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　　常住人口均有其屋，深圳樓市有盼頭

　　-周周有話

　　嘉賓：王鋒博士(《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010)(征求意見稿)》主要編制人，深圳市房地產(chǎn)研究中心負(fù)責(zé)人)

　　陳勁松(世聯(lián)地產(chǎn)顧問(中國)有限公司董事長)

　　主持人：記者李斌

　　上周末，一部《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010)》、(征求意見稿)公布后，還沒買房的市民再也不用慌神了。按照《規(guī)劃》提出的建房指引，2006-2010年，深圳將建設(shè)各類住房69萬套，總建設(shè)面積5700萬平方米?！兑?guī)劃》中提出的一個“(到2010年)基本實現(xiàn)常住人口戶均擁有或租住一套住房”的指標(biāo)，這在全國各大城市中也是一個創(chuàng)舉。

　　李斌：據(jù)國土部門透露，“常住人口戶均擁有或租住一套住房”這個指標(biāo)是從日本、香港借鑒過來的。而且按照內(nèi)部掌握的數(shù)據(jù)，這五年間深圳能夠?qū)崿F(xiàn)的這個指標(biāo)甚至還大于1，達(dá)到1.2的水平。在《規(guī)劃》中能夠打破戶籍人口的限制，按照常住人口基數(shù)進(jìn)行規(guī)劃，這應(yīng)該算是深圳的一大進(jìn)步。

　　陳勁松：確實，這個指標(biāo)放在全國來看都是比較高的了。戶籍人口的需求解決起來容易，不過大量外來移民居住需求的解決就困難了。尤其是在當(dāng)前深圳人口仍在迅速增長的條件下?，F(xiàn)在我們就已經(jīng)突破1000萬人口了，估計未來不久，深圳將會與北京、上海一樣成為人口迅速增長的特大城市，聚集起2000萬人口也不是不可能的。要想滿足大量常住人口的居住需求，就需要大量建設(shè)量的配合。這也將推動深圳適當(dāng)提高土地利用效率，提高容積率。總之，政府確定了這個指標(biāo)是好事，但必須要結(jié)合深圳的人口控制來實現(xiàn)。

　　王鋒：實際上，常住人口戶均擁有或租住一套房，深圳現(xiàn)在就已經(jīng)基本實現(xiàn)了。從統(tǒng)計來看，深圳城中村里現(xiàn)有接近200萬套住房。政府產(chǎn)權(quán)登記部門登記在冊的有102萬套，再加上正在發(fā)售和尚未竣工未辦理登記的，估計有130萬套。現(xiàn)有住房加在一起已經(jīng)超過了300萬套。深圳現(xiàn)有常住人口827萬，按照每戶人均3.3人計算，還不到300萬戶。所以說，這個目標(biāo)現(xiàn)在就已經(jīng)實現(xiàn)了。

　　李斌：這樣說來，政府把這個目標(biāo)寫入規(guī)劃，應(yīng)該是考慮到了將來深圳人口迅速發(fā)展的需求，而且留足了空間。從王博士說的數(shù)據(jù)看，再加上今后五年間深圳還要新增69萬套住房，深圳的房地產(chǎn)市場上不但此前并不存在嚴(yán)重的供需矛盾，而且今后幾年內(nèi)也不會很明顯。是不是這樣？

　　王鋒：深圳建房總量是夠的，現(xiàn)在存在的問題是什么呢？就是這套房你到底買不買得起，租不租得起。我們國家空置房達(dá)1.2億平方米，為什么空置，就是要么需要的人買不起，要么買得起的買了之后放空。這就涉及到調(diào)整住房結(jié)構(gòu)的問題了，核心在于要讓不同收入水平的人能夠買得起和租得起房。如果我們建設(shè)的房子都是大戶型，你的房子建得再多也解決不了中低收入者的需求。所以這部《規(guī)劃》中的核心問題就是針對不同收入水平的群體，我們怎么來相應(yīng)地建設(shè)能夠適應(yīng)他們收入水平的住房。十一五期間，深圳的70%商品房都是面向中低收入群體的，中低收入階層的房價收入比會進(jìn)一步趨于合理。這就達(dá)到《規(guī)劃》的目的了。

　　陳勁松：到底能否解決深圳的供需矛盾，是個說不清楚的問題。

　　因為深圳的城市人口還處于年輕的狀態(tài)，雖然城中村解決了大量人口的居住問題，但住在城中村里的多是單身青年，他們在未來會成家、生仔，產(chǎn)生更高的換房需求。所以說，深圳未來的住房需求到底有多少，并不是一個很容易搞清楚的數(shù)據(jù)。

　　李斌：這部《規(guī)劃》提出的未來五年深圳建房目標(biāo)，令人很容易聯(lián)想到香港在回歸之后提出的“八萬五居屋計劃”。當(dāng)時香港特區(qū)政府提出這個計劃后，房價大跌，最終計劃流產(chǎn)。那么，深圳這部《規(guī)劃》中提出的未來五年建設(shè)69萬套住房，會不會也對市場造成重大影響？

　　陳勁松：我覺得地產(chǎn)界并不太怕這個。深圳與香港的情況不一樣。實際上，香港“八萬五居屋計劃”早年是背了黑鍋的，是金融危機之后，房價的大幅下跌導(dǎo)致八萬五計劃破產(chǎn)，而不是八萬五居屋計劃導(dǎo)致香港樓價下跌。反觀深圳，在深圳房價一路上漲的過程中，政府提出了未來五年建設(shè)69萬套的目標(biāo)，就會使沒房的老百姓不會再那么著急。按照每年新增供應(yīng)約14萬套計算，已經(jīng)相當(dāng)于目前市場供應(yīng)的一倍半到兩倍了。當(dāng)然，要想在五年完成這個目標(biāo)，也是有難度的。比如新批土地到最終形成供應(yīng)，一般都需要一年到一年半的時間。所以這個目標(biāo)實施起來會有一定的滯后性，但至少讓市民對后市供應(yīng)沒有了太多的疑慮。

　　另外，這個目標(biāo)公布后，還可以改變過去市場上對深圳已經(jīng)再沒有空地建房的看法。它是一個信號，可以讓大家明白，深圳還是有很多建房余地的。

　　王鋒：我們確實在向市民發(fā)布一個信號，就是在深圳土地資源有限的情況下，政府還是有充足的信心和能力解決住房問題的。雖然這部《規(guī)劃》的本意并不是單純地抑制房價，而是要落實中央的調(diào)控政策，但在這五年中，一下子供應(yīng)這么多住房，肯定對平抑房價有所影響的。另外，在總體供應(yīng)計劃中，還包括了大量的經(jīng)濟適用房、政策性租賃住房，戶型調(diào)控也將落實到每個項目中，所以說，不但政府有信心調(diào)控市場，市民也應(yīng)該對深圳的房地產(chǎn)市場良性發(fā)展充滿信心。