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>> 觀點(diǎn)網(wǎng) >> 區(qū)域觀察 >> 正文宏觀調(diào)控下廣州7、8月市場(chǎng)分析
當(dāng)業(yè)界還在為7月26日頒布的“強(qiáng)征個(gè)稅”利弊問題爭(zhēng)論不休時(shí)，國(guó)土資源部又于7月30日公布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》兩則規(guī)范(以下簡(jiǎn)稱兩規(guī))，并宣布于2006年8月1日起正式實(shí)施。“兩規(guī)”意在減少地方政府在土地交易中的違規(guī)行為，打擊開發(fā)商通過低價(jià)獲得土地獲取超額利潤(rùn)。
而今年以來，廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)相繼上漲成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)界關(guān)注的焦點(diǎn)。對(duì)比7、8兩月廣州的部分?jǐn)?shù)據(jù)，我們可以考察7、8兩月廣州住宅市場(chǎng)的一些變化。
一、廣州7、8兩月樓盤供應(yīng)及交易狀況
7月份廣州房地產(chǎn)場(chǎng)供應(yīng)有較大幅度增加，但中高端產(chǎn)品集中在城中心，低產(chǎn)品向城外走的格局未變動(dòng)。城內(nèi)和城外的房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格和戶型仍然維持著較大的差異性。7月份新進(jìn)入市場(chǎng)的全新樓盤并不多，不少樓盤雖然開放參觀，但只是處于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)或咨詢階段。從市場(chǎng)供應(yīng)的產(chǎn)品來看，7月份中小戶型單位的供應(yīng)有所增加，尤其是海珠區(qū)和白云區(qū)部分樓盤推力推銷中小戶型，從而增加了中小戶型單體的市場(chǎng)比例。天河區(qū)在售的產(chǎn)品以大戶型為主，新推出市場(chǎng)的天河新作和舊盤新推的雋園新單位都走大戶型之風(fēng)，將天河區(qū)的高端大戶型的之風(fēng)延續(xù)下去。7月份廣州全市一手商品住宅成交面積為43.84萬平方米，首次跌破50萬平方米大關(guān)，創(chuàng)今年單月成交面積新低，甚至是廣州近幾年來的新低。
8月供應(yīng)開始增量，尤以天河及賓江東板塊居多。備受關(guān)注的成交面積則比7月份上升了16.46萬平方米，達(dá)到60.32萬平方米，但這個(gè)回升是基于7月份突然大幅下降之上的，與其他正常月份相比，60.32萬平方米的成交面積不算特別大。
表一：2006年7-8月廣州新增住宅樓盤
表二：廣州商品住宅銷售數(shù)據(jù)
簽約套數(shù)7月8月
簽約面積(萬平方米)7月8月
簽約金額(億元)7月8月
總體上來說，廣州7月商品住宅市場(chǎng)的小幅波動(dòng)，是新政所作出的短暫調(diào)整，開發(fā)商推新樓盤時(shí)定價(jià)謹(jǐn)慎，而部分推尾貨的樓盤，價(jià)格稍微下調(diào)，但幅度不大。同時(shí)，6月中下旬以來，大批中小戶型、中低檔次樓盤競(jìng)相上市，使得首次置業(yè)者的入市比例相應(yīng)增加，該部分產(chǎn)品成交的增加，從而拉低全市的成交均價(jià)。8月供應(yīng)量有所增加，但受央行加息影響，市場(chǎng)再一次陷入觀望狀態(tài)，雖然成交量有所增加，但市場(chǎng)仍受到抑制。
二、廣州7、8兩月房?jī)r(jià)走勢(shì)
就價(jià)格來講，7月廣州房?jī)r(jià)爭(zhēng)議較大，廣州市國(guó)土房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示廣州7月房?jī)r(jià)上漲463元每平米，而該局網(wǎng)站則顯示廣州7月房?jī)r(jià)下跌363元每平米。廣州官方解釋以國(guó)土房管局公布的文件數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。而廣州7月房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要原因則是中心區(qū)高檔住宅供應(yīng)拉高房?jī)r(jià)，越秀、天河兩區(qū)房?jī)r(jià)均在9000元/平米以上。
8月廣州商品住宅均價(jià)有所回落，每平米下跌61元，但天河上漲幅度依然較大，突破萬元每平米；荔灣跌幅較大，平均每平米跌1025元，荔灣目前處于缺貨狀態(tài)，估計(jì)要到10月方能改善。此外花都、番禺兩區(qū)房?jī)r(jià)均有下跌，番禺下跌176元每平米，花都下跌330元每平米。白云、越秀、天河等熱點(diǎn)城區(qū)目前隨著天河新作、富力城等相繼開盤，7-8月上升勢(shì)頭未有減緩。珠江新城及賓江東板塊的房?jī)r(jià)基本在萬元以上。
結(jié)論：
數(shù)據(jù)基本可以說明新政對(duì)廣州的影響主要集中在市場(chǎng)的調(diào)整上，此外廣州商品住宅市場(chǎng)自身的周期性結(jié)構(gòu)調(diào)整亦是商品住宅交易量和價(jià)格波動(dòng)的主要原因，新政則在一定程度上造成市場(chǎng)觀望，影響了銷售。
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