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　　恰逢各地細則出臺前夕，9月15日，2006年度華南地產(chǎn)界的盛事——“城市·觀點論壇華南行”在廣州中山大學(xué)嶺南學(xué)院舉行，吸引了200余名華南地產(chǎn)界的人士和近百名外地的開發(fā)商參加?！堕L江商報》作為湖北唯一受邀媒體與會。

　　本次論壇由承辦第六屆博鰲房地產(chǎn)論壇的觀點機構(gòu)和第一財經(jīng)日報、中山大學(xué)嶺南學(xué)院共同主辦。

　　該盛事匯聚了鐘偉、董藩等著名經(jīng)濟學(xué)家，和全國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長張元端、廣東省房地產(chǎn)協(xié)會會長陳之泉，以及全國各地近百名房地產(chǎn)企業(yè)負責(zé)人。他們與200多名華南開發(fā)商代表共同從理論、政策、實操等角度，結(jié)合實地“品鑒華南名盤”活動，深層次解讀了領(lǐng)跑全國地產(chǎn)市場的“華南模式”，并借助華南地產(chǎn)的諸多經(jīng)驗探討了新政下大、中、小房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展之道。論壇圍繞“中小開發(fā)商生存之道”、“華南模式之辯”兩個主題展開。

　　近年頗受爭議的經(jīng)濟學(xué)家董藩和鐘偉的到來，給論壇增添了更多辯論氣氛,。鐘偉在論壇上就房地產(chǎn)新政和房地產(chǎn)金融問題展開論述，董藩則指出目前房地產(chǎn)行業(yè)存在的一些謬誤。有開發(fā)商表示，兩位經(jīng)濟學(xué)家的到來對分析目前房地產(chǎn)所面臨的困境起到了積極的作用，畢竟目前房地產(chǎn)行業(yè)無論是開發(fā)商還是消費者均處于觀望狀態(tài)。

　　眾人睹目“廣州細則”

　　近日，有傳言說廣州將出臺國六條細則，故本次“城市·觀點論壇華南行”的與會嘉賓均對廣州細則表示關(guān)注。僑鑫集團地產(chǎn)執(zhí)行總裁唐明曦表示，由于目前宏觀調(diào)控由調(diào)控房價轉(zhuǎn)向住房結(jié)構(gòu)調(diào)整，地方政府將承擔(dān)起調(diào)控住房結(jié)構(gòu)的責(zé)任，因此細則可能影響到目前廣州市場的整體消費結(jié)構(gòu)，從而導(dǎo)致開發(fā)商要開始考慮在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上進行相應(yīng)的戰(zhàn)略安排。

　　此外，有開發(fā)商表示，70%和90平米之分對廣州房地產(chǎn)市場到底產(chǎn)生怎樣的影響，還要等到細則出臺以后才能判斷，因此，細則的出臺顯得尤為重要。

　　“華南模式”之論辨

　　華南地產(chǎn)一直是全國地產(chǎn)的排頭兵，無論從產(chǎn)品還是企業(yè)發(fā)展上講，都為業(yè)內(nèi)稱道，并被部分業(yè)內(nèi)人士總結(jié)為“華南模式”。本次論壇則開設(shè)了華南模式專場對話，僑鑫集團地產(chǎn)執(zhí)行總裁唐明曦、廣州光大地產(chǎn)副總陳洪志等人圍繞華南模式展開了討論。

　　此次討論主要圍繞香港金融體系對華南房地產(chǎn)行業(yè)的影響、華南市場的梯度認知及華南特有的大盤模式等問題展開探討。對話嘉賓表示，華南開發(fā)商對市場動向、產(chǎn)品動向的把握都是比較扎實的，因此所謂的華南模式就是扎實做好市場，做好產(chǎn)品。

　　中小房企如何應(yīng)對

　　作為關(guān)系到國計民生的支柱產(chǎn)業(yè)――中國房地產(chǎn)業(yè)的主要組成部分，正是這占據(jù)開發(fā)企業(yè)總數(shù)99%以上的中小開發(fā)企業(yè)。

　　但是，由于資金實力、開發(fā)規(guī)模、公關(guān)能力、消費者口碑等各方面因素的影響，頻出的新政對大開發(fā)商產(chǎn)生的不利影響和和牽制力度，要遠遠低于對中小開發(fā)商。在已經(jīng)展開的行業(yè)大洗牌中，被“洗”掉的絕不會是大開發(fā)商、行業(yè)“大鱷”，而只能是身為中小開發(fā)商的行業(yè)“小魚”甚至“中魚”。業(yè)界一些著名人士甚至已經(jīng)發(fā)出將有70%的開發(fā)商會被淘汰出局的預(yù)言。

　　此次論壇針對目前局勢，集中了華南最具代表性的中小房地產(chǎn)企業(yè)代表與業(yè)界專家學(xué)者以及大型開發(fā)商代表，分別從戰(zhàn)略、品牌、產(chǎn)品、管理、營銷、資金、商業(yè)、人才、廣告、區(qū)域等方面入手，結(jié)合新政形勢，提出調(diào)整建議。在“山重水復(fù)疑無路”的情況下，為中小開發(fā)商打造“柳暗花明又一村”的生存之道、提升發(fā)展空間。

　　廣東房協(xié)會長陳之泉認為：中小企業(yè)在房地產(chǎn)方向上面應(yīng)該要有超前意識，首先要在確保質(zhì)量方面，不能因為小而降低它的水平，要像打造勞斯萊斯一樣；另外一個起步要高，要建不污染的建筑，一定要樹立好自己的標準，希望能夠比大企業(yè)做得更好。另一位嘉賓左農(nóng)認為，更多的中小企業(yè)將來的發(fā)展方向是走下去，走到二線三線城市去。

　　董藩：宏觀調(diào)控不一定擠壓房地產(chǎn)市場

　　我要講的是地產(chǎn)的對策問題。

　　第一、大家都認為調(diào)控使市場受到擠壓，我認為不一定。理由有二：第一是如果市場受到擠壓，那么被擠出來的那一塊就要退出來還給市場，第二個是住房保障，現(xiàn)在政府的思路還是搞食物保障，但食物保障是死路一條，我覺得早晚會搞貨幣保障。

　　再一個就是說，產(chǎn)品生產(chǎn)決策受到了管制，宏觀調(diào)控使用了一些微觀手段。我個人從學(xué)術(shù)上的角度來講，宏觀調(diào)控最好是不要使用宏觀措施，雖然不排除有些手段是可以使用的。

　　“拿到預(yù)售許可證10天后必須開盤”的硬性規(guī)定不合情理。開盤講究良時吉日，還得考慮出席嘉賓的時間，所以我覺得最好是時間上再寬裕一點。

　　在目前的現(xiàn)狀下，開發(fā)商也可以調(diào)整對策。最近我也跟一些開發(fā)商做了交流，他們也說出了自己的一些方案。比如說有小孩的時候，你這個空間是可以調(diào)整的，或者是跟父母住在一起，那么也是可以調(diào)整的；如果將來有了保姆，你也可以住在功能間里。比如說衛(wèi)生間也可以調(diào)整，這樣的話就可以避免人多的時候或者是比較著急的時候出現(xiàn)亂子。

　　第二個大方面就是要到小城市去，現(xiàn)在的經(jīng)濟增長速度快，否則的話你的投資就不會來。

　　第三、要善于合作。民間資本也要做出精品項目以贏得市場。

　　鐘偉：用“殺手锏”搶占制高點

　　北京師范大學(xué)金融研究中心主任

　　限制外資購房相關(guān)條例出臺以后，北京市場外資購房額跌了80%，上海市場也跌了很多，而二手房的租賃價格在上漲，這樣兩者之間出現(xiàn)了完全不協(xié)調(diào)的狀況。新政使得房地產(chǎn)開發(fā)資金的流入和流出出現(xiàn)了一個大反差，這是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型最重要的特點。

　　宏觀調(diào)控加強了土地管理，拿北京、廣州、上海的黃金地段來說，開發(fā)一塊就少一塊，如果你還只是開發(fā)一塊地賣完以后就走人，那么只能注定短期內(nèi)死于市場。我們應(yīng)當考慮在整個市場當中持有“殺手锏”，比如說房地產(chǎn)開發(fā)商和政府的企業(yè)是有密切聯(lián)系的，他們可以通過股權(quán)收購等方式，把地方上的大鱷收購過來，大吃小、將小開發(fā)商排除的局面也是不可避免的。

　　新政雖然對小型房企沖擊較大，但大型開發(fā)商也要思考轉(zhuǎn)型期的思路：要有更國際化融資平臺；更專業(yè)化的企業(yè)架構(gòu)；更依賴資本市場來直接融資。

　　張元端：主抓中小戶型是戰(zhàn)略目標

　　當前正在進行的房地產(chǎn)調(diào)控，概括起來講就是通過行政干預(yù)和經(jīng)濟共管雙管齊下。房地產(chǎn)新政新在哪里呢？我想概括起來，有以下五個方面：

　　第一、建立新的住房供應(yīng)機制。也就是說90平方米以下的住房面積所占的比重要占到總面積的70%以上，這改變了我們以前供需機制嚴重錯位的現(xiàn)象，所以我認為這是具有劃時代的意義。

　　第二、實行新的經(jīng)濟政策，建立新的供需機制目標，以及有關(guān)的稅收方面出臺一系列的新規(guī)定。

　　第三、在保障制度方面提出了新要求。加快廉租房、經(jīng)濟適用房的建設(shè)，進一步完善了住房制度。

　　第四、建立市場新程序，完善信息披露制度。

　　上面所說的四個方面當中，大力發(fā)展中型住宅是調(diào)控的主要設(shè)置之一。

　　我們必須清醒地認識到發(fā)展緊湊型中低價位住房絕不是一時之機，而是進行反思以后進行的方向性調(diào)整，是必須長期堅持的戰(zhàn)略性目標。

　　另外，在設(shè)計上也要創(chuàng)新。如何創(chuàng)新？第一要與時代進步相結(jié)合，我們的生活必然要反映時代。比如說房間功能隨著時代進步而改變空間，開始只有臥室、廚房和廁所，后來就增加了書房和雜物間、客廳、餐廳等等，也就是說它的空間細分了。那么在空間細分的過程當中就要好好的解決面積的矛盾。

　　第二、產(chǎn)業(yè)發(fā)展與科技進步相結(jié)合。新材料、新技術(shù)、新工藝不斷出現(xiàn)，甚至出現(xiàn)了數(shù)字化、智能化住宅，我們要盡量提高住宅的科技含量，特別是應(yīng)用型、普遍型住房。

　　第三、在基礎(chǔ)上創(chuàng)新。要有一個尋根的問題，而傳統(tǒng)文化就是一種根，我們的地方文化特色發(fā)展得很不夠。

　　第四、充分利用資源。有些建筑外面過于煩瑣，讓看起來就很心煩。還有就是普遍存在的小區(qū)景觀過于豪華，而我們要追求自然，要通過創(chuàng)新把我們的中小戶型建設(shè)成為緊湊性的戶型，制造溫馨感覺的同時也更好地利用了資源。

　　陳之泉：產(chǎn)業(yè)發(fā)展要降低能耗

　　廣東省房地產(chǎn)走過了20多年的艱辛路程，從一開始見縫插針到后面的規(guī)模建設(shè)、配套建設(shè)，到高品位的住宅建設(shè)，一直到現(xiàn)在的綠色建設(shè)，一步比一步優(yōu)化，現(xiàn)在的設(shè)施更完善、質(zhì)量更高、環(huán)境更優(yōu)美。

　　但是現(xiàn)在我們的住宅建設(shè)還不能滿足政策的需要。最近一兩年建設(shè)部連續(xù)頒布宏觀調(diào)政策，我們應(yīng)該站在全球立場上來看這個問題，為什么？因為房地產(chǎn)本身是一個是消耗資源的行業(yè)，現(xiàn)在我們每戶的平均住房在100平方米以上，或超過120平方米，資源消耗尤其是土地消耗量大為增加，

　　房地產(chǎn)也是一個能源支撐的行業(yè)，如果沒有了能源，社會就會倒退幾百年，所以所有的建筑和我們設(shè)計單位要嚴格控制能源消耗。我們今后的目標是建綠色住宅區(qū)，不管是大型還是小型的，都要向著綠色方向發(fā)展。環(huán)境質(zhì)量優(yōu)質(zhì)化、環(huán)境優(yōu)態(tài)化、能源消耗清潔化、物業(yè)管理要實踐化。

　　唐明曦：對政策“插一腳”

　　我認為的所謂華南模式，就是說這個區(qū)域的地產(chǎn)過程、所處階段比全國其他地方要稍微領(lǐng)先，只是一個階段性的區(qū)別。

　　廣州、深圳的房地產(chǎn)發(fā)展商經(jīng)歷了一個調(diào)控的過程，所以說一般的調(diào)控政策還是能夠適應(yīng)的，嚴格控制、提升質(zhì)量等對于這兩地的開發(fā)商來說也很正常。廣州、深圳也是一個處于成長階段的房地產(chǎn)市場，只是消費者相對成熟，政府也比較謹慎。在廣州，一些比較大的政策都要與開發(fā)商進行討論，這中間也需要一個過程，而且在這個過程當中，開發(fā)商應(yīng)該有參與意識，這樣即使政策出臺，我們也不會有太大的震動。