觀點(diǎn)PK：二線城市本身的機(jī)會(huì)及開發(fā)商在二線城市的機(jī)會(huì)
主持人：謝謝任總。任總以大量的數(shù)字來說明很多的問題，剛才在談到收入和階層分層的時(shí)候，我們?cè)谒愕降鬃约簩儆谀膫€(gè)階層，我們認(rèn)為自己很窮的時(shí)候，按照任總的標(biāo)準(zhǔn)來說已經(jīng)是中層了。任總一貫保持自己的風(fēng)格。
在我們今天下午所有嘉賓演講結(jié)束之后我們還是有一個(gè)對(duì)話的環(huán)節(jié)，有請(qǐng)北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)先生、北師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉教授、世茂集團(tuán)華東區(qū)總裁周黎明先生、棲霞建設(shè)集團(tuán)總裁陳興漢女士、亞東建設(shè)發(fā)展集團(tuán)董事長(zhǎng)聶筑梅女士、南京鋒尚地產(chǎn)總裁張?jiān)跂|先生、仁恒投資有限公司總經(jīng)理章浩寧先生，有請(qǐng)各位嘉賓上臺(tái)就坐。
下面請(qǐng)我們的主持嘉賓《新地產(chǎn)》雜志總編輯張文豪先生。我們現(xiàn)在依然是一個(gè)互動(dòng)的環(huán)節(jié)。剛才任總也洋洋灑灑列舉了很多的數(shù)據(jù)，我覺得我們真的沒有這么多的精力去查那么多的數(shù)據(jù)。
張文豪：我想下面南京的朋友鼓掌的估計(jì)都是同意的，不鼓的估計(jì)就是不服的。不管是臺(tái)上的開發(fā)商還是臺(tái)上的朋友希望大家可以提出意見進(jìn)行交流。所有業(yè)內(nèi)人士都會(huì)很在乎任總說了什么，所以他的觀點(diǎn)一直是我們地產(chǎn)界一個(gè)活躍和很有生氣的標(biāo)準(zhǔn)。今天在座的除了任總還有鐘偉，剩下的就是我們南京代表性的開發(fā)商。我們先請(qǐng)當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商講一講。我昨天到了以后就有一個(gè)感覺，最近很多的大型開發(fā)企業(yè)都到二線城市去開發(fā)，作為我們的也是興沖沖的?？隙暇┟媾R一個(gè)大的發(fā)展機(jī)遇。可是一下飛機(jī)聽說現(xiàn)在南京的房?jī)r(jià)沒有七八千以上。我們嚇了一跳。我們就覺得在這種情況下，我想問一問我們南京的開發(fā)商。在這種情況下，南京對(duì)于外界的開發(fā)商來說到底是一個(gè)淘金的地方還是一個(gè)投資的陷阱呢？這個(gè)問題有哪位朋友可以回答一下。
主持人：今天我們臺(tái)上有兩位"麗人"總裁，我們先讓她們兩位發(fā)言吧。
聶筑梅：如果讓我說南京的房地產(chǎn)開發(fā)，我覺得南京這個(gè)城市是一個(gè)很有開發(fā)潛力的城市，因?yàn)榻M織者讓我們談二線城市。什么叫二線城市我覺得這個(gè)概念很難劃分。如果南京是二線城市的話，應(yīng)該是二線城市里面的一個(gè)一類城市。南京有很深厚的歷史底蘊(yùn)，又是一個(gè)山水成林的城市。南京市十多年以來房地產(chǎn)的開發(fā)我認(rèn)為是持續(xù)、健康的，沒有太多的大起大落，盡管老百姓也是在說房?jī)r(jià)太高了。我覺得高與低這是一種感覺，一種心態(tài)。南京市的房?jī)r(jià)這幾年雖然在上漲，但是上漲的比例沒有到驚人的程度。南京城市中間現(xiàn)在的房?jī)r(jià)也不全部在七千到八千(還有一萬的吧)。也有一萬的，但是五六千這樣的房?jī)r(jià)也是有的。南京的一城商圈為解決南京市老百姓的住房起到了一個(gè)非常好的緩解作用。我覺得各種層次的住房都比較齊全，還是能滿足南京老百姓購房的需求的。南京市住宅開發(fā)的潛力也很大，這幾年以來，一直還比較穩(wěn)定，沒有暴漲，南京市剛性需求占主要比例，投資的或者說炒房的也不能說沒有，但是這樣的比例是比較小的。
陳興漢：關(guān)于外地的開發(fā)商，尤其有品牌的開發(fā)商到南京來，我相信南京市政府和南京的開發(fā)商還是相當(dāng)歡迎的。至于說是金礦還是投資陷阱我想每個(gè)開發(fā)商自己都會(huì)選擇。南京這座城市山水成林，環(huán)境也相當(dāng)不錯(cuò)，更重要的是南京的人文環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況在長(zhǎng)三角地區(qū)也是獨(dú)樹一幟的，因此外地的開發(fā)商到南京來進(jìn)行開發(fā)，我相信不是陷阱。
張文豪：我從兩位老總的話里面聽出來可能南京的房?jī)r(jià)還要漲。我想問一下鐘偉關(guān)于中位數(shù)的問題，任總剛才也提了一下，關(guān)于中位數(shù)的問題還有什么回應(yīng)沒有？
鐘偉：我說的中位數(shù)那不是重點(diǎn)，就是提一下。我為什么不用任志強(qiáng)的模式呢？他有一個(gè)特點(diǎn)，中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)絕對(duì)是沒有問題的。第二如果你覺得房地產(chǎn)有問題那肯定是你的數(shù)據(jù)出了問題。我的數(shù)據(jù)肯定是沒有問題的。第三經(jīng)常把別人的事當(dāng)成事，把自己的事不當(dāng)成事。我為什么用平均數(shù)呢？因?yàn)槲矣玫乃械臄?shù)據(jù)來源于三大政府機(jī)構(gòu)，一個(gè)是中國人民銀行公布的數(shù)，一個(gè)是國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)，一個(gè)是建委公布的數(shù)。
我不用任總的數(shù)，因?yàn)閲医y(tǒng)計(jì)局沒有公布過中位數(shù)的房子和家庭收入。為什么用人均呢？因?yàn)槿司容^方便辨識(shí)。如果我有財(cái)力像任總那樣做抽樣檢查，我也可以用中位數(shù)來做比較。但是你那個(gè)中位數(shù)從我們的直觀感覺來講不太令人信服。因?yàn)槲沂且粋€(gè)大學(xué)的教授，我肯定不入流，因?yàn)槲夷晔杖氲讲涣?萬。從我的收入水平來講，我從大學(xué)里二級(jí)教授的科研來說，收入水平在中國絕對(duì)算是1％的最高收入人群里面的一員。但是再加上我太太的收入也不足以在10年之內(nèi)把一套房子都供完了。
另外一個(gè)關(guān)于南京市場(chǎng)的問題，其實(shí)我們經(jīng)常說在統(tǒng)計(jì)抽樣當(dāng)中有一種悖論，當(dāng)你問所有的開發(fā)商的時(shí)候他們只會(huì)說我們的東西物超所值。你問所有的消費(fèi)者他們都會(huì)說你的東西太貴了，根本不值那個(gè)價(jià)。開發(fā)商沒有誰會(huì)說自己的房?jī)r(jià)是不正常的。當(dāng)中國人民銀行在城鎮(zhèn)人口當(dāng)中做抽樣檢查的時(shí)候，問購房者說房?jī)r(jià)是否過高的時(shí)候，沒有消費(fèi)者說開發(fā)商的價(jià)格不高。
實(shí)際有意義的就是我們觀察從網(wǎng)上成交的價(jià)格到底是怎樣？我們才能確定。只有在掏錢買房的那一剎那才能反應(yīng)出你的真實(shí)意圖。對(duì)南京這個(gè)城市我想有必要做一個(gè)抽樣檢查，就是關(guān)于南京戶均可支配收入水平和南京的大體交易價(jià)格才能夠得出這個(gè)房?jī)r(jià)是不是處于合理的狀態(tài)。我有很多的同學(xué)和同事都在南京工作，他們現(xiàn)在已經(jīng)有疲倦和心力交瘁的感覺了，如果他們有這種感覺，可以毫不遲疑地說，工薪階層在南京可能買房子的距離是越來越遠(yuǎn)了。
任志強(qiáng)：我來揭發(fā)一下，他個(gè)人收入10萬塊錢，加上他老婆5萬。他的工資平均每七年翻一番，如果用30年的按揭貸款，30年中工資可以翻4倍，如果把30年的平均工資都算出來，按新房算大概不到30年。按北京計(jì)算，6萬塊錢以上的家庭收入可以買經(jīng)濟(jì)適用房，其中最低的是2600。所以不要以為房?jī)r(jià)收入比我們算錯(cuò)了，我們可以說明我們沒有算錯(cuò)，只是因?yàn)槟銈円砸皇址縼硭悖鴱膩聿豢紤]二手房。也就是說全國新房的房?jī)r(jià)從1998年到2003年平均下來是1500左右。我們算中位數(shù)大概能算出這個(gè)數(shù)據(jù)來。
如果按曲中值計(jì)算，那我們的中位數(shù)價(jià)格就更低了。你只要認(rèn)真統(tǒng)計(jì)，就一定會(huì)查出統(tǒng)計(jì)結(jié)果來。我所有的報(bào)告數(shù)字都是來自統(tǒng)計(jì)局，只要你問統(tǒng)計(jì)局要他就會(huì)給你要這個(gè)數(shù)據(jù)。我所有的數(shù)據(jù)除了香港的一部分以外，全部來自于統(tǒng)計(jì)局。因此如果學(xué)者們想反駁我，也可以到統(tǒng)計(jì)局拿同樣的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，因?yàn)闆]有一個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是我的，你現(xiàn)在的網(wǎng)上就可以查出來，北京去年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是不是和我一樣的。不過你得花點(diǎn)錢，如果你們不舍得花這點(diǎn)錢，你一定會(huì)得出一個(gè)錯(cuò)誤的結(jié)論來。
張文豪：對(duì)于鐘教授的“哭窮”我們的感受也不一樣，我們感覺還要謝謝任總，因?yàn)閺娜慰偟哪莻€(gè)表里來看，我和莫春這種媒體人已經(jīng)是富人了。
主持人：為什么跟我們自己的感受會(huì)有這么大的差距。
張文豪：我聽了任總的話以后覺得我要在南京好好購物。
鐘偉：第一個(gè)我要表述一下我并不認(rèn)為自己是窮人，如果一個(gè)大學(xué)教授還算窮人，遍地都是窮人了。你選擇這個(gè)職業(yè)無論收入高低，都不應(yīng)該埋怨它。如果你認(rèn)為自己現(xiàn)在的收入太低，應(yīng)該離開你的工作崗位。我覺得我作為大學(xué)教授拿這么高的收入就應(yīng)該老老實(shí)實(shí)地做好研究、教好課。我不認(rèn)為自己是窮人，任總你說可以拿到中位數(shù)，但是我沒有拿到。接下來關(guān)于人均收入當(dāng)中我們要注意，人均和戶均收入指的是一些可支配收入，有一些固定的收入是要扣除的，這個(gè)是我們城市的恩格爾系數(shù)有關(guān)系。所以這樣子修整我的倍數(shù)不會(huì)高于10倍，但是也不會(huì)夸張到只有3倍，因?yàn)槟氵€有一個(gè)概念說以后7年收入會(huì)翻番的。如果我們對(duì)中國的未來極其有信心，對(duì)個(gè)人的收入也極其有信心，并且認(rèn)為我們每年的收入就是水漲船高的，在這種情況下才是3％。
張?jiān)跂|：我是房地產(chǎn)研究生，但是我聽不太懂。我真的沒有時(shí)間來研究這些問題。我不知道我們房地產(chǎn)行業(yè)到底是研究蓋房子還是研究這些東西。我今天來之前媒體采訪我說對(duì)任總的“富人論”怎么看，我覺得任總真的是下工夫了。第二個(gè)我對(duì)任總建好房的觀點(diǎn)非常認(rèn)同，我們今天的這個(gè)行業(yè)是有百年大計(jì)的行業(yè)。
大家都知道現(xiàn)在的房子有環(huán)保節(jié)能之類的，這肯定要增加成本，但是我們對(duì)買房的人要負(fù)責(zé)任，如果按70年算的話，你這房子要蓋10回，如果這樣的話，我想這是一個(gè)最大的社會(huì)資源浪費(fèi)。所以我想我那個(gè)房子是貴，要350萬，但是我真的是用的真槍實(shí)料。我認(rèn)為最好的飯館和最不好的飯館都會(huì)有市場(chǎng)。我想作為一個(gè)微觀和一個(gè)企業(yè)來講，更多的是要研究市場(chǎng)環(huán)境的定位，要向社會(huì)提供一個(gè)什么樣的產(chǎn)品。這個(gè)不能一概而論，我有的時(shí)候想很多人說房?jī)r(jià)到底是漲還是跌。如果真的有時(shí)間還是把項(xiàng)目本身的產(chǎn)品質(zhì)量做好。我想這才對(duì)得起買你房子的人。
我來南京一年多了，但是我總的感覺就是沒有什么感覺，我覺得跟其他的地方差不多。我說這個(gè)話的意思是不可能有一個(gè)地區(qū)特別好。我的意思是不管你在任何一個(gè)二線城市，包括在北京、上海，都會(huì)有賺錢、賠錢的。我想還是要苦練內(nèi)功。我為什么說對(duì)南京沒感覺，因?yàn)槲矣X得跟北京差不多。只是說我在潛心做我的鋒尚集團(tuán)，我把我房子的市場(chǎng)化做得更好，我的房子的房?jī)r(jià)就賣得高。我想企業(yè)追求利潤最大化是天經(jīng)地義的，問題是你具備不具備這個(gè)能力。我聽說今天來的很多房地產(chǎn)發(fā)展企業(yè)，我不知道對(duì)我來說，我并不覺得來南京就一定可以賺錢了。但是也不是說不投資，關(guān)鍵還是看企業(yè)的自身情況。我特別關(guān)注產(chǎn)品的質(zhì)量，關(guān)注產(chǎn)品本身的節(jié)能環(huán)保，像鐘偉教授的數(shù)據(jù)和任總的數(shù)據(jù)，到底誰對(duì)誰錯(cuò)我沒聽懂，我想你們也聽不懂。
主持人：聽懂的請(qǐng)鼓掌行嗎？
張?jiān)跂|：我努力地聽，但是還是沒有聽懂，他研究這些數(shù)字的工夫卻是讓人很尊重，但是就有點(diǎn)像鐘教授說的任總現(xiàn)在有點(diǎn)不務(wù)正業(yè)。任總還是多賺點(diǎn)錢吧，別老想著部級(jí)干部想的那些東西。
張文豪：我剛才覺得張總說的一句話，我沒有什么感覺。他說他到南京投資一年多，他的感覺就是沒有感覺。我們臺(tái)上還有其他的南京開發(fā)商朋友，我不知道你們對(duì)南京這個(gè)地方有什么感覺？我們請(qǐng)章浩寧先生來說一說。
章浩寧：仁恒本身是一個(gè)新加坡企業(yè)，來南京已經(jīng)12年了。
主持人：12年有感覺嗎？
章浩寧：我們本身在上海和南京都有項(xiàng)目，我覺得這12年在南京，就整個(gè)發(fā)展來說，都在從沿海向內(nèi)地，從一線向二線的發(fā)展。南京相對(duì)于上?；蛘弑本?、深圳肯定算二線城市，相對(duì)于鹽城或者說其他的一些城市又算一線城市。整個(gè)中國的區(qū)域非常遼闊，在一波一波的經(jīng)濟(jì)過程中有很多商機(jī)，這是一個(gè)看法。
第二個(gè)我覺得做企業(yè)其實(shí)還是做兩個(gè)事，一個(gè)是做好功課，特別是因變制變，占據(jù)市場(chǎng)細(xì)分的有利位置。我也非常同意張總的觀點(diǎn)，應(yīng)該做好產(chǎn)品。我想不同的企業(yè)都有它的細(xì)分市場(chǎng)，如何占據(jù)它的有利位置我覺得應(yīng)該有非常潛心的研究。我這里也有一個(gè)自己做企業(yè)時(shí)候的心得，我們最后有一個(gè)項(xiàng)目，是一個(gè)國際連鎖的合作項(xiàng)目。在這個(gè)項(xiàng)目中主要是針對(duì)外派、高管人員的一個(gè)居住項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目在一年前論證的時(shí)候，高管的人群還在40歲。一年以后，這個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了細(xì)微的變化，管理者年輕化。這個(gè)細(xì)微的變化對(duì)于他們的消費(fèi)偏好其實(shí)已經(jīng)有了變化。這個(gè)時(shí)候你要想占據(jù)市場(chǎng)的領(lǐng)先位置一定要根據(jù)產(chǎn)品的變化作出細(xì)微的調(diào)整。我想這是企業(yè)要做的功課。第二個(gè)我覺得切入點(diǎn)很重要，你切入的時(shí)候還需要耐心。
主持人：好，謝謝，坐在我身邊的這位是世茂集團(tuán)華東區(qū)的總裁周黎明先生，世茂集團(tuán)總部在上海，應(yīng)該也算是從一線城市到二線城市開發(fā)的一個(gè)公司。 周黎明：我們世茂集團(tuán)以前在北京、上海做一些比較高端的產(chǎn)品。我們是1999年底進(jìn)入上海的，當(dāng)時(shí)主要瞄準(zhǔn)上海的一個(gè)高端市場(chǎng)，上海當(dāng)時(shí)做一個(gè)豪宅，瞄準(zhǔn)的也是5％的階層，定位定在每平方米1萬塊。當(dāng)時(shí)我們調(diào)查了一下，我們覺得它市場(chǎng)的份額還不到1％，我們瞄準(zhǔn)的是5％的市場(chǎng)，應(yīng)該說是很有市場(chǎng)潛力的。當(dāng)然這5％不可能被我們一家占領(lǐng)。所以在上海世茂濱江花園和世茂湖濱花園應(yīng)該也是搞得非常成功的。 2003年我們進(jìn)入南京，針對(duì)南京的市場(chǎng)調(diào)研我們覺得南京也沒有實(shí)質(zhì)上的豪宅。當(dāng)時(shí)最好的可能就是帝豪的別墅，賣到1萬塊錢1平米，還有就是金陵御花園。剛才任總等幾位專家講了一些數(shù)字上的東西，我呢就講講我們實(shí)際的問題。我們?cè)?span lang="EN-US">2005年的1月份第一幢樓進(jìn)行開盤以后，我們的均價(jià)是在10500元，那個(gè)時(shí)候邊上的房?jī)r(jià)是3000到4000塊錢的水平。我們10500元的第一幢樓一個(gè)月就全部銷售一空了。這個(gè)就是南京的一個(gè)現(xiàn)實(shí)狀況。當(dāng)然后來由于動(dòng)遷的原因我們沒有后續(xù)的房源供應(yīng)了，可能到5月份繼續(xù)供應(yīng)。政府人為制定的一些高壓線我們也針對(duì)它進(jìn)行了一些調(diào)整。這次我們推出了是毛坯加精裝修這樣一個(gè)概念。從目前積累的客戶情況來看，我們對(duì)南京的市場(chǎng)很有信心，我覺得這個(gè)就是我們到南京來以后碰到的一個(gè)真實(shí)情況，這些情況大家都可以在房地產(chǎn)網(wǎng)上查得到。
主持人：文豪你看到了，剛才幾位嘉賓說過以后，我覺得南京真的有很大的空間。 張文豪：二線城市里面應(yīng)該加一個(gè)后綴，他們說南京是二線城市里面的一類城市。我覺得最重要的是周總所說的，一個(gè)月內(nèi)10500元的就銷售一空了，最關(guān)鍵的還是南京的高端人群比較多。 主持人：0.01％的人群比較多。 張文豪：二線城市里面應(yīng)該加一個(gè)后綴，他們說南京是二線城市里面的一類城市。我覺得最重要的是周總所說的，一個(gè)月內(nèi)10500元的就銷售一空了，最關(guān)鍵的還是南京的高端人群比較多。 主持人：0.01％的人群比較多。 張文豪：對(duì)，我還有一個(gè)感覺就是南京的地產(chǎn)廣告比較多，所以我覺得南京的房地產(chǎn)還是發(fā)展的比較熱和的。任總對(duì)不起我偷聽您的一句對(duì)話，您在一次場(chǎng)合中見到謝國忠，我不知道你們這兩位巨頭碰到以后有什么談話的內(nèi)容，方不方便透露一下。 任志強(qiáng)：前幾天美國一個(gè)基金在上海開了一個(gè)會(huì)，很多公司的老總都在，謝國忠在會(huì)上講了世界各國的地產(chǎn)泡沫問題。他認(rèn)為現(xiàn)在已經(jīng)到了全世界都要到了泡沫要崩潰的現(xiàn)象。理由就是現(xiàn)金流動(dòng)量過大。所以就會(huì)把所有的東西都擠到房產(chǎn)上，造成房產(chǎn)價(jià)值的虛增和房產(chǎn)泡沫的破裂。會(huì)上我們不太同意他的觀點(diǎn)，所以就舉了幾個(gè)例子，沒什么太多的差別。 我覺得他和國家大多數(shù)政府官員的觀點(diǎn)是一樣的。他們看不到非市場(chǎng)化的那一塊，僅僅用房地產(chǎn)開發(fā)提供的數(shù)據(jù)來進(jìn)行分析，這是錯(cuò)的。因?yàn)槲覀冞€有龐大的另外一塊竣工面積，而這些竣工面積的投資在哪里，而在我們的投資中這一塊從來都不分，所以造成了投資過熱。而那部分是下降的，我跟他說了以后，他說他不知道還有那一塊。實(shí)際上在我們現(xiàn)有的報(bào)告中查不到，但是在統(tǒng)計(jì)的年鑒上可以查得到。 第二個(gè)關(guān)于房?jī)r(jià)收入比，他做的房?jī)r(jià)收入比就是按平均家庭年收入和我們一手房公布的民意價(jià)格來評(píng)定的。我覺得這個(gè)基本的觀點(diǎn)是錯(cuò)的，二手房不是房子嗎？第三個(gè)就是我們認(rèn)為的住房銷售率問題，他認(rèn)為應(yīng)該讓每個(gè)人都買房子。這是我們中國政府犯的錯(cuò)誤，我們中國政府兩次提出的人均報(bào)告中都提出在2010年要實(shí)現(xiàn)全國城鎮(zhèn)每一個(gè)家庭擁有一套設(shè)備基本齊全的住房。而且曾經(jīng)提出2010年或者2020年要達(dá)到人均35平米等一系列指標(biāo)。 我覺得今年建設(shè)部可能會(huì)提出另外一個(gè)口號(hào)叫做“政府只管你居住，而不管你擁有。”因?yàn)槲覀兪巧鐣?huì)主義國家，所有過去的傳統(tǒng)分配方法老是讓你擁有一套住房，這個(gè)本來在全世界的觀點(diǎn)來說都是錯(cuò)的。我們城市的住宅成套率水平只有65％，城市只有71％。根本就達(dá)不到人均擁有一套成套住房。 那么我們說96%的概念是什么呢？美國的住房率是68%，這個(gè)是加上農(nóng)村的私有化率，如果我們加上農(nóng)村的話，已經(jīng)有96%了。我們不用現(xiàn)在解決所有的居住問題，所有房地產(chǎn)的開發(fā)只是為了改善住房和家庭的需求。農(nóng)民的城市化不應(yīng)該說沒有房子問題。在城市化的過程中一定有人出錢讓你把舊房子變成新房子，這是投資里花的錢，也就是說的強(qiáng)制性消費(fèi)。實(shí)際上我們的新增的住房都是在解決這些問題，而不是解決原始的問題。這個(gè)消費(fèi)觀念應(yīng)該改變。 再有一個(gè)消費(fèi)觀念應(yīng)該改變，我們40平米買一個(gè)60平米的房子，你為什么要從零說起。他按美國的習(xí)慣和方法去考慮市場(chǎng)的分析，而我們中國不是，我們中國只公布了一部分信息，而另外一部分信息根本就沒有。歷史上我們國家依賴于這些錯(cuò)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。我們花了很多錢去做了這些調(diào)查，我們知道真實(shí)的情況是什么。謝國忠大概是看報(bào)告，我們進(jìn)行了批判以后，他不太出聲了。 前天還不知道是大前天有一個(gè)謝國忠的文章，已經(jīng)登出來了。他主要是從差距和福利兩個(gè)角度來說，其中也說到房?jī)r(jià)過高問題。但我看了這篇文章以后，我覺得他已經(jīng)明顯改變了他的一些觀點(diǎn)和調(diào)子，我希望他能用他的語言去說服我們的政府。一直在說房地產(chǎn)泡沫，但是四五年也沒有破。去年又說宏觀調(diào)控政策，我想也可以做一個(gè)批評(píng)和調(diào)查，問一問老百姓從宏觀調(diào)控中獲得了多少利益，得到了多少好處。如果最終我們的消費(fèi)者沒有得到任何的收益，你說你買房子便宜了嗎？也行啊。結(jié)果看到的則是房?jī)r(jià)在繼續(xù)增長(zhǎng)。那就證明我們的宏觀調(diào)控政策并沒有給我們的消費(fèi)者帶來任何的好處，那還調(diào)控什么呢？ 宏觀調(diào)控最基本的觀點(diǎn)是調(diào)控總量的供求關(guān)系。我沒有覺得現(xiàn)在的宏觀調(diào)控關(guān)系調(diào)整了。凡是房?jī)r(jià)上漲高的城市都是因?yàn)楹屯恋氐墓┣笾g發(fā)生了惡劣的變化。因此在全國各個(gè)城市之間巨大的差別是不同的，一定要用市場(chǎng)化的變化來解決，而更主要的是我們這幾年連續(xù)提出來的，也許今年建設(shè)部會(huì)出臺(tái)這個(gè)政策，就是要拿出一部分資金來建立社會(huì)保障制度，如果我們的住房社會(huì)保障制度建立得更好的話，就不會(huì)有更多的窮人說我不買起房子的問題，應(yīng)該由政府提供住房。所以今年應(yīng)該拿出10％-20％來建立低收入家庭的住房保障制度。 而且從經(jīng)濟(jì)適用房改為租房，我們也提議政府選擇二戰(zhàn)后英國采用的分享住房的辦法。我們提出的很多政策建設(shè)部正在研究，假如拿出土地的百分之多少來解決問題，中國根本就沒有窮人，住房問題早就解決了。房地產(chǎn)2004年全行業(yè)加上中介、加上物業(yè)管理費(fèi)用才1200億，可是土地的出讓金就5400億，為什么房?jī)r(jià)高呢？這是很顯然的，因?yàn)橥恋氐霓D(zhuǎn)讓金高。 可完全用住的問題解決產(chǎn)權(quán)的問題，居住是社會(huì)保障問題，這是完全不同的兩個(gè)概念?，F(xiàn)在給你基礎(chǔ)條件只是社會(huì)保障。最后形成一個(gè)交易的概念。所以我想，在謝國忠的討論過程中最重要的是他沒有討論這幾個(gè)問題，我想這幾個(gè)概念要基本清楚，如果搞不清楚我們永遠(yuǎn)對(duì)市場(chǎng)有一個(gè)分歧，但是再強(qiáng)調(diào)一次不是像鐘先生說的這個(gè)數(shù)字是我的，因?yàn)闆]有一個(gè)數(shù)字是我的。謝謝。 主持人：我們?nèi)慰偟乃悸肥窃絹碓秸乃悸妨恕，F(xiàn)在我們要把時(shí)間讓給我們場(chǎng)下的朋友，大家對(duì)于二線城市本身的機(jī)會(huì)和開發(fā)商在二線城市的機(jī)會(huì)有什么樣的問題都可以提問。 問：剛剛聽了任總這一番話，我個(gè)人覺得很受教育，我個(gè)人感覺任總是非常有氣魄的一個(gè)中國地產(chǎn)界的高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。我想請(qǐng)任總拍著心窩子說一句話，你對(duì)這些統(tǒng)計(jì)出來的數(shù)據(jù)你相信不相信。 任志強(qiáng)：我相信，我完全相信，尤其是2004年進(jìn)行第一次普查調(diào)整以后，我更信了。你老說不信，你總得信一個(gè)東西。 張文豪：二線城市里面應(yīng)該加一個(gè)后綴，他們說南京是二線城市里面的一類城市。我覺得最重要的是周總所說的，一個(gè)月內(nèi)10500元的就銷售一空了，最關(guān)鍵的還是南京的高端人群比較多。 主持人：0.01％的人群比較多。 張文豪：二線城市里面應(yīng)該加一個(gè)后綴，他們說南京是二線城市里面的一類城市。我覺得最重要的是周總所說的，一個(gè)月內(nèi)10500元的就銷售一空了，最關(guān)鍵的還是南京的高端人群比較多。 主持人：0.01％的人群比較多。 張文豪：對(duì)，我還有一個(gè)感覺就是南京的地產(chǎn)廣告比較多，所以我覺得南京的房地產(chǎn)還是發(fā)展的比較熱和的。任總對(duì)不起我偷聽您的一句對(duì)話，您在一次場(chǎng)合中見到謝國忠，我不知道你們這兩位巨頭碰到以后有什么談話的內(nèi)容，方不方便透露一下。 任志強(qiáng)：前幾天美國一個(gè)基金在上海開了一個(gè)會(huì)，很多公司的老總都在，謝國忠在會(huì)上講了世界各國的地產(chǎn)泡沫問題。他認(rèn)為現(xiàn)在已經(jīng)到了全世界都要到了泡沫要崩潰的現(xiàn)象。理由就是現(xiàn)金流動(dòng)量過大。所以就會(huì)把所有的東西都擠到房產(chǎn)上，造成房產(chǎn)價(jià)值的虛增和房產(chǎn)泡沫的破裂。會(huì)上我們不太同意他的觀點(diǎn)，所以就舉了幾個(gè)例子，沒什么太多的差別。 我覺得他和國家大多數(shù)政府官員的觀點(diǎn)是一樣的。他們看不到非市場(chǎng)化的那一塊，僅僅用房地產(chǎn)開發(fā)提供的數(shù)據(jù)來進(jìn)行分析，這是錯(cuò)的。因?yàn)槲覀冞€有龐大的另外一塊竣工面積，而這些竣工面積的投資在哪里，而在我們的投資中這一塊從來都不分，所以造成了投資過熱。而那部分是下降的，我跟他說了以后，他說他不知道還有那一塊。實(shí)際上在我們現(xiàn)有的報(bào)告中查不到，但是在統(tǒng)計(jì)的年鑒上可以查得到。 第二個(gè)關(guān)于房?jī)r(jià)收入比，他做的房?jī)r(jià)收入比就是按平均家庭年收入和我們一手房公布的民意價(jià)格來評(píng)定的。我覺得這個(gè)基本的觀點(diǎn)是錯(cuò)的，二手房不是房子嗎？第三個(gè)就是我們認(rèn)為的住房銷售率問題，他認(rèn)為應(yīng)該讓每個(gè)人都買房子。這是我們中國政府犯的錯(cuò)誤，我們中國政府兩次提出的人均報(bào)告中都提出在2010年要實(shí)現(xiàn)全國城鎮(zhèn)每一個(gè)家庭擁有一套設(shè)備基本齊全的住房。而且曾經(jīng)提出2010年或者2020年要達(dá)到人均35平米等一系列指標(biāo)。 我覺得今年建設(shè)部可能會(huì)提出另外一個(gè)口號(hào)叫做“政府只管你居住，而不管你擁有。”因?yàn)槲覀兪巧鐣?huì)主義國家，所有過去的傳統(tǒng)分配方法老是讓你擁有一套住房，這個(gè)本來在全世界的觀點(diǎn)來說都是錯(cuò)的。我們城市的住宅成套率水平只有65％，城市只有71％。根本就達(dá)不到人均擁有一套成套住房。 那么我們說96%的概念是什么呢？美國的住房率是68%，這個(gè)是加上農(nóng)村的私有化率，如果我們加上農(nóng)村的話，已經(jīng)有96%了。我們不用現(xiàn)在解決所有的居住問題，所有房地產(chǎn)的開發(fā)只是為了改善住房和家庭的需求。農(nóng)民的城市化不應(yīng)該說沒有房子問題。在城市化的過程中一定有人出錢讓你把舊房子變成新房子，這是投資里花的錢，也就是說的強(qiáng)制性消費(fèi)。實(shí)際上我們的新增的住房都是在解決這些問題，而不是解決原始的問題。這個(gè)消費(fèi)觀念應(yīng)該改變。 再有一個(gè)消費(fèi)觀念應(yīng)該改變，我們40平米買一個(gè)60平米的房子，你為什么要從零說起。他按美國的習(xí)慣和方法去考慮市場(chǎng)的分析，而我們中國不是，我們中國只公布了一部分信息，而另外一部分信息根本就沒有。歷史上我們國家依賴于這些錯(cuò)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。我們花了很多錢去做了這些調(diào)查，我們知道真實(shí)的情況是什么。謝國忠大概是看報(bào)告，我們進(jìn)行了批判以后，他不太出聲了。 前天還不知道是大前天有一個(gè)謝國忠的文章，已經(jīng)登出來了。他主要是從差距和福利兩個(gè)角度來說，其中也說到房?jī)r(jià)過高問題。但我看了這篇文章以后，我覺得他已經(jīng)明顯改變了他的一些觀點(diǎn)和調(diào)子，我希望他能用他的語言去說服我們的政府。一直在說房地產(chǎn)泡沫，但是四五年也沒有破。去年又說宏觀調(diào)控政策，我想也可以做一個(gè)批評(píng)和調(diào)查，問一問老百姓從宏觀調(diào)控中獲得了多少利益，得到了多少好處。如果最終我們的消費(fèi)者沒有得到任何的收益，你說你買房子便宜了嗎？也行啊。結(jié)果看到的則是房?jī)r(jià)在繼續(xù)增長(zhǎng)。那就證明我們的宏觀調(diào)控政策并沒有給我們的消費(fèi)者帶來任何的好處，那還調(diào)控什么呢？ 宏觀調(diào)控最基本的觀點(diǎn)是調(diào)控總量的供求關(guān)系。我沒有覺得現(xiàn)在的宏觀調(diào)控關(guān)系調(diào)整了。凡是房?jī)r(jià)上漲高的城市都是因?yàn)楹屯恋氐墓┣笾g發(fā)生了惡劣的變化。因此在全國各個(gè)城市之間巨大的差別是不同的，一定要用市場(chǎng)化的變化來解決，而更主要的是我們這幾年連續(xù)提出來的，也許今年建設(shè)部會(huì)出臺(tái)這個(gè)政策，就是要拿出一部分資金來建立社會(huì)保障制度，如果我們的住房社會(huì)保障制度建立得更好的話，就不會(huì)有更多的窮人說我不買起房子的問題，應(yīng)該由政府提供住房。所以今年應(yīng)該拿出10％-20％來建立低收入家庭的住房保障制度。 而且從經(jīng)濟(jì)適用房改為租房，我們也提議政府選擇二戰(zhàn)后英國采用的分享住房的辦法。我們提出的很多政策建設(shè)部正在研究，假如拿出土地的百分之多少來解決問題，中國根本就沒有窮人，住房問題早就解決了。房地產(chǎn)2004年全行業(yè)加上中介、加上物業(yè)管理費(fèi)用才1200億，可是土地的出讓金就5400億，為什么房?jī)r(jià)高呢？這是很顯然的，因?yàn)橥恋氐霓D(zhuǎn)讓金高。 可完全用住的問題解決產(chǎn)權(quán)的問題，居住是社會(huì)保障問題，這是完全不同的兩個(gè)概念?，F(xiàn)在給你基礎(chǔ)條件只是社會(huì)保障。最后形成一個(gè)交易的概念。所以我想，在謝國忠的討論過程中最重要的是他沒有討論這幾個(gè)問題，我想這幾個(gè)概念要基本清楚，如果搞不清楚我們永遠(yuǎn)對(duì)市場(chǎng)有一個(gè)分歧，但是再強(qiáng)調(diào)一次不是像鐘先生說的這個(gè)數(shù)字是我的，因?yàn)闆]有一個(gè)數(shù)字是我的。謝謝。 主持人：我們?nèi)慰偟乃悸肥窃絹碓秸乃悸妨恕，F(xiàn)在我們要把時(shí)間讓給我們場(chǎng)下的朋友，大家對(duì)于二線城市本身的機(jī)會(huì)和開發(fā)商在二線城市的機(jī)會(huì)有什么樣的問題都可以提問。 問：剛剛聽了任總這一番話，我個(gè)人覺得很受教育，我個(gè)人感覺任總是非常有氣魄的一個(gè)中國地產(chǎn)界的高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。我想請(qǐng)任總拍著心窩子說一句話，你對(duì)這些統(tǒng)計(jì)出來的數(shù)據(jù)你相信不相信。 任志強(qiáng)：我相信，我完全相信，尤其是2004年進(jìn)行第一次普查調(diào)整以后，我更信了。你老說不信，你總得信一個(gè)東西。 主持人：文豪你看到了，剛才幾位嘉賓說過以后，我覺得南京真的有很大的空間。原始出處:[
觀點(diǎn)|地產(chǎn)博客網(wǎng)
] 
觀點(diǎn)| 地產(chǎn)博客網(wǎng)刊載此文不代表同意其說法或描述，僅為提供更多信息，也不構(gòu)成任何投資或其他建議。轉(zhuǎn)載需經(jīng)觀點(diǎn)| 地產(chǎn)博客網(wǎng)同意并注明出處。本網(wǎng)站有部分文章是由網(wǎng)友自由上傳。對(duì)于此類文章本站僅提供交流平臺(tái)，不為其版權(quán)負(fù)責(zé)。如果您發(fā)現(xiàn)本網(wǎng)站上有侵犯您的知識(shí)產(chǎn)權(quán)的文章，請(qǐng)發(fā)信至blogestate#gmail.com（發(fā)送郵件時(shí)請(qǐng)將“#”改為“@”）。
