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　　主持人：謝謝張會(huì)長(zhǎng)，接下來(lái)為我們演講的嘉賓，他曾經(jīng)上述萬(wàn)言，建立中國(guó)住房改革，他是國(guó)內(nèi)實(shí)施住房貸款最早的提出者和積極的推動(dòng)者。2006年他又在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)界有過(guò)一系列的控制率討論。他就是著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩先生，他演講的題目是“當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)”，下面有請(qǐng)董先生演講!

　　董藩：首先糾正一下，我不是著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，而是一個(gè)老師。時(shí)間到了，請(qǐng)主持人提醒我。張會(huì)長(zhǎng)、各位朋友上午好。由于要趕課，本來(lái)我想與開(kāi)發(fā)商的一個(gè)對(duì)話和座談，我原來(lái)想講的是十大錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。我昨天半夜才來(lái)，告訴我來(lái)了很多記者，所以我現(xiàn)在害怕得不敢講了。所以我現(xiàn)在是臨時(shí)想的一些東西，來(lái)這里時(shí)沒(méi)有帶資料，有可能不夠講。如果不夠講，那我就講一兩個(gè)錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)吧！希望大家不要報(bào)道，我們就當(dāng)作是一次交流吧！看過(guò)我的博客之后再報(bào)道。

　　我要講的是中低地產(chǎn)的對(duì)策問(wèn)題。第一個(gè)大的標(biāo)題就是：新的游戲規(guī)則。經(jīng)過(guò)一年半的調(diào)控，一系列的操作，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸用一些新的游戲規(guī)則。我們不知道這些游戲規(guī)則會(huì)走多遠(yuǎn)，但是現(xiàn)在來(lái)講它已經(jīng)有了這樣一個(gè)正面。第一個(gè)就是說(shuō)政府與市場(chǎng)關(guān)系發(fā)生了變化，我們?cè)谇耙欢螘r(shí)間忘了還有宏觀調(diào)控，那么現(xiàn)在讓大家議論紛紛，說(shuō)這還是得要我管，就開(kāi)始重視這個(gè)問(wèn)題了。第二點(diǎn)就是中央政府的變化，中央政府采取行政措施，干預(yù)市場(chǎng)。還有開(kāi)發(fā)戶型受到了管制，這跟以往有些不同。再加上有一些地方開(kāi)始搞雙控。新的游戲規(guī)則對(duì)市場(chǎng)有哪些影響？我想大概有這么幾個(gè)方面：

　　第一，市場(chǎng)的控制空間受到了擠壓或者是泛濫，現(xiàn)在是擠壓，大家都認(rèn)為是受到了擠壓。我認(rèn)為不一定完全是這樣的？有兩點(diǎn)理由：1、是如果是這樣的話，那么那一塊就要退出來(lái)讓給市場(chǎng)。2、就是說(shuō)住房保障，它有不同的思路?，F(xiàn)在政府的思路還是搞食物保障，我們?cè)趧駥?dǎo)政府放棄搞食物保障和搞貨幣保障，因?yàn)槭澄锉Ｕ鲜撬缆芬粭l，這個(gè)我很早就發(fā)覺(jué)了。它還再往前走，我覺(jué)得早晚會(huì)回來(lái)的。去年我演講的時(shí)候有人問(wèn)我，我告訴他：“現(xiàn)在政府的錢正在路上。”

　　第二，產(chǎn)品生產(chǎn)決策受到了管制，宏觀調(diào)控使用了一些非法手段。從我個(gè)人從學(xué)術(shù)上的角度來(lái)講，宏觀調(diào)控就是宏觀調(diào)控，最好不要使用非法措施。但是我們有些地產(chǎn)還是使用了宏觀措施，其實(shí)還有一些手段是可以使用的。那么，就是說(shuō)房?jī)r(jià)上升這么快，出了這么多問(wèn)題，那么政府就需要調(diào)整。這個(gè)問(wèn)題我一直是覺(jué)得很奇怪的，我問(wèn)政府的官員，你在賣西瓜的時(shí)候會(huì)把所有的西瓜都切開(kāi)放在那里嗎？我想肯定是不會(huì)的。地產(chǎn)方面，我已經(jīng)跟你說(shuō)過(guò)了，你三天能夠批給我嗎？我去澳大利亞回來(lái)以后，你批給我了嗎？我想也是不一定的。但是我覺(jué)得最好是時(shí)間上再寬裕一點(diǎn)，當(dāng)然如果是再管的話。

　　再一個(gè)就是說(shuō)個(gè)別的開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)當(dāng)中可能會(huì)退出。已經(jīng)有很多開(kāi)發(fā)商表達(dá)了這樣的心聲，或者說(shuō)它對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有一定的解釋?，F(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商也受到一些約束，除了剛剛提到的那些外，比如說(shuō)產(chǎn)品的定價(jià)問(wèn)題，作為開(kāi)發(fā)商來(lái)講他是一個(gè)商品房，如果定價(jià)低了，賣得很好，他可以往上調(diào)。定高一點(diǎn)他還是會(huì)下來(lái)，如果我定低一點(diǎn)的話，那么稅務(wù)局就會(huì)查，他會(huì)說(shuō)我逃稅，那么這之間就會(huì)有一定的差異，開(kāi)發(fā)商也不知道怎么跟政府協(xié)調(diào)了。

　　第二個(gè)問(wèn)題就是中小企業(yè)會(huì)分房地產(chǎn)。但是我認(rèn)為還不會(huì)這樣，不過(guò)這一點(diǎn)我的觀點(diǎn)和他的不一樣。我個(gè)人是這么看的，建筑和商房的商場(chǎng)特點(diǎn)有三個(gè)多樣性。這個(gè)本身它就排斥標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商提出市場(chǎng)多樣化和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的相關(guān)數(shù)量有內(nèi)在的要求。第二點(diǎn)由于種種原因，開(kāi)發(fā)目的就相互割裂了，并不是說(shuō)一個(gè)城市就由一個(gè)開(kāi)發(fā)商來(lái)造，都是一塊一塊來(lái)建設(shè)的。那這就是各個(gè)區(qū)的差別。比如說(shuō)我們廣州一些大開(kāi)發(fā)商來(lái)做小的建筑，那么它的運(yùn)營(yíng)非常高，所以就沒(méi)有必要了，因?yàn)樗馁M(fèi)用非常高。

　　現(xiàn)場(chǎng)的中小企業(yè)也有商房的積累，干一兩年就跑掉了。還有一些其他渠道，其實(shí)我自己也感覺(jué)到了。比如說(shuō)在開(kāi)發(fā)的時(shí)候，我錢，他有地，然后跟他合作。如果這個(gè)地方只是蓋三棟樓，另外一個(gè)小開(kāi)發(fā)商在另外一個(gè)地方也開(kāi)始做的話，那么我想你是擊不垮小開(kāi)發(fā)商的。所以現(xiàn)實(shí)已經(jīng)證明了我的觀點(diǎn)，之前有很多開(kāi)發(fā)商都說(shuō)：“完了，要垮掉了”。

　　其實(shí)這個(gè)行業(yè)是什么呢？這個(gè)行業(yè)和餐飲業(yè)和服裝企業(yè)是一樣的，你不可能把五星級(jí)的酒店也給排除掉吧！還有金利來(lái)這樣的企業(yè)你可能也把它排出掉吧！

　　最近我也跟一些開(kāi)發(fā)商做了一些交流，他們也說(shuō)出了自己的一些方案。比如說(shuō)有小孩的時(shí)候，你這個(gè)空間是可以調(diào)整的，或者是跟父母住在一起，那么也是可以調(diào)整的，如果將來(lái)有了保姆，那么你可以住在功能間里。比如說(shuō)衛(wèi)生間也可以調(diào)整，這樣的話就可以避免人多的時(shí)候或者是比較著急的時(shí)候。還有洗手與馬桶之間怎么弄到一起之間？一般馬桶出來(lái)了，洗手的東西進(jìn)去了，這樣的話就能夠大大的省很多空間。

　　第二大點(diǎn)就是要到小城市去，現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度快，帶人口增大的趨勢(shì)很明顯，我們要看到未來(lái)市場(chǎng)，否則的話你的投資就不會(huì)來(lái)。

　　第三點(diǎn)是，如果是功利建設(shè)的話，一定要民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，不要國(guó)有經(jīng)濟(jì)，這不是排斥國(guó)有經(jīng)濟(jì)，而是跟市場(chǎng)有關(guān)系。

　　第四點(diǎn)：要擴(kuò)大沿海城市的周邊，要善于合作，不要吃足食。我們的企業(yè)大多數(shù)是家族式企業(yè)，如果你缺錢的話最好是放棄這種家族式，如果是外來(lái)的人不太喜歡這種家族式?，F(xiàn)在銀行和商業(yè)銀行上的想法是完全相反的，再一個(gè)就是民間資本，他也要宣傳好的項(xiàng)目。因?yàn)閷?duì)每一項(xiàng)政策來(lái)說(shuō)都有一個(gè)科學(xué)的合理性，那么我們?cè)谡J(rèn)識(shí)問(wèn)題上都應(yīng)該有一個(gè)積極的心態(tài)。政策不像法規(guī)，它可能隨時(shí)會(huì)動(dòng)。這一兩年是這樣一個(gè)政策，我們發(fā)現(xiàn)不合適，或者發(fā)生變化需要調(diào)整。一個(gè)方向改變，緊接著就出問(wèn)題，出了問(wèn)題怎么辦？政策方面隨時(shí)都有可能會(huì)動(dòng)的。最近也有一些開(kāi)發(fā)商找到我，希望內(nèi)容有一個(gè)培訓(xùn)，談?wù)剬?duì)政策的一些認(rèn)識(shí)。像北京的“陽(yáng)光一百”，他們?nèi)ツ陮?duì)整個(gè)市場(chǎng)吃得很透，當(dāng)別人在慌的時(shí)候他不會(huì)。這里我還有很多例子，只剩下四分鐘的話就沒(méi)有辦法再講了。謝謝大家。