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　　中低檔住宅缺乏已成現(xiàn)實(shí)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為產(chǎn)生此結(jié)果是高端產(chǎn)品高利潤(rùn)所致，另一觀點(diǎn)則認(rèn)為土地稀缺導(dǎo)致地價(jià)不菲，以及區(qū)域消費(fèi)環(huán)境催生高端項(xiàng)目

　　目前北京住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)并不合理。北京市建委近期公布的《2005年一季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)信息》中提到，1-3月，全市商品住宅期房買(mǎi)賣(mài)價(jià)格為5995元/平方米。如果除去通州、順義、大興等郊區(qū)住房外，北京目前均價(jià)在6000元/平方米以下的中低端住宅供應(yīng)非常稀缺，主要集中在南城及東五環(huán)外的定福莊區(qū)域。對(duì)此業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高端住宅的高利潤(rùn)率驅(qū)使不少開(kāi)發(fā)商傾向于開(kāi)發(fā)高端住宅；也有業(yè)內(nèi)人士表示，高端住宅利潤(rùn)未必高，并且其具有高風(fēng)險(xiǎn)。

　　目前均價(jià)6000元/平方米以下的中低端住宅主要集中在南城及東五環(huán)外定福莊區(qū)域。

　　項(xiàng)目定位不單取決于利潤(rùn)

　　萬(wàn)年花城目前均價(jià)4900元/平方米，該項(xiàng)目5月底推出113套房，幾天時(shí)間已售罄。該項(xiàng)目副總經(jīng)理黃璽慶認(rèn)為，目前四環(huán)內(nèi)每平方米均價(jià)在5500元以下的房子非常少，因此萬(wàn)年花城的價(jià)格非常有吸引力。

　　黃璽慶表示，開(kāi)發(fā)商在做項(xiàng)目定位時(shí)通常會(huì)考慮四方面因素：一是這塊地適合做什么產(chǎn)品；二是項(xiàng)目的市場(chǎng)空間；三是以迅速回款、利潤(rùn)最大化還是長(zhǎng)期持有物業(yè)為目的；四是建筑物的實(shí)現(xiàn)形式，比如一塊地開(kāi)發(fā)公寓或者商住寫(xiě)字樓可能利潤(rùn)差別不大，但如果做純公寓北向房屋大多難以銷(xiāo)售，北向房屋應(yīng)盡量做成寫(xiě)字樓等等。

　　鵬潤(rùn)地產(chǎn)發(fā)展中心業(yè)務(wù)總監(jiān)陳云峰表示，一個(gè)項(xiàng)目的定價(jià)從開(kāi)發(fā)商的層面來(lái)說(shuō)，要根據(jù)自己的贏利模式來(lái)確定。像國(guó)美第一城主要追求的是薄利多銷(xiāo)，爭(zhēng)取資金快速運(yùn)轉(zhuǎn)，因此價(jià)位比較低。有些項(xiàng)目追求利潤(rùn)最大化，因此可能定價(jià)較高。從消費(fèi)者的角度來(lái)說(shuō)，陳云峰表示，一些高端樓盤(pán)完全是一種身份象征。而開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售這樣的樓盤(pán)時(shí)，需要捕捉某個(gè)層面人的消費(fèi)心理。陳云峰認(rèn)為，“低、高端樓盤(pán)可能成本相差不大，但完全是兩種不同的營(yíng)銷(xiāo)手段，沒(méi)有對(duì)錯(cuò)之別。”

　　華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)(北京)有限公司副總經(jīng)理公衍奎認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商拿地前，首先要考慮這塊地的價(jià)值，是否有稀缺性，是否有好的自然景觀、商務(wù)氛圍等等。如果滿(mǎn)足這些條件中的一個(gè)，開(kāi)發(fā)商必然要做高端產(chǎn)品，否則就是一種資源浪費(fèi)，同時(shí)這也要由市場(chǎng)決定。公衍奎舉例說(shuō)，朝陽(yáng)門(mén)附近有一個(gè)回遷房項(xiàng)目，房屋品質(zhì)一般，不少回遷戶(hù)住進(jìn)來(lái)后反映，朝陽(yáng)門(mén)附近生活成本太高，不適合他們的生活。后來(lái)他們以每月4000-5000元的租金出租，然后整體搬遷到城外居住。公衍奎表示，這個(gè)例子說(shuō)明一些稀缺地段不應(yīng)該建普通商品房，如果違背市場(chǎng)規(guī)律，市場(chǎng)會(huì)有一個(gè)自發(fā)調(diào)節(jié)的過(guò)程。

　　同等條件下高、低檔住宅利潤(rùn)率相差14倍

　　據(jù)東四環(huán)外一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商介紹，同級(jí)別土地，項(xiàng)目成本相差不大。以東四環(huán)外這個(gè)項(xiàng)目為例，他們的土地成本為2600元/平方米，建安成本為1800元/平方米，銷(xiāo)售費(fèi)用、企業(yè)管理費(fèi)用300元/平方米，各種財(cái)務(wù)費(fèi)用，包括各種稅金每平方米在400元左右，合計(jì)起來(lái)每平米的成本是5100元。這位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，因?yàn)樵摴緵](méi)有從銀行做開(kāi)發(fā)貸款，同時(shí)在建筑施工中盡力控制成本，所以這兩項(xiàng)費(fèi)用較低，正常情況下，同級(jí)別土地，可能項(xiàng)目成本比現(xiàn)在每平方米再高出400元左右。目前該項(xiàng)目售價(jià)不到6000元，利潤(rùn)率在11%左右。而距該項(xiàng)目直線(xiàn)距離2公里，東三環(huán)與東四環(huán)之間一項(xiàng)目，目前售價(jià)已達(dá)18000元/平方米。據(jù)這位不愿透露姓名的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，“其實(shí)這個(gè)高端項(xiàng)目從拿地成本到后期施工與我們的項(xiàng)目差不多，估計(jì)也就在5500元/平方米，再加上1500元/平方米的裝修費(fèi)用，成本價(jià)也就7000元/平方米。但是該項(xiàng)目的售價(jià)為18000元/平方米，利潤(rùn)率高達(dá)157%.”

　　“高端產(chǎn)品肯定利潤(rùn)率更高”，黃璽慶認(rèn)為，一個(gè)中低端樓盤(pán)賣(mài)4000元/平方米與6000元/平方米客戶(hù)群就已經(jīng)不一樣了，而一個(gè)高端樓盤(pán)賣(mài)18000元/平方米與20000元/平方米，它的客戶(hù)群沒(méi)有改變，并且這些高端客戶(hù)對(duì)于每平方米2000元的差價(jià)也不會(huì)很在意。不過(guò)黃璽慶并不認(rèn)同高中低端產(chǎn)品的成本可能相差無(wú)幾。黃璽慶表示，目前土地招拍掛，做高端產(chǎn)品的地價(jià)與做低端產(chǎn)品的地價(jià)肯定不一樣。同時(shí)，高端產(chǎn)品的建安成本比中低端產(chǎn)品也要高，在選擇建筑材料等方面高端產(chǎn)品肯定不同，否則不可能做出高端產(chǎn)品的品質(zhì)。至于會(huì)高出多少，黃璽慶表示，這要看高端項(xiàng)目的具體市場(chǎng)定位，很難一概而論。在營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用方面，黃璽慶認(rèn)為，一般項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用占整個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售額的1.5%-2.5%，高中低端項(xiàng)目在總量方面差別不大，只是投入方向不同，但并不是說(shuō)高端項(xiàng)目在營(yíng)銷(xiāo)方面花銷(xiāo)更大，很多情況下，由于中低端產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)支更多，但總體說(shuō)來(lái)，“高端產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本肯定比中低端產(chǎn)品高，但利潤(rùn)率也高。”中低檔住宅集中在南城與地價(jià)無(wú)關(guān)

　　北京目前均價(jià)在6000元/平方米以下的中低端住宅主要集中在南城及東五環(huán)外的定福莊區(qū)域。例如南城的鴻業(yè)興園、萬(wàn)年花城、狀元城等，定福莊區(qū)域的優(yōu)點(diǎn)社區(qū)、東領(lǐng)鑒筑等。采訪(fǎng)中，開(kāi)發(fā)商普遍認(rèn)為，中低價(jià)位住宅集中在南城與地價(jià)無(wú)關(guān)。

　　陳云峰認(rèn)為，與其他城區(qū)相比，南城地價(jià)稍低，但差別不大，目前中低價(jià)位樓盤(pán)集中在南城主要是人們的居住習(xí)慣問(wèn)題。南城被認(rèn)為風(fēng)水不好，開(kāi)發(fā)較晚，市政交通等各方面不太發(fā)達(dá)，水質(zhì)也不是太好。因此很多人不喜歡南城的居住氛圍。目前除了亦莊等東南區(qū)域發(fā)展比較快，政府也比較支持外，南城其他地區(qū)的發(fā)展依然比較落后。

　　黃璽慶也表示，這與地價(jià)關(guān)系不大，主要是市政建設(shè)的問(wèn)題。黃璽慶認(rèn)為，北京的大學(xué)主要集中在西北，中關(guān)村科技園在西北，奧運(yùn)場(chǎng)館建設(shè)主要集中在北面，機(jī)場(chǎng)在東北，中央政府機(jī)關(guān)也有不少在北部，因此北城的繁華程度要遠(yuǎn)高于南城。南城歷來(lái)被認(rèn)為是下風(fēng)下水，交通不方便，這些因素導(dǎo)致南城、北城的市場(chǎng)需求就很不一樣。因此房地產(chǎn)產(chǎn)品的定位與一個(gè)城市的城市規(guī)劃關(guān)系非常密切。“簡(jiǎn)單地說(shuō)，市政建設(shè)、政策導(dǎo)向以及傳統(tǒng)文化心理決定了市場(chǎng)需求，決定了南城中低端價(jià)位房比較多。”黃璽慶如是說(shuō)。

　　-反方觀點(diǎn)高端項(xiàng)目利潤(rùn)并不高個(gè)別高端項(xiàng)目利潤(rùn)高是市場(chǎng)調(diào)節(jié)的結(jié)果，同時(shí)其也存在高風(fēng)險(xiǎn)

　　公衍奎表示，高端產(chǎn)品利潤(rùn)不一定高。因?yàn)閷?duì)于房屋來(lái)說(shuō)，只有銷(xiāo)售出去才有利潤(rùn)可言。不少高端項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大，推廣成本高，一旦市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，房屋銷(xiāo)售非常困難。公衍奎表示，不少高端項(xiàng)目定價(jià)也不是一步到位，是市場(chǎng)逐步調(diào)節(jié)的結(jié)果。比如某高端樓盤(pán)，開(kāi)盤(pán)時(shí)均價(jià)9000元/平方米，后來(lái)因?yàn)樵谠摰囟萎a(chǎn)品稀缺，市場(chǎng)反應(yīng)很好，價(jià)格飆升到18000元/平方米。如果按照成本利潤(rùn)來(lái)計(jì)算，利潤(rùn)率確實(shí)很高，但這是一種市場(chǎng)“異價(jià)”行為，只是個(gè)案，不具有普遍性。

　　太陽(yáng)星城營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)黃朝陽(yáng)也表示，高端樓盤(pán)利潤(rùn)率并不一定高。目前太陽(yáng)星城在售板樓的均價(jià)為9100元/平方米，之所以比剛開(kāi)盤(pán)時(shí)每平方米價(jià)格高出了2000元，除了整個(gè)社區(qū)逐步成熟外，在售樓盤(pán)的位置及附加值也有很大關(guān)系。黃朝陽(yáng)表示，目前在售樓盤(pán)在整個(gè)社區(qū)中景觀位置最好，而且贈(zèng)送價(jià)值5萬(wàn)多元的分戶(hù)式中央空調(diào)，還有6平方米的陽(yáng)臺(tái)。把這些成本計(jì)算進(jìn)去，每平方米的均價(jià)會(huì)回落不少。據(jù)黃朝陽(yáng)介紹，目前太陽(yáng)宮的區(qū)域價(jià)值已經(jīng)得到消費(fèi)者認(rèn)可，地價(jià)在每平方米5000元左右，加上2000元左右的建安成本，800元左右的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、財(cái)務(wù)支出及稅金，每平方米的成本在7800元左右。如果再把一些附加產(chǎn)品的價(jià)值計(jì)算進(jìn)去，項(xiàng)目利潤(rùn)率并不高。

　　據(jù)黃朝陽(yáng)介紹，目前太陽(yáng)宮地區(qū)準(zhǔn)備新推一公寓項(xiàng)目，市場(chǎng)定價(jià)大概在12000元/平方米。黃朝陽(yáng)表示，高端項(xiàng)目建安成本比普通項(xiàng)目每平方米也就高出500元，也就是2500元，但裝修費(fèi)用則是無(wú)底洞。因此，“目前北京中低端項(xiàng)目少主要是土地稀缺導(dǎo)致地價(jià)不菲以及區(qū)域消費(fèi)環(huán)境的影響，并非中低端產(chǎn)品利潤(rùn)率低，單從利潤(rùn)率來(lái)看，高中低端產(chǎn)品相差不大。”黃朝陽(yáng)如是說(shuō)。

　　-業(yè)內(nèi)說(shuō)法“優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)”對(duì)中低價(jià)房影響不大業(yè)內(nèi)建議政府出臺(tái)鼓勵(lì)措施，讓開(kāi)發(fā)商選擇是否進(jìn)行中低端樓盤(pán)開(kāi)發(fā)

　　針對(duì)5月31日，北京市建委公布北京市享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，公衍奎認(rèn)為，其對(duì)于目前的中低價(jià)位普通商品房建設(shè)影響不大。這主要涉及的是兩年后房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)的業(yè)主利益，大多數(shù)自住型業(yè)主并不會(huì)考慮到這一點(diǎn)。如果此后對(duì)于普通住房出臺(tái)更多優(yōu)惠政策，可能會(huì)引導(dǎo)消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商逐步認(rèn)同享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)。

　　陳云峰表示，其實(shí)政府如果要鼓勵(lì)中低價(jià)位房的建設(shè)很簡(jiǎn)單，只要在立項(xiàng)審批時(shí)規(guī)定每戶(hù)的面積與價(jià)位就可以了。以前政府只是對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的總建筑面積進(jìn)行審核，如果政府把這個(gè)措施擴(kuò)大到每戶(hù)的面積與價(jià)位，自然可以鼓勵(lì)中低價(jià)位房的建設(shè)。但陳云峰同時(shí)也表示，這種做法一方面增加了政府相關(guān)部門(mén)工作難度，另一方面也不符合市場(chǎng)規(guī)律。因?yàn)楫吘勾髴?hù)型產(chǎn)品與高端項(xiàng)目也有市場(chǎng)，因此陳云峰建議還是應(yīng)該以市場(chǎng)調(diào)節(jié)為主，政府調(diào)控為輔。比如政府可以出臺(tái)一些鼓勵(lì)措施，對(duì)于開(kāi)發(fā)中低價(jià)位住房的開(kāi)發(fā)商在各方面減免費(fèi)用，通過(guò)價(jià)格杠桿，讓開(kāi)發(fā)商自己選擇是否進(jìn)入中低端樓盤(pán)的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)。