎn)單地限定房?jī)r(jià)復(fù)雜一些，至少要綜合平衡土地價(jià)值、建筑成本、稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)等各個(gè)方面，但是，對(duì)于解決現(xiàn)實(shí)中的房?jī)r(jià)高昂?jiǎn)栴}，它卻更有效果而且也更合理，更有可能解決現(xiàn)實(shí)中百姓安居難的問(wèn)題。

　　因此我認(rèn)為：在一個(gè)時(shí)期內(nèi)，政府想徹底解決房?jī)r(jià)飛漲、民眾情緒對(duì)立嚴(yán)重等問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)造健康持續(xù)發(fā)展空間的夢(mèng)想，限房?jī)r(jià)還不如限利潤(rùn)！

　　(凌峻地產(chǎn)(中國(guó))有限公司供稿)

　　編輯/孫一江