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七月流火博鰲論劍
7月初的海南，臺風(fēng)剛過，驟雨初歇，驕陽似火。
狂風(fēng)暴雨后的驕陽異常炙熱，而中國的房地產(chǎn)業(yè)也正在受到一場宏觀調(diào)控的考驗，很多地產(chǎn)商表現(xiàn)出一種前所未有的焦灼和不安。中國的房地產(chǎn)行業(yè)又處在一個需要思索的路口。
此時，在萬泉河畔，博鰲凱賓斯基飯店，一場中國房地產(chǎn)業(yè)的頂級論壇--2006(博鰲)房地產(chǎn)論壇開啟大幕。本屆論壇由觀點房地產(chǎn)業(yè)會員機構(gòu)、《第一財經(jīng)日報》、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會、搜狐焦點房地產(chǎn)網(wǎng)共同主辦。
今年的宏觀調(diào)控比歷次都要來得猛烈，中央的力度和決心讓地產(chǎn)界特別是開發(fā)商們的心都不得不緊繃起來，房地產(chǎn)業(yè)似乎正處在一個風(fēng)口浪尖上。在這樣一個特殊時期召開2006年度的博鰲房地產(chǎn)論壇，變得十分必要，用博鰲房地產(chǎn)論壇秘書長陳詩濤的話來說，本屆博鰲房地產(chǎn)論壇恰好踩在歷史的節(jié)點上。
聶梅生、張元端、巴曙松、鐘偉、陳淮、易憲容、王小廣，潘石屹、郁亮、施永青、易小迪、林明彥、盧鏗、林少洲、張在東……從國內(nèi)學(xué)術(shù)名流到一線地產(chǎn)大腕，500多位中國房地產(chǎn)業(yè)界人士齊聚博鰲，還有境內(nèi)外知名基金公司代表，展開了一場激烈的智慧碰撞和觀點交鋒，為轉(zhuǎn)型年代的中國房地產(chǎn)把脈。
當(dāng)然，在這樣的關(guān)口，能夠有這么多的行業(yè)精英來參加論壇，也實屬難得，因為當(dāng)時宏觀調(diào)控的細(xì)則未明，幾乎所以的開發(fā)商都不愿意表態(tài)發(fā)表自己的意見。這也讓部分人擔(dān)心本屆博鰲房地產(chǎn)論壇是否能一如既往地出彩。
在論壇開幕的前一天中午，大雨依然，此時參會嘉賓已經(jīng)冒雨陸續(xù)抵達飯店。論壇的許多活動都安排在室外，這讓人又多了一種擔(dān)心。但是，風(fēng)雨并沒有沖淡參會嘉賓們的興致，在夜幕來臨之前，酒店變得沸騰起來。
逢幸事天遂人愿，論壇拉開大幕前，大雨嘎然而止。能容納500人的會場彌漫著無比熱烈的氣息，所有參會嘉賓早早就聚到了會場，更難得的是論壇現(xiàn)場云集了國內(nèi)一線的學(xué)者和開發(fā)商，他們的聲音讓博鰲房地產(chǎn)論壇“頂級的思想性”這一主旨沒有因外部環(huán)境的影響而褪色。
重量級嘉賓演講的聲音不僅穿透了現(xiàn)場每位參會者的心，更仿佛能穿透整個偌大的會場傳到中國房地產(chǎn)的每一個角落。而論壇間隙的交流無處不在，人們都緊緊抓住這個難得的機會探討自己的發(fā)展，探討中國房地產(chǎn)的命運。
在開幕式上，房地產(chǎn)業(yè)的政府官員、經(jīng)濟學(xué)家、行業(yè)領(lǐng)袖就在主席臺上共同宣讀了《2006博鰲宣言》，以行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展為基點，以社會責(zé)任為追求，首次提出中國房地產(chǎn)行業(yè)的“博鰲精神”，使得論壇一開始就引人入勝。
在兩天的論壇中，學(xué)者和開發(fā)商的專題演講、地產(chǎn)精英對話之夜、2006年度箭牌衛(wèi)浴·中國地產(chǎn)風(fēng)尚大獎、金融專場對話等活動使論壇高潮迭起。
在宏觀調(diào)控的關(guān)口，本屆論壇將主題定為“轉(zhuǎn)型年代的中國房地產(chǎn)”，不管是對中國房地產(chǎn)當(dāng)前所面對的局勢，還是對中國房地產(chǎn)的發(fā)展方向，都是富有積極而深刻的建設(shè)、指導(dǎo)意義的。
博鰲房地產(chǎn)論壇秘書長陳詩濤在開幕致辭中這樣總結(jié)道：“這些年來，很多人問過我，為什么做博鰲房地產(chǎn)論壇，它又憑什么能夠發(fā)展到今天？我心里認(rèn)為的回答是：行業(yè)在于深入、觀點在于堅持、論壇在于開放！”
出席本屆論壇的北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉教授回北京時，在海口機場給論壇秘書長陳詩濤發(fā)了一條短信，或許可以作為本屆論壇的評敘--這次論壇將寫入中國房地產(chǎn)的發(fā)展歷史！
轉(zhuǎn)型年代的中國房地產(chǎn)
新政風(fēng)暴地產(chǎn)危城
恰逢“國六條”風(fēng)暴突襲，整個中國房地產(chǎn)界一下子陷入了沉默甚至是恐慌，地產(chǎn)界的人士都各懷心事惴惴不安。此時經(jīng)濟學(xué)家對“國六條”的解讀和房地產(chǎn)行業(yè)人士對“國六條”的揣摩，就成為本屆博鰲房地產(chǎn)論壇的一大焦點。
社科院金融發(fā)展室主任易憲容認(rèn)為，2006年中國的房地產(chǎn)發(fā)展，基本是靠政府來理解。“國六條”細(xì)則可能會改變房地產(chǎn)市場的一些發(fā)展模式和、房地產(chǎn)商的經(jīng)營模式、消費模式，也會改變整個房地產(chǎn)市場的一些根本性的觀念。
而北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長助理周春生則對“國六條”基本上持懷疑的態(tài)度。周春生說，這次的新政從意圖上來講有積極的意義，但是從操作目的、操作手段來講，在實施中將遇到很大的阻力，因為通過行政的手段來調(diào)控價格，從任何一個國家歷史來看，是沒有可以實現(xiàn)的。
發(fā)改委的王小廣依然對中國的房地產(chǎn)業(yè)持批判的態(tài)度，他認(rèn)為現(xiàn)在是房地產(chǎn)的高風(fēng)險期，房地產(chǎn)的價格被高估了，中國的宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)過渡依賴，現(xiàn)在到了一個反思對房地產(chǎn)過度依賴的時候了。
而香港中原集團董事局主席施永青大膽預(yù)測“未來3個月至半年，二手房價格將下降10%-15%。”施永青認(rèn)為一定要讓價格下來，才能達到調(diào)控的預(yù)期目的。
金融解讀融資渠道
著名經(jīng)濟學(xué)家巴曙松在論壇上給出了三個轉(zhuǎn)型的方向，其中轉(zhuǎn)型的重點是金融的轉(zhuǎn)型，融資模式要從單一向多項進行轉(zhuǎn)型，要有多元化的投資趨向，要給人們提供多樣化的投資渠道。
易憲容也認(rèn)為，今后的房地產(chǎn)業(yè)主要要面對金融方面的兩個問題：利率問題和費率的變化。易憲容認(rèn)為房地產(chǎn)未來一年最關(guān)注的問題是利率和稅收問題，這會影響整個房地產(chǎn)市場未來發(fā)展，應(yīng)該對中國的利率連續(xù)調(diào)整。
新加坡凱德置地中國區(qū)總裁林明彥則提醒，中國地產(chǎn)企業(yè)真要走向國際，需要注意中外匯率風(fēng)險的不同，中國地產(chǎn)企業(yè)需要加強資金的運作，學(xué)會規(guī)避金融方面的風(fēng)險。
萬科總經(jīng)理郁亮對房地產(chǎn)企業(yè)提出忠告：單一的融資渠道對房地產(chǎn)業(yè)來說是不夠的，單一的工具肯定會帶來更多的單一風(fēng)險，多元化可以化解一些風(fēng)險。除了信用之外，還要做得好，這是獲得融資工具多元化的兩個前提。
美國太平洋投資管理有限公司董事長唐儀指出，目前中國應(yīng)該積極地推行REITs的實施，在宏觀調(diào)控下海外上市融資是目前企業(yè)獲取資金、實行資本運作的主要方式之一。
專門研究上市房地產(chǎn)公司的摩根大通證券(亞太)有限公司地產(chǎn)研究部主任孫希灝說，中國房地產(chǎn)業(yè)還很分散，現(xiàn)在市場上還是有很多的空間給新的公司上市，未來有很大的發(fā)展空間。
轉(zhuǎn)型年代均衡發(fā)展
這次論壇的主題是轉(zhuǎn)型，但是朝什么方向去轉(zhuǎn)？用什么方式去轉(zhuǎn)？這是對幾乎所有的中國地產(chǎn)人提出的問題。中國未來房地產(chǎn)的發(fā)展模式可以說是在轉(zhuǎn)型過程中所面臨的中心問題。
張元端認(rèn)為，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和解決住房問題應(yīng)該是一致的，在把住房問題解決得更好的同時，房地產(chǎn)也將得到更大的發(fā)展。
鐘偉更尖銳地指出，政府是最大的地產(chǎn)商，中國不存在商品房的概念，而是租一年還是七十年的概念，我們都是租房者。鐘偉認(rèn)為，應(yīng)尊重個人對土地使用權(quán)的物權(quán)性擁有，政府應(yīng)推進包括土地、資金和勞動力在內(nèi)的要素市場的市場化進程。
加州大學(xué)經(jīng)濟學(xué)教授、中山大學(xué)嶺南學(xué)院客座教授吳立范則直接提出，政府應(yīng)該成為最大的房地產(chǎn)開發(fā)商。他認(rèn)為，政府應(yīng)當(dāng)像提供教育、提供醫(yī)療衛(wèi)生那樣服務(wù)于社會，同樣提供給社會足夠的、每個家庭都有的適當(dāng)?shù)淖》俊?/p>
北京科技大學(xué)教授趙曉則堅持自己的觀點，在房地產(chǎn)發(fā)展中，應(yīng)該允許農(nóng)民、土地協(xié)會、消費者協(xié)會等等參與房地產(chǎn)的發(fā)展，捍衛(wèi)他們的利益。
在本界博鰲房地產(chǎn)論壇上，企業(yè)的社會責(zé)任也被多次提起，厚土機構(gòu)主席林少洲更是把它放到了企業(yè)發(fā)展的重要組成因素的高度。林少洲說，作為一個重要的產(chǎn)業(yè)，發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)起公民責(zé)任和社會責(zé)任，包括開發(fā)的產(chǎn)品是解決哪些人的居住問題，包括生態(tài)責(zé)任，營造可持續(xù)發(fā)展的自然條件，這些都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)今后需要認(rèn)真對待的。
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