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　　上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)過(guò)度的投資行為，在物業(yè)由出售階段轉(zhuǎn)出租階段所引發(fā)的危機(jī)將更加明顯

　　近日，高力物業(yè)發(fā)布的2005年第四季度甲級(jí)寫(xiě)字樓報(bào)告指出，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓目前的平均租金已達(dá)到每天每平方米0.96美元，比去年同期增長(zhǎng)了23.2%，而空置率也創(chuàng)下新低，為5%。

　　2005年，上海涌現(xiàn)出一股投資寫(xiě)字樓的熱潮，但繁榮的背后卻是由此可能引發(fā)的危機(jī)。

　　兩極分化明顯

　　“目前上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)兩極分化，甲級(jí)寫(xiě)字樓供不應(yīng)求，乙級(jí)寫(xiě)字樓供略大于求。”中原地產(chǎn)研究咨詢部分析師鞠波指出。

　　整個(gè)2005年，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，租金和售價(jià)持續(xù)攀升。高力物業(yè)發(fā)布的報(bào)告顯示，甲級(jí)辦公樓第四季度的平均售價(jià)達(dá)到每平方米3873美元，較上季度上升了5%。鞠波指出，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年上海對(duì)于甲級(jí)寫(xiě)字樓的需求將會(huì)達(dá)到40-50萬(wàn)平方米左右。

　　與此同時(shí)，乙級(jí)寫(xiě)字樓卻是另一番景象。中原地產(chǎn)研究資料顯示，目前上海乙級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的平均租金水平為每天每平方米0.4美元，空置率在20%左右。鞠波認(rèn)為，相對(duì)于上海的甲級(jí)寫(xiě)字樓，乙級(jí)寫(xiě)字樓的狀況只能說(shuō)差強(qiáng)人意，進(jìn)入2005年之后，銷售型的乙級(jí)寫(xiě)字樓的新增供應(yīng)明顯增多，供略大于求，乙級(jí)寫(xiě)字樓的空置率出現(xiàn)小幅上升。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，未來(lái)兩三年內(nèi)，乙級(jí)寫(xiě)字樓平均租金水平會(huì)被一些新建物業(yè)及甲級(jí)寫(xiě)字樓所帶動(dòng)，呈現(xiàn)小幅增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，然而一些陳舊的乙級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況仍不甚樂(lè)觀。

　　投資熱潮

　　由于住宅市場(chǎng)趨冷，辦公樓市場(chǎng)日漸成為游資的投資熱點(diǎn)。目前，對(duì)寫(xiě)字樓蠢蠢欲動(dòng)的是三股資金：個(gè)人、企業(yè)和海外基金。

　　鞠波分析，個(gè)人投資的特點(diǎn)是資金比較閑散，購(gòu)買物業(yè)以小戶型為主，傾向于短線投資。企業(yè)投資的物業(yè)以區(qū)位較好、行業(yè)聚集性高以及性價(jià)比較好的寫(xiě)字樓居多。

　　海外基金投資的特點(diǎn)是資金充裕，購(gòu)買力強(qiáng)。鞠波指出，海外基金購(gòu)買的物業(yè)以區(qū)位較好的、升值潛力巨大的甲級(jí)寫(xiě)字樓為主，并且多數(shù)以整幢收購(gòu)的方式購(gòu)買，僅有少數(shù)收購(gòu)占主導(dǎo)地位的部分股權(quán)，傾向于長(zhǎng)線投資。

　　過(guò)度投資釀隱患

　　不過(guò)，這股投資熱潮背后，可能由此引發(fā)危機(jī)。

　　鞠波認(rèn)為，強(qiáng)勁的購(gòu)買需求，使更多開(kāi)發(fā)商選擇出售所持有的新舊物業(yè)，造成短時(shí)期內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供應(yīng)過(guò)于集中，這不利于市場(chǎng)的消化，更加不利于上海寫(xiě)字樓銷售市場(chǎng)機(jī)制的建設(shè)和完善。

　　“上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)過(guò)度的投資行為，在物業(yè)由出售階段轉(zhuǎn)入出租階段所引發(fā)的危機(jī)將更加明顯。”鞠波認(rèn)為，甲級(jí)寫(xiě)字樓由于基本處于統(tǒng)一管理，所受影響不大；但對(duì)于乙級(jí)寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)，由于小業(yè)主眾多不利于統(tǒng)一管理，從而造成租金水平的參差不齊，嚴(yán)重時(shí)，甚至導(dǎo)致不同物業(yè)、同一物業(yè)間的惡性競(jìng)爭(zhēng)。鞠波指出，在現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)環(huán)境中，很多開(kāi)發(fā)商利用媒體炒作，給市場(chǎng)和投資者造成一定的假相，從而出現(xiàn)一些“跟風(fēng)盤”的現(xiàn)象，不利于投資利益的實(shí)現(xiàn)